/

АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А63-4738/2016

г. Краснодар

14 марта 2018 года

Резолютивная часть постановления объявлена 13 марта 2018 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 14 марта 2018 года.

 

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Епифанова В.Е., судей Мазуровой Н.С. и Сидоровой И.В., при участии в судебном заседании от заявителя – акционерного общества «Сельскохозяйственное предприятие «Родина» (ИНН 2623015552, ОГРН 1022603025719) – Голубцова С.И. (доверенность от 01.03.2018), от органа, осуществляющего публичные полномочия – администрации Шпаковского муниципального района Ставропольского края (ИНН 2623018031, ОГРН 1042600631006) – Мамедова Н.А. (доверенность от 24.01.2018), рассмотрев кассационную жалобу администрации Шпаковского муниципального района Ставропольского края на постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от  30.10.2017  (судьи  Бейтуганов З.А.,  Макарова Н.В.,  Сомов Е.Г.)  по  делу № А63-4738/2016, установил следующее.

Акционерное общество «Сельскохозяйственное предприятие «Родина» (далее – общество) обратилось в Арбитражный суд Ставропольского края к администрации муниципального образования Пелагиадского сельсовета Шпаковского района Ставропольского края (далее – администрация сельсовета) с заявлением, в котором просило:

– признать незаконным отказ администрации сельсовета от 16.02.2016 № 99 предоставить в собственность обществу, без проведения торгов земельные участки с кадастровыми номерами 26:11:011201:65 и 26:11:000000:6587;

– обязать администрацию сельсовета подготовить проекты договоров купли-продажи, предусматривающих передачу обществу в собственность за плату земельные участки с кадастровыми номерами 26:11:011201:65 и 26:11:000000:6587;

– подписать и надлежащим образом оформить договоры купли-продажи и в срок один месяц направить обществу для подписания и дальнейшей государственной регистрации в порядке, установленном законодательством Российской Федерации (требования уточнены на основании статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс)).

Требования обоснованы ссылками на положения статей 39.3, 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс) и мотивированы незаконностью отказа администрации сельсовета в предоставлении в собственность за плату земельных участков с кадастровыми номерами 26:11:011201:65 и 26:11:000000:6587. Отказ органа местного самоуправления нарушает права (законные интересы) заявителя, как собственника объектов недвижимости, расположенных в границах испрашиваемых участков.

Решением Арбитражного суда Ставропольского края от 12.10.2016 (судья Жирнова С.Л.) в удовлетворении требований отказано.

Суд установил, что 03.04.2002 СПК «Племенной завод "Пелагиадский"» по акту приема-передачи передал в уставный капитал общества основные средства (здания, строения, сооружения). Постановлением администрации Шпаковского муниципального района от 27.02.2015 № 199 утверждена схема раздела земельного участка с кадастровым номером 5 26:11:000000:76 с сохранением исходного в измененных границах, из земель сельскохозяйственного назначения, местоположение: Ставропольский край, Шпаковский район, территория СПК (к-п) «Пелагиадский», участок № 3, в 2,7 км по направлению на запад от х. Дубовый, в границах, согласно графическому материалу. Вид разрешенного использования – для сельскохозяйственного производства, площадь образуемого земельного участка составляет 127 тыс. кв. м (под объектами недвижимости – 2109 кв. м). Указанный земельный участок 02.07.2015 поставлен на кадастровый учет с разрешенным использованием – для сельскохозяйственного производства, с присвоением  кадастрового номера 26:11:000000:6587 (кадастровая выписка от 15.06.2016 № 26/501/16-380726). Постановлением администрации Шпаковского муниципального района от 17.08.2015 № 202 утверждена схема расположения образуемого земельного участка на кадастровом плане территории в кадастровом квартале 26:11:011201, из состава земель сельскохозяйственного назначения, согласно графическому материалу общей площадью 182 371 кв. м, вид разрешенного использования – сельскохозяйственное производство. Указанный участок поставлен на кадастровый учет 20.102015 с разрешенным использованием – для сельскохозяйственного производства, с присвоением кадастрового номера 26:11:011201:65 (кадастровая выписка от 15.06.2016 № 26/501/16-380962). Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее – ЕГРП) от 31.08.2016 № 26/001/305/2016-4615 на земельных участках с кадастровыми номерами 26:11:000000:6587 и 26:11:011201:65 находятся принадлежащие обществу на праве собственности объекты недвижимости: административно-бытовой корпус полевого стана участка № 2, литера А с пр. АА1 площадь 145,10 кв. м, мастерские участка № 2, литера М с пр. М1М2М3 площадь 383,80 кв. м, основное здание – зерносклад участка № 2, литера Б площадь 986,40 кв. м, основное здание – зерносклад, литера Д площадь 593,7 кв. м, административно-бытовой корпус полевого стана участка № 1 литера А с пр. АА1 площадь 128,20 кв. м, основное здание-зерносклад участка № 1, литера «З1» площадь 765,80 кв. м. Общество 31.12.2015 со ссылкой на подпункт 6 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса обратилось в администрацию сельсовета с заявлениями № 772 (входящий № 1319) и № 774 (входящий № 1321) о предоставлении в собственность без проведения торгов земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровыми номерами 26:11:011201:65 и 26:11:000000:6587. К заявлениям приложены копии кадастровых паспортов земельных участков, копии свидетельств о государственной регистрации права на объекты недвижимости, копии выписок из Единого государственного реестра юридических лиц, сообщение заявителя, содержащее перечень всех зданий, сооружений. Письмом от 27.01.2016 администрация сельсовета сообщила обществу, что о результатах рассмотрения его заявлений будет сообщено дополнительно после получения из министерства имущественных отношений Ставропольского края и министерства сельского хозяйства Ставропольского края разъяснений по порядку продажи сельскохозяйственных земель, на которых расположены здания, строения, сооружения, находящиеся в собственности. Общество 03.02.2016 обратилось в администрацию сельсовета с заявлением № 64 о принятии решения по ранее поданным заявлениям и направлению в его адрес проектов договоров купли-продажи земельных участков. В письме от 16.02.2016 администрация сельсовета информировала заявителя о том, что не может осуществить продажу земельных участков, поскольку  на сегодняшний день механизм продажи участков из земель сельскохозяйственного назначения не определен. Ссылаясь на незаконность отказа администрации сельсовета, нарушающего права общества, последнее обратилось с заявлением в арбитражный суд. При разрешении спора суд исходил из статей 27, 39.15, 39.17, 39.20 Земельного кодекса, норм Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (далее – Закон № 101-ФЗ), статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс), а также правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, сформулированной в постановлении от 01.03.2011 № 13535/10. Действующее законодательство не запрещает приватизацию публичных земель сельскохозяйственного назначения собственниками объектов недвижимости по правилам статьи 39.20 Земельного кодекса, но требует проверки соответствия размера испрашиваемого в собственность земельного участка с площадью, необходимой для эксплуатации расположенных на таком участке объектов недвижимости. Материалы дела не подтверждают, что для эксплуатации принадлежащих обществу на праве собственности объектов капитального строительства общей площадью 2 109 кв. м необходим земельный участок площадью 127 тыс. кв. м, а для эксплуатации объектов площадью 894 кв. м – участок площадью 182 371 кв. м. Представленные обществом документы, подготовленные ООО «Инжкомпроект» («Обоснование необходимости предоставления в собственность земельного участка с кадастровым номером 26:11:000000:6587» и «Обоснование необходимости предоставления в собственность земельного участка с кадастровым номером 26:11:011201:65»), суд не принял в качестве надлежащих доказательств, обосновывающих необходимость предоставления для эксплуатации принадлежащих обществу объектов земельных участков испрашиваемой площадью. Из представленных документов не усматривается с применением каких методик производилось составление обоснований, какие приборы использовались при осмотре земельных участков и находящихся на них строений. К обоснованиям не приложены документы, подтверждающие квалификацию лица их составлявшего. Из свидетельства о допуске к определенному виду работ, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства и приложении к нему не следует, что ООО «Инжкомпроект» имеет допуск к проведению работ по землеустройству, поэтому не вправе давать заключения по площади земельных участков, необходимых для эксплуатации находящихся на них строений. Поскольку у администрации сельсовета отсутствовали основания для принятия положительного решения по заявлениям общества и направления в его адрес проектов договоров купли-продажи земельных участков, оспариваемый отказ не может быть признан незаконным и нарушающим права заявителя.

Определением от 18.09.2017 Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в порядке процессуального правопреемства в связи с перераспределением полномочий органов местного самоуправления в рамках Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» произвел замену администрации сельсовета на администрацию Шпаковского муниципального района Ставропольского края (далее – администрация района).

Постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.10.2017 решение от 12.10.2016 отменено, требования общества удовлетворены.

Апелляционный суд исходил из выводов, содержащихся в заключении судебной землеустроительной экспертизы ООО «Геодезия Юг» от 23.06.2017, подготовленного инженером-проектировщиком Середа Е.Н., обследовавшего зданий и сооружения общества, находящиеся на земельных участках с кадастровыми номерами 26:11:000000:6587 и 26:11:011201:65. Из заключения эксперта следует, что испрашиваемые к выкупу участки для целей размещения, эксплуатации и обслуживания расположенных на них объектов недвижимости, принадлежащих обществу, соответствуют требованиям градостроительного законодательства, правил землепользования и застройки, правил землеустроительной деятельности. Экспертом учтены недопустимость вклинивания вновь образуемых земельных участков, их чересполосицы, а также наличие на земельных участках принадлежащих обществу инженерных сетей и оборудования. Испрашиваемые в собственность участки являются соразмерными целям использования зданий и объектов, расположенных на них. Площадь земельных участков, необходимая для эксплуатации зданий, строений и сооружений  общества, составляет 231 077 кв. м и 240 238 кв. м. Площадь испрашиваемых участков (соответственно 182 371 кв. м. и 127 тыс. кв. м) не превышает допустимые (установленные экспертом) размеры с учетом сложившихся отношений по их эксплуатации. Поскольку испрашиваемые земельные участки необходимы для эксплуатации строений, находящихся на них, апелляционный суд пришел к выводу о том, что общество имеет право на их выкуп, а обжалуемый отказ не соответствует действующему земельному законодательству и нарушает права общества. С учетом статей 39.3, 39.20 Земельного кодекса и статьи 201 Кодекса, администрация сельсовета (ее правопреемник – администрация района) обязана осуществить действия по оформлению и передаче испрашиваемых земельных участков в собственность заявителя.

Администрация района обжаловала апелляционное постановление в кассационном порядке. В жалобе заявитель просит постановление апелляционного суда отменить, оставить в силе решение суда первой инстанции, ссылаясь на неправильное применение  апелляционным судом норм права, а также несоответствие сделанных им выводов фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Жалоба мотивирована следующим. Из заявлений общества от 31.12.2015 о предоставлении земельных участков в собственность следует, что спорные земельные участки в порядке подпункта 9 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса обществом не испрашивались, документы в обоснование надлежащего использования земельных участков в соответствии с частью 2 статьи 39.17 Земельного кодекса в администрацию не предоставлялись. Из заявлений общества следует, что земельные участки с кадастровыми номерами 26:11:000000:6587 и 26:11:011201:65 обществом испрашивались в соответствии с подпунктом 6 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса. Вместе с тем указанные земельные участки для эксплуатации зданий, сооружений не формировались и ранее не предоставлялись. Исключительное право на приобретение земельных участков в порядке статьи 39.20 Земельного кодекса у общества отсутствует. В соответствии с нормами гражданского законодательства при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята данной недвижимостью и необходима для ее использования. Общество не доказало, что для эксплуатации принадлежащих ему на праве собственности объектов капитального строительства (площадью 2 109 кв. м) необходим земельный участок площадью 127 тыс. кв. м, а для эксплуатации объектов площадью 894 кв. м – участок площадью 182 371 кв. м. При принятии постановления апелляционный суд основывался на заключениях, которые администрация района не признает надлежащими доказательствами, подтверждающими исключительное право общества на приватизацию спорных земельных участков. Поскольку у органа местного самоуправления отсутствовали основания для принятия положительного решения по заявлениям общества и направления в его адрес проектов договоров купли-продажи земельных участков, оспариваемый отказ не может быть признан незаконным и нарушающим права заявителя.

Общество в отзыве указало на несостоятельность доводов жалобы, а также законность и обоснованность апелляционного постановления. Исключительное право общества на приватизацию испрашиваемых земельных участков основано на положениях статьей 39.3 и 39.20 Земельного кодекса. Апелляционный суд, с учетом заключения судебной землеустроительной экспертизы от 23.07.2017, пришел к правильному выводу о соответствия размеров испрашиваемых в собственность земельных участков площади, необходимой для эксплуатации расположенных на этих участков объектов недвижимости общества, представляющих собой имущественные комплексы по первичной переработке и хранению сельскохозяйственной продукции, а также техники общества. С учетом установленных обстоятельств, суд апелляционной инстанции пришел к обоснованному выводу о незаконности отказа администрации сельсовета.

В судебном заседании представитель администрации района поддержал доводы кассационной жалобы, которую просил удовлетворить.

Представитель общества возражал против удовлетворения жалобы, ссылался на соответствие выводов суда апелляционной инстанции нормам действующего законодательства и представленным доказательствам.

Изучив материалы дела, доводы жалобы и отзыва (возражений), выслушав представителей сторон, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа полагает необходимым отменить обжалуемый судебный акт, направив дело на новое рассмотрение в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд.

Как видно из материалов дела и установлено судами, 03.04.2002 СПК «п-з «Пелагиадский» по акту приема-передачи передал в уставный капитал общества основные средства (здания, строения, сооружения).

Постановлением администрации района от 27.02.2015 № 199 утверждена схема раздела земельного участка с кадастровым номером 5 26:11:000000:76 с сохранением исходного в измененных границах, из земель сельскохозяйственного назначения, местоположение: Ставропольский край, Шпаковский район, территория СПК (к-п) «Пелагиадский», участок № 3, в 2,7 км по направлению на запад от х. Дубовый, в границах, согласно графическому материалу. Вид разрешенного использования – для сельскохозяйственного производства, площадь образуемого участка – 127 тыс. кв. м, в том числе под объектами недвижимости – 2109 кв. м.

02 июля 2015 года на кадастровый учет поставлен земельный участок площадью 127 тыс. кв. м с разрешенным использованием – для сельскохозяйственного производства, с присвоением ему кадастрового номера 26:11:000000:6587, что подтверждается кадастровой выпиской от 15.06.2016 № 26/501/16-380726.

Постановлением администрации района от 17.08.2015 № 202 утверждена схема расположения образуемого земельного участка на кадастровом плане территории в кадастровом квартале 26:11:011201, из состава земель сельскохозяйственного назначения, согласно графическому материалу общей площадью 182 371 кв. м., вид разрешенного использования – сельскохозяйственное производство.

20 октября 2015 года на кадастровый учет поставлен земельный участок площадью 182 371 кв. м с разрешенным использованием – для сельскохозяйственного производства, с присвоением ему кадастрового номера 26:11:011201:65, что подтверждается кадастровой выпиской от 15.06.2016 № 26/501/16-380962.

Согласно выписке из ЕГРП от 31.08.2016 № 26/001/305/2016-4615 на земельных участках с кадастровыми номерами 26:11:000000:6587 и 26:11:011201:65 находятся принадлежащие обществу на праве собственности объекты капитального строительства: административно-бытовой корпус полевого стана участка № 2, литера А с пр. АА1 площадь 145,10 кв. м, мастерские участка № 2, литера М с пр. М1М2М3 площадь 383,80 кв. м, основное здание – зерносклад участка № 2, литера Б площадь 986,40 кв. м, основное здание – зерносклад, литера Д площадь 593,7 кв. м, административно-бытовой корпус полевого стана участка № 1 литера А с пр. АА1 площадь 128,20 кв. м, основное здание-зерносклад участка № 1, литера «З1» площадь 765,80 кв. м.

31 декабря 2015 года общество со ссылкой на подпункт 6 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса обратилось в администрацию сельсовета с заявлениями № 772 (входящий № 1319) и № 774 (входящий № 1321) о предоставлении в собственность без проведения торгов участков из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровыми номерами 26:11:011201:65  и 26:11:000000:6587.

К заявлениям приложены копии кадастровых паспортов земельных участков, копии свидетельств о государственной регистрации права на объекты недвижимости, копии выписок из Единого государственного реестра юридических лиц, сообщение заявителя, содержащее перечень всех зданий, сооружений.

Письмом от 27.01.2016 администрация сельсовета информировала общество том, что о результатах рассмотрения его заявлений будет сообщено дополнительно после получения из министерства имущественных отношений Ставропольского края и министерства сельского хозяйства Ставропольского края разъяснений по порядку продажи сельскохозяйственных земель, на которых расположены находящиеся в собственности общества здания, строения, сооружения.

03 февраля 2016 года общество обратилось в администрацию сельсовета с заявлением № 64 о принятии решения по ранее поданным заявлениям и направлении в его адрес проектов договоров купли-продажи земельных участков.

16 февраля 2016 года администрация сельсовета сообщила обществу о том, что не может осуществить продажу земельных участков, так как на сегодняшний день механизм продажи земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения не определен.

Ссылаясь на незаконность отказа администрации сельсовета, нарушающего права общества как собственника объектов недвижимости, последнее обратилось с рассматриваемым заявлением в арбитражный суд.

Согласно части 1 статьи 4 Кодекса заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном данным Кодексом.

В соответствии с частью 1 статьи 198 и частью 4 статьи 200 Кодекса основанием для признания незаконными действий (бездействия) органа, осуществляющего публичные полномочия, является наличие одновременно двух условий: их несоответствие закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов лица, обратившегося в суд с соответствующим требованием, в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности либо создание иных препятствий для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Землями сельскохозяйственного назначения признаются земли, находящиеся за границами населенного пункта и предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей. В составе земель сельскохозяйственного назначения выделяются сельскохозяйственные угодья, земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, лесными насаждениями, предназначенными для обеспечения защиты земель от негативного воздействия, водными объектами, а также зданиями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции (пункты 1, 2 статьи 77 Земельного кодекса).

Согласно пункту 6 статьи 27 Земельного кодекса оборот земель сельскохозяйственного назначения регулируется Федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». Образование земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения регулируется данным Кодексом и Федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

В то же время названный Федеральный закон не распространяет свое действие на земельные участки, занятые зданиями, строениями, сооружениями; оборот указанных земельных участков регулируется Земельным кодексом (пункт 7 статьи 27 Земельного кодекса, абзац второй пункта 1 статьи 1 Закона № 101-ФЗ).

Таким образом, образование участков из земель сельскохозяйственного назначения, необходимых для эксплуатации объектов недвижимости, осуществляется по правилам Земельного кодекса.

В соответствии со статей 39.1 Земельного кодекса земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются, в числе прочего, на основании договора купли-продажи в случае предоставления земельного участка в собственность за плату. Продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 статьи 39.3 Земельного кодекса.

В подпункте 6 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса определено, что без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса.

Если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках (пункт 1 статьи 39.20 Земельного кодекса).

При этом исключительный характер права на приватизацию земельного участка означает, что никто, кроме собственника здания, строения, сооружения, не имеет права на приватизацию земельного участка, занятого этим зданием, строением, сооружением (пункт 5 постановления Пленума Высшего арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства»).

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.03.2011 № 13535/10 условием приобретения права на земельный участок, необходимый для эксплуатации расположенных на нем объектов недвижимости, является наличие доказательств, подтверждающих указанную заявителем площадь испрашиваемого участка. Заявитель при обращении в уполномоченный орган о предоставлении земельного участка обязан обосновать площадь земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования.

Суд апелляционной инстанции при принятии судебного акта по существу спора руководствовался выводами, содержащимися в заключении судебной экспертизы от 23.06.2017, подготовленной ООО «Геодезия Юг» (эксперт Середа Е.Н.). Руководствуясь Сводом правил 19.13330.2011 «Генеральные планы сельскохозяйственных предприятий», эксперт пришел к следующим выводам. Площадь участка, необходимая для эксплуатации объектов (зданий и сооружений) общества на земельном участке с кадастровым номером 26:11:011201:65 (площадью 182 371 кв. м) составляет 231 077 кв. м. Площадь участка, необходимая для эксплуатации объектов (зданий и сооружений) общества на земельном участке с кадастровым номером 26:11:000000:6587 (площадью 127 тыс. кв. м) составляет 240 238 кв. м. 

В силу части 1 статьи 82 Кодекса для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле.

Экспертиза проводится государственными судебными экспертами по поручению руководителя государственного судебно-экспертного учреждения и иными экспертами из числа лиц, обладающих специальными знаниями, в соответствии с федеральным законом (часть 1 статьи 83 Кодекса).

Заключение эксперта, выполненное на основании проведенных исследований и с учетом их результатов, оглашается в судебном заседании и исследуется наряду с другими доказательствами по делу (части 1 и 3 статьи 86 Кодекса).

Конституционный Суд Российской Федерации в Определении от 05.06.2014 № 1102-О указал, что ни одно из доказательств, в том числе документы с изложением мнения специалистов, заключения экспертов, не имеет для арбитражного суда заранее установленной силы. Все доказательства оцениваются судом по существу в их совокупности.

В пункте 12 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 № 23 «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе» разъяснено следующее. Согласно положениям статьи 71 Кодекса заключение эксперта не имеет для суда заранее установленной силы и подлежит оценке наряду с другими доказательствами. Суд оценивает доказательства, в том числе заключение эксперта, исходя из требований частей 1 и 2 статьи 71 Кодекса, при этом по результатам оценки доказательств суду необходимо привести мотивы, по которым он принимает или отвергает имеющиеся в деле доказательства (часть 7 статьи 71, пункт 2 части 4 статьи 170 Кодекса).

Таким образом, заключение эксперта является одним из видов доказательств, которое арбитражный суд должен оценивать наряду с иными (в совокупности со всеми) имеющимися в деле (достоверными, допустимыми и относимыми) доказательствами, представленными участниками спора.

Из содержания заключения от 23.06.2017 следует, что на земельном участке с кадастровым номером 26:11:011201:65 (площадью 182 371 кв. м) расположено девять зданий и сооружений (общей площадью 4 913, 31 кв. м). То есть площадь испрашиваемого обществом в собственность участка более чем в 35 раз превышает площадь всех зданий и сооружений (не являющихся объектами капитального строительства), размещенных в границах данного участка. На земельном участке с кадастровым номером 26:11:000000:6587 (площадью 127 тыс. кв. м) расположено восемнадцать зданий и сооружений (общей площадью 9 696, 4 кв. м). То есть площадь испрашиваемого обществом в собственность участка более чем в 13 раз превышает площадь всех зданий и сооружений (не являющихся объектами капитального строительства), размещенных в границах участка. При учете же только объектов недвижимости (объектов капитального строительства) площадью 941,8 кв. м (по заключению судебного эксперта, что не соответствует площади объектов, указанных в выписках из ЕГРП – 894 кв. м) на земельном участке с кадастровым номером 26:11:011201:65 (площадью 182 371 кв. м) превышение составляет 193 раза. При учете объектов недвижимости (объектов капитального строительства) площадью 2 591,8 кв. м (по заключению судебного эксперта, что не соответствует площади объектов, указанных в выписках из ЕГРП – 2 109 кв. м) на земельном участке с кадастровым номером 26:11:000000:6587 (площадью 127 тыс. кв. м) превышение составляет 49 раз.

В состав земельных участков, необходимых для эксплуатации принадлежащих обществу объектов недвижимости, экспертом включены открытые стоянки (площадки) для хранения и технического обслуживания сельскохозяйственной техники и автотранспорта, а также участки для обслуживания технологического оборудования. При этом общая площадь контуров, необходимых для размещения таких стоянок (площадок, участков), по мнению эксперта, должна составлять более 49 тыс. кв. м (по двум земельным участкам). В границы участков с кадастровыми номерами 26:11:011201:65 и 26:11:000000:6587 эксперт также включил внутренние проезды с выходом к дорогам общего пользования общей площадью 24 тыс. кв. м. 

Таким образом, только общая площадь открытых стоянок (площадок) для сельскохозяйственной техники и автотранспорта, участков для обслуживания оборудования, а также внутренних проездов превысила 73 тыс. кв. м. При этом относимость всей указанной территории к землям, необходимым именно для эксплуатации объектов недвижимости, расположенных на испрашиваемых обществом земельных участках, апелляционным судом не обоснована.

Эксперт в заключении сослался на то, что расчет площади необходимо проводить с учетом функционального назначения объектов как единого имущественного и производственного комплекса, представляющих собой отделения (бригады, полевые станы) сельскохозяйственного предприятия. Указанные отделения (бригады) являются совокупностью объектов основного и вспомогательного назначения, объединенных единым технологическим процессом и расположенных в границах испрашиваемых земельных участков. 

Действующее гражданское законодательство под имущественным комплексом понимает совокупность одного или нескольких видов имущества, объединенного по определенному признаку. В Гражданском кодексе прямо названо два вида имущественных комплексов: предприятие (статья 132) и единый недвижимый комплекс (статья 133.1).

Предприятием как объектом прав признается имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности. Предприятие в целом как имущественный комплекс признается недвижимостью. В состав предприятия входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию. Материалы дела не подтверждают, что в границах земельных участков с кадастровыми номерами 26:11:011201:65 и 26:11:000000:6587 расположены имущественные комплексы в виде предприятий (статья 132 Гражданского кодекса).

Единый недвижимый комплекс представляет собой недвижимую вещь, обладающую следующими признаками: неразрывной физической или технологической связью объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных вещей, в том числе линейных объектов и движимых объектов (инженерных коммуникаций); такие здания, сооружения и иные объекты объединены единым назначением и являются неделимым объектом недвижимости.

При этом составная часть единого недвижимого комплекса не является самостоятельным объектом недвижимости и не может иметь самостоятельную юридическую судьбу. Единый недвижимый комплекс не может быть разделен (преобразован иным способом) на самостоятельные объекты недвижимости. Обязательным условием признания единого недвижимого комплекса таковым является его регистрация в целом, как одной недвижимой вещи. В силу прямого указания статьи 133.1 Гражданского кодекса в отсутствие государственной регистрации такая совокупность вещей не является единым недвижимым комплексом.

Однако материалы дела не подтверждают, что принадлежащие обществу объекты (здания и вспомогательные сооружения), размещенные в границах земельных участков с кадастровыми номерами 26:11:011201:65 и 26:11:000000:6587, представляют собой единые недвижимые комплексы в смысле, придаваемом таким недвижимым вещам положениями статьи 133.1 Гражданского кодекса.

При таких обстоятельствах выводы апелляционного суда о том, что общество имеет право на приобретение в собственность испрашиваемых земельных участков, а отказ органа местного самоуправления не соответствует положениям статей 39.3, 39.20 Земельного кодекса и нарушает права общества как собственника объектов недвижимости, являются необоснованными.

В силу пункта 3 части 1 статьи 287 Кодекса по результатам рассмотрения жалобы суд кассационной инстанции вправе отменить решение и апелляционное постановление и направить дело на новое рассмотрение, если выводы, содержащиеся в обжалуемых актах, не соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам или имеющимся в деле доказательствам.

Основаниями для отмены решения, апелляционного постановления являются несоответствие выводов фактическим обстоятельствам, установленным судами первой и апелляционной инстанций, и имеющимся в деле доказательствам, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права (часть 1 статьи 288 Кодекса).

Обжалуемый администрацией района судебный акт не может быть признан окружным судом законным, принятым на основе всестороннего, полного и объективного исследования материалов дела. Поскольку в силу требований части 2 статьи 287 Кодекса суд кассационной инстанции не наделен полномочиями по установлению дополнительных обстоятельств и исследованию доказательств, дело следует направить на новое рассмотрение в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд.

Суду при новом рассмотрении необходимо установить все существенные для правильного разрешения спора обстоятельства, исследовать представленные в дело доказательства (в том числе заключение эксперта от 23.06.2017) по правилам статьи 71 Кодекса, дать оценку доводам (возражениям) сторон. Следует также учесть, что площадь земельного участка, занятого объектами недвижимости, должна определяться таким образом, чтобы собственник этих объектов имел возможность осуществлять его обслуживание и эксплуатацию, то есть в границы земельного участка должны входить как часть, непосредственно занятая объектами, так и часть, необходимая для их использования.

Согласно абзацу второму части 3 статьи 289 Кодекса при отмене судебного акта с передачей дела на новое рассмотрение вопрос о распределении судебных расходов разрешается судом, вновь рассматривающим дело. В этой связи суду следует учесть, что администрация района освобождена от уплаты пошлины за подачу кассационной жалобы.

Руководствуясь статьями 274, 284, 286 – 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа 

 

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.10.2017 по делу № А63-4738/2016 отменить, дело направить на новое рассмотрение в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

 

Председательствующий                                                                                      В.Е. Епифанов

 

Судьи                                                                                                                     Н.С. Мазурова

 

И.В. Сидорова