АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЦЕНТРАЛЬНОГО ОКРУГА

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

кассационной инстанции по проверке законности

и обоснованности судебных актов арбитражных судов,

вступивших в законную силу

 

Дело №А68-12292/2019

г. Калуга

12 октября 2020 года

Резолютивная часть постановления объеявлена 07.10.2020.

Постановление в полном объёме изготовлено 12.10.2020.

 

Арбитражный суд Центрального округа в составе:

председательствующего судьи 

судей

М.М. Нарусова,

В.И. Смирнова

ФИО1

при участии в судебном заседании

от истца:

ООО «Петро-Бокс»                                 ФИО2 представитель

                                                                  по доверенности от 25.07.2020;

от ответчика:

ООО «Реал-ДМ»                                               представитель не явился,

                                                                  извещены надлежаще;

от третьего лица:

ООО «Стальная линия Инвест»              представитель не явился,

                                                                  извещены надлежаще;

 

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Петро-Бокс» на решение Арбитражного суда Тульской области от 28.02.2020 и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.06.2020 по делу №А68-12292/2019   

 

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Петро-Бокс» (далее – истец, ООО «Петро-Бокс») обратилось в Арбитражного суда Тульской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Стальная линия Инвест» (далее – ООО «Стальная линия Инвест») в лице конкурсного управляющего ФИО3 (далее – конкурсный управляющий ФИО3) о взыскании 13 737 947 рублей 83 копейки, из них 3 737 947 рублей 83 копейки основной долг, 10 000 000 рублей штрафная неустойка; о признании недействительным договора купли-продажи от 01.01.2018, заключенного между ООО «Стальная линия Инвест» и обществом с ограниченной ответственностью «Реал-ДМ» (далее – ООО «Реал-ДМ», ответчик) в части нежилого здания – бытовой корпус, котельная, общая площадь 577,2 кв.м., лит. Е, Е1 и части земельного участка с кадастровым номером: 71:12:03 02 02:0003, площадью 8 744 кв.м., отмеченной сторонами на листе №2 кадастровой выписки о земельном участке №71/14-413241 от 20.11.2014, и применении последствий недействительной сделки; о признании договора аренды недвижимого имущества, части земельного участка от 31.10.2014 №31/10/14/02, возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок; о возложении на ООО «Стальная линия Инвест» обязанности заключить с ООО «Петро-Бокс» основной договор аренды недвижимого имущества части земельного участка на условиях предварительного договора от 02.02.2015 №02/02/15 и передать основной договор аренды в регистрирующий орган на регистрацию.

Исковое заявление принято к производству, делу присвоен номер А68-2883/2018.

К участию в деле в качестве соответчика привлечено ООО «Реал-ДМ».

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено ООО «Стальная линия Инвест» в лице конкурсного управляющего ФИО3

Истец в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) уточнил требования, просил о замене стороны (арендодателя) по договору аренды недвижимого имущества №31/10/14 от 31.10.2014 на ООО «Реал-ДМ» в полном объеме, по всем пунктам договора; о признании договора аренды недвижимого имущества части земельного участка №31/10/14/02 от 31.10.2014 продленным по всем пунктам договора на неопределенный срок и замене стороны (арендодателя) по договору на ООО «Реал-ДМ»; о возложении на ООО «Реал-ДМ» обязанности заключить с ООО «Петро-Бокс» договор аренды недвижимого имущества части земельного участка на условиях предварительного договора от 02.02.2015 №02/02/15 и осуществлении государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества – части земельного участка с кадастровым номером 71:12:030202:0003 площадью 8 744 кв.м., отмеченной сторонами на листе №2 кадастровой выписки о земельном участке №71/14-413241 от 20.11.2014, которая необходима для пользования арендованным объектом недвижимости по договору аренды недвижимого имущества №31/10/14 от 31.10.2014.

В процессе рассмотрения дела №А68-2883/2018 исковые требования ООО «Петро-Бокс» о взыскании (произвести зачет в счет арендной платы) задолженности по возмещению стоимости произведенных неотделимых улучшений арендуемого имущества в размере 3 737 947 рублей 83 копеек с установлением порядка погашения задолженности согласно условиям пунктов 2.2.3.2, 2.2.3.3, 2.2.3.4 договоров аренды, выделены в отдельное производство, делу присвоен номер А68-12292/2019.

В порядке статьи 49 АПК РФ истец уточнил свои требования, просил  взыскать с ООО «Реал-ДМ» задолженность по договору аренды недвижимого имущества №31/10/14 от 31.10.2014 в размере 3 767 394 рублей 95 копеек, установить ООО «Реал-ДМ» порядок погашения задолженности согласно условиям пунктов 2.2.3.2, 2.2.3.3, 2.2.3.4 договоров аренды.

Решением арбитражного суда Тульской области от 28.02.2020, оставленным без изменения постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.06.2020, в удовлетворении иска отказано.

Не согласившись с принятыми судебными актами, заявитель обратился в суд кассационной инстанции с жалобой, в которой просит отменить решение суда первой и постановление суда апелляционной инстанций и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований в полном объеме.

В судебном заседании представитель заявителя поддержал доводы своей кассационной жалобы.

Иные лица участвующие в деле в судебное заседание суда округа не явились, надлежащим образом извещены о времени и месте судебного разбирательства.

Кассационная жалоба рассмотрена в отсутствие не явившихся лиц в порядке, установленном статьями 284, 286 АПК РФ.

Проверив в порядке, установленном главой 35 АПК РФ, правильность применения судами норм материального и процессуального права, соответствие выводов арбитражных судов о применении норм права установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, Арбитражный суд Центрального округа полагает, что судебные акты судов первой и апелляционной инстанций подлежат отмене, а дело – направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судами, между ООО «Стальная линия Инвест» (арендодатель) и истцом (арендатор) 31.10.2014 заключен договор аренды недвижимого имущества №31/10/14, по условиям которого арендодатель передал арендатору во временное владение нежилое здание – бытовой корпус, котельная, общей площадью 577,2 кв.м. лит. Е. Е1, расположенное по адресу: Тульская область, Киреевский район, пос. Октябрьский, кадастровый (или условный) номер: 71:12:030202:0003:70:228:001:003040250:0601:20000. Нежилое здание расположено на земельном участке категория земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, разрешенное использование: для производственных целей, общая площадь 57 540 кв.м. по адресу: Тульская область, Киреевский район, пос. Октябрьский, кадастровый (или условный) номер: 71:12:030202:3.

Договор заключен на 10 лет (пункт 1.1 договора).

Указанные объекты по акту приема-передачи №1 переданы арендатору, с указанием технических характеристик на момент передачи и отражением факта о том, что для нормальной эксплуатации, согласно целей договора, здание подлежит ремонту.

Пунктами 2.2.3, 2.2.3.1 договора установлено, что арендатор может по своему усмотрению производить улучшения арендуемого объекта, проводить его реконструкцию, техническое переоснащение, текущий, капитальный ремонт или иные улучшения, которые предусматривают увеличение стоимости объекта. Также арендатор вправе потребовать от арендодателя компенсацию за произведенные улучшения/ремонт/ перепланировку/техническое переоснащение объекта на основании представленных арендатором актов по форме КС-2, КС-3.

Право собственности на произведенные арендатором улучшения объекта переходят арендодателю после погашения задолженности по оплате произведенных ремонта/перепланировки/и/или иных улучшений. Передача арендатором улучшений арендодателю производится по акту приема-передачи в течение 1 месяца с даты завершения работ с приложением оригиналов документов (дефектный акт, локальная смета (расчет), КС-2, КС-3, счет-фактура), с последующей компенсацией арендодателем затрат, понесенных арендатором или в счет арендной платы.

Стоимость произведенных неотделимых улучшений в силу пункта 2.2.3.2 договора возмещается арендатору после подписания акта приема-передачи неотделимых улучшений арендодателю или засчитывается в счет арендной платы.

Также между ООО «Стальная линия Инвест» (арендодатель) и истцом  (арендатор) заключен договор №31/10/14/02 аренды недвижимого имущества – части земельного участка от 31.10.2014, по условиям которого истец арендует часть площадью 8 744 кв.м., отмеченную сторонами на листе №2 кадастровой выписки о земельном участке от 20.11.2014 №71/14-413241.

На момент заключения договора указанная часть земельного участка не выделена в установленном порядке в составе основного земельного участка, в связи с чем, стороны заключили краткосрочный договор сроком на 11 месяцев.

Пункты 2.2.3, 2.2.3.1, 2.2.3.2 договора от 31.10.2014 №31/10/14/02 изложены в той же редакции как и в договоре от 31.10.2014 №31/10/14.

Часть земельного участка площадью 8 744 кв.м. по акту приема-передачи передана арендатору с указанием его технических характеристик на момент передачи и отражением факта о том, что для нормальной эксплуатации, согласно целей договора, земельный участок подлежит улучшению и приспособлению к использованию по назначению.

Судами установлено, что истец по акту приема-передачи от 30.03.2015 передал неотделимые улучшения, произведенные на объекте, а именно выполненные работы по капитальному ремонту здания на общую сумму 5 147 547 рублей 83 копейки согласно дефектным актам, локальной смете (расчета) и представленным актам о приемке выполненных работ по форме КС-2 и справкам о стоимости выполненных работ и затрат по форме КС-3 от 28.02.2015 №1, от 10.03.2015 №1, от 10.03.2015 №2. ООО «Стальная линия Инвест» указанные улучшения приняты.

 Решением Арбитражного суда Тульской области от 16.10.2015 по делу №А68-9983/2014 ООО «Стальная линия Инвест» признано несостоятельным (банкротом), открыто конкурсное производство сроком на шесть месяцев. Конкурсным управляющим утвержден ФИО3.

По итогам проведения торгов по продаже имущества должника в ходе процедуры банкротства между ООО «Стальная линия Инвест» и ООО «РЕАЛ-ДМ» заключен договор купли-продажи от 31.12.2017, по условиям которого право собственности на нежилое здание (бытовой корпус, котельная) общей площадью 577,2 кв.м., лит. Е, Е1, кадастровый номер: 71:00:000000:0000:70:228:001:003040250 и земельный участок, категории земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи и земли иного специального назначения, для производственных целей, общая площадь 57 540 кв.м., кадастровый номер: 71:12:030202:3 перешло ООО «Реал-ДМ».

Решением Арбитражного суда Тульской области от 11.10.2019 по делу №А68-2883/2019 произведена замена стороны арендодателя ООО «Стальная линия Инвест» на ООО «Реал-ДМ» по договору №31/10/14 аренды недвижимого имущества от 31.10.2014.

ООО «Петро-Бокс» считая, что ответчик имеет право на получение арендных платежей только с 18.01.2018, момента государственной регистрации права ООО «Реал-ДМ» на арендуемое имущество, в связи с чем  сумма задолженности 3 787 965 рублей 83 копейки является переплатой по арендным платежам, оплаченным арендатором арендодателю по договору аренды, обратился в арбитражный суд с настоящими требованиями.

Суд кассационной инстанции считает, что выводы судов первой и апелляционной инстанций сделаны без учета требований закона и оценки ряда обстоятельств, имеющих существенное значение для правильного разрешения спора.

В соответствии с частью 3 статьи 15 АПК РФ принимаемые арбитражным судом судебные акты должны быть законными, обоснованными и мотивированными.

Нормы процессуального законодательства, обязывающие суд первой инстанции разрешить спор по существу на основании принципа законности, обеспечиваемого правильным применением законов или иных нормативных правовых актов (статья 6 АПК РФ), не обязывают суд применять именно те законы или иные нормативные правовые акты, на которые ссылаются в своих доводах и возражениях участвующие в деле лица (которые могут быть ошибочными в силу разных причин), а, напротив, позволяют суду применить тот закон, который регулирует возникшие между сторонами спора отношения, даже в том случае, если стороны спора на него не ссылались.

Именно в задачи суда, разрешающего спор по существу, входит определение характера спорного правоотношения и подлежащего применению законодательства, определение обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела (часть 3 статьи 133 АПК РФ), установление этих обстоятельств и применение подлежащего применению законодательства (часть 1 статьи 168 АПК РФ).

Таким образом, правильная правовая квалификация спорных отношений сторон и правильное применение закона является не только правом, но и обязанностью суда, разрешающего спор по существу, поскольку одновременно является обязательным условием принятия законного и обоснованного решения.

Судебный акт является законным и обоснованным, если в нем изложены все имеющие значение для дела обстоятельства, всесторонне и полно выясненные в судебном заседании, и приведены доказательства в подтверждение доводов об установленных обстоятельствах дела, правах и обязанностях сторон.

Согласно статье 168 АПК РФ при принятии решения арбитражный суд оценивает доказательства и доводы, приведенные лицами, участвующими в деле, в обоснование своих требований и возражений, определяет, какие обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены, а какие нет.

В силу пункта 2 части 4 статьи 170 АПК РФ в мотивировочной части решения должны быть указаны доказательства, на которых основаны выводы суда об обстоятельствах дела и доводы в пользу принятого решения; мотивы, по которым суд отверг те или иные доказательства, принял или отклонил приведенные в обоснование своих требований и возражений доводы лиц, участвующих в деле.

Из указанных норм процессуального права следует, что судебный акт по результатам рассмотрения спора должен содержать окончательную юридическую оценку спорных правоотношений и служить целям правовой определенности участников гражданского оборота.

Однако оспоренные кассатором судебные акты судов первой и апелляционной инстанции не соответствуют указанным требованиям.

Пунктом 1 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ)  установлено, что переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Как указано в статье 623 ГК РФ, произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды. В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, неотделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды (пункт 2 названной статьи).

Как следует из разъяснений, приведенных в пункте 15 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.12.2001 №65 «Обзор практики разрешения споров, связанных с прекращением обязательств зачетом встречных однородных требований», по смыслу пункта 2 статьи 623 ГК РФ, затраты, связанные с неотделимыми улучшениями, подлежат возмещению лицу, их осуществившему, если работы проведены и затраты понесены с согласия законного правообладателя имущества, поскольку независимо от того, оплачена ли стоимость ремонта подрядчику, улучшения арендованного имущества составляют имущество арендодателя как собственника арендованного имущества.

В рассматриваемом случае, договором аренды установлено право арендатора по своему усмотрению производить улучшения арендуемого объекта. Стоимость произведенных неотделимых улучшений в силу пункта 2.2.3.2 договора возмещается арендатору после подписания акта приема-передачи неотделимых улучшений арендодателю или засчитывается в счет арендной платы.

Судами установлено, что в период действия договора истцом за свой счет произведены ремонтные работы и созданы неотделимые улучшения на сумму 5 147 547 рублей 83 копейки

Однако, приходя к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований, суды первой и апелляционной инстанций указали, что истцом не представлено доказательств согласования сторонами размера, периода и не установлено, в отношении какого договора произведен зачет стоимости неотделимых улучшений в счет оплаты арендных платежей.

Между тем, судом кассационной инстанции установлено, что в материалах дела имеется акт приема-передачи от 30.03.2015, в котором указано, что стоимость неотделимых улучшений составляет 5 147 547 рублей 83 копейки и выполнены они в отношении здания, переданного истцу по договору аренды от 31.10.2014 № 31/10/14.

Таким образом, вывод судов первой и апелляционной инстанций в отношении отсутствия согласования сторонами периода зачета стоимости произведенных улучшений, противоречит материалам дела.

В случае возникновения неясностей в отношении объема произведенных улучшений суду первой инстанции необходимо исследовать деловую переписку прежнего собственника объектов недвижимости (ООО «Стальная линия Инвест») и истца.

Также, при новом рассмотрении дела судам необходимо исследовать, какие именно были заключены договоры аренды, вызывали ли они неопределенность при их исполнении при предыдущем собственнике объектов недвижимости.

Судебная коллегия не соглашается с выводами судов первой и апелляционной инстанций о невозможности установления задолженности ответчика без расчета в отношении того по каким договорам, в каком размере и за какой период произведен зачет неотделимых улучшений объектов аренды, поскольку в данном случае судам необходимо было установить наличие стоимости самих неотделимых улучшений и сопоставить ее с арендной платой.

Обстоятельства приобретения объектов аренды новым собственником (ООО «Реал-ДМ»), а также проведение оценки недвижимого имущества совместно с произведенными неотделимыми улучшениями этих объектов, не являются юридически значимыми обстоятельствами при рассмотрении данного спора.

Таким образом, судами первой и апелляционной инстанций выводы сделаны без учета положений статьи 421, 617 и 623 ГК РФ.

Принимая во внимание, что для принятия законного и обоснованного судебного акта требуется исследование и оценка фактических обстоятельств дела и представленных доказательств, что невозможно в суде кассационной инстанции в силу его полномочий, дело в соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 287 АПК РФ подлежит направлению на новое рассмотрение.

При новом рассмотрении дела суду следует учесть изложенное, установить юридически значимые для рассмотрения данного спора обстоятельства, с соблюдением требований статьи 71 АПК РФ дать надлежащую правовую оценку доказательствам в их совокупности и взаимной связи, правильно распределить бремя доказывания обстоятельств дела, а также с учетом проверки возражений истца относительно оказанных ответчиком услуг, принять законный и обоснованный судебный акт.

Согласно абзацу 2 части 3 статьи 289 АПК РФ при отмене судебного акта с передачей дела на новое рассмотрение вопрос о распределении судебных расходов разрешается арбитражным судом, вновь рассматривающим дело.

Руководствуясь пунктом 3 части 1 статьи 287, статьями 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации    

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Тульской области от 28.02.2020 и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.06.2020 по делу №А68-12292/2019 отменить, направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Тульской области.

 

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий судья                                            М.М. Нарусов

 

Судьи                                                                                    В.И. Смирнов  

 

ФИО1