АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА

пр-кт Ленина, стр. 32, Екатеринбург, 620000

http://fasuo.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

№ Ф09-9620/23 

Екатеринбург

08 февраля 2024 г.

 

Дело № А47-12483/2022

Резолютивная часть постановления объявлена 05 февраля 2024 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 08 февраля 2024 г. 

 

Арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Купреенкова В. А.,

судей Суспициной Л.А., Краснобаевой И.А., 

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу Администрации города Оренбурга (далее – администрация, ответчик) на решение Арбитражного суда Оренбургской области от 08.08.2023 по делу № А47-12483/2022 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.10.2023 по тому же делу.

Представители лиц, участвующих в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещенных надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа, в судебное заседание не явились.

Индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – предприниматель, истец) обратился в Арбитражный суд Оренбургской области с иском  к администрации о признании права собственности в силу приобретательной давности.

Администрация обратилась в Арбитражный суд Оренбургской области со встречным исковым заявлением к предпринимателю о признании объекта капитального строительства самовольной постройкой; об обязании снести (демонтировать) объект капитального строительства.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Департамент градостроительства и земельных отношений администрации города Оренбурга, ФИО2.

Решением суда от 08.08.2023 первоначальный иск удовлетворен. За предпринимателем признано право собственности на объект недвижимого имущества здание с кадастровым номером 56:44:0424005:21 общей площадью 151 кв. м, расположенный по адресу: 

<

...>. В удовлетворении встречного иска отказано.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от  30.10.2023 решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе администрация просит решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции отменить, ссылаясь на несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела, нарушение норм материального права. Администрация отмечает, что спорный объект является самовольной постройкой, поскольку разрешение на строительство капитального объекта  предпринимателю не выдавалось, истец незаконно занимает земельный участок, на котором возведено указанное строение, нежилой объект на государственный кадастровый учет не поставлен. 

В отзыве на кассационную жалобу предприниматель просит судебные акты оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения. 

При рассмотрении спора судами установлено, что на основании распоряжения главы города Оренбурга от 27.11.2000 № 4340-р ФИО3 (ФИО2) Ж.А (бывшей супруге ФИО1) предоставлен земельный участок под строительство объекта торговли.

Распоряжением главы города Оренбурга 08.04.2002 № 2607-р Распоряжение Главы города от 27.11.2000 № 4340-р «О предоставлении ФИО4 земельного участка по ул. Орск; отменено в части предоставления земельного участка и прекращено действие договора аренды земельного участка от 05.06.2001 № 4412. 

Принято решение предоставить ФИО4 (свидетельство от 23.10.97 № 8350), ФИО1 (свидетельство от 05.06.97 № 4100) на условиях договора аренды до 01.01.2005 по 1/2 доле земельного участка каждому, из общей площади 133 кв. м, без выдела в натуре по ул. Орская, 47, с разрешенным использованием: размещение торгового павильона. Категория земель: земли поселений.

Комитетом по градостроительству и архитектуре администрации города Оренбурга письмом от 08.10.2004 № 24/1-5678 согласован предоставленный эскизный проект реконструкции экспресс-закусочной «Магнит», расположенной по ул. Орской, 47.

На основании распоряжения главы города Оренбурга от 29.10.2004 № 5503- р разрешено ФИО1 и ФИО4 разработать проект реконструкции экспресс-закусочной по адресу: 

<

...>.

Комитету по градостроительству и архитектуре администрации города Оренбурга выдать архитектурно-планировочное задание.

Архитектурно-планировочное задание утверждено Комитетом по градостроительству и архитектуре администрации города.

Проектная документация на реконструкцию торгового павильона разработана ОАО «ПИ «Оренбурггражданпроект».

Начальником инспекции ГАСН администрации выдано заключение от 20.04.2006 № 39/06 о соответствии завершенного строительством объекта законодательству, действующим стандартам, нормам и правилам.

Согласно данному заключению строительство велось на основании распоряжения Главы города № 4340-р от 27.11.2000, в соответствии с разрешения ГАСН № Г-84/01 по проекту 230, 231.0.0001, разработанному ОАО «ПИ «Оренбурггражданпроект» ФИО1, ФИО4 собственными силами.

На основании разрешения № Р-471 от 15.11.2001, выданного управлением Оренбурггосэнергонадзор; акта осмотра от 15.11.2001 № 12-02-2242 вновь сооруженной (реконструированной) электрической (тепловой) установки, объект был подключен к системе энергоснабжения к ТП1853 кабелем 0,22 кВ через М.С. ВРУ жилого дома.

Заключением № 73 от 14.12.2001 отдела вневедомственной охраны при ОВД Центрального района 11.12.2001 на основании обследования павильона «Магнит», расположенного по адресу: 

<

...>, в ходе проверки установлено, что объект соответствует технической укрепленности и оснащенности объекта требованиям РД 78.147-93, РД 78.145-93, РД 78.143-92 МВД России охранно - пожарной сигнализацией.

Федеральной службой по труду занятости 12.01.2005 выдано заключение о соответствии законченного строительством или реконструированного производственного объекта требованиям охраны труда на объект продуктового магазина «Магнит» экспресс-закусочная, расположенного по адресу: 

<

...>.

Государственным пожарным надзором МЧС России выдано заключение о соблюдении на объекте соискателя лицензии требований пожарной безопасности от 21.12.2004 № 831.

Между ФИО1 и ФИО5  подписано соглашение от 09.07.2015 об отказе ФИО5 правопритязаний на объект: магазин - «сэндвич», литера Е, расположенный по адресу: 

<

...>. ФИО1 было выкуплено 1/2 объекта недвижимости, согласованная стоимость 700 000 руб.

Согласно выписке из ЕГРН от 31.10.2022 нежилое здание: магазин, с кадастровым номером 56:44:0424005:21 площадью 151 кв. м, расположенное по адресу: 

<

...>, поставлено на кадастровый учет 30.10.2011.

Земельный участок с кадастровым номером 56:44:0424001:186 13.06.2013 был поставлен на кадастровый учет с разрешенным использованием: земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания, с размещением магазина. Местоположение: 

<

...> на земельном участке расположен магазин литера Е, № 47.

Земельный участок снят с кадастрового учета 09.03.2022. Сведения о зарегистрированных правах отсутствуют.

Предприниматель,  полагая, что добросовестно, открыто и непрерывно владеет как своим собственным зданием более 15 лет, брак с ФИО4 расторгнут и претензий у бывших супругов в отношении спорного здания друг к другу не имеется, имущество из его владения никогда не выбывало; он несет расходы на его содержание и фактически осуществляет там предпринимательскую деятельность на протяжении более 15 лет с момента постройки объекта в августе 2001 года, в силу чего имеются основания для признания права собственности на объект недвижимости в силу приобретательной давности, обратился в арбитражный суд с первоначальным иском.

В свою очередь, полагая, что спорный объект является самовольной постройкой, администрация обратилось в арбитражный суд со встречным иском.  

Удовлетворяя первоначальный иск, суды исходили из наличия совокупности обстоятельств, свидетельствующих о возможности признания за истцом права собственности как за давностным владельцем. Отказывая во встречном иском, суды пришли к выводу об отсутствии оснований для признания спорного объекта самовольной постройкой. Суды отметили, что органы публичной власти санкционировали его возведение в качестве объекта капитального строительства, доказательств, подтверждающих, что сохранение спорного объекта недвижимости нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и создает угрозу жизни и здоровью граждан, не представлено. Судами отмечено, что распорядительные акты подтверждают, что органы публичной власти санкционировали его возведение в качестве объекта капитального строительства. Суды также пришли к выводу о том, что истцом пропущен срок исковой давности по встречному требованию. 

Проверив законность обжалуемых судебных актов, суд кассационной инстанции полагает, что они подлежат отмене.

Как следует из материалов дела, администрация обратилась  в арбитражный суд с иском о признании объекта самовольной постройкой и ее сносе.

В соответствии с положениями пунктов 1, 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки (пункт 2 ст. 222 Гражданского  кодекса Российской Федерации).

Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктом 3 названной статьи.

В пункте 2 определения Конституционного Суда Российской Федерации от 03.07.2007 № 595-О-П разъяснено, что вводя правовое регулирование самовольной постройки, законодатель закрепил в пункте 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации три признака самовольной постройки, а именно: возведение постройки на земельном участке, не отведенном для этих целей в установленном законом порядке; возведение постройки без получения необходимых разрешений; возведение постройки с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Для признания постройки самовольной достаточно наличия хотя бы одного из указанных признаков.

По смыслу статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает право собственности на нее, не вправе совершать в отношении такой постройки какие-либо сделки (продавать, дарить и т.д.), которые будут считаться ничтожными и, соответственно, не порождать никаких юридических последствий; лицо не вправе распоряжаться самовольной постройкой, заключать сделки; самовольное строение не является недвижимым имуществом и, соответственно, не подлежит регистрации в учреждениях юстиции.

Право собственности на самовольную постройку, возведенную на земельном участке лицом без необходимых разрешений, может быть признано при следующих условиях: участок предоставлен ему по договору аренды для строительства соответствующего объекта недвижимости, строение создано без существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил, его сохранение не нарушает прав и охраняемых законом интересов других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан (определение Верховного Суда РФ от 20.10.2016 по делу № 305-ЭС16-8051).

При этом особое значение для применения этой позиции имеет установление воли собственника земельного участка на предоставление его для строительства определенного объекта. Именно такое согласие должно учитываться при разрешении вопроса о возможности признать право собственности на самовольную постройку, возведенную на чужом земельном участке.

Как указано в пункте 22 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее – постановление Пленумов № 10/22), собственник земельного участка, субъект иного вещного права на земельный участок, его законный владелец либо лицо, права и законные интересы которого нарушает сохранение самовольной постройки, вправе обратиться в суд по общим правилам подведомственности дел с иском о сносе самовольной постройки.

Суды сделали вывод о наличии оснований для признания права собственности предпринимателя на спорный объект без учета того, что предприниматель не является законным землепользователем земельного участка, на котором им был возведен торговый павильон с признаками капитального строения.

Согласно договору аренды от 05.09.2003 №3/591-пр предпринимателю предоставлен во временное пользование и владение земельный участок до 01.01.2005, расположенный по адресу: 

<

...>, для благоустройства прилегающей территории на основании распоряжений от 08.07.2002 № 2607-р, от 19.08.2002 № 3151-р, от 26.03.2003 № 1048-р.

В силу п. 1.4 договора арендатор имеет право использовать участок в соответствии с целью и условиями его предоставления; производить улучшения земельного участка, возводить на земельном участке здания, сооружения и иные объекты недвижимости (в дальнейшем именуемые улучшения) с согласия арендодателя.

Согласно распоряжению главы г. Оренбурга от 08.07.2002 №2607-р истцу до 01.01.2005 предоставлено на условиях договора аренды 1/2 доли земельного участка, из общей площади  133 кв. м, без выдела в натуре по ул. Орская, 47, с разрешенным использованием: размещение торгового павильона, то есть не капитального строения.

Доказательств того, что земельный участок был предоставлен предпринимателю для строительства объекта капитального строительства, в материалах дела не имеется.

По общему правилу, строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство (статья 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

Согласно п. 6 ст. 52 Градостроительного кодекса Российской Федерации лицо, осуществляющее строительство (реконструкцию), обязано осуществлять строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объекта капитального строительства в соответствии с проектной документацией, требованиями градостроительного плана земельного участка, требованиями технических регламентов.

В соответствии со статьей 263 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка.

В статье 40 Земельного кодекса Российской Федерации также указано, что собственник земельного участка имеет, в том числе, право возводить жилые производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

В силу пункта 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации использование арендованного имущества, в том числе земельного участка, должно осуществляться арендатором в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

В случае если застройщик не предпринимал никаких мер к получению разрешения на строительство как до начала строительства (реконструкции) спорного объекта, так и во время проведения работ, удовлетворение иска о признании права собственности на данное самовольное строение не соответствует положениям статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 26.01.2010 № 11066/09).

О надлежащем характере мер, предпринятых лицом, создавшим самовольную постройку, также может свидетельствовать своевременное обращение в уполномоченный орган с заявлением о выдаче разрешения на строительство с приложением документов, предусмотренных частями 7 и 9 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

В Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством (утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19.03.2014) разъяснено, что из системного толкования правовых норм следует, что право собственности на самовольную постройку, возведенную лицом без необходимых разрешений на земельном участке, который предоставлен ему по договору аренды для строительства соответствующего объекта недвижимости, может быть признано, если такое строение создано без существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил и если его сохранение не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан. При разрешении данной категории споров, помимо требований, установленных пунктом 3 части 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, необходимо учитывать условия договора аренды. В случае, если участок предоставлен в аренду для возведения временных строений либо легковозводимых конструкций, основания для признания права собственности на фактически возведенное строение капитального типа отсутствуют. При заключении договора аренды собственник должен вполне определенно выразить свою волю на предоставление земельного участка в аренду для возведения строений конкретного типа.

Администрация в обоснование иска указывала, что разрешение на строительство капитального объекта истцу не выдавалось. Воля собственника на предоставление земельного участка для возведения объекта капитального строительства отсутствует. Данное обстоятельство подтверждается материалами дела.

Ранее объект располагался на земельном участке с кадастровым номером

56:44:0424001:86 с разрешенным использованием: земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания, с размещением магазина. Земельный участок снят с кадастрового учета 09.03.2022. Сведения о зарегистрированных правах отсутствуют.

         Архитектурно–строительным надзором администрации выдано разрешение от 08.12.2004 № Г-355/04 на выполнение строительно-монтажных работ по строительству торгово-остановочного павильона, то есть некапитального объекта.

Указанные обстоятельства имеют существенное значение для рассмотрения настоящего спора, Однако указанным доводам судами надлежащая правовая оценка не дана.

Следует учитывать разъяснения, изложенные в Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 19.03.2014, согласно которым приобретательная давность не может распространяться на случаи, когда в качестве объекта владения и пользования выступает самовольно возведенное строение, в том числе расположенное на неправомерно занимаемом земельном участке, поскольку в подобной ситуации отсутствует такое необходимое условие, как добросовестность застройщика, так как, осуществляя самовольное строительство, лицо должно было осознавать отсутствие у него оснований для возникновения права собственности. Тогда как лишь совокупность всех перечисленных в статье 234 Гражданского кодекса Российской Федерации условий (добросовестность, открытость и непрерывность владения как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет) является основанием для приобретения права собственности на это имущество в силу приобретательной давности.

Возведение строения с признаками капитального объекта строительства не дает оснований для вывода о признании за истцом права собственности на спорный объект (самовольную постройку) в силу приобретательной давности, поскольку спорная постройка возведена на земельном участке, не принадлежащем истцу на каком-либо праве, разрешительная документация на возведение спорного объекта не выдавалась.

Кроме того, делая вывод о пропуске администрацией срока исковой давности, суды не учли следующее.

Согласно п. 15 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке» к требованию о сносе самовольной постройки, сохранение которой не создает угрозу жизни и здоровью граждан, применяется общий срок исковой давности, исчисляемый со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком (пункт 1 статьи 196, пункт 1 статьи 200 Гражданского кодекса Российской Федерации).

На требования о сносе, о сносе или приведении в соответствие с установленными требованиями самовольной постройки, создающей угрозу жизни и здоровью граждан, исковая давность не распространяется.

Также исковая давность не распространяется на требования собственника или иного владельца объекта недвижимости (например, земельного участка, владения которым истец не лишен, либо земельного участка, смежного с земельным участком, на котором возведена самовольная постройка) о сносе самовольной постройки, о ее сносе или приведении в соответствие с установленными требованиями, направленные на устранение нарушений права, не связанных с лишением владения (абзац пятый статьи 208 ГК РФ).

В силу статьи 208 Гражданского кодекса Российской Федерации, исковая давность не распространяется, в том числе, на требования собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения (статья 304).

В пункте 6 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.12.2010 № 143 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации» отмечено следующее.

Исковая давность не распространяется на требование о сносе постройки, созданной на земельном участке истца без его согласия, если истец владеет этим земельным участком. Иск о сносе самовольной постройки, предъявленный в защиту своего права на земельный участок лицом, которое не лишено владения этим участком, следует рассматривать как требование, аналогичное требованию собственника или иного законного владельца об устранении всяких нарушений его прав в отношении принадлежащего ему земельного участка, не связанных с лишением владения. Поэтому к такому иску подлежат применению правила статьи 208 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Таким образом, возможность применения норм о пропуске срока исковой давности к правоотношениям, регулируемым статьей 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, законодателем не исключена, но ограничена одним из условий: 1) исковая давность не применяется в случае предъявления требования о сносе самовольной постройки, создающей угрозу жизни и здоровью граждан; 2) исковая давность также не распространяется на требование о сносе постройки, созданной на земельном участке истца без его согласия, если истец владеет этим земельным участком.

Согласно пункту 16 Обзора судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 16.11.2022, исковая давность не распространяется на требование собственника земельного участка о сносе или приведении объекта в соответствие с установленными требованиями в случае, когда такое требование направлено на устранение препятствий в пользовании земельным участком, которым фактически владеет истец и на части которого без его согласия создана самовольная постройка.

В данном случае здание построено на земельном участке, не принадлежащем предпринимателю и не отведенном в установленном порядке для целей капитального строительства, без соответствующих согласований и процедур, администрация не лишена права владения земельным участком под самовольно возведенным объектом, следовательно нормы об исковой давности к требованиям о признании объекта самовольной постройкой и  сносе  для приведения земельного участка в первоначальное положение, применению не подлежат.

С учетом изложенного, поскольку выводы судов основаны на неправильном применении норм материального права, обстоятельства, имеющие существенное значение для правильного разрешения спора, судами не установлены, решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда подлежат отмене с передачей дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции в соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 287, частями 1, 3 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 

При новом рассмотрении дела суду следует устранить указанные недостатки, с учетом доводов и возражений лиц, участвующих в деле, установить значимые для дела обстоятельства и разрешить спор по существу в соответствии с нормами материального и процессуального права.

Руководствуясь статьями 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд  

 

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Оренбургской области от 08.08.2023 по делу № А47-12483/2022 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.10.2023 по тому же делу отменить.

Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Оренбургской области.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

 

Председательствующий                                                        В.А. Купреенков 

 

Судьи                                                                                      Л.А.Суспицина

 

                                                                                        И.А.Краснобаева