АРБИТРАЖНЫЙ СУД НОВОСИБИРСКОЙ ОБЛАСТИ

ИМЕНЕМ  РОССИЙСКОЙ  ФЕДЕРАЦИИ

Р Е Ш Е Н И Е

г. Новосибирск                                                                 Дело №А45-44026/2019

               Резолютивная часть решения объявлена 03 декабря 2020 года

               Решение изготовлено в полном объеме 08 декабря 2020 года

 

Арбитражный суд Новосибирской области в составе судьи               Остроумова Б.Б., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Пачколиной А.М., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску закрытого акционерного общества «Труд» (ОГРН 

<

***>), г. Новосибирск,

к обществу с ограниченной ответственностью "Регион-Медиа" (ОГРН 

<

***>), г. Москва,

о взыскании задолженности по договору аренды №215КА136 от 15.12.2016 в размере 241 969 руб., судебные (почтовые)  расходы в размере 186 руб. 36 коп.,

при участии в судебном заседании представителей:  

истца: ФИО1 (доверенность №28  от 07.05.2020 от ЗАО «Труд», диплом №10092  от 30.06.2009, паспорт);

ответчика: ФИО2 (доверенность №РМ-ДОВ-130319-093  от 30.03.2019, диплом №ВЮ 8318  от 13.07.2006, паспорт),

                                         установил:

общество с ограниченной ответственностью "МЕТА-БИЛЗ"  (правопреемник - закрытое акционерно общество «Труд») (далее-истец, Арендодатель) обратилось в Арбитражный суд с иском о взыскании с  общества с ограниченной ответственностью "Регион-Медиа" (далее-ответчик, Арендатор) задолженности по договору аренды №215КА136 от 15.12.2016 в размере 241 969 руб. В иске истец указал, что Арендатор возвратил помещение в ненадлежащем состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Помещение требует ремонта, стоимость которого Арендодатель просил взыскать с Арендатора.

В ходе судебного разбирательства истцом, в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее-АПК РФ), было заявлено об уточнении исковых требований в сторону уменьшения. Просил взыскать стоимость по возмещению услуг по уборке помещения в размере 557 рублей 01 копеек, сумму восстановительного ремонта помещения в размере 203 638 рублей 63 копеек, сумму государственной пошлины в размере 7084 рублей, почтовые расходы в сумме 186 рублей 36 копеек.

Арбитражный суд, руководствуясь ст.ст. 49, 159 АПК РФ, в протокольной форме, определил удовлетворить ходатайство, принять к рассмотрению заявление об уточнении иска.

В судебном заседании представитель истца доводы искового заявления и исковые требования поддержала.

Ответчик представил отзыв, в котором по существу возражал против удовлетворения иска частично. Указал, что составленная им дефектная ведомость, содержащая объем недостатков помещения в меньшем размере, не была подписана истцом. Истец основывает свои требования на дефектной ведомости, которая не подписана ответчиком и составлена истцом в одностороннем порядке. Указал, что стоимость восстановительного ремонта, рассчитанная истцом, является завышенной.

В судебном заседании представитель ответчика доводы отзыва поддержал. 

Арбитражный суд, выслушав представителя истца,  изучив доводы искового заявления, отзыва, исследовав представленные доказательства, которые стороны посчитали достаточным для рассмотрения дела по существу в соответствие со ст. 71 АПК РФ приходит к следующему.

В силу п.1 ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства в их совокупности, суд пришёл к выводу о необходимости удовлетворения исковых требований и при этом исходит из следующего:

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее-ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Как видно из материалов дела, 15.12.2016г. между ООО «МЕТА-БИЛЗ» (Арендодатель) и АО «Регион Медиа» (Арендатор), заключен Договор аренды № 215КА136 (далее по тексту - Договор), в соответствии с которым Арендодатель передает, а Арендатор принимает во временное владение и пользование за плату нежилое помещение (офисы А, В, С) общей площадью 323,9 кв.м., расположенные на 13 (Тринадцатом) этаже здания по адресу: 

<

...>.

Срок действия договора - до «30» ноября 2017г. (п. 7.1 Договора).

01.01.2017г. помещение было передано Арендатору по Акту приема - передачи № 1.

15.11.2017г. сторонами подписано Дополнительное соглашение № ПР1-11-17 к Договору, в соответствии с которым Договор продлен на новый срок с 01.12.2017г. по 31.10.2018г. включительно.

10.10.2018г. сторонами подписано Дополнительное соглашение № ПР2-10-18 к Договору, в соответствии с которым Договор продлен на новый срок с 01.11.2018г. по 30.09.2019г. включительно.

В ходе исполнения договора, АО «Регион Медиа» реорганизовано в форме преобразования в ООО «Регион Медиа», о чем Ответчик уведомил Истца (исх. № РМ-01/0319 от 13.03.2019г.).

19.03.2019г. от Ответчика поступило заявление от 18.03.2019г. о досрочном расторжении Договора за 90 календарных дней в соответствии с п. 4.1.3 Договора (17.06.2019г. - последний день аренды).

14.06.2019г. от Ответчика поступило письмо (исх. № 2-6-40 от 13.06.2019г.) с просьбой продлить срок действия Договора до 25.06.2019г. включительно с обязательством произвести оплату арендных платежей за дополнительный период.

26.06.2019г. сторонами был подписан Акт приема - передачи № 2, в соответствии с которым Арендатор (Ответчик) возвратил, а Арендодатель (Истец) принял помещения общей площадью 323,9 кв.м., расположенные на 13 (Тринадцатом) этаже здания по адресу: 

<

...>.

Согласно ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор  обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

В соответствии со ст. 4.4 Договора Арендатор обязан не позднее последнего дня срока действия договора или иного дня его расторжения полностью освободить арендуемое помещение от находящегося там имущества Арендатора и передать его Арендодателю свободным, в пригодном для использования состоянии с учетом нормального износа.

При приеме - передаче Помещения установлено, что Помещению причинен ущерб по вине Арендатора, что подтверждается Дефектной ведомостью от 26.06.2019г. к Акту приема - передачи №2 от 26.06.2019г.

В ходе рассмотрения дела, представитель ответчика, не согласный с суммой восстановительного ремонта определенной деффектной ведомостью и указавший, что часть недостатков возвращенных помещений относятся к состоянию нормального износа, (то есть к недостаткам, ремонт по которым Арендатор не обязан оплачивать в силу ст. 622 ГК РФ), ходатайствовал о назначении по делу судебной экспертизы с целью определения рыночной стоимости ремонтно-восстановительных работ и материалов. 

Определением от 30.06.2020 арбитражный суд назначил судебную экспертизу, производство которой было поручено эксперту ООО «МЭЛВУД». 

Согласно экспертному заключению ООО «Мэлвуд» № 3635/2020 от 18.11.2020 стоимость ремонтно-восстановительных работ помещений и материалов, направленных на устранение дефектов, возникших от действий Арендатора составляет 474 134 рубля.

Вина должника в нарушении обязательства предполагается, пока не доказано обратное. Отсутствие вины в неисполнении или ненадлежащем исполнении обязательства доказывается должником. Если должник несет ответственность за нарушение обязательства или за причинение вреда независимо от вины, то на него возлагается бремя доказывания обстоятельств, являющихся основанием для освобождения от такой ответственности (пп. 2 и 3 ст. 401 ГК РФ).

Как указал Высший арбитражный суд РФ в Определении от 19.04.2007г. № 5619/06 по делу № А60-34494/2005-СЗ, в случае когда стороны были связаны между собой договорными отношениями арендатор несет обязанность по обеспечению сохранности арендованного имущества.

При этих условиях с учетом требования пункта 2 статьи 401 ГК РФ бремя доказывания отсутствия вины в нарушении обязательства по поддержанию арендованного имущества в исправном состоянии ложится на Ответчика.

Ответчик не опровергнул надлежащими доказательствами доводы истца и представленные им в материалы дела доказательства.

В соответствии с п. 3.1.4 Договора Арендодатель имеет право при прекращении действия Договора по любому основанию удержать из оплаченного Арендатором обеспечительного взноса сумму компенсации за ущерб, причиненный арендуемому помещению или зданию, в котором расположено арендуемое помещение, задолженность по оплате аренды (в т.ч. задолженность по оплате стоимости потребленных Арендатором электроэнергии и коммунальных услуг), а также сумму штрафных санкций (пени, штрафы) за нарушение обязательств, предусмотренных Договором.

В соответствии с п. 3.1.4 Договора Истец (Арендодатель) из оплаченного Ответчиком (Арендатором) по Договору обеспечительного взноса в размере 265 598 руб. 00 коп. удержал часть стоимости восстановительного ремонта, определенной экспертному заключению ООО «Мэлвуд» № 3635/2020 от 18.11.2020 в размере 474 134 рубля.

После удержания обеспечительного взноса в размере счет оплаты стоимости восстановительного ремонта за Ответчиком числилась задолженность по оплате стоимости восстановительного ремонта в части суммы 208 536 рублей.

Кроме этого, на момент расторжения Договора у Ответчика имелась переплата по арендным платежам в размере 4 897 руб. 37 коп., что не оспаривалось сторонами.

В соответствии со ст. 410 ГК РФ обязательство прекращается полностью или частично зачетом встречного однородного требования, срок которого наступил, либо срок которого не указан или определен моментом востребования. Для зачета достаточно заявления одной стороны.

В связи с наличием встречных однородных требований - требования Ответчика (Арендатора) по возврату излишне уплаченной арендной платы, с одной стороны, и требования Истца (Арендодателя) по оплате стоимости восстановительного ремонта, с другой стороны, Истец (Арендодатель) осуществлен зачет, в соответствии с которым сумма переплаты по арендным платежам зачтена в счет оплаты стоимости восстановительного ремонта.

Зачет однородных требований проведен Истцом (Арендодателем) на сумму 4 897 руб. 37 коп. Таким образом, обязательство Истца (Арендодателя) по возврату переплаты по арендным платежам исполнено (погашено) в полном объеме.

Остаток задолженности Ответчика по оплате стоимости восстановительного ремонта, составляет 203 638 руб. 63 коп., который подлежит взысканию с ответчика в пользу истца.

Кроме этого, согласно п. 5.1 Договора (в редакции Дополнительного соглашения № ПР1-11-17 от 15.11.2017г.) Арендатор обязан дополнительно (сверх арендной платы) оплачивать Арендодателю плату за уборке арендуемых помещений ежемесячно в срок до «15» числа месяца, следующего за отчетным месяцем. Размер платы за уборку арендуемых помещений указан в Приложении № 3 и составил 50 (Пятьдесят) руб. за 1 кв.м. арендуемой площади за полный календарный месяц аренды, с учетом НДС.

С учетом положений п.1 ст. 614 ГК РФ, по смыслу ст. 65 АПК РФ обязанность представить доказательства оплаты задолженности, либо отсутствия оснований для её оплаты возлагается на ответчика (Арендатора).

По состоянию на дату обращения в суд у Ответчика имеется задолженность по возмещению стоимости услуг по уборке помещений за июнь 2019г. в размере 557 руб., которая подлежит взысканию с ответчика в пользу истца. Доказательств ее оплаты ответчиком не представлено.

Согласно п.2 ст. 168 АПК РФ суд, при принятии решения  распределяет судебные расходы. В соответствие со ст. 110 АПК РФ  судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны, в связи с чем оплаченная истцом при подаче искового заявления государственная пошлина подлежит взысканию с ответчика в пользу истца.

Истец, в связи с предъявлением иска в суд,  в исковом заявлении заявил о взыскании почтовых расходов в сумме 186 рублей 36 копеек, факт несения которых подтвержден документально.

На основании ст.101, 106 АПК РФ почтовые расходы, связанные с подачей иска являются судебными издержками, а следовательно сумма 186 рублей 36 копеек подлежит взысканию с ответчика.

На основании вышеизложенного, руководствуясь статьями 110, 167-171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, 

Р Е Ш И Л:

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Регион-Медиа" в пользу закрытого акционерного общества «Труд» стоимость по возмещению услуг по уборке помещения в размере 557 рублей 01 копеек, сумму восстановительного ремонта помещения в размере 203 638 рублей 63 копеек, сумму государственной пошлины в размере 7084 рублей, почтовые расходы в сумме 186 рублей 36 копеек.

Возвратить закрытому акционерному обществу «Труд» из федерального бюджета сумму государственной пошлины в размере 756 рублей.

Исполнительный лист выдать после вступления решения суда законную силу.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия. 

Решение арбитражного суда, не вступившее в законную силу,  может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в Седьмой Арбитражный апелляционный суд.

Решение арбитражного суда, вступившее в законную силу, может быть обжаловано в арбитражный суд Западно-Сибирского округа (г. Тюмень) в течение двух месяцев с момента вступления решения в законную силу при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Апелляционная и кассационные жалобы подаются через Арбитражный суд Новосибирской области.

Судья                                                                                                Б.Б. Остроумов