АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА

420066, Республика Татарстан, г. Казань, ул. Красносельская, д. 20, тел. (843) 291-04-15

http://faspo.arbitr.ru   e-mail: info@faspo.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции

Ф06-66446/2020

Дело № А55-28493/2019

г. Казань

20 октября 2020 года

Резолютивная часть постановления объявлена 13 октября 2020 года.

Полный текст постановления изготовлен 20 октября 2020 года.

Арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Петрушкина В.А.,

судей Карповой В.А., Фатхутдиновой А.Ф.,

при участии представителей общества с ограниченной ответственностью «Волга-Гарант-Холдинг» – ФИО1 (доверенность от 30.07.2020), ФИО2 (доверенность от 30.07.2020),

в отсутствие иных лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом, 

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу  общества с ограниченной ответственностью «Волга-Гарант-Холдинг» в лице конкурсного управляющего ФИО3 

на решение Арбитражного суда Самарской области от 06.02.2020 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.07.2020

по делу № А55-28493/2019

по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Волга-Гарант-Холдинг» к администрации городского округа Тольятти о признании права собственности, с участием третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, – Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Самарской области, Министерства строительства Самарской области,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Волга-Гарант-Холдинг» в лице конкурсного управляющего ФИО3 (далее – ООО «Волга-Гарант-Холдинг», общество) обратилось в Арбитражный суд Самарской области с исковым заявлением к администрации городского округа Тольятти (далее – администрация) о признании права собственности на незавершенный строительством объект 91% готовности – здание административно-бытового корпуса с подземной парковкой и производственными корпусами, общей площадью 2571,4 кв. м, по адресу: Самарская область, г. Тольятти, Автозаводский район, промышленно-коммунальная зона, строение литера «А».

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, в порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далееАПК РФ), привлечены, - Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Самарской области, Министерство строительства Самарской области. 

Решением Арбитражного суда Самарской области от 06.02.2020, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.07.2020, в удовлетворении исковых требований отказано.

В кассационной жалобе ООО «Волга-Гарант-Холдинг» в лице конкурсного управляющего ФИО3, поданной в Арбитражный суд Поволжского округа, судебные акты предлагается отменить как принятые с нарушением норм действующего законодательства.

Заявитель кассационной жалобы, оспаривая судебные акты, считает, что судами необоснованно не принято во внимание совершение обществом всех необходимых действий, направленных на получение разрешительной документации для возведения объекта.

В судебном заседании представители ООО «Волга-Гарант-Холдинг» поддержали доводы, изложенные в кассационной жалобе.

Иные лица, участвующие в деле, о времени и месте судебного разбирательства уведомлены, явку представителей в судебное заседание не обеспечили, что в силу статьи 284 АПК РФ не является препятствием к рассмотрению кассационной жалобы. Информация о принятии кассационной жалобы к производству, движении дела, времени и месте судебного заседания размещена на официальном сайте Арбитражного суда Поволжского округа в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» по адресу: http://faspo.arbitr.ru/ и в информационной системе «Картотека арбитражных дел» - kad.arbitr.ru в порядке, предусмотренном статьей 121 АПК РФ.

Проверив обоснованность доводов, содержащихся в кассационной жалобе, и в выступлении представителей лица, участвующего в деле, Арбитражный суд Поволжского округа считает, что оспариваемые судебные акты подлежат отмене по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судебными инстанциями, постановлением первого заместителя мэра г. Тольятти от 02.09.1999 № 1955-2/09-99 ООО «Волга-Гарант-Холдинг» было предварительно согласовано место расположения объекта недвижимости - офиса с автомагазином на земельном участке, расположенном в промышленной коммунальной зоне Автозаводского района, для проведения проектно-изыскательских работ. 

Распоряжением мэра г. Тольятти от 19.12.2003 № 3184-1/р «О внесении изменений в постановление первого заместителя мэра г. Тольятти от 02.09.1999 № 1955-2/09-99 предоставлении земельного участка и выдаче разрешения ООО «Волга-ГарантХолдинг» на строительство автомагазина с СТО и офисными помещениями в промышленно-коммунальной зоне Автозаводского района г. Тольятти» определено предоставить ООО «Волга-Гарант-Холдинг» в аренду земельный участок, входящий в состав земель поселений, площадью 4000 кв. м с кадастровым номером 63:09:0102155:0034 в промышленно-коммунальной зоне Автозаводского района г. Тольятти; выдать ООО «Волга-Гарант-Холдинг» разрешение на строительство автомагазина с СТО и офисными помещениями на земельном участке площадью 3861 кв. м. 

На основании распоряжения мэра г. Тольятти от 19.12.2003 № 3184-1/р, от 05.05.2004 № 942-1/р, мэрия г. Тольятти (арендодатель) и ООО «Волга-Гарант-Холдинг» заключили договор аренды земельного участка от 08.06.2004 № 953, согласно которому обществу по акту приема-передачи от 08.06.2004 был передан в аренду сроком на 12 месяцев (с 19.12.2003 по 18.12.2004) земельный участок площадью 4000 кв. м с кадастровым номером 63:09:0102155:0034, расположенный по адресу: Самарская область, г. Тольятти, Автозаводский район, промышленно-коммунальная зона, для строительства автомагазина с СТО и офисными помещениями. Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке 08.10.2004. 

В связи с истечением срока действия договора, мэрия г. Тольятти письмом от 14.02.2005 № 31-05/421/05 подтвердила продление договора аренды от 08.06.2004 № 953 на неопределенный срок. 

Согласно градостроительному заключению по земельному участку от 03.06.2005, выданному Главным управлением архитектуры и градостроительства г. Тольятти, на земельном участке по адресу: г. Тольятти, Автозаводский район, промышленно-коммунальная зона, севернее пересечения Южного шоссе и ул. Ворошилова, расположен незавершенный строительством объект автомагазин с СТО и офисными помещениями. 

На основании обращения ООО «Волга-Гарант-Холдинг» о разрешении выполнения корректировки проекта, распоряжением мэра г. Тольятти от 30.06.2005 № 1820-1/р, архитектурно-планировочным заданием № 102, была разрешена корректировка проекта автомагазина с СТО и офисными помещениями на административно-бытовой корпус с подземной парковкой и производственными корпусами. 

Распоряжением заместителя мэра г.о. Тольятти от 31.07.2014 № 5741-р/5 был утвержден градостроительный план земельного участка с кадастровым номером 63:09:0102155:34, из которого усматривается, что предусмотренное градостроительным планом место допустимого размещения зданий, строений, сооружений согласуется со сведениями технического паспорта незавершенного строительством объекта. 

ООО «Волга-Гарант-Холдинг», полагая, что распоряжением мэра г. Тольятти от 19.12.2003 предписывалось выдать разрешение на строительство, обратилось в мэрию г. Тольятти с заявлением от 18.12.2015 № 100 о выдаче разрешения на строительство объекта административно-бытового корпуса с подземной парковкой и производственными корпусами.

Уведомлением Мэрии г.о. Тольятти от 27.01.2016 № 526/5 ООО «Волга-Гарант-Холдинг» отказано в выдаче разрешения на строительство объекта, ввиду отсутствия правоустанавливающих документов на земельный участок и несоответствия приложенных к заявлению документов требованиям градостроительного плана земельного участка.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 24.05.2018 по делу № А55-28965/2017 ООО «Волга-Гарант-Холдинг» было признано несостоятельным (банкротом), в отношении общества открыто конкурсное производство; объект незавершенного строительства признан активом, реализация которого способна удовлетворить требования кредиторов общества, в частности, администрации г.о. Тольятти. 

Определением Арбитражного суда Самарской области от 07.02.2018 по делу № A55-28965/2017 требования администрации г.о. Тольятти включены в состав требований кредиторов третьей очереди ООО «Волга-Гарант-Холдинг», в сумме 2 765 288 руб. 17 коп. 

Письмом от 06.08.2019 № 1719/5.1 Департамент градостроительной деятельности сообщил, что администрацией (ранее мэрией) городского округа Тольятти разрешение на строительство автомагазина с СТО и офисными помещениями не выдавалось. 

Общество, полагая, что отсутствие государственной регистрации права на незавершенный строительством объект препятствует реализации имущества на торгах, и, как следствие, влечёт нарушение прав и законных интересов кредиторов ООО «Волга-Гарант-Холдинг», обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Разрешая спор, судебные инстанции, руководствуясь статьями 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – ГрК РФ), абзацем 2 пункта 26 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10 и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее – постановление Пленума № 10/22), учитывая разъяснения, содержащиеся в пункте 9 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.12.2010 № 143 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации», исходили из того, что обществом не доказано принятие им достаточных и необходимых мер для легализации спорного объекта недвижимости и соблюдения установленного законом административного порядка получения соответствующего разрешения на ввод в эксплуатацию, в связи с чем, пришли к выводу об отсутствии правовых оснований для признания за обществом права собственности на спорные объекты.

Содержащиеся в судебных актах выводы не основаны на правильном применении норм материального права, применительно к установленным по делу обстоятельствам.

В соответствии с частью 1 статьи 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

В пункте 21 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2020), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 22.07.2020, разъяснено, что иск о признании права собственности на самовольную постройку может быть удовлетворен при наличии условий, указанных в пункте 3 ст. 222 ГК РФ, в отсутствие со стороны истца очевидных признаков явного и намеренно недобросовестного поведения.

В силу пункта 26 постановления Пленума № 10/22, суду необходимо установить предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности, к получению разрешения на строительство, а также правомерно ли отказано уполномоченным органом в выдаче такого разрешения. 

Указанные разъяснения направлены на то, чтобы воспрепятствовать явному злоупотреблению правом легализовать постройку, обусловленного пунктом 3 статьи 222 ГК РФ (статья 10 ГК РФ).

При таких обстоятельствах сам факт несвоевременного либо ненадлежащего обращения за получением соответствующего разрешения в административном порядке, не может, при отсутствии фактов злоупотребления правом, служить основанием для отказа в легализации спорного объекта.

Данные правовые подходы изложены в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.03.2011 № 14057/10, пункте 9 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.12.2010 № 143 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации», Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, который утверждён Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19.03.2014.

При предъявлении иска о признании права собственности на основании пункта 3 статьи 222 ГК РФ заявитель обязан, как правило, обеспечить предоставление основного перечня документов, которые  необходимы были для получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, (за исключением разрешения на строительство), в том числе, подтверждающих возможность его эксплуатации без угрозы для жизни и здоровья граждан. 

Системные положения части 2 статьи 48, части 1 статьи 51 ГрК РФ указывают, что при соблюдении процедуры получения разрешения на строительство, которой предшествует подготовка проектной документации  и выдача разрешения на ввод объекта в эксплуатацию обеспечивается проверка соблюдения застройщиком возведения объекта, санитарно-эпидемиологических, противопожарных норм и правил, в том числе, не создает ли объект угрозу для жизни и здоровья граждан, а также допустимость размещения строения на земельном участке в соответствии с разрешенным использованием.

В соответствии с частью 2 статьи 69 АПК РФ не доказываются вновь при рассмотрении судом другого дела, в котором участвуют те же лица, обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда. Данная норма освобождает от доказывания фактических обстоятельств дела, но не исключает их различной правовой оценки, которая зависит от характера конкретного спора.

Вступившим в законную силу решением Арбитражным судом Самарской области по делу № А55-32161/2015 установлено, что между ООО «Волга-Гарант-Холдинг» и ООО «Лого Дом» (застройщик) (правопреемником, которого является ООО Строительная Компания «СНАБСТРОЙ») был заключен договор от 12.07.2004 № 16/28 по условиям которого ООО «Лого Дом» обязалось, как застройщик, получить разрешение на строительство, построить офисные и производственные помещения в промкомзоне Автозаводского района г.Тольятти. Застройщик обязательства по договору не выполнил, разрешение на строительство не получил, здание не достроил и не сдал его в эксплуатацию. Согласно техническому паспорту, изготовленному МУП г.о. Тольятти «Инвентаризатор», процент готовности незавершенного строительством объекта: административно-бытового корпуса с подземной парковкой и производственными корпусами, расположенного по адресу: Самарская область, Автозаводский район, пересечение улиц Ворошилова и Южного шоссе, составляет 91%. 

В отношении здания имеется положительное заключение по результатам обследования несущих и ограждающих конструкций незавершенного строительством Административно-бытового корпуса с подземной парковкой и производственными корпусами, расположенного по адресу Самарская область, г. Тольятти, Автозаводский район, пересечение улиц Ворошилова и Южного шоссе и положительное экспертное заключение ГУП Самарской области «Центр вневедомственной экспертизы» № 313.00-07- т/1 по рабочему проекту. Однако застройщик свои обязательства по получению разрешительной документации и завершению строительства не исполнил, следствием чего истец считает неисполнение обществом, в свою очередь, обязательств перед третьими лицами. 

При рассмотрении настоящего дела судами установлено, на основании распоряжении мэра г. Тольятти от 19.12.2003 № 3184-1/р «О внесении изменений в постановление первого заместителя мэра г. Тольятти от 02.09.1999 № 1955-2/09-99 предоставлении земельного участка и выдаче разрешения ООО «Волга-ГарантХолдинг» на строительство автомагазина с СТО и офисными помещениями в промышленно-коммунальной зоне Автозаводского района г. Тольятти» ООО «Волга-Гарант-Холдинг» в аренду предоставлен земельный участок, входящий в состав земель поселений, площадью 4000 кв. м с кадастровым номером 63:09:0102155:0034 в промышленно-коммунальной зоне Автозаводского района г. Тольятти, при этом указанным распоряжением предписано выдать ООО «Волга-Гарант-Холдинг» разрешение на строительство автомагазина с СТО и офисными помещениями на земельном участке площадью 3861 кв. м. 

Выводы судов о том, что не представлено доказательств того, что до начала строительства имелись обращения общества о выдаче разрешения на строительство, и этот факт свидетельствует о недобросовестном поведении, противоречат имеющимся в деле доказательствам.

Из содержания распоряжения Мэрии от 19.12.2003 № 3184 (п.2) следует, что уполномоченным органом было принято решение о выдаче обществу разрешения на строительство магазина.

При таких обстоятельствах судебные инстанции не исследовали вопрос, по каким основаниям разрешение на строительство не было выдано при наличии проектной и технической документации.

Кроме того, впоследствии, ООО «Волга-Гарант-Холдинг» неоднократно обращалось в Мэрию г. Тольятти с заявлениями (от 18.12.2015, от 19.01.2016) о выдаче разрешения на строительство объекта административно-бытового корпуса с подземной парковкой и производственными корпусами

Однако Мэрией г.о. Тольятти было отказано в выдаче разрешения на строительство объекта, ввиду отсутствия правоустанавливающих документов на земельный участок, несоответствия планируемого к строительству объекта капитального строительства требованиям градостроительного плана земельного участка в части разрешенного вида использования земельного участка, а также отсутствия материалов, содержащихся в проектной документации, предусмотренной пунктом 3 части 7 статьи 51 ГрК РФ.

Поскольку общество обращалось за разрешением на строительство и в действиях последнего не имеется признаков злоупотребления правом легализовать постройку, судебные инстанции должны были приступить к оценке условий, указанных в пункте 3 статьи 222 ГК РФ.

В связи с чем проверке подлежали имеющиеся в деле доказательства о соблюдении обществом норм земельного и градостроительного законодательства при строительстве объекта, а также его соответствие нормам противопожарной безопасности, санитарным и техническим требованиям, предъявляемым к данной категории строений, а также виду разрешенного использования.

При таких обстоятельствах судебные инстанции необоснованно уклонились от исследования по существу вопросов наличия у истца прав, допускалось строительство на спорном участке данного объекта, о соответствии постройки установленным требованиям, а также о том, нарушает ли сохранение постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и создает ли данная постройка угрозу жизни и здоровью граждан.

Таким образом, судебные акты подлежат отмене как принятые с нарушением норм действующего законодательства и по неполно исследованным обстоятельствам дела, а дело - направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 3 части 1 статьи 287, статьями 286, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Самарской области от 06.02.2020 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.07.2020 по делу № А55-28493/2019 отменить.

Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Самарской области.

Судебные расходы по кассационной жалобе распределить арбитражному суду, вновь рассматривающему дело.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки, установленные статьями 291.1, 291.2. Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья     В.А. Петрушкин 

Судьи     В.А. Карпова 

     А.Ф. Фатхутдинова