ДЕСЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

117997, г. Москва, ул. Садовническая, д. 68/70, стр. 1, www.10aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

10АП-5557/2023

Дело № А41-11052/22

19 апреля 2023 года

г. Москва

Резолютивная часть постановления объявлена  19 апреля 2023 года 

Постановление изготовлено в полном объеме  19 апреля 2023 года 

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи  Игнахиной М.В.

судей Ивановой Л.Н.,  Миришова Э.С. 

при ведении протокола судебного заседания:  секретарем ФИО1

при участии в заседании:

от ИП ФИО2 – представитель ФИО3, по доверенностям от 06.07.2022 №77 АГ 9790808, от 18.01.2022  №77 АГ 7866429,  диплом, паспорт;

от ООО «ТЦ Красногорский» – представитель ФИО4, по доверенности от 08.12.2022, диплом, паспорт;

от ИП ФИО5 – представитель не явился, извещен надлежащим образом;

от ИП ФИО2 – представитель не явился, извещен надлежащим образом;

от ИП ФИО6 – представитель не явился, извещен надлежащим образом;

от ООО «Торгсервис» – представитель не явился, извещен надлежащим образом;

от ИП ФИО7 – представитель не явился, извещен надлежащим образом;

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу ИП ФИО2, ИП ФИО5, на решение Арбитражного суда Московской области от 09.02.2023 года по делу №А41-11052/22, по иску ИП ФИО5, ИП ФИО2, ИП ФИО6 к ООО ТЦ «Красногорский», ООО «Торгсервис», ИП ФИО7 о расторжении договора.

УСТАНОВИЛ:

ИП ФИО5, ИП ФИО2, ИП ФИО6 (далее – истцы, предприниматели) обратились в Арбитражный суд Московской области с иском к ООО ТЦ «Красногорский» (далее – ответчик, общество) о расторжении договора №3 аренды частей нежилого помещения от 17.09.2018 с кадастровым номером 50:11:0010202:6622, расположенного по адресу 

<

...>, с принятием арендатором обязанностей эксплуатирующей (обслуживающей) организации; дополнительного соглашения к договору № 3 от 08.04.2021.

Определением Арбитражного суда Московской области от 23.03.2022 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: ООО «Торгсервис», ИП ФИО7 (том 2 л.д.15).

Протокольным определением от 07.12.2022 (том 4 л.д.25) удовлетворено ходатайство ИП ФИО5, ИП ФИО2 о привлечении ООО «Торгсервис» и ИП ФИО7 к участию в деле в качестве соответчиков. 

Решением Арбитражного суда Московской области от   09 февраля 2023 года по делу №А41-11052/22 в удовлетворении требования отказано (том 4 л.д.38-41).

Не согласившись с указанным судебным актом  ИП ФИО2, ИП  ФИО5 обратились  в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просили решение суда первой инстанции отменить, требования удовлетворить.

Законность и обоснованность оспариваемого решения проверены судом в соответствии со статьями 266 – 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Дело рассматривается в соответствии со статьями 121, 123, 156  АПК РФ в отсутствие представителей ООО «Торгсервис», ИП ФИО7, ИП ФИО5, надлежащим образом извещенных  о дате, времени  и  месте судебного  разбирательства, в том числе публично путем  размещения информации  на официальном сайте суда.

В судебном заседании представитель    ИП  ФИО2 поддержал доводы апелляционной  жалобы, просил решение отменить, требования удовлетворить.

Представитель  общества возражал против удовлетворения апелляционной жалобы, просил оставить  обжалуемый судебный акт  без изменения.

Повторно исследовав представленные в материалы дела доказательства, изучив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения апелляционной жалобы.

Как следует из материалов дела 17.09.2018 между ООО ТЦ «Красногорский» (арендатор) и ИП ФИО5, ИП ФИО2, ИП ФИО6 (арендодатели) заключены договор №3 аренды частей нежилого помещения от с кадастровым номером 50:11:0010202:6622, расположенного по адресу 

<

...>, дополнительное соглашение к нему (том 1 л.д.8-14).

Спорное помещение является объектом совместной долевой собственности ООО «Торгсервис», ИП ФИО7, ИП ФИО5, ИП ФИО2, ИП ФИО6, что подтверждается выпиской ЕГРН.

В соответствии с договором, нежилые помещения предоставляются арендатору в аренду с целью их использования - для сдачи нежилых помещений или любой их части в субаренду для торговой, производственной и иной, не запрещенной действующим законодательством, деятельности.

Одновременно арендатор принял на себя обязательства эксплуатирующей (обслуживающей) организации.

Согласно доводам истцов ответчиком неоднократно нарушались условия и обязательства по договорам, а именно по содержанию части помещений в исправном и надлежащем состоянии; по поддержанию порядка в частях помещения в соответствии санитарных, противопожарных, технических и экологических норм; обязании информировать арендодателей о признаках аварийного состояния сантехнического, отопительного, электротехнического оборудования в помещении не позднее 5 календарных дней с момента, когда такие обстоятельства стали известны арендатору.

19.05.2021  истцы направили ООО ТЦ «Красногорский» письмо о плановой проверке противопожарной безопасности и антитеррористической защищенности от собственников, ответ на которое не получен.

В феврале 2019 года общество   предоставило информацию и результат обследования состояния противопожарной безопасности в зданиях ТЦ.

ООО «Систем Сервис+» проведен профессиональный аудит пожарной безопасности на объектах: ООО ТЦ «Красногорский плюс» и ООО ТЦ «Красногорский».

Согласно экспертному заключению от 07.10.2021 выявлены грубейшие недостатки в монтаже и работе системы автоматической пожарной сигнализации, системы оповещения и управления эвакуацией людей при пожаре, а также системы дымоудаления.

В период с 07.02.2022 по 08.02.2022 сотрудниками ОНД и ПР по городскому округу Красногорск проведены две внеплановые выездные проверки в отношении ООО ТЦ «Красногорский».

В результате проверки ООО ТЦ «Красногорский» выявлены нарушения требований пожарной безопасности, а именно: - лица допускаются к работе без прохождения обучения мерам пожарной безопасности (руководитель организации); - категорирование помещений (пожарных отсеков) производственного и складского назначения по взрывопожарной и пожарной опасности, а также определение класса зоны в соответствии с главами 5. 7 и 8 Федерального закона «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности» с обозначением их категорий и классов зон на входных дверях помещений с наружной стороны выполнено не в соответствии с СП 12.13130.2009 «Определение категорий помещений, зданий, наружных установок по взрывопожарной и пожарной опасности» (расчеты категорий не производились); - в ряде случаев пожарные рукава внутреннего противопожарного водопровода эксплуатируются не присоединенными к пожарным кранам; - на путях эвакуации в коридорах и холлах допускается хранение горючих материалов и различных предметов (манекены); - в ряде случаев запоры (замки) на дверях эвакуационных выходов не обеспечивают возможность их свободного открывания изнутри без ключа; - под лестничным маршем, ведущим из подвала допускается хранение горючих материалов; в подвальном этаже система оповещения и управления эвакуацией людей при пожаре находится в неработоспособном состоянии; - на втором этаже система оповещения и управления эвакуацией людей при пожаре и система автоматической пожарной сигнализации частично не работоспособны; - в подвальном помещении допускается эксплуатация электропроводов и кабелей с видимыми нарушениями изоляции; - при отсутствии противопожарной стены 1-го типа с пределом огнестойкости не менее REI 150; разделяющей существующую часть здания от реконструируемой и участков наружных стен в местах примыкания смежных пожарных отсеков с пределом огнестойкости REI 150.

По результатам проверки ответчику выдан акт выездной проверки № 26 от 08.02.2022 и предписание об устранении нарушений до 10.10.2022.

В отношении ответчика составлен протокол об административном правонарушении по ч.1 ст. 20.4 КоАП РФ, о чем истцам сообщил Начальник ОНД и ПР по городскому округу Красногорск УНД и ПР ГУ МЧС России по Московской области полковник внутренней службы А.Э. Ремпель 10.02.2022 Исх.№ 21/2-10-16-17.

По мнению истцом система автоматической пожарной сигнализации не обслуживается ООО ТЦ «Красногорский».

Кроме того, в нарушение положений п. 3.2.1; п. 3.3.1; п. 3.3.3 дополнительного соглашения не исполнены обязательства по оплате арендной платы, а также в июле 2021 значительно (более чем на 5 %) увеличен фонд оплаты труда своим сотрудникам, без согласования с собственниками, без  заключения соответствующего дополнительного соглашения, по запросу соистцов не предоставлялся Управленческий отчет, что противоречит условиям дополнительного соглашения (письмо от 20.08.2021, письмо от 16.02.2022).

Соистцами созвано внеочередное общее собрание собственников недвижимого имущества от 18.11.2021. Собственники ФИО7 и ООО «Торгсервис» на собрание не явились. 29.11.2021 ФИО7 и ООО «Торгсервис» направлены предложения о расторжении договоров с приложением проектов соглашений. Однако сособственники расторгать спорные договоры отказались.

Учитывая, факт выявленных нарушений противопожарной безопасности нежилых помещений, поставили под угрозу совместный бизнес, жизни и здоровье посетителей и работников Торгового центра, 29.11.2021 истцы направили арендатору письмо о досрочном расторжении договоров с предоставлением проектов соглашений о расторжении договоров.

Письмом от 10.12.2021 общество указало на необходимость предоставления соответствующего решения о расторжении договоров от всех собственников помещения.

Поскольку инициированный и реализованный  досудебный порядок урегулирования спора не принес положительного результата,  истцы обратились в суд с настоящим иском.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (пункт 1 статьи 614 ГК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 611  ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Согласно п. п. 1, 2 статьи 615  ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества. Арендатор вправе сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) с согласия арендодателя.

В силу статьи 309  ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами (пункт 1 статьи 310 ГК РФ).

В соответствии со статьей 619  ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: 1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; 2) существенно ухудшает имущество; 3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; 4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В силу пункта 2 статьи 450  ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Согласно пункту 1 статьи 450.1 ГК РФ предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Согласно пункту 1 статьи 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Пунктом 1 статьи 247 ГК РФ установлено, что владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.

Согласно статье 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику; арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

В соответствии с пунктом 1 статьи 617 ГК РФ переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Если имущество находится в собственности двух или нескольких лиц, оно принадлежит им на праве общей долевой собственности (пункт 1 статьи 244 ГК РФ), при этом каждый из них не вправе нарушать право собственности другого лица.

В соответствии с пунктом 1 статьи 246 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

В силу пункта 2 статьи 246 ГК РФ участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.

При продаже доли в праве общей долевой собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов (пункт 1 статьи 250 ГК РФ).

Пунктом 1 статьи 247 ГК РФ установлено, что владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.

В рассматриваемом случае доказательств выделения в натуре доли истцами из общего имущества  не представлено.

Кроме того, сособственники ООО «Торгсервис», ИП ФИО7, возражали против досрочного расторжения договора, указав на отсутствие существенных нарушений договора.

При таких обстоятельствах, исходя из смысла статьи 246 ГК РФ истцы, направив арендатору предложение о расторжении договора аренды, действовали в нарушение требований гражданского законодательства о правилах распоряжения общей долевой собственностью, не были правомочны распоряжаться общим (спорным) имуществом без согласия других участников общей долевой собственности и не могли требовать расторжения вышеуказанного договора без согласия всех сособственников.

Из положений договора аренды не усматривается право одного из арендодателей на прекращение договора путем уведомления об этом арендатора.

Также судом первой инстанции   обоснованно   учтено, что согласно условиям договоров передаваемые в аренду помещения находятся в состоянии, пригодном для эксплуатации в соответствии с целями, установленными договорами.

После передачи помещений в пользование ответчика реконструкции системы противопожарной защиты арендатором не производилось. Доказательств обратного суду не представлено.

Согласно пункту 5.1.7 договора №1 на арендатора возложена обязанность поддерживать порядок в частях помещения, в соответствии с требованиями санитарных, противопожарных, технических и экологических норм.

Пунктом 4.4.3 договора №4 на арендатора возложена обязанность поддерживать помещение в исправном и надлежащем санитарном, противопожарным состоянии; производить за свой счет текущий ремонт помещения.

В соответствии со ст. 431 ГК при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Как разъяснено в пункте 43 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 № 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора", при толковании условий договора в силу абзаца первого статьи 431 ГК РФ судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (буквальное толкование).

Такое значение определяется с учетом их общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно (пункт 5 статьи 10, пункт 3 статьи 307 ГК РФ), если иное значение не следует из деловой практики сторон и иных обстоятельств дела.

Условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какойлибо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 ГК РФ).

Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду. Значение условия договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (абзац первый статьи 431 ГК РФ). Условия договора толкуются и рассматриваются судом в их системной связи и с учетом того, что они являются согласованными частями одного договора (системное толкование). Толкование условий договора осуществляется с учетом цели договора и существа законодательного регулирования соответствующего вида обязательств.

Исходя из буквального толкования  пункта 5.1.7 договора №1, пункта 4.4.3 договора №4 арендатор обязан поддерживать в исправном состоянии уже существующие системы противопожарной безопасности, при этом обязательства капитального характера были возложены на собственников помещений.

В силу части 1 статьи 38 Федерального закона от 21.12.1994 №69-ФЗ «О пожарной безопасности», ответственность за нарушение требований пожарной безопасности в соответствии с действующим законодательством несут собственники имущества.

Как указали сособственники ООО «Торгсервис», ИП ФИО7 08.02.2022, по инициативе собственников ИП ФИО5, ИП ФИО2, ИП ФИО6 Отделом надзорной деятельности и профилактики работы по городскому округу Красногорск УНД и ПР ГУ МЧС России по Московской области проведена внеплановая выездная проверка.

Письмом от 10.02.2022 общество  уведомило арендодателей о проведенной проверке и сообщило о наличии замечаний, исправление которых входит в сферу ответственности арендодателей.

Письмом № 8 от 04.03.2022 общество уведомило арендодателей о том, что замечания, исправление которых входит в сферу ответственности арендатора, устранены, о чем было доложено в ГУ МЧС России по Московской области 22.02.2022 с приложением подтверждающих документов и фотоматериалов.

10.03.2022  состоялось  собрание сособственников для принятия решений по указанному вопросу, по итогам обсуждения приняты решения собрать коммерческие предложения от специализированных организаций для монтажа АПС и обеспечения устранения нарушений в срок до 10.10.2022.

Таким образом, нарушения, находящиеся в зоне ответственности арендатора, устранены ранее указанного срока (10.10.2022).

Наличие манекенов в проходах помещения не носят характер грубого нарушения условий договора, повлекших за собой причинение вреда имуществу арендодателей.

В силу пункта 3.8 договора финансовые обязательства по ремонту, замене частей оборудования или самого оборудования лифтов, эскалаторов, иных подъемных механизмов, пожарной и иной (например - охранной) сигнализации, видеонаблюдения, кондиционирования, вентиляции, системы дымоудаления, систем управления эвакуацией персонала и посетителей, электрооборудования и электросети внутренней и внешней сети водо- и теплоснабжения, канализации помещений несут собственники.

Согласно пункту 3.2.1 договоров арендатор выплачивает истцам переменную часть, направленную на покрытие эксплуатационных расходов арендодателей, которая определяется в виде доли в размере 90% дохода, фактически полученного арендатором в результате использования арендованного помещения за отчетный месяц с учетом понесенных затрат и сумм фиксированной оплаты. Арендатор ежемесячно перечислял часть арендной платы на покрытие эксплуатационных расходов арендодателей, доказательств обратного суду не представлено.

Истцы, письмами от 30.11.2021 и 18.02.2022, также подтвердили, что исправление нарушения в т.ч. в части оборудования здания системой приточно-вытяжной противодымной вентиляции и автоматической установкой пожаротушения (либо обеспечения наличия противопожарной стены 1-го типа с пределом огнестойкости не менее REI 150, разделяющей существующую часть здания от реконструируемой и участков наружных стен в местах примыкания смежных пожарных отсеков с пределом огнестойкости REI 150 с выделением каждой части здания в отдельный пожарный отсек) находится в их зоне ответственности.

Указанные нарушения подлежали исправлению собственниками до 10.10.2022.

Оценив представленные  в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ, суд апелляционной  инстанции  соглашается с   выводом суда первой инстанции  об отсутствии оснований для удовлетворения данных требований.

Ссылка заявителя  жалобы на злоупотребление правом  со стороны сособственников, которые  возражают против  расторжения  договора  аренды,  отклоняется судом апелляционной инстанций, поскольку обстоятельства дела не свидетельствуют о наличии в действиях сособственников признаков злоупотребления правом и оснований для применения ст. 10 ГК РФ. Иного не доказано.

Ссылка заявителя на допущенные  арендатором  существенные  нарушения  условия договора  аренды, которые являются основанием для  досрочного   расторжения   договора  аренды по  инициативе  арендодателя, несостоятельна.

Расторжение договора, влекущее для сторон такие существенные последствия, как прекращение правоотношений, является крайней мерой, применяемой к недобросовестному контрагенту в случае, когда все другие средства воздействия исчерпаны, а сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и невыгодным для другой стороны (определение Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2017 N 307-ЭС17-7469).

Для расторжения договора в судебном порядке суду необходимо исследовать причины несвоевременного выполнения работ, установить, в каком объеме работы выполнены и в каком, остались невыполненными, какие последствия для истца повлекло нарушение ответчиком условий договора.

Учитывая изложенное  сам по себе факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок, не является основанием для крайней меры в виде расторжении договора аренды.

При этом действия соответчиков направлены на сохранение договорных отношений и использование  помещения по целевому назначению. 

Вопреки доводам апелляционной жалобы, суд первой инстанции, полно исследовав имеющие значение для дела обстоятельства, верно оценил в порядке статьи 71 АПК РФ имеющиеся в деле доказательства, правильно применил нормы материального, процессуального права и сделал выводы, соответствующие обстоятельствам дела.

Принимая во внимание вышеизложенное, а также учитывая конкретные обстоятельства по делу, арбитражный апелляционный суд полагает, что судом первой инстанции установлены все фактические обстоятельства по делу, дана надлежащая оценка всем имеющимся в деле доказательствам.

Обжалуемый судебный акт соответствует нормам материального права, а содержащиеся в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.

Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно части 4 статьи 270  АПК РФ безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 09 февраля 2023 года по делу № А41-11052/22 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Московского округа через арбитражный суд первой инстанции в двухмесячный срок со дня его изготовления в полном объеме.

Председательствующий

М.В. Игнахина

Судьи

Л.Н. Иванова

Э.С.Миришов