ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65, лит. А

http://13aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело №А42-7028/2022

21 октября 2024 года

г. Санкт-Петербург

Резолютивная часть постановления объявлена 25 сентября 2024 года

Постановление изготовлено в полном объеме 21 октября 2024 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего  Полубехиной Н.С.

судей  Нестерова С.А., Черемошкиной В.В.

при ведении протокола судебного заседания:  ФИО1

при участии:  согласно протоколу судебного заседания от 25.09.2024

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-23576/2024) индивидуального предпринимателя ФИО2 на решение Арбитражного суда Мурманской области от 03.06.2024 по делу № А42-7028/2022 (судья Евсюкова А.В.), принятое 

по исковому заявлению Комитета имущественных отношений администрации города Мончегорска; 

к индивидуальному предпринимателю ФИО2 

о взыскании, 

установил:

Комитет имущественных отношений администрации города Мончегорска (далее - истец, комитет) обратился в арбитражный суд с исковым заявлением, уточненным в ходе судебного разбирательства в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (далее - ответчик, Предприниматель) о взыскании 3 770 790 руб. 13 коп., из которых: 2 794 692 руб. 73 коп. - задолженность по Договору аренды № 120/19 от 18.01.2019 за период с 15.07.2020 по 04.08.2021, 460 315 руб. 31 коп. - пени, начисленные за общий период с 15.07.2020 по 04.08.2021, 168 906 руб. 63 коп. - проценты за пользование чужими денежными средствами, начисленные в порядке статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) за период с 05.08.2021 по 31.03.2022, 277 766 руб. 59 коп. - расходы по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома за период с 10.01.2021 по 10.08.2021, 69 108 руб. 87 коп. - расходы по капитальному ремонту за период с 10.01.2021 по 10.08.2021.

Решением суда от 05.04.2023 исковое заявление удовлетворено частично. С индивидуального предпринимателя ФИО2 в пользу Комитета имущественных отношений администрации города Мончегорска взыскан долг в размере 3 141 568 руб. 19 коп., пени в размере 100 000 руб., проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 168 906 руб. 63 коп., всего: 3 410 474 руб. 82 коп. В удовлетворении остальной части искового заявления отказано.

Постановлением арбитражного суда Северо-Западного округа от 22.11.2023 решение Арбитражного суда Мурманской области от 05.04.2023 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.07.2023 отменены. Дело передано на новое рассмотрение в арбитражный суд Мурманской области.

При новом рассмотрении дела истец в порядке статьи 49 АПК РФ уточнил исковые требования, просил взыскать с ответчика 2 700 761 руб. 72 коп. – задолженность по Договору аренды № 120/19 от 18.01.2019 за период с 15.07.2020 по 29.07.2021, 419 017 руб. 85 коп. - пени, начисленные за общий период с 15.07.2020 по 29.07.2021, 491 215 руб. 70 коп. - проценты за пользование чужими денежными средствами, начисленные в порядке статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) за период с 30.07.2021 по 17.07.2024, 271 153 руб. 10 коп. - расходы по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома за период с 10.01.2021 по 10.08.2021, 67 393 руб. 06 коп. - расходы по капитальному ремонту за период с 10.01.2021 по 10.08.2021.

 

Решением Арбитражного суда Мурманской области от 03.06.2024 по делу № А42-7028/2022 исковые требования удовлетворены частично, с индивидуального предпринимателя ФИО2 в пользу Комитета имущественных отношений администрации города Мончегорска взыскан долг в размере 3 039 307 руб. 88 коп., пени в размере 100 000 руб., проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 491 215 руб. 70 коп., всего: 3 630 523 руб. 58 коп.; в удовлетворении остальной части иска отказано.

Не согласившись с принятым по делу судебным актом, ответчик подал апелляционную жалобу, в которой просил решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт. В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель указал, что не допускается включение в договор купли-продажи недвижимости условий о сохранении обязательств по внесению покупателем (арендатором) арендной платы после его заключения. По мнению Предпринимателя, задолженность по арендной плате и неустойке, существовавшая на момент заключения договора купли-продажи, должна была быть включена в стоимость объекта недвижимости.

Истцом представлен отзыв, в котором он доводы жалобы отклонил и просил обжалуемое решение оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Стороны, извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, в судебное заседание не явились, в связи с чем апелляционная жалоба в порядке статей 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) рассмотрена в отсутствие сторон.

Законность и обоснованность судебного акта проверены в апелляционном порядке.

Как следует из материалов дела, Комитет (арендодатель) и Предприниматель (арендатор) заключили договор аренды от 18.01.2019 № 120/19 (далее - Договор), в соответствии с которым арендодатель сдал, а арендатор принял в аренду нежилое помещение площадью 985 кв.м, кадастровый номер 51100010302479 (номер помещения I, номер по плану 1-7, 9-13, 13а, 14-18, 20, 21, номер помещения III, номер по плану 1-10), находящееся по адресу: 

<

...> (далее - Помещение), на срок с 18.01.2019 по 17.01.2024.

Помещение передано арендатору по акту приема-передачи от 18.01.2019.

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определены в договоре и в дополнительных соглашениях к нему от 15.05.2020 № 1, от 06.07.2020 № 2.

Согласно пункту 3.1 Договора арендная плата за Помещение составляет 428 493 руб. 38 коп.

В соответствии с пунктом 3.2 Договора арендная плата подлежит перечислению арендатором ежемесячно, не позднее 15-го числа текущего месяца.

Согласно пункту 2.2.2 Договора арендатор обязался возмещать арендодателю расходы, понесенные на оплату услуг по содержанию и текущему ремонту общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (далее - МКД), коммунальных услуг на общедомовые нужды и взносы на капитальный ремонт общего имущества в МКД.

В пункте 3.3 Договора стороны определили, что ежемесячная сумма расходов арендодателя на оплату услуг по содержанию и текущему ремонту общего имущества собственников помещений в МКД, коммунальных на общедомовые нужды (далее - сумма расходов на оплату услуг) составляет 33 004 руб. 45 коп., ежемесячная сумма расходов арендодателя на оплату взноса на капитальный ремонт - 5910 руб. и оплачивается арендатором ежемесячно, не позднее 10-го числа месяца, следующего за истекшим, а в пункте 3.5 Договора предусмотрели, что указанные суммы могут быть изменены в связи с изменением тарифов по соответствующим услугам на основании уведомления арендодателя.

Уведомлением от 07.12.2020 Комитет сообщил арендатору об увеличении суммы расходов на оплату услуг с 01.11.2020 до 34 169 руб. 70 коп., уведомлением от 22.01.2021 - об увеличении суммы расходов на оплату взноса на капитальный ремонт с 01.01.2021 до 8865 руб.

Сторонами подписано соглашение от 06.08.2021 о расторжении Договора с 04.08.2021.

Комитет, ссылаясь на неисполнение Предпринимателем обязанности по внесению арендной платы по Договору за период с 15.07.2020 по 04.08.2021, по оплате сумм расходов на оплату услуг и взносов на капитальный ремонт, а также указывая на непринятие ответчиком мер по урегулированию спора в претензионном порядке, обратился в арбитражный суд с иском по настоящему делу.

Суд первой инстанции, оценив в соответствии с положениями статьи 71 АПК РФ представленные сторонами доказательства, установив, что пунктом 2 Соглашения о расторжении договора аренды определено, что неисполненные сторонами обязательства по договору подлежат исполнению, а ответчиком не представлено доказательств отсутствия у него объективной возможности заключить такое соглашение ранее 06.08.2021, руководствуясь статьями 606, 614, 330, 333, 395 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ),  уменьшив размер неустойки, частично удовлетворил уточненные исковые требования.

Изучив материалы дела, проверив в соответствии со статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правомерность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, соответствие выводов содержащихся в судебном акте, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд не установил оснований для отмены решения суда.

По смыслу статей 606, 611, 614 ГК РФ обязательство арендатора по внесению арендной платы обусловлено исполнением арендодателем своего обязательства по предоставлению предусмотренного договором имущества.

В соответствии с пунктом 1 статьи 414 ГК РФ обязательство прекращается соглашением сторон о замене первоначального обязательства, существовавшего между ними, другим обязательством между теми же лицами (новация), если иное не установлено законом или не вытекает из существа отношений.

Согласно пункту 1 статьи 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Основной обязанностью продавца по договору купли-продажи является передача товара в собственность покупателя.

Если к моменту заключения договора купли-продажи продаваемая вещь уже находится во владении покупателя, то она считается переданной ему с этого момента (пункт 2 статьи 224 ГК РФ).

Следовательно, в случае продажи арендатору арендованного имущества обязанность продавца по передаче вещи считается исполненной в момент заключения договора купли-продажи и покупатель владеет ею на основании названного договора.

В связи с изложенным, поскольку иное не вытекает из закона или соглашения сторон, продавец (арендодатель) и покупатель (арендатор), заключая договор купли-продажи, прекращают на будущее время обязательство по внесению арендной платы (пункт 1 статьи 407 ГК РФ).

В постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее - Постановление № 73) даны разъяснения, касающиеся момента прекращения обязательства по внесению арендной платы за пользование недвижимым имуществом, в отношении которого арендатором и арендодателем заключен договор купли-продажи.

В абзаце третьем пункта 6 Постановления № 73 указано, что в случаях, когда выкуп имущества осуществлялся в порядке, предусмотренном Законом № 159-ФЗ, следует учитывать, что, по смыслу статей 3 и 5 названного Закона, в силу особого характера права субъекта малого и среднего предпринимательства на выкуп арендуемого недвижимого имущества не допускается включения в договор продажи недвижимости (или иное соглашение) условий о сохранении обязательств по внесению покупателем (арендатором) арендной платы после его заключения.

Предприниматель в апелляционной жалобе указала, что Помещение было приобретено ею в собственность в порядке, предусмотренном Законом № 159-ФЗ, и что в рамках дела № А42-6962/2020 было удовлетворено ее требование об обязании Комитета заключить договор купли-продажи Помещения по цене 12 912 140 руб.

Как следует из материалов дела, на основании Соглашения от 06.08.2021 договор аренды прекращен сторонами с 04.08.2021. Пунктом 2 Соглашения о расторжении договора аренды согласовано, что неисполненные сторонами обязательства по договору подлежат исполнению.  

При этом, как верно указал суд первой инстанции, ответчиком не представлено доказательств отсутствия у него объективной возможности заключить такое соглашение ранее 06.08.2021.

Довод апелляционной жалобы о том, что Предприниматель не должен выплачивать предусмотренные договором платежи, поскольку стоимость выкупа объекта недвижимости ответчиком была оспорена в суде, признаны несостоятельными, не имеющим отношения к исполнению ответчиком взятых на себя обязательств по договору аренды и, соответственно, не имеющим правового значения для разрешения настоящего спора.

Кроме того, стоимость Помещения в договоре купли-продажи была определена судом в рамках дела № А42-6962/2020 на основании рыночной стоимости, а не по договоренности сторон.

Само по себе оспаривание ответчиком рыночной стоимости выкупаемого объекта недвижимости не является обстоятельством, освобождающим последнего от обязанности внесения платы за пользование недвижимым имуществом, и не возлагает ее на Комитет.

Указанное обстоятельство не лишает предпринимателя права предъявить в самостоятельном порядке требование о взыскании убытков к тому лицу, которое, по мнению ответчика, виновно в их причинении.

При этом суд первой инстанции  обоснованно указал, что правоотношения, возникающие в связи с оплатой пользования имуществом, и правоотношения, возникающие в связи с причинением убытков неправомерными действиями органов местного самоуправления, являются самостоятельными, и их субъектный состав, как и правовые и фактические основания, а также содержание - различны.

В настоящем деле ответчиком не представлено доказательств внесения арендных и эксплуатационных платежей в соответствии с условиями действовавшего в спорном периоде договора аренды.

Уточненный расчет суммы долга по арендным платежам и эксплуатационным расходам выполнен истцом в соответствии с условиями договора аренды, ответчиком не опровергнут.

Таким образом, суд первой инстанции правомерно признал обоснованными требования о взыскании 2 700 761 руб. 72 коп. задолженности по арендной плате за период с 15.07.2020 по 29.07.2021 со сроками оплаты согласно расчету арендной платы, а также 271 153 руб. 10 коп. расходов по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома за период с 10.01.2021 по 10.08.2021 и 67 393 руб. 06 коп. расходов по капитальному ремонту за период с 10.01.2021 по 10.08.2021.

Согласно пункту 1 статьи 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором.

В соответствии с пунктом 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Пунктом 5.2. Договора № 120/19 предусмотрена ответственность за просрочку исполнения денежного обязательства в виде неустойки в размере 0,05% от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки.

Истцом выполнен расчет неустойки, согласно которому с ответчика подлежит взысканию неустойка в размере 419 017,85 руб.

 

При рассмотрении дела в суде первой инстанции ответчик указал на чрезмерность начисленной неустойки и просит снизить ее размер на основании статьи 333 ГК РФ.

Если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении (пункт 1 статьи 333 ГК РФ).

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 69 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» (далее - Постановление N 7), подлежащая уплате неустойка, установленная законом или договором, в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства, может быть уменьшена в судебном порядке (пункт 1 статьи 333 ГК РФ).

Предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств, является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, то есть, по существу - на реализацию требования части 3 статьи 17 Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.

Именно поэтому в части 1 статьи 333 ГК РФ речь идет не о праве суда, а, по существу, о его обязанности установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения, что не может рассматриваться как нарушение статьи 35 Конституции Российской Федерации.

Системный анализ положений действующего законодательства о неустойке, конституционно-правовой смысл указанной нормы, изложенный в Определении Конституционного Суда Российской Федерации от 21.12.2000 N 263-О, позволяют прийти к выводу о том, что к основополагающим принципам российского права, в частности, относится и принцип обеспечения нарушенных прав, гарантией реализации которого является соблюдение требования о соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательств, предусмотренного статьей 333 ГК РФ.

При этом неустойка является мерой гражданско-правовой ответственности должника в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения договорных обязательств и носит компенсационный характер по отношению к возможным убыткам кредитора, направленный на восстановление нарушенных прав, а не карательный (штрафной) характер.

Таким образом, неустойка в силу статьи 333 ГК РФ по своей правовой природе носит компенсационный характер и не может являться средством извлечения прибыли и обогащения со стороны кредитора.

Степень несоразмерности заявленной неустойки последствиям нарушения обязательства является оценочной категорией, четких критериев ее определения применительно к тем или иным категориям дел, рассматриваемым спорным правоотношениям сторон законодательством не предусмотрено. В каждом отдельном случае суд по своему внутреннему убеждению вправе определить такие пределы, учитывая обстоятельства каждого конкретного дела.

Приняв во внимание характер и обстоятельства допущенных ответчиком нарушений, длительности неисполнения ответчиком принятых на себя обязательств по договору, отсутствие в материалах дела доказательств наличия негативных последствий для истца вследствие неисполнения ответчиком надлежащим образом своих обязательств на заявленную сумму неустойки либо соразмерную заявленной сумме неустойки сумму, апелляционный суд соглашается с выводом суда первой инстанции о наличии оснований для применения статьи 333 ГК РФ и снижении размера начисленной неустойки до 100 000 руб., расчет которой произведен также с учетом положений постановления Правительства Российской Федерации от 28.03.2022 N 497 «О введении моратория на возбуждение дел о банкротстве по заявлениям, подаваемым кредиторами».

Оснований для снижения размера неустойки, ниже установленного судом первой инстанции размера, апелляционный суд не установил.

Частью 1 статьи 395 ГК РФ установлено, что в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.

В связи с изложенным, истец правомерно начислил проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 491 215 руб. 70 коп. за период с 30.07.2021 по 17.07.2024.

Перерасчет задолженности по арендной плате и процентов за пользование чужими денежными средствами произведен истцом с учетом постановления Арбитражного суда Северо-Западного округа от 22.11.2023 по настоящему делу.

В соответствии постановлением Правительства Российской Федерации от 09.04.2020 № 439 «Об установлении требований к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества» и постановлением администрации города Мончегорска от 15.04.2020 № 395 «О порядке уплаты арендных платежей по договорам аренды муниципального имущества, а также по договорам аренды земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в 2020 году» с ответчиком было заключено дополнительное соглашение № 2 от 06.07.2020 к договору аренды № 120/19 от 18.01.2019, которым ответчику была предоставлена отсрочка от уплаты арендной платы в период с 01.07.2020 по 30.09.2020.

Указанным дополнительным соглашением утвержден график внесения арендной платы в общей сумме - 1285480,14 руб., за период отсрочки, а именно: 15.07.2021, 15.08.2021, 15.09.2021. 15.10.2021, 15.11.2021, 15.12.2021 но, в указанные сроки, от ответчика оплаты не поступило.      

Несмотря на то что 30.07.2021 года между истцом и ответчиком заключен договор купли-продажи муниципального недвижимого имущества № 054-018/и/21 и соглашение о расторжении Договора аренды от 06.08.2021, обязательства ответчика по оплате отсроченного платежа сохраняют свое действие, так как отсрочка была дана в рамках действия договора аренды на период 01.07.2020 по 30.09.2020.

Вместе с тем, пунктом 2 соглашения о расторжении договора аренды нежилого помещения 18.01.2019 № 120/19 от 06.08.2021 установлено, что не исполненные сторонами обязательства по договору подлежат исполнению.

Таким образом, ответчик не освобожден от внесения арендной платы по вышеуказанным периодам за использование недвижимого имущества в рамках договора аренды и оспариваемые обязательства возникли в период действия договора аренды.

Факт перехода данного помещения в собственность ответчика не снимает с него обязанности погашения задолженности, образовавшейся в рамках действия договора аренды и возложения дополнительной ответственности в виде уплаты процентов за несвоевременное внесение арендной платы.

В данном случае, образовавшаяся задолженность является следствием неисполненного обязательства по договору аренды со стороны ответчика.

Суд первой инстанции, исследовав по правилам статьи 71 АПК РФ представленные доводы и доказательства сторон в их совокупности и взаимной связи, в том числе условия договора аренды, дополнительных соглашений к договору, представленные сторонами расчеты, пришел к правомерному выводу об обоснованности уточненных исковых требований и наличии законных оснований для их удовлетворения в части взыскания долга по аренде и эксплуатационным расходам в размере 3 039 307 руб. 88 коп., неустойки в размере 100 000 руб., процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 491 215 руб. 70 коп.

Доводы апелляционной жалобы не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела, влияли бы на оценку законности и обоснованности обжалуемого решения либо опровергали выводы арбитражного суда, в связи с чем признаются судом несостоятельными.

По существу доводы заявителя апелляционной жалобы не опровергают выводов суда первой инстанции, а выражают лишь несогласие с ними, что не может являться основанием для отмены или изменения обжалуемого судебного акта.

Поскольку судом полно исследованы обстоятельства дела, нарушений или неправильного применения норм материального и процессуального права не установлено, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Мурманской области от 03.06.2024 по делу №  А42-7028/2022 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

 

Председательствующий

 

Н.С. Полубехина

 

Судьи

 

С.А. Нестеров

 

 В.В. Черемошкина