АРБИТРАЖНЫЙ СУД САРАТОВСКОЙ ОБЛАСТИ

410002, г. Саратов, ул. Бабушкин взвоз, д. 1; тел/ факс: (8452) 98-39-39;

http://www.saratov.arbitr.ru

 

Именем Российской Федерации

 

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А57-14765/2022

30 ноября 2022 года

город Саратов

 

Резолютивная часть решения оглашена 23.11.2022

Полный текст решения изготовлен 30.11.2022

Арбитражный суд Саратовской области в составе судьи И.М. Заграничного, 

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании в помещении арбитражного суда по адресу: 

<

...> арбитражное дело по исковому заявлению 

Общества с ограниченной ответственностью «Альянс Капитал», ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***> 

к Обществу с ограниченной ответственностью Торговый дом «Белтекс», ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***> 

третье лицо: Общество с ограниченной  ответственностью «Орловское»

о расторжении договора аренды земельных участков с кадастровыми номерами № 64:20:000000:175, № 64:20:014601:237, № 64:20:030101:430; 

об обязании вернуть арендуемые земельные участки

при участии в судебном заседании:

от истца: не явился, извещен,

от ответчика: не явился, извещен,

от третьего лица: не явился, извещен,

УСТАНОВИЛ:

В Арбитражный суд Саратовской области поступило исковое заявление Общества с ограниченной ответственностью «Альянс Капитал», ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***> к Обществу с ограниченной ответственностью Торговый дом «Белтекс», ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, третье лицо: Общество с ограниченной  ответственностью «Орловское», о расторжении договора аренды земельных участков с кадастровыми номерами № 64:20:000000:175, № 64:20:014601:237, № 64:20:030101:430, об обязании вернуть арендуемые земельные участки.

Отводов суду не заявлено.

Сторонам разъяснены права в порядке статьи 41 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Истец в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом в соответствии с действующим законодательством.

Представитель ответчика и третьего лица в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом в соответствии с действующим законодательством.

В материалы дела от ответчика представлен отзыв, согласно которому просит в удовлетворении исковых требований отказать по основаниям, изложенным в отзыве. 

На основании изложенного, суд считает, что все меры к извещению лиц, участвующих в деле, приняты.

В силу положений статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие лиц участвующих в деле, извещенных надлежащим образом о месте и времени судебного разбирательства.

Дело рассматривается в порядке статей 153-166 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Заявлений в соответствии со статьями 24, 47, 48, 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не имеется.  

В соответствии со статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основания своих требований и возражений. 

Арбитражному суду представляются доказательства, отвечающие требованиям статей 67, 68, 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. 

Арбитражный суд рассматривает дело по имеющимся в деле доказательствам.   

Исследовав доказательства, следуя закрепленному статьей 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а также статьей 123 Конституции Российской Федерации, принципу состязательности сторон, суд приходит к следующим выводам.

В обоснование исковых требований истец указывает, что «ООО «Альянс Капитал» является собственником арендованных ООО Торговый дом «Белтекс» земельных участков и правопреемником арендодателей, заключивших договор Аренды, в том числе в части получения арендной платы и исполнения Арендатором, а также правом требования в отношении Арендатора иных обязательств по договору аренды.

На основании Соглашения о переуступке прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка от 11.11.2014 между ООО «Орловское» (Первоначальный арендатор) и ООО Торговый Дом «Белтекс» (Новый арендатор), ООО Торговый дом «Белтекс» является правопреемником ООО «Орловское» по правам и обязанностям из договора аренды земельного участка от 15.03.2012 (земельный участок 64:20:000000:175 площадью 5 127 100 кв.м по адресу: Саратовская обл., Марсовский р-н, с.Орловское, из земель ПХ «Орловское»).

Переход к ООО Торговый дом «Белтекс» зарегистрирован в Едином государственном реестре недвижимости 08.12.2014. Подлинник Соглашения хранится в реестровом деле № 64:20:014701:290.

На основании Соглашения о переуступке прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка от 11.11.2014 между ООО «Орловское» (Первоначальный арендатор) и ООО Торговый Дом «Белтекс» (Новый арендатор), ООО Торговый дом «Белтекс» является правопреемником ООО «Орловское» по правам и обязанностям из договора аренды земельных участков от 12.10.2010, а именно:

- земельного участка кад. № 64:20:014601:237 площадью 15 990 000 кв.м по адресу: Саратовская обл., Марксовский р-н, Подлесновское МО;

- земельного  участка  кад. № 64:20:030101:430 площадью 781 700  кв.м   по   адресу: Саратовская обл., Марковский р-н примерно 1.6 км. по направлению на юг от с. Орловское.

Переход права к ООО Торговый дом «Белтекс» зарегистрирован в Едином государственном реестре недвижимости 08.12.2014. Подлинник Соглашения хранится в реестровом деле № 64:20:03101:468.

С учетом того, что Ответчик не исполнял надлежащим образом свои обязательства по договорам аренды земельных участков, в том числе не предоставлял сведений о надлежащем использовании участков, не выплачивал в адрес Истца арендную плату за весь период возникновения у Истца прав Арендодателя, Истцом в адрес Ответчика было направлено письменное предупреждение (исх. № 19 от 26.04.2022), на которое ответ Истцом получен не был, обязательства по договорам аренды Ответчиком не исполняются.

Согласно действующему законодательству, а также заключенным договорам, к Истцу перешли все права и обязанности первоначального Арендодателя по Договору аренды, в том числе требовать от Арендатора предоставления информации о надлежащем использовании земельных участков и своевременного получения от Арендатора арендной платы.

Кроме того, предложенный вариант получения арендной платы - по личному обращению Арендодателя на какой-либо телефон, указанный Арендатором - Договором аренды не предусмотрен.

Согласно п. 3.1. Договора аренды, арендная плата подлежит уплате ежегодно в срок с 01 ноября по 30 декабря. Несмотря на то, что Договор аренды заключен 23.11.2018, никаких доказательств исполнения Арендатором своих обязательств Арендодателю предоставлено не было. Кроме того, не представлено и доказательств надлежащего использования арендованных земельных участков, сохранения их плодородия.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения в суд с настоящим исковым заявлением.

В силу части 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Указанное правило в отношении аренды конкретизировано в части 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которому в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается несогласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

С учетом положений статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации предмет, определенный сторонами в договоре, не вызывает у них сомнений относительно объекта аренды либо неопределенности по установлению имущества, подлежащего передаче арендатору в качестве объекта аренды. 

Правовые отношения сторон по предмету спора основаны истцом на нормах главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации об аренде.

В соответствии с ч. 1 ст. 65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В соответствии с требованиями статьи 614 Гражданского Кодекса Российской Федерации, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).  Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах. 

В силу пункта 2 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

По общим правилам исполнения договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон (пункт 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 3 статьи 423 Гражданского кодекса договор предполагается возмездным, если из закона, иных правовых актов, содержания или существа договора не вытекает иное.

Согласно статье 307 Гражданского кодекса Российской Федерации, в силу обязательств одно лицо обязано совершить в пользу другого лица определенные действия.

В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается.

Статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрены основания досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя, в том числе в случае, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора, существенной ухудшает имущество, более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату, не производит капитального ремонта имущества.

При этом, договором аренды могут быть установлены и другие основания для досрочного расторжения договора по требованию арендодателя.

В силу положений статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В судебном заседании установлено, что согласно сведений Управления федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Саратовской области ООО «Альянс Капитал» путем образования земельных участков выделило свои доли земли в самостоятельные участки с кадастровым номером 64:20:014701:290, общей площадью 124800 кв.м. адрес местоположения: Саратовская область, Марксовский район, с. Орловское, из земель ПХ «Орловское» и с кадастровым номером 64:20:014701:291, общей площадью 49000 кв.м. адрес местоположения: Саратовская область, Марксовский район, с. Орловское, из земель ПХ «Орловское», согласно выписок из ЕРРН от 13.05.2022 года, указано обременение в виде аренды № 64-64-38/017/2012-391 от 21.03.2012 года по договору аренды земельного участка, сельскохозяйственного назначения находящегося в общей долевой собственности от 15.03.2012, соглашения о переуступке прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка, сельскохозяйственного назначения от 11.11.2014 года, № государственной регистрации: 64-64-01/736/2014-015 от 08.12.2014 (КУВИ-001/2022-72237885 и КУВИ-001/2022-72236760) дата присвоения кадастрового номера образованным земельным участкам истца: 04.05.2016 год, при образовании земельных участков и установлении границ в едином землепользовании Арендатор по долгосрочным обязательствам аренды не давал своего согласия на местоположение выделенных участков, а также Арендатор и сособстенники имеют преимущественное право покупки в соответствии с пунктом 4 статьи 1, пунктом 1 статьи 12 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» № 101-ФЗ от 24.07.2002 г. (в редакции Федеральных законов от 07.07.2003 N 113-ФЗ, от 29.06.2004 N 58-ФЗ, от 03.10.2004 N 123-ФЗ, от 21.12.2004 N 172-ФЗ, от 07.03.2005 N 10-ФЗ, от 18.07.2005 N 87-ФЗ, от 05.02.2007 N 11-ФЗ>от 13.05.2008 № 66-ФЗ, от 03.12.2008 № 250-ФЗ, от 30.12.2008 № 297-ФЗ, от 08.05.2009 № 93-ФЗ) приобретение указанных долей произошло с нарушением правовых норм без соблюдения отказного материала у Арендатора.

Образованные участки, принадлежащие ООО «Альянс Капитал», с кадастровым номером 64:20:014701:290 и с кадастровым номером 64:20:014701:291, были выделены из единого землепользования с кадастровым номером 64:20:000000:175. К земельным участкам с кадастровым номером 64:20:014601:237, 64:20:030101:430 истец отношения не имеет и у него отсутствует право требования расторжения долгосрочной аренды.

Согласно письменного извещения Управления сельского хозяйства Администрации Марксовского муниципального района Саратовской области № 03-06/167 от 01.08.2021 директору ООО ТД «Белтекс» в отношении земельных участков с кадастровыми номерами: 64:20:000000:175, 64:20:014601:237, 64:20:030101:430   ежегодно   начиная   с   2010   года   проводятся   агротехнические мероприятия, согласно технологических карт севооборота, нарушений не выявлено и претензий по качеству и срокам обработки у контролирующего органа не имеется. 

В настоящее время Общество с ограниченной ответственностью Торговый дом «Белтекс» не является арендатором земельных участков с кадастровыми номерами: 64:20:000000:175, 64:20:014601:237, 64:20:030101:430, согласно Договора о переуступке прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения от 10.02.2020 года и Дополнительного соглашения от 27.10.2020 года к Договору о переуступке прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения от 10.02.2020, первоначального соглашения о переуступке прав и обязанностей арендатора по соглашению о переуступке прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения от 11.11.2014 года, номер регистрации в ЕГРН 64:20:014601:237-64/080/2020-75 от 02.11.2020 года, права аренды в полном объеме возвращены первоначальному Арендатору - ООО «Орловское» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) возникшие на основании договора аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения, находящегося в общей долевой собственности от 12.10.2010 года, зарегистрированного в Росреестре 14.10.2010 года за № 64-64-41/049/2010-421.

Таким образом, требовать расторжения договора аренды земельных участков у ООО Торговый дом «Белтекс» не обоснованно, так как в момент предъявления исковых требований на 15.06.2022 год ответчик не является стороной по обязательству долгосрочной аренды. Также исковые требования являются несостоятельными и в части возврата земельных участков.

Конституционность пункта 1 статьи 450 ГК Российской Федерации в соответствии с которым, в частности, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено данным Кодексом, другими законами или договором, а также пункта 1 (в жалобе ошибочно указан как часть 1) статьи 14 Федерального закона от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", предусматривающего, что владение, пользование и распоряжение земельным участком из земель сельскохозяйственного назначения, находящимся в долевой собственности более чем пяти лиц, осуществляются в соответствии с решением участников долевой собственности, которое принимается на общем собрании участников долевой собственности.

В силу Конституции Российской Федерации, в том числе ее статьям 8 (часть 2), 18, 19 (части 1 и 2), 45, 46 (часть 1) и 55 (часть 3), право собственника распоряжаться земельной долей, связывают реализацию данного права с решениями других лиц - арендодателей по договору, заключенному со множественностью лиц на стороне арендодателя, а именно не позволяют расторгнуть договор аренды без проведения общего собрания этих лиц, вводят необоснованные различия в правах граждан на земельные участки в зависимости от того, находятся эти участки в долевой или единоличной собственности, а также от количества участников долевой собственности (больше пяти или нет), лишают собственника земельной доли права выбора способа защиты своих имущественных интересов.

Пункт 1 статьи 450 ГК Российской Федерации направлен на обеспечение баланса интересов сторон договора и соответствует вытекающему из Конституции Российской Федерации    принципу    свободы    договора    (определения    Конституционного    Суда Российской Федерации от 21 декабря 2006 года N 549-0, от 26 мая 2016 года N1015- О и от 25 апреля 2019 года N 949-0).

Пункт 1 статьи 14 Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", подлежащий применению во взаимосвязи с иными положениями данного Федерального закона, обеспечивает с учетом специфики регулируемой сферы земельных и имущественных отношений, а также природы права общей собственности необходимый баланс интересов участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения и позволяет реализовать коллективные интересы этих участников, сохранить сложившиеся на основе этих интересов технологические и производственные связи, имеющие непосредственное значение в сельском хозяйстве.

Указанные законоположения сами по себе не могут рассматриваться как нарушающие конституционные права, которые, как указали суды, будучи участником долевой собственности на земельный участок, выразила вместе с другими участниками согласие на заключение договора аренды, приобретя земельные доли обременённые правом аренды ООО «Альянс Капитал», согласился с положением арендодателя, в том числе и с размером арендной платы и с условиями выплаты аренды и самостоятельно без согласия других участников общей долевой собственности не вправе измерить существенные условия договора аренды.

Общество с ограниченной ответственностью «Орловское», было первоначальным арендатором земельного участка с кадастровым номером: 64:20:000000:175, на основании договора аренды земельного участка, сельскохозяйственного назначения, находящегося в общей долевой собственности от 15.03.2012 года (далее по тексту - договор аренды), позже права аренды были переданы Обществу с ограниченной ответственностью Торговый дом «Белтекс», на основании договора о переуступке прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения от 10.02.2020 года, поскольку земельные участка ООО «Альянс Капитал» с кадастровыми номерами: 64:20:014701:290 и 64:20:014701:291 образованы (выделены) в счет приобретенных земельных долей в самостоятельные участки из первичного исходника - участка с кадастровым номером 64:20:000000:175 и при образовании ООО «Альянс Капитал» не сообщал (уведомлял) ни ООО Торговый дом «Белтекс» ни ООО «Орловское» об образовании участков и формировании их границ.

На основании договора аренды Арендатор арендовал земельный участок состоящий из земельных долей (паев) в количестве 59, доля каждого собственника составляет 1/59 долю. На основании пункта 3.1. договора «Годовой размер арендной платы за Участок на 1/59 долю составляет: 500 кг. Фуражного зерна, а также в счет арендной платы Арендодатель поручает, а Арендатор принимает на себя обязательство перечислять налоговые платежи за участок», следовательно, оплата в денежном выражении не предусмотрена.

На основании пункта 3.2. договора «Оплату арендной платы Арендатор производит с 2015 сентября по 15 декабря соответствующего года», следовательно ежегодно выдача предусмотренной аренды производится в установленный договором срок на основании ведомостей. При этом Арендатор извещает о выдаче аренды и иными способами, размещая объявления на информационных досках населенного пункта Орловское и в местно газете «Воложка».

Таким образом, изменение предусмотренных договором аренды способов выдачи арендной платы равно как и изменений формы оплаты арендной платы возможно только по решению большинства от общего числа собственников земельных долей (пайщиков) которых в договоре 59 дольщиков. ООО «Альянс Капитал» приобрело 2/59 земельной доли в качестве универсального правопреемства с обременением в виде аренды. Положения которые подписаны со стороны первоначального собственника не могут быть изменены в одностороннем порядке, следовательно ООО «Альянс Капитал» не вправе требовать изменения условий договора аренды владея 2/59 долями в общей долевой собственности земельного участка 64:20:000000:175, что недопустимо и не предусмотрено Федеральным законом № 101-ФЗ от 24.07.2002 «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

ООО «Альянс Капитал» не имеет отношений к земельным участкам с кадастровыми номерами: 64:20:014601:237 и 64:20:030101:430 и к земельному участку: 64:20:000000:175 так как свои доли 2/59 выделили в самостоятельные участки с кадастровыми номерами: 64:20:014701:290 и 64:20:014701:291 и обременение в виде аренды в пользу ООО «Орловское» получено в рамках договора аренды земельного участка, сельскохозяйственного назначения, находящегося в общей долевой собственности от 15.03.2012 года.

Учитывая изложенное, суд пришел к выводу, что заявленные исковые требования не подлежат удовлетворению в полном объеме.

Согласно статье 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при принятии решения арбитражным судом суд решает вопрос о распределении судебных расходов.

Руководствуясь статьями 110, 167-171, 176, 180, 181 Арбитражного  процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд,

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований – отказать.

Решение арбитражного суда вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба.

Решение может быть обжаловано в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в течение одного месяца со дня изготовления решения в полном объеме, через Арбитражный суд Саратовской области.

Направить копии решения арбитражного суда лицам, участвующим в деле, в соответствии с требованиями статьи 177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Лицам, участвующим в деле, разъясняется, что информация о принятых по делу судебных актах размещается на официальном сайте Арбитражного суда Саратовской области - http://www.saratov.arbitr.ru.

 

Судья арбитражного суда                    

Саратовской области                                                                                            И.М. Заграничный