АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН

ул. Гоголя, 18, г. Уфа, Республика Башкортостан, 450076, http://ufa.arbitr.ru/,

сервис для подачи документов в электронном виде: http://my.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А07-42618/2023

г. Уфа

25 сентября 2024 года

Резолютивная часть решения объявлена 05.09.2024

Полный текст решения изготовлен 25.09.2024

Арбитражный суд Республики Башкортостан в составе судьи Файрузовой Р.М., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Насыровой А.И., рассмотрев дело по иску 

Управления земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>) 

к обществу с ограниченной ответственностью «Зоодоктор» (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>)

 о расторжении договора купли-продажи №б/н от 15.03.2021 на нежилое помещение с кадастровым номером 02:55:010710:681; об обязании освободить занимаемое помещение нежилого фонда и передать по акту приема-передачи свободным от владения и пользования третьих лиц; о присуждении судебной неустойки в размере 5 000 руб. за каждый день просрочки исполнения судебного акта; 

без участия представителей сторон,

Управление земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Зоодоктор» о расторжении договора купли-продажи №б/н от 15.03.2021 на нежилое помещение с кадастровым номером 02:55:010710:681; об обязании освободить занимаемое помещение нежилого фонда и передать по акту приема-передачи свободным от владения и пользования третьих лиц; о присуждении судебной неустойки в размере 5 000 руб. за каждый день просрочки исполнения судебного акта. 

Определением суда от 29.12.2023 исковое заявление оставлено без движения в связи с выявленными недостатками.

Определением суда от 13.02.2024 исковое заявление принято к рассмотрению по общим правилам искового производства. 

Определением от 28.08.2024 в судебном заседании объявлен перерыв до 29.08.2024 до 10ч00 мин.

Судебное разбирательство 29.08.2024 в 10-00 ч. продолжено после перерыва в том же составе, при лице ведущим протокол судебного заседания, без участия представителей сторон. Определением суда от 29.08.2024 в судебном заседании объявлен перерыв до 05.09.2024 10-15ч.

05.09.2024 судебное разбирательство продолжено после перерыва в том же составе, при лице, ведущем протокол, без участия представителей сторон.

Ответчик в ходе рассмотрения указанного дела отзыв на исковое заявление не предоставлял, свою правовую позицию по делу не обозначал.

При неявке в судебное заседание арбитражного суда истца и (или) ответчика, надлежащим образом извещенных, о времени и месте судебного разбирательства, суд вправе рассмотреть дело в их отсутствие (часть 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Дело рассмотрено в отсутствие представителей сторон в порядке ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Рассмотрев заявленные требования, изучив материалы дела, арбитражный суд

УСТАНОВИЛ:

17.02.2017 года между Управлением земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан и обществом с ограниченной ответственностью «ЗооДоктор» заключен договор аренды объекта муниципального нежилого фонда № 20410.6, на основании которого Управление передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование помещение муниципального нежилого фонда 1 этажа 44,5 кв.м.: 1-3, 7-9, расположенное по адресу 

<

...>, Литера А.

Согласно акту приема передачи от 06.02.2017 помещение было передано ООО «ЗооДоктор» в удовлетворительном состоянии, без видимых недостатков.

06.02.2020 года ООО «ЗооДоктор» обратился к Управлению с заявлением о намерении приобрести арендуемое помещение в собственность в порядке Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения движимого и недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации». 

Управлением земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан в адрес общества с ограниченной ответственностью «ЗооДоктор» был направлен проект договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда:первый этаж двухэтажного нежилого здания, расположенного по адресу:Республика Башкортостан, г. Уфа, Советский р-н, ул. ФИО1, д 173/2а, общей площадью 44,5 кв.м., с кадастровым номером: 02:55:010710:681, арендуемого субъектом малого и среднего предпринимательства, с рассрочкой платежа от 15.03.2021 г.

ООО «ЗооДоктор», не согласившись с выкупной стоимостью, обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда.

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 21.12.2022 исковые требования ООО «ЗооДоктор» удовлетворены, пункты 3.1, 3.3 договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда, арендуемого субъектом малого или среднего предпринимательства, с рассрочкой платежа от 15 марта 2021 года - нежилых помещений первого этажа двухэтажного нежилого здания, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Советский район, ФИО1, 173/2а, общей площадью 44,5 кв. м (кадастровый номер: 02:55:010710:681), изложены в следующей редакции:

- пункт 3.1. «Стоимость Объекта без учета НДС 20%, составляет 1 526 000 рублей»;

- пункт 3.3. «Покупатель уплачивает Продавцу первоначальный платеж в размере десяти процентов, что составляет 152 600 рублей, перечисляемый на счет, указанный Продавцом в настоящем Договоре, в течение десяти рабочих дней со дня заключения настоящего Договора».

21 марта 2023 года Восемнадцатым арбитражным апелляционным судом решение от 21.12.2022 г оставлено в силе.

30.05.2023 во исполнение указанных судебных актов, Управлением в адрес ООО «ЗооДоктор» направлено уведомление для подписания договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда, арендуемого субъектом малого и среднего предпринимательства, с рассрочкой платежа от 15.03.2021.

Данное письмо получено ответчиком 14.06.2023, что подтверждается почтовым уведомлением. Подписанного экземпляра договора купли-продажи, а также иных обращений от ООО «ЗооДоктор» в адрес Управления, не последовало.

В настоящее время просроченная задолженность по оплате стоимости имущества по договору купли-продажи № б/н от 15.03.2021, заключенного 21.03.2023, составляет 477 978,07 руб. 

Согласно справке о начислении основных платежей, процентов по рассрочке и пени по договору купли-продажи, ООО «ЗооДоктор» не оплачивает задолженность по договору с мая 2023 года.

В соответствии с п.п. 7.3.2 договора купли-продажи, настоящий Договор может быть расторгнут досрочно по требованию Продавца в судебном порядке при возникновении обстоятельств в виде нарушения Покупателем исполнения обязательства по оплате Объекта, установленного пунктом 3.2 раздела 3 настоящего Договора, более чем на три месяца

10.11.2023 года исх. УЗ-13502 Управлением в порядке ст. 452 ГК РФ в адрес Общества с ограниченной ответственностью «ЗооДоктор» направлено уведомление, в котором предложено в течение 7 дней подписать соглашение о расторжении договора купли-продажи № б/н от 15.03.2021 г, заключенного 21.03.2023г. Однако данное уведомление осталось без ответа.

15.02.2024 года произведено обследование (осмотр) объекта вышеуказанного муниципального нежилого фонда.

Согласно акту от 15.02.2024, на момент осмотра, состояние помещения неудовлетворительное, дверь открыта, замок сломан, имущество отсутствует, свободно от пользователей и не используется.

28.05.2024 года произведено повторное обследование, согласно которому нежилое помещение свободно от пользователей, состояние неудовлетворительное, в помещении мусор, а также присутствуют следы пребывания лиц без определенного места жительства.

Ответчик не извещал об освобождении помещения и о готовности вернуть объект по акту приема-передачи. В адрес Управления документов, подтверждающих освобождение, не поступало.

Отсутствие надлежащего исполнения ответчиком обязательства по оплате стоимости недвижимого имущества явилось основанием для обращения Управления с настоящим иском в суд. 

Исследовав изложенные обстоятельства дела, оценив доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, оценив относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности, суд приходит к следующему. 

Согласно п. 1 ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом или иными правовыми актами, в том числе из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему. 

Статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются. 

В соответствии с пунктом 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену). 

Согласно п. 5 ст. 454 Гражданского кодекса Российской Федерации к отдельным видам договора купли-продажи (розничная купля-продажа, поставка товаров, поставка товаров для государственных нужд, контрактация, энергоснабжение, продажа недвижимости, продажа предприятия) положения, предусмотренные настоящим параграфом, применяются, если иное не предусмотрено правилами настоящего Кодекса об этих видах договоров. 

В соответствии со ст. 486 Гражданского кодекса Российской Федерации покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства. 

В случае, когда договором купли-продажи предусмотрена оплата товара через определенное время после его передачи покупателю (продажа товара в кредит), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором (пункт 1 статьи 488 ГК РФ). 

В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 489 ГК РФ договором о продаже товара в кредит может быть предусмотрена оплата товара в рассрочку. Когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара. 

Договор купли-продажи № б/н от 15.03.2021 заключен в порядке, предусмотренном Законом от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ, одной из задач которого является оказание адресной государственной помощи субъектам малого и среднего предпринимательства посредством установления для них преференций на участие в приватизации арендуемых объектов недвижимости. 

Согласно статье 5 Федерального закона от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ) оплата недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, осуществляется единовременно или в рассрочку. Срок рассрочки оплаты приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства такого имущества при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества устанавливается законами субъектов Российской Федерации. 

В случае, когда договором купли-продажи предусмотрена оплата товара через определенное время после его передачи покупателю (продажа товара в кредит), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренной договором (пункт 1 статьи 488 Гражданского кодекса Российской Федерации). 

В соответствии с пунктами 1, 3 статьи 489 Гражданского кодекса Российской Федерации договором о продаже товара в кредит может быть предусмотрена оплата товара в рассрочку. К договору о продаже товара в кредит, с условием о рассрочке платежа применяются правила, предусмотренные пунктами 2, 4 и 5 статьи 488 настоящего Кодекса. 

Согласно условиям вышеуказанного договора предусмотрена оплата приобретаемого недвижимого имущества в рассрочку в течение пяти лет с даты заключения договора. 

Общество "Зоодоктор" допустило нарушение сроков и порядка внесения платежей по договору № б/н от 15.03.2021. 

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при следующих условиях: при существенном нарушении договора другой стороной, в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, другими законами или договором. 

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. 

Истец, передав объекты недвижимого имущества ответчику, рассчитывал получить определенную условиями договора сумму, но не получил, поскольку ответчик не производил оплату по договору. 

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 9 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.11.1997 N 21 "Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости", невыполнение покупателем обязательств по оплате недвижимости, предусмотренных договором купли-продажи, может служить основанием к расторжению этого договора. 

В соответствии с пунктом 2 статьи 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо не получения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок. 

В пункте 60 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 г. N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452 ГК РФ. 

Как установлено судом, при заключении договора купли-продажи № б/н от 15.03.2021 стороны согласовали стоимость объекта недвижимости и порядок оплаты. 

В настоящее время просроченная задолженность по оплате стоимости имущества по договору купли-продажи № б/н от 15.03.2021 по состоянию на 21.03.2023 составила 477 978,07 руб. Указанная просрочка допущена ответчиком более 3 месяцев. 

Уведомлением от 10.11.2023 исх. УЗ-13502 истец уведомил ответчика о расторжении договора купли-продажи в связи с наличием задолженности. 

При таких обстоятельствах, суд признает установленным, что ответчик в нарушение условия договора, допустил просрочку по оплате, в связи с чем истец не получил стоимости проданного нежилого помещения, что является существенным нарушением условий договора купли-продажи. 

В пункте 65 совместного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", установлено, что в случае расторжения договора купли-продажи недвижимости продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 Гражданского кодекса Российской Федерации. 

Судом установлен факт передачи истцом ответчику нежилого помещения и факт неисполнения ответчиком обязательства по своевременной оплате в соответствии с условиями договора. 

В соответствии со статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. 

Учитывая, что судом установлен факт нарушения ответчиком условий договора по своевременному внесению оплаты, а также соблюдение истцом досудебного порядка урегулирования спора, суд пришел к выводу о том, что требования истца о расторжении договора купли-продажи № б/н от 15.03.2021 и об обязании ответчика возвратить нежилое помещение подлежат удовлетворению. 

Истцом заявлено требование о взыскании судебной неустойки (денежной суммы на случай неисполнения решения суда) в размере 5 000 руб. за каждый день просрочки исполнения судебного акта.

Согласно пункту 1 статьи 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться в том числе, неустойкой и другими способами, предусмотренными законом или договором.

В силу п. 1 ст. 308.3, ст. 396 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае неисполнения должником обязательства кредитор вправе требовать по суду исполнения обязательства в натуре, если иное не предусмотрено Гражданским кодексом Российской Федерации, иными законами или договором либо не вытекает из существа обязательства; при этом следует учитывать, что в соответствии со ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации должник не вправе произвольно отказаться от надлежащего исполнения обязательства (п. 22 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств").

Согласно п. 1 ст. 308.3 Гражданского кодекса Российской Федерации в целях побуждения должника к своевременному исполнению обязательства кредитор вправе требовать по суду исполнения обязательства в натуре, если иное не предусмотрено названным Кодексом, иными законами или договором, либо не вытекает из существа обязательства.

Судебная неустойка может быть присуждена только по заявлению истца (взыскателя) как одновременно с вынесением судом решения о понуждении к исполнению обязательства в натуре, так и в последующем при его исполнении в рамках исполнительного производства (ч. 1 и 2.1 ст. 324 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Удовлетворяя требования истца о присуждении судебной неустойки, суд указывает ее размер и/или порядок определения.

Размер судебной неустойки определяется судом на основе принципов справедливости, соразмерности и недопустимости извлечения должником выгоды из незаконного или недобросовестного поведения (п. 4 ст. 1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В результате присуждения судебной неустойки исполнение судебного акта должно оказаться для ответчика явно более выгодным, чем его неисполнение (п. 31, 32 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств").

Таким образом, действующее законодательство предоставляет стороне, в пользу которой принят судебный акт по существу спора, в случае его неисполнения должником в установленный судом срок, право требовать взыскания неустойки с целью побуждения последнего к исполнению решения суда.

Поскольку размер неустойки, подлежащей взысканию в случае неисполнения обязанной стороной судебного акта, законом не регламентирован, решение вопроса разумности ее размера относится к компетенции суда и разрешается с учетом конкретных обстоятельств дела.

Судебная неустойка по натуральному требованию не носит компенсаторный характер (как денежная пеня), а выполняет функцию стимулятора, побуждающего к своевременному исполнению судебного акта. Суд исходит из того, что она должна быть определена в таком размере, чтобы явиться действенной мерой в отношении лица, допустившего нарушение прав взыскателя. При этом должник может вовсе избежать применения этой санкции, исполнив решение суда в срок.

Таким образом, суд удовлетворяет требования истца о взыскании 5 000 руб. в случае неисполнения решения суда в установленный срок за каждый день просрочки исполнения судебного акта.

Принимая во внимание изложенное, требования истца являются правомерными и подлежат удовлетворению. 

Остальные доводы сторон, не нашедшие отражения в настоящем решении, не имеют существенного значения и не могут повлиять на правильность изложенных в нем выводов.

Стоит также отметить, что принцип состязательности, закрепленный в нормах Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, предоставляет сторонам право активно защищать свои интересы, используя все процессуальные права. 

В рассматриваемом случае должная активность со стороны ответчиком не проявлена, документальные доказательства в возражение заявленных требований не представлены.

В соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине возлагаются на ответчика в размере, установленном ст. 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации. 

Руководствуясь ст. ст. 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Исковые требования удовлетворить.

Расторгнуть договор купли-продажи №б/н, заключенный между Управлением земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан и обществом с ограниченной ответственностью «Зоодоктор» на основании решения Арбитражного суда Республики Башкортостан от 21 декабря 2022 года.

Обязать общество с ограниченной ответственностью «Зоодоктор» в течение десяти дней с момента вступления судебного акта по данному делу передать (возвратить) истцу освобожденным помещение, назначение: нежилое, общей площадью 44,5 кв. м, этаж: первый, адрес (местоположение): 

<

...> с кадастровым номером 02:55:010710:681.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Зоодоктор» (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>) в пользу Управления земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>)  в случае неисполнения решения суда в установленный срок в размере 5 000 руб. за каждый день просрочки исполнения судебного акта.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Зоодоктор» (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>) в доход федерального бюджета государственную пошлину  в размере 6 000 руб.

Исполнительный лист выдать после вступления решения в законную силу по ходатайству взыскателя, в части взыскания государственной пошлины – после вступления решения в законную силу. 

Решение может быть обжаловано в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме) через Арбитражный суд Республики Башкортостан.

Судья Р.М. Файрузова