ДЕВЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ

АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

                           

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

«

Дело № А14-14663/2016

город Воронеж

12» апреля 2017 года

Резолютивная часть постановления объявлена 05 апреля 2017 года

Постановление в полном объеме изготовлено  12 апреля 2017 года

Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи                   Ушаковой И.В., 

судей         Сурненкова А.А.,

         ФИО1,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО2,

при участии:

от Департамента имущественных и земельных отношений Воронежской области: ФИО3, представителя по доверенности № 26 от 21.02.2017;

от общества с ограниченной ответственностью «УниверсалОптТорг»: представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «УниверсалОптТорг» на решение Арбитражного суда Воронежской области от 26.12.2016 по делу                              № А14-14663/2016 (судья Кривотулова Т.И.) по иску Департамента имущественных и земельных отношений Воронежской области (ОГРН 

<

***> ИНН 

<

***>) к обществу с ограниченной ответственностью «УниверсалОптТорг» (ОГРН 

<

***> ИНН 

<

***>) о взыскании 2 348 187 руб. 19 коп.,

                                                 У С Т А Н О В И Л:

Департамент имущественных и земельных отношений Воронежской области  (далее – истец) обратился в Арбитражный суд Воронежской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «УниверсалОптТорг» (далее – ООО «УниверсалОптТорг», ответчик) о взыскании 2 348 187 руб. 19 коп., в т.ч. 1 950 157 руб. 18 коп. задолженности по договору аренды земельного участка №30-06/гз от 02.11.2006 за период с 01.01.2013 по 30.06.2016, 398 030 руб. 01 коп. пени за период с 26.03.2013 по 20.07.2016.

Решением Арбитражного суда Воронежской области от 26.12.2016 исковые требования удовлетворены.

Не согласившись с принятым судебным актом, ссылаясь на его незаконность и необоснованность, ООО «УниверсалОптТорг» обратилось в суд апелляционной инстанции с жалобой, в которой просило обжалуемое решение отменить, принять по делу новый судебный акт, которым в удовлетворении исковых требований отказать.

В обоснование доводов апелляционной жалобы заявитель ссылается на то, что арендные отношения между истцом и ответчиком отсутствуют, стороной по договору №30-06/гз от 02.11.2006 ответчик не является, передача прав и обязанностей по договору с прежним арендатором к ответчику в установленном законодательством порядке не произведена. По мнению заявителя апелляционной жалобы, взыскание арендной платы, предусмотренной договором аренды земельного участка №30-06/гз от 02.11.2006, не основано на законе. Аргументируя доводы апелляционной жалобы, ООО «УниверсалОптТорг» сослалось на то, что не занимает и не пользуется в целях доступа к своим помещениям земельным участком площадью 7331 кв.м, как указано арбитражным судом области. Относительно взыскания пени заявитель апелляционной жалобы сослался на незаконность ее взыскания и явную несоразмерность последствиям нарушения обязательства, полагая необходимым применение положений статьи 333 Гражданского кодекса РФ.

В судебное заседание суда апелляционной инстанции ООО «УниверсалОптТорг» явку полномочных представителей не обеспечило.

Учитывая наличие в материалах дела доказательств надлежащего извещения указанного лица о месте и времени судебного заседания, апелляционная жалоба была рассмотрена в отсутствие его представителей в порядке статей  123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса РФ, пункта 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного суда РФ от 17.02.2011 № 12 «О некоторых вопросах применения Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в редакции Федерального закона от 27.07.2010 № 228-ФЗ «О внесении изменений в Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации».

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель Департамента имущественных и земельных отношений Воронежской области против доводов апелляционной жалобы возражал, считая решение суда первой инстанции законным, обоснованным и не подлежащим отмене, а доводы апелляционной жалобы не состоятельными, по основаниям, изложенным в приобщенном к материалам дела отзыве, просил обжалуемое решение оставить без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса РФ, исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, заслушав пояснения представителя истца, считает необходимым решение суда первой инстанции оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Из материалов дела усматривается, что между Главным управлением государственного имущества Воронежской области (арендодатель) и ООО «Торговый Дом «ВЭЛТ» (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка №30-06/гз от 02.11.2006, по условиям которого обществу в аренду предоставлен земельный участок площадью 12 702 кв.м, расположенный по адресу: 

<

...> сроком до 22.08.2054 (пункт 3.1 договора). 

С учетом долевой собственности ООО «Торговый Дом «ВЭЛТ» на объект недвижимости (57,72%), находящийся на земельном участке, обществу установлена арендная плата за 7 331 кв.м общей площади. 

Согласно пункту 3.4. договора арендную плату за право пользование участком арендатор обязался вносить поквартально равными частями не позднее 25 числа последнего месяца квартала. За последний квартал арендная плата вносится не позднее 1 декабря текущего года. 

По окончании установленных сроков уплаты арендной платы невнесенная сумма считается недоимкой консолидированного бюджета и взыскивается с начислением пени (неустойки) в размере 0,03 % от суммы задолженности за каждый просроченный день (пункт 3.6. договора). 

В силу пункта 3.3. договора размер ежегодной арендной платы может быть пересмотрен арендодателем в одностороннем порядке в связи с решениями органов государственной власти РФ и Воронежской области. 

Договор зарегистрирован в Управлении Федеральной регистрационной службы по Воронежской области, о чем 10.01.2007 сделана запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним №36-36-01/346/2006-12. 

В дальнейшем, в результате ряда сделок, право собственности на часть объекта, расположенного по адресу: 

<

...>, перешли к ООО «Соната», а на основании договора купли-продажи от 04.05.2011 - к ООО «УниверсалОптТорг». 

Договор от 04.05.2011 зарегистрирован в Управлении Федеральной регистрационной службы по Воронежской области, о чем 06.06.2011 сделана запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество, что подтверждается выпиской от 14.07.2016.

На основании ФЗ РФ «О внесении изменений в Земельный Кодекс Российской Федерации, Федеральный Закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации» от 17.04.2006 № 53-ФЗ, закона Воронежской области «О регулировании земельных отношений на территории Воронежской области» от 13.05.2008 № 25-ОЗ, постановления администрации Воронежской области «Об утверждении Положения о главном управлении государственного имущества Воронежской области» от 15.07.2005 № 630, Главное управление государственного имущества Воронежской области, как уполномоченный орган государственной власти Воронежской области, осуществляет полномочия по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, находящимися в городском округе город Воронеж. 

В соответствии с указом губернатора Воронежской области от 14.10.2008 № 133-у «О реорганизации исполнительных органов государственной власти Воронежской области» и постановлением Правительства Воронежской области от 08.05.2009 № 365 «Об утверждении положения о департаменте имущественных и земельных отношений Воронежской области» Департамент имущественных и земельных отношений Воронежской области является правопреемником Главного управления государственного имущества Воронежской области. 

Полагая, что к ответчику, как к собственнику недвижимого имущества, расположенного на указанном земельном участке, перешли права и обязанности арендатора земельного участка, Департамент имущественных и земельных отношений Воронежской области обратился в суд с рассматриваемым иском.

Разрешая спор по существу и удовлетворяя заявленные исковые требования в полном объеме, арбитражный суд области правомерно руководствовался следующим.

В соответствии с пунктом 1 статьи 35 Земельного кодекса РФ при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Пунктом 2 статьи 271 Гражданского кодекса РФ установлено, что при переходе права собственности на расположенную на чужом земельном участке недвижимость к другому лицу последнее приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости.

Частью 1 статьи 552 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования. 

В частности, к покупателю здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента государственной регистрации перехода права собственности переходят также права и обязанности по договору аренды земельного участка, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем и собственником земельного участка (пункт 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11).

В данном случае перемена лиц в обязательстве переходит в силу закона, и покупатель недвижимого имущества становится стороной договора аренды земельного участка, заключенного собственником земельного участка с прежним собственником объекта недвижимости.

В пункте 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 № 13 «О внесении дополнений в постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» разъяснено, что по смыслу статей 552 ГК РФ, 35 ЗК РФ и статьи 25.5 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

ООО «УниверсалОптТорг» приобрело 8 нежилых встроенных помещений, расположенных в здании по адресу: 

<

...>, у продавца - ООО «Соната». Договор купли-продажи от 04.05.2011 зарегистрирован в установленном законом порядке, что подтверждается выпиской из ЕГРП.

Из материалов дела следует и участвующими в деле лицами не опровергнуто, что на момент продажи приобретенные объекты были расположены на земельном участке площадью 12 702 кв.м, по адресу: 

<

...>, принадлежащем ООО «Соната» на праве аренды по договору аренды земельного участка №30-06/гз от 02.11.2006.

Таким образом, с момента регистрации за ООО «УниверсалОптТорг» права собственности на объекты недвижимости к нему перешло не только право пользования земельным участком с кадастровым номером 12:05:0301003:0160, но и обязанность по уплате арендных платежей по договору аренды земельного участка №30-06/гз от 02.11.2006 в объемах предусмотренных данным договором.  Иного ответчиком не доказано.

Указанное позволяет апелляционной коллегии признать необоснованными доводы заявителя апелляционной жалобы об отсутствии у ООО «УниверсалОптТорг»  обязательств арендатора по договору аренды земельного участка №30-06/гз от 02.11.2006  в силу их противоречия вышеизложенным правовым нормам, разъяснениям Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации и выводам апелляционного суда.

В силу статьи 606 Гражданского кодекса РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 611 Гражданского кодекса РФ, арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Статьей 614 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса РФ в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом.

В соответствии с пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса РФ (в редакции, действовавшей в момент заключения спорного договора) за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации (пункт 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ (ред. от 30.12.2012) «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»).

Согласно пункту 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (в редакции постановления от 25.01.2013 № 13) при рассмотрении споров, связанных с взысканием арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, судам необходимо учитывать следующее. В силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса РФ в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом, одним из таких случаев является пункт 3 статьи 65 Земельного кодекса. К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы, в том числе формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п., по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.

Поскольку в рассматриваемом случае договор аренды земельного участка был заключен сторонами после вступления в силу пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса РФ, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы за земельные участки, при определении размера арендной платы подлежит применению порядок, устанавливаемый уполномоченным органом.

Расчет арендной платы истцом произведен на основании Положения о порядке определения размера арендной платы, утвержденного постановлением Администрации Воронежской области от 25.04.2008 №349, постановления Правительства Воронежской области от 11.12.2015г. №970 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Воронежской области» пропорционально занимаемой площади земельного участка. 

Проверив представленный расчет арендной платы, с учетом согласованного сторонами условия договора об установлении арендной платы пропорционально доле в праве собственности на строение (57,72%), что составляет 7331 кв.м от общей площади земельного участка, использовании ответчиком нежилых встроенных помещений, приобретенных по договору купли-продажи от 04.05.2011 у ООО «Соната», и используемых ответчиком, арбитражный суд области пришел к верному выводу об удовлетворении требований истца в заявленном им размере 1 950 157 руб. 18 коп. за период с 01.01.2013 по 30.06.2016.

Доказательств своевременного внесения ответчиком арендной платы, предусмотренной договором аренды за спорный период, в материалы дела не представлено, как и не представлено доказательств использования земельного участка меньшей площади (статья 65 АПК РФ).

Истцом также заявлено о взыскании неустойки за ненадлежащее исполнение обязательства.

В силу пункта 1 статьи 329 Гражданского кодекса РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

В соответствии с пунктом 1 статьи 330 Гражданского кодекса РФ неустойкой (штрафом, пени) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения.

В соответствии с пунктом 3.6 договора аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора № 30-06/гз от 02.11.2006 по окончании установленных сроков уплаты арендной платы невнесенная сумма считается недоимкой консолидированного бюджета и взыскивается с начислением пени (неустойки) в размере 0,03% от суммы задолженности за каждый просроченный день.

Размер пени, заявленный истцом ко взысканию, за период с 26.03.2013 по 20.07.2016 составил 398 030 руб. 01 коп.

Проверив представленный истцом расчет неустойки, суд приходит к выводу о том, что истец правомерно произвел начисление неустойки за просрочку установленных сроков уплаты арендной платы в соответствии с условиями договора об оплате товара, положениями пункта 3.6 договора.

В ходе рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции ответчик расчет подлежащей взысканию неустойки не оспорил, контррасчета подлежащей взысканию неустойки не представил.

В силу 333 Гражданского кодекса РФ если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Согласно правовой позиции, изложенной в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 №7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» (далее - Постановление Пленума ВС РФ №7) если должником является коммерческая организация, индивидуальный предприниматель, а равно некоммерческая организация при осуществлении ею приносящей доход деятельности, снижение неустойки судом допускается только по обоснованному заявлению такого должника, которое может быть сделано в любой форме (пункт 71 Постановления).

В силу пункта 72 вышеназванного Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 №7 заявление ответчика о применении положений статьи 333 ГК РФ может быть сделано исключительно при рассмотрении дела судом первой инстанции или судом апелляционной инстанции в случае, если он перешел к рассмотрению дела по правилам производства в суде первой инстанции (часть 5 статьи 330, статья 387 ГПК РФ, часть 6.1 статьи 268, часть 1 статьи 286 АПК РФ).

Однако в рассматриваемом случае ответчиком в ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции такого заявления сделано не было. Уменьшение неустойки судом в рамках своих полномочий не должно допускаться, так как это вступает в противоречие с принципом осуществления гражданских прав своей волей и в своем интересе, а также с принципом состязательности (статья 9 Арбитражного процессуального кодекса РФ). 

Таким образом, требование истца о взыскании неустойки в сумме 398 030 руб. 01 коп. за период с 26.03.2013 по 20.07.2016 правомерно удовлетворено арбитражным судом области.

Доводы заявителя апелляционной жалобы по существу не опровергают выводов суда первой инстанции, а выражают лишь несогласие с ними, что не может являться основанием для отмены или изменения обжалуемого судебного акта.

Нарушений норм процессуального законодательства, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса РФ безусловным основанием для отмены принятых судебных актов, допущено не было.

При таких обстоятельствах, решение Арбитражного суда Воронежской области от 26.12.2016 следует оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Расходы по оплате госпошлины за рассмотрение апелляционной жалобы, в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ, относятся на ее заявителя и возврату либо возмещению не подлежат.

Руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд

П О С Т А Н О В И Л:

Решение Арбитражного суда Воронежской области от 26.12.2016 по делу № А14-14663/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «УниверсалОптТорг» – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Центрального округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

И.В. Ушакова

Судьи

А.А. Сурненков

ФИО1