ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

г.Ульяновск                                                                           Дело №А72-7944/2019

«02» июня 2020 года   

Резолютивная часть решения оглашена 28.05.2020. Решение в полном объеме изготовлено 02.06.2020.

 

Арбитражный суд Ульяновской области в составе судьи Крамаренко Т.М., 

при ведении  протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело  

по исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью «Юпитер-ВТФ» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), г.Ульяновск 

к Обществу с ограниченной ответственностью «Технологии гостеприимства» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), г.Ульяновск

к Управлению имущественных отношений, экономики и развития конкуренции администрации города Ульяновска (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), г.Ульяновск

о признании договора аренды недействительным (ничтожным), применении последствий недействительной (ничтожной) сделки, 

третьи лица:

Администрация города Ульяновска, г.Ульяновск, 

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ульяновской области, г.Ульяновск,

Федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии " в лице филиала по Ульяновской области, г.Ульяновск,

Министерство строительства и архитектуры Ульяновской области, г.Ульяновск; 

Управление архитектуры и градостроительства администрации города Ульяновска, г.Ульяновск, 

при участии   представителей:

от истца - ФИО2, директор, решение № 2 от 15.02.2019, паспорт; 

от ООО «Технологии гостеприимства»  - ФИО3, доверенность от 15.04.2019, диплом; ФИО4, директор, решение единственного учредителя №1 от 21.10.2015, паспорт;

от Управления имущественных отношений, экономики и развития конкуренции администрации г.Ульяновска - ФИО5, доверенность от 06.11.2019, диплом, паспорт;

от третьих лиц - не явились, уведомлены;

                                                       У С Т А Н О В И Л:

Общество с ограниченной ответственностью «Юпитер-ВТФ» обратилось в Арбитражный суд Ульяновской области с иском о признании недействительным договора аренды от 11.01.2016 №24-4-1088, заключенного между Обществом с ограниченной ответственностью «Технологии гостеприимства» и Управлением имущественных отношений, экономики и развития конкуренции администрации города Ульяновска.

Определением от 23.05.2019 Арбитражный суд Ульяновской области по ходатайству истца привлек к участию в деле в порядке ст.51 АПК РФ в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, Администрацию города Ульяновска, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ульяновской области, ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Ульяновской области.

Определением от 02.07.2019 Арбитражный суд Ульяновской области по ходатайству истца привлек к участию в деле в качестве соответчика по исковому заявлению Управление имущественных отношений, экономики и развития конкуренции администрации города Ульяновска.

Решением Арбитражного суда Ульяновской области от 08.08.2019, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.10.2019, в удовлетворении исковых требований отказано.

Определением от 17.10.2019 Арбитражным судом Ульяновской области принято к рассмотрению заявление Общества с ограниченной ответственностью «Технологии гостеприимства» о взыскании судебных расходов с Общества с ограниченной ответственностью «Юпитер-ВТФ» в сумме 100 000 руб. 00 коп.

Постановлением Арбитражного суда  Поволжского округа от 24.12.2019 решение Арбитражного суда Ульяновской области от 08.08.2019 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.10.2019  по делу №А72-7944/2019 отменены. Дело направлено  на новое рассмотрение в Арбитражный суд Ульяновской области. 

Определением от 10.01.2020 дело принято к рассмотрению Арбитражным судом Ульяновской области.

Определением от 11.02.2020 судом к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований на предмет спора, привлечены Министерство строительства и архитектуры Ульяновской области, Управление архитектуры и градостроительства администрации города Ульяновска.

Определением от 12.03.2020 судом удовлетворено заявление  истца об изменении предмета исковых требований. Истец просил  признать  договор аренды от 11.01.2016 №24-4-1088 недействительным (ничтожным) и применить  последствия ничтожной сделки путем удаления записи  из ЕГРП по спорному земельному участку.

Суд данным определением принял к рассмотрению заявление ООО «Технологии гостеприимства» о применении срока исковой давности.

Представители третьих лиц в судебное заседание не явились. О времени и месте рассмотрения дела извещены в порядке ст.ст.121-124 АПК РФ.

Дело рассматривается в отсутствие указанных лиц в соответствии со ст.156 АПК РФ.

Представитель истца настаивает на исковых  требованиях.

Представители ответчиков исковые требования не признают.

Изучив материалы дела, исследовав и оценив представленные доказательства, заслушав представителей лиц, участвующих в деле, суд приходит к следующему.

В судебном заседании установлено, что 06.08.2007 между Министерством государственного имущества и земельных отношений Ульяновской области  (Арендодатель) и Обществом с ограниченной ответственностью «Рассвет» (Арендатор) был заключен договор аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности, №02/24-192, согласно которому Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает в аренду земельный участок из категории земель населенных пунктов площадью 19 697,3 кв.м. с кадастровым номером 73:24:041905:73, расположенный в г.Ульяновске, в Ленинском районе, по пер.Кузнецова (восточнее жилого дома №2 по ул.Гончарова) в границах, указанных на плане земельного участка, являющемся неотъемлемой частью настоящего договора (Приложение №1), для строительства торгово-развлекательного комплекса (п.1.1) (т.1 л.д.19-22, т. 3 л.д. 110).

Объекты, расположенные в границах земельного участка: отсутствуют (п.1.2).

Договор аренды заключен на срок до 01.12.2010 (п. 2.1)

По передаточному акту (т. 1 л.д.22 оборот) земельный участок был передан арендатору.

На основании распоряжения Комитета по управлению  городским имуществом и земельными ресурсами  Мэрии г. Ульяновска  № 829 от 21.12.2010 дополнительным соглашением № 217 от 21.12.2010  срок действия договора был продлен до 30.11.2013 (т. 3 л.д. 112-114).

Постановлением Администрации г. Ульяновска № 5016 от 30.09.2014 на основании заявления ООО «Рассвет» от 08.09.2014 срок действия договора был продлен до 30.09.2024 (т. 3 л.д. 115-116).

19.01.2015 между Обществом с ограниченной ответственностью «Рассвет» (Цедент) и Обществом с ограниченной ответственностью «Технологии гостеприимства» (Цессионарий) заключен Договор уступки прав и обязанностей от 19.01.2015 по договору аренды земельного участка от 06.08.2007 №02/24-192, согласно которому, руководствуясь ст.ст. 382-390 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 5 ст.22 Земельного кодекса Российской Федерации и пунктом 4.4.5. договора аренды земельного участка от 06.08.2007  №02/24-192, Цедент передает Цессионарию свои права и обязанности как Арендатора по договору аренды от 06.08.2007 №02/24-192 земельного участка с кадастровым номером №73:24:041905:73, категория: земли населенных пунктов, площадью 19 697,3 кв.м., расположенного по адресу: г.Ульяновск, Ленинский район, по пер.Кузнецова, восточнее жилого дома №2 по ул.Гончарова, для строительства торгово-развлекательного комплекса, а Цессионарий обязуется принять указанный земельный участок и уплатить денежную сумму в размере, определяемом настоящим договором (п.1.1 договора) (т.2 л.д.20-23).

24.02.2015 между сторонами договора (КУГИЗ и ООО «Технологии гостеприимства») подписано дополнительное соглашение к договору аренды в части наименования Арендатора – вместо ООО «Рассвет» читать ООО «Технологии гостеприимства» (т. 3 л.д. 117-118).

Постановлением Администрации города Ульяновска №4895 от 18.09.2015 на основании заявления ООО «Технологии гостеприимства» земельный участок площадью 19 700,0 кв.м с кадастровым номером 73:24:041905:73 по адресу: г.Ульяновск, Ленинский район, пер. Кузнецова, разделен на следующие земельные участки:

1) земельный участок площадью 9 571,0 кв.м. с кадастровым номером 73:24:041905:73:3У1 (земли населенных пунктов, территориальная зона ЗРЗ Р-5, вид разрешенного использования - объекты торговли, досуга и развлечений);

2) земельный участок площадью 2 143,0 кв.м. с кадастровым номером 73:24:041905:73:ЗУ2 (земли населенных пунктов, территориальная зона ЗРЗ Р-5, вид разрешенного использования - объекты торговли, досуга и развлечений);

3) земельный участок площадью 7 986,0 кв.м. с кадастровым номером 73:24:041905:73:ЗУЗ (земли населенных пунктов, территориальная зона ЗРЗ Р-5, вид разрешенного использования - объекты торговли, досуга и развлечений) (т.2 л.д.37).

Согласно Постановлению Администрации города Ульяновска №6636 от 28.12.2015 Комитету по управлению городским имуществом, земельными ресурсами, архитектуры и градостроительства администрации города Ульяновска предписано заключить с обществом с ограниченной ответственностью «Технологии гостеприимства» договор аренды земельного участка сроком до 30.09.2024 площадью 9 571,0 кв.м. с кадастровым номером 73:24:041905:480 по адресу: г.Ульяновск, Ленинский район, пер.Кузнецова, д.3А, в соответствии с законодательством Российской Федерации (т.3 л.д. 127).

Также предписано передать Обществу «Технологии гостеприимства» на тот же срок земельный участок площадью 7 986,0 кв.м. с кадастровым номером 73:24:041905:481 по адресу: г.Ульяновск, Ленинский район, пер.Кузнецова, д.10А, в соответствии с законодательством Российской Федерации, а также по акту приема-передачи возвратить  администрации г. Ульяновска земельный участок площадью 2 143,0 кв.м.  с кадастровым номером 73:24:041905:482 (т.3 л.д. 127).

Соглашением  сторон № 1377 от 29.12.2015  договор аренды земельного участка № 02/24-192 от 06.08.2007 расторгнут (т. 3 л.д. 128-129).

11.01.2016 между Комитетом по управлению городским имуществом, земельными ресурсами, архитектуры и градостроительства администрации города Ульяновска (правопредшественник ответчика) (Арендодатель) и Обществом с ограниченной ответственностью «Технологии гостеприимства» (Арендатор) заключен договор аренды земельного участка №24-4-1088, согласно которому Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает в аренду земельный участок с кадастровым номером 73:24:041905:480 из земель населенных пунктов, территориальная зона ЗРЗ Р-5, вид разрешенного использования – объекты торговли, досуга и развлечений, площадью 9 571 кв.м., находящийся по адресу: г.Ульяновск, Ленинский район, пер.Кузнецова, д.3А, для использования: под строительство торгово-развлекательного комплекса, в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка, прилагаемом к настоящему договору и являющемся его неотъемлемой частью (Приложение 1) (п.1.1 договора) (т.2 л.д.47-51).

В п.4.1 договора аренды земельного участка №24-4-1088 от 11.01.2016 сторонами установлен срок аренды участка с 28.12.2015 по 30.09.2024.

11.01.2016 по акту приема-сдачи №1088 земельный участок был передан в арендное пользование Арендатора (т.2 л.д.54-55).

06.12.2019 Управлением архитектуры  и градостроительства администрации г. Ульяновска  Обществу «Технологии гостеприимства» выдано Разрешение на строительство № 73-73-223-2019 на строительство объекта торговли, досуга и развлечений (т. 3 л.д. 144-145).

Указывая, что договор аренды №24-4-1088 от 11.01.2016 заключен с нарушением действующего законодательства, поскольку на данном земельном участке располагается незавершенное строительством здание кинотеатра "Рассвет", владельцем которого является истец, а также в связи с нарушением публичной процедуры предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в аренду, последний обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

В судебном заседании установлено, что Арбитражным судом Ульяновской области вынесено множество судебных актов, установивших обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения настоящего дела.

Согласно итоговому протоколу  заседания инвестиционно - тендерной комиссии по результатам конкурса на право заключения инвестиционного контракта по объекту инвестирования: ул. Гончарова, 2а от 24.07.2003  победителем конкурса на право заключения инвестиционного контракта признано Открытое акционерное общество «Юпитер-ВТФ».

25.08.2003  между Администрацией города Ульяновска («Сторона 1») и Открытым акционерным обществом «Юпитер-ВТФ» («Сторона 2») был оформлен инвестиционный контракт №04-013, предметом которого являлась совместная деятельность сторон в целях  выполнения Стороной 2 работ по реконструкции муниципального объекта инвестирования, расположенного по адресу: г.Ульяновск, Ленинский район, ул.Гончарова, 2а. 

По условиям  указанного контракта Администрация города Ульяновска обязалась оказать Открытому акционерному обществу «Юпитер-ВТФ» содействие в  получении распорядительных документов, необходимых для реализации контракта, содействие  в беспрепятственном проведении строительно-монтажных работ на  площадках объекта инвестирования, а так же  предоставить  объект инвестирования с целью проведения работ по реконструкции до 31.08.2003г., а Открытое акционерное общество «Юпитер-ВТФ» - произвести реконструкцию, модернизацию объекта инвестирования за свой счет в срок до 24.07.2006.

29.08.2003  по акту приема-передачи истец принял  объект инвестирования по адресу: 

<

...>.

Объектом инвестирования являлось полуразрушенное здание бывшего кинотеатра «Рассвет». Здание принадлежало на праве собственности муниципальному образованию «Город Ульяновск» (свидетельство о государственной регистрации права серии 73-АС № 269237 от 30.07.2002). 

Как установлено решением Арбитражного суда Ульяновской области от 30.07.2010 по делу №А72-5387/06, комиссионным актом обследования от 24.04.2006 муниципального объекта недвижимости по улице Гончарова, д.2А и межведомственной комиссией 05.05.2006 было установлено, что объект самовольно снесен ОАО «Юпитер ВТФ», что сделало невозможным осуществление инвестиционной деятельности. Факт сноса объекта инвестирования установлен при техническом обследовании объекта инвестирования АНО ОС «Ульяновскстройсертификация» в апреле 2006г., а также справкой УОГУП БТИ от 03.05.2006 № 01-01/73.

Постановлением Главы города Ульяновска №1594 от 29.05.2006 объект недвижимости по ул.Гончарова, 2а в Ленинском районе  исключен из реестра муниципальной собственности. Вступившим в законную силу решением  Арбитражного суда Ульяновской области от 04.07.2007 по делу №А72-2234/07-9/83 требования Открытого акционерного общества «Юпитер-ВТФ»  о признании недействительным постановления №1594   от 29.05.2006  оставлены без удовлетворения. 

19.03.2007  право  собственности города Ульяновска  на полуразрушенное здание кинотеатра «Рассвет», расположенное по адресу: 

<

...>, прекращено, о чем совершена отметка на свидетельстве о государственной регистрации права серии 73-АС №269237 от 30.07.2002.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Ульяновской области от 19.12.2006 по делу №А72-7435/06-19/162 вышеуказанный инвестиционный контракт был признан  недействительным.

Решениями Арбитражного суда Ульяновской области от 03.08.2009 по делу № А72-2129/2009, от 25.02.2011 по делу №А72-9371/2010 истцу было отказано в иске о признании за ним права собственности на имущество по ул. Гончарова, 2а.

Решением Арбитражного суда Ульяновской области от 19.02.2010 по делу № А72-17967/2009 в установлении факта владения и пользования ОАО «Юпитер-ВТФ» незавершенным строительством объектом по адресу: 

<

...>, как своим собственным, также отказано.

В Постановлении от 05.05.2010 суда апелляционной инстанции по делу №А72-17967/2009 указано, что инвестиционный контракт №04-013 от 25.08.2003  признан судом недействительным, в заключении нового муниципального контракта Открытому акционерному обществу «Юпитер-ВТФ» отказано (дело №А72-2449/07). Какими-либо вещными правами на указанный объект заявитель не обладает. Сам по себе факт несения бремени содержания и определённых расходов не свидетельствует о возникновении права собственности на объект. Исключение спорного объекта из реестра муниципальной собственности не может являться самостоятельным основанием возникновения права собственности ОАО «Юпитер-ВТФ» на данное имущество.

Все вышеуказанные судебные акты, имеющие для настоящего дела преюдициальное значение, подтверждают факт отсутствия на спорном земельном участке объектов недвижимого имущества.

Между тем, обосновывая заявленные исковые требования, истец руководствовался не только фактом нахождения на спорном земельном участке объекта недвижимого имущества, принадлежащего ему на праве собственности, но и нарушением публичной процедуры  предоставления спорного земельного участка Обществу «Технологии гостеприимства» в аренду, а именно, без проведения торгов.

Согласно пункту 6 статьи 3 Федерального закона от 07.05.2013 N 100-ФЗ "О внесении изменений в подразделы 4 и 5 раздела I части первой и статью 1153 части третьей Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 100-ФЗ) положения Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) об основаниях и последствиях недействительности сделок в редакции названного Закона применяются к сделкам, совершенным после дня вступления его в силу, то есть после 01.09.2013 (пункт 69 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части 1 Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - постановление Пленума от 23.06.2015 N 25).

Оспариваемый истцом договор аренды, заключенный ответчиками, совершен после 01.09.2013, поэтому при разрешении данных требований следует руководствоваться нормами параграфа 2 главы 9 "Сделки" ГК РФ в редакции Закона N 100-ФЗ.

В силу статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (статья 168 ГК РФ).

Согласно пункту 3 статьи 166 ГК РФ требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

Под заинтересованным лицом следует понимать лицо, имеющее материально-правовой интерес в признании сделки ничтожной, в чью правовую сферу эта сделка вносит неопределенность и может повлиять на его правовое положение. Такая юридическая заинтересованность может признаваться за участниками сделки либо за лицами, чьи права и законные интересы прямо нарушены оспариваемой сделкой.

По общему правилу лицо, не участвующее в договоре, заявляющее иск о признании договора недействительным, должно доказать наличие своего материально-правового интереса в удовлетворении иска, указав, какие его права или охраняемые законом интересы нарушены или оспариваются лицами, к которым предъявлен иск, а также каким образом эти права и интересы будут восстановлены в случае реализации избранного способа судебной защиты.

В пункте 78 постановления Пленума от 23.06.2015 N 25 разъяснено, что согласно абзацу первому пункта 3 статьи 166 ГК РФ требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо. Исходя из системного толкования пункта 1 статьи 1, пункта 3 статьи 166 и пункта 2 статьи 168 ГК РФ иск лица, не являющегося стороной ничтожной сделки, о применении последствий ее недействительности может также быть удовлетворен, если гражданским законодательством не установлен иной способ защиты права этого лица и его защита возможна лишь путем применения последствий недействительности ничтожной сделки.

Как усматривается из материалов дела, ООО "Юпитер-ВТФ" в период заключения оспариваемой сделки имело намерение участвовать в публичной процедуре предоставления в аренду спорного земельного участка, неоднократно обращаясь в уполномоченный орган с заявлениями о его предоставлении (т. 1 л.д. 49 - 51, т. 2 л.д. 157 - 158).

При таких обстоятельствах суд усматривает заинтересованность ООО «Юпитер-ВТФ» в оспаривании договора аренды земельного участка №24-4-1088 от 11.01.2016, заключенного между ответчиками.

Что касается существа спора.

В силу статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Особенности предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности регулируются главой V.1 ЗК РФ.

Согласно пункту 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации в редакции, действующей с 01.03.2015 договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 данной статьи.

Согласно подпункту 32 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка арендатору (за исключением арендаторов земельных участков, указанных в подпункте 31 настоящего пункта), если этот арендатор имеет право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в соответствии с пунктами 3 и 4 настоящей статьи.

В соответствии с подпунктом 1 пункта 3 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в случае, если земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных пунктами 13, 14 или 20 статьи 39.12 Земельного кодекса Российской Федерации).

На основании пункта 4 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации гражданин или юридическое лицо, являющиеся арендаторами земельного участка, имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в указанных в пункте 3 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации случаях при наличии в совокупности следующих условий: заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка; исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных Земельным кодексом Российской Федерации, другими федеральными законами, не обладает иное лицо; ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации; на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные подпунктами 1 - 30 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.

Таким образом, случаи, при которых допускается заключение нового договора аренды без проведения торгов, предусмотрены пунктом 3 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, а условия реализации такого права - пунктом 4 данной статьи.

При отсутствии указанной совокупности условий арендатор земельного участка не имеет права на заключение нового договора аренды без проведения торгов, в связи с чем, земельный участок, являющийся предметом такого договора аренды, может быть предоставлен данному лицу по истечении срока действия договора аренды только на торгах, проводимых в форме аукциона.

В соответствии с подпунктом 5 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, образованного из земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в том числе предоставленного для комплексного освоения территории, лицу, с которым был заключен договор аренды такого земельного участка, если иное не предусмотрено подпунктами 6 и 8 настоящего пункта, пунктом 5 статьи 46 настоящего Кодекса.

Таким образом, из содержания подпункта 5 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ следует, что без торгов предоставляется земельный участок, образованный из арендуемого земельного участка.

Указанное толкование нормы также следует из пункта 26 приложения к Приказу Минэкономразвития России от 12.01.2015 N 1 "Об утверждении перечня документов, подтверждающих право заявителя на приобретение земельного участка без проведения торгов".

Пунктом 4 статьи 11.8 ЗК РФ также установлено, что в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды или безвозмездного пользования, осуществляющее такое использование лицо имеет право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков или договоров безвозмездного пользования ими на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов).

Между сторонами возник принципиальный спор,  является ли договор  аренды земельного участка  от 06.08.2007 №02/24-192, заключенный между Министерством государственного имущества и земельных отношений Ульяновской области и ООО «Рассвет», договором, позволяющим ООО «Технологии гостеприимства» как правопреемнику ООО «Рассвет» претендовать на заключение нового (спорного) договора аренды без проведения торгов.

Как было указано выше, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности, №02/24-192 от 06.08.2007 между Министерством государственного имущества и земельных отношений Ульяновской области  и ООО «Рассвет» заключен в отношении земельного участка  с кадастровым номером  73:24:041905:73 (т.1 л.д.19-22, т. 3 л.д. 110-111).

Срок действия договора – с момента подписания до 01.12.2010 (п. 2.1).

В последующем срок  действия указанного договора неоднократно продлевался.

Согласно последнему продлению срок его действия продлен до 30.09.2024.

Все дополнительные соглашения о продлении данных сроков имели место быть до 01.03.2015.

19.01.2015 по договору уступки прав и обязанностей соответствующие права и обязанности Арендатора по договору перешли к Обществу «Технологии гостеприимства».

Переход прав и обязанностей по договору земельного участка также состоялся до 01.03.2015.

Постановлением Администрации города Ульяновска №4895 от 18.09.2015 земельный с кадастровым номером 73:24:041905:73 по адресу: г.Ульяновск, Ленинский район, пер. Кузнецова, разделен на три  земельных участка, в том числе на: земельный участок площадью 9 571,0 кв.м. с кадастровым номером 73:24:041905:73:3У1 (земли населенных пунктов, территориальная зона ЗРЗ Р-5, вид разрешенного использования - объекты торговли, досуга и развлечений).

Данный земельный участок поставлен на кадастровый учет 02.10.2015 с кадастровым номером 73:24:041905:480 (выписка из ЕГРН, т. 1 л.д. 24-29). 

Кадастровые номера иных земельных участков, образовавшихся в связи с разделом исходного земельного участка (73:24:041905:73): 73:24:041905:481 и 73:24:041905:482. Данные земельные участки поставлены на кадастровый учет также 02.10.2015.

Земельный участок с кадастровым номером 73:24:041905:73 снят с кадастрового учета 10.02.2016.

Соглашением  сторон от 29.12.2015  договор аренды земельного участка № 02/24-192 от 06.08.2007 расторгнут (т. 3 л.д. 128-129).

При этом 11.01.2016 между ответчиками по делу был заключен договор аренды земельного участка №24-4-1088, согласно которому Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает в аренду земельный участок с кадастровым номером 73:24:041905:480 из земель населенных пунктов, территориальная зона ЗРЗ Р-5, вид разрешенного использования – объекты торговли, досуга и развлечений, площадью 9 571 кв.м., находящийся по адресу: г.Ульяновск, Ленинский район, пер.Кузнецова, д.3А, для использования: под строительство торгово-развлекательного комплекса, в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка, прилагаемом к настоящему договору и являющемся его неотъемлемой частью (Приложение 1) (п.1.1 договора) (т.2 л.д.47-51). Срок действия договора - с 28.12.2015 по 30.09.2024 (п.4.1).

Порядок образования земельных участков установлен статьей 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации, в соответствии с пунктом 1 которой земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

В пункте 4 статьи 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации в редакции, действующей на момент заключения спорного договора,  предусмотрено, что в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды, осуществляющее такое использование лицо имеет преимущественное право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов) либо на внесение соответствующих изменений в ранее заключенные договоры аренды земельных участков.

Как указано в определении Верховного Суда Российской Федерации от 17.11.2015 N 306-КГ15-8301, указанная норма направлена на установление гарантий для арендатора в случае образования земельных участков из арендуемого и обремененного его правами участка, по существу на сохранение права аренды на прежних условиях, а не на их прекращение.

Согласно положениям пункта 5 части 8 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок, не превышающий срока действия договора аренды земельного участка, являющегося исходным, в случае предоставления в аренду земельного участка, образованного из исходного земельного участка.

Следовательно, положения пункта 4 статьи 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации дают лишь право арендатору заключить без торгов договор аренды на образованный вследствие раздела земельный участок муниципальной собственности, находящийся в аренде, а положения п. 5 ч. 8 ст. 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации ограничивает право владения образованным земельным участком на срок, ранее установленный договором, и не дающим юридической возможности его продления.

На основании подпункта 5 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации земельный участок предоставляется без проведения торгов единократно непосредственно после образования нового земельного участка. По истечении срока действия договора аренды, заключенного на основании подпункта 5 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, арендатор не имеет преимуществ по сравнению с другими лицами.

Согласно вышеприведенным положениям Земельного кодекса Российской Федерации применительно к обстоятельствам настоящего дела судом установлено, что договор аренды исходного  земельного участка с кадастровым номером 73:24:041905:73 был заключен до 01.03.2015 (без проведения торгов), земельный участок с кадастровым номером 73:24:041905:480, являющийся предметом  спорного договора аренды, образован из земельного участка с кадастровым номером 73:24:041905:73, при этом правовые основания и режим  использования Обществом «Технологии гостеприимства» земельного участка с  кадастровым номером 73:24:041905:480 не отличается от оснований  и режима использования земельного участка с кадастровым номером 73:24:041905:73, фактически арендные отношения  в части использования земель, образующих земельный участок с кадастровым номером 73:24:041905:480, между сторонами не прекращались  с момента заключения  первоначального договора аренды, земельный участок  на протяжении указанного времени не  выбывал из владения  и пользования Общества «Технологии гостеприимства», не изменились субъекты арендных отношений и остались прежними  цели предоставления  земельного участка в аренду, а также сроки действия указанных договоров. 

Как было указано выше, граждане или юридические лица, являющиеся арендаторами земельного участка, находящегося в публичной собственности, имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в указанных п. 3 ст. 39.6 ЗК РФ случаях только при наличии в совокупности условий, содержащихся в п. 4 данной статьи, что разъяснено в п. 16 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1 (2018) (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 28.03.2018).

Такая совокупность судом установлена.

В частности, ранее исходный земельный участок был предоставлен Обществу по договору аренды, заключенному без проведения торгов, заявление подано Арендатором до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды, договор аренды не был расторгнут в судебном порядке, не имеется иных лиц, обладающих исключительным правом на земельный участок, земельный участок образован из земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в том числе предоставленного для комплексного освоения территории, лицу, с которым был заключен договор аренды такого земельного участка, заявление направлено на заключение договора аренды с тем же видом целевого использования земельного участка и на тот же срок.

Фактически расторжение договора аренды №02/24-192 от 06.08.2007 и  заключение договора №24-4-1088 от 11.01.2016 является единым последовательным действием в рамках ранее существовавших договорных отношений, при которых условия и предмет договоров остались прежними. ООО "Технологии гостеприимства" не получило никакой выгоды или преимущественного положения на рынке и в сфере земельных отношений. При этом земельный участок, находящийся в аренде общества, фактически не выбывал из его владения.

Соответственно, судом не установлено обстоятельств, исключающих возможность предоставления в аренду спорного земельного участка без проведения торгов.

Кроме того, положения  п. 4 ст. 11.8 ЗК РФ прямо предусматривает право Общества на заключение договоров аренды земельных участков, образованных в результате раздела земельного участка, в отношении которого ранее был заключен договор аренды, на тех же условиях без проведения конкурсов и аукционов. Заключение Обществом оспариваемого договора являлось его непосредственным правом согласно положениям п. 4 ст. 11.8 ЗК РФ, пп. 5 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ.

В законодательстве РФ отсутствует запрет на заключение самостоятельных договоров аренды на земельные участки, являющиеся предметом одного договора аренды, которые образованы в результате раздела земельного участка, ранее являвшегося предметом указанного договора. Действующее законодательство не содержит нормативного требования о проведении торгов для заключения договоров в отношении соответствующих земельных участков, образованных путем раздела ранее образованного и переданного в аренду участка.

С учетом изложенного, довод ООО «Юпитер-ВТФ» о нарушении Управлением имущественных отношений, экономики и развития конкуренции администрации г. Ульяновска и Обществом «Технологии гостеприимства» порядка заключения оспариваемого договора аренды подлежит отклонению в силу его несостоятельности.

Оснований для признания договора недействительной (ничтожной) сделкой судом не установлено.

Ответчиком заявлено ходатайство о применении срока исковой давности.

В соответствии с пунктом 1 статьи 181 Гражданского кодекса Российской Федерации срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. При этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае не может превышать десять лет со дня начала исполнения сделки.

Из материалов дела не следует, что о заключении спорного договора ООО «Юпитер-ВТФ» узнало ранее 11.01.2019 (дата заключения оспариваемого договора плюс три года).

Утверждения ответчиков об обратном носит предположительный характер, конкретными доказательствами данный довод не подтвержден.

Дата обращения в суд с соответствующим требованием – 20.05.2019. 

Соответственно, срок исковой давности не является пропущенным.

Суд отказывает в иске по иным основаниям.

Обществом «Технологии гостеприимства» заявлено ходатайство о взыскании с ООО «Юпитер-ВТФ» расходов на оплату услуг представителя  в сумме 100 000 руб. 00 коп.

Представитель истца заявленное требование не признает, считает, что несение Обществом данных расходов надлежащими доказательствами не подтверждено.

В соответствии со статьей 101 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела арбитражным судом. 

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы на оплату услуг представителя, понесенные лицом, в пользу которого принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом с другого лица, участвующего в деле, в разумных пределах (часть 2 статьи 110 АПК РФ).

Статьей 106 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации установлено, что к судебным издержкам, связанным с рассмотрением дела в арбитражном суде, относятся, в том числе, расходы на оплату услуг адвокатов и иных лиц, оказывающих юридическую помощь (представителей).

Вопросы распределения судебных расходов разрешаются арбитражным судом, рассматривающим дело, в судебном акте, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, или в определении (статья 112 Кодекса).

Истец либо ответчик вправе обратиться в арбитражный суд в рамках того же дела с соответствующим заявлением о взыскании понесенных расходов в случае, если вопрос об их возмещении не рассматривался судом. 

Пунктом 10 постановления Пленума № 1 установлено, что лицо, заявляющее о взыскании судебных издержек, должно доказать факт их несения, а также связь между понесенными указанным лицом издержками и делом, рассматриваемым в суде с его участием.

В соответствии с пунктом 12 постановления Пленума N 1 расходы на оплату услуг представителя, понесенные лицом, в пользу которого принят судебный акт, взыскиваются судом с другого лица, участвующего в деле, в разумных пределах.

В силу пункта 13 постановления Пленума N 1 разумными следует считать такие расходы на оплату услуг представителя, которые при сравнимых обстоятельствах обычно взимаются за аналогичные услуги. При определении разумности могут учитываться объем заявленных требований, цена иска, сложность дела, объем оказанных представителем услуг, время, необходимое на подготовку им процессуальных документов, продолжительность рассмотрения дела и другие обстоятельства.

Сторона, требующая возмещения расходов на оплату услуг представителя, должна представить доказательства, подтверждающие их разумность. Другая сторона вправе доказывать их чрезмерность (статья 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Обращаясь с заявлением о взыскании понесенных расходов ООО «Технологии гостеприимства» представило договор оказания юридических услуг от 25.05.2019, расписку от 01.08.2019, Акт оказанных услуг по договору оказания услуг от 01.08.2019 (т.д. 3 л.д. 50-56), расходный кассовый ордер №37 от 01.08.2019 на сумму 100 000 руб. 00 коп.  (т. 3 л.д. 51-56, т. 4 л.д. 97).

Согласно п.1.1 договора оказания юридических услуг от 25.05.2019, оформленного между ООО «Технологии гостеприимства» (Заказчик) и ФИО3 (Исполнитель), Исполнитель обязался по заданию Заказчик оказать ему юридические услуги, направленные на представление и защиту интересов Заказчика, выступающего  в качестве ответчика, а Заказчик обязался оплатить эти услуги.

В рамках оказания услуг  Исполнитель обязался:

1) провести  на основании документов и материалов, которые представляет Заказчик, предварительный   анализ перспектив разрешения спора;

2) подготовить  в письменном виде юридическое заключение  с отражением выводов по следующим вопросам:

- перспективы рассмотрения спора, оценка относимости, допустимости и достаточности доказательств, подтверждающих доводы Заказчика;

- ориентировочный срок завершения рассмотрения спора, включая срок прекращения взыскания по исполнительному листу;

- иные вопросы;

3) подготовить проекты необходимых процессуальных документов (процессуальные документы: исковое заявление, отзыв, иное), и предать из на согласование Заказчику;

4) представить в Арбитражный суд Ульяновской области (название субъекта РФ) согласованные с Заказчиком необходимые документы (процессуальные документы: исковое заявление, отзыв, иное);

5) подписывать процессуальные документы от имени Заказчика;

6) знакомиться с материалами дела;

7) собирать доказательства;

8) информировать Заказчика о дате предварительного и основного судебных заседаний, о перерыве в судебном заседании, об отложении судебного разбирательства, в случае их проведения;

9) участвовать в предварительном и основном судебных заседаниях Арбитражного суда Ульяновской области (название субъекта РФ);

10) сообщить Заказчику о дате возможности получения судебного акта, принятого судом первой инстанции (название субъекта РФ) при рассмотрении дела по существу (решение) или при окончании производства по делу без вынесения решения (определения).

Вознаграждение услуг Исполнителя согласовано Сторонами в п.5.1 договора,  и составило 100 000 руб. 00 коп.

 Согласно Акту от 01.08.2019 оказанных услуг по договору оказания услуг, Исполнителем были оказаны следующие услуги:

- ознакомление с материалами дела;

- осуществление работы с документами   по изучению судебной практики ООО «Юпитер - ВТФ» в Арбитражном суде Ульяновской области;

- оказание консультативных услуг;

- составление отзыва на исковое заявление истца с подачей в суд первой инстанции; 

- участие в предварительном судебном заседании (02.07.2019),

- участие в судебном заседании суда первой инстанции (01.08.2019).

Общая стоимость оказанных работ (услуг) составила 100  000 руб.00 коп.

Факт оплаты расходов по оплате услуг представителя по данному договору подтверждается  расходным кассовым ордером №37 от 01.08.2019 на сумму 100 000 руб. 00 коп.

С учетом статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (свобода договора), лицо, участвующее в деле, вправе заключать договор на представление своих интересов на любую сумму. Экономическая целесообразность таких расходов оценке судом не подлежит. В то же время, при отнесении судебных издержек на другую сторону, суд оценивает их разумность и обоснованность в целях соблюдения баланса интересов лиц, участвующих в деле. Обязанность суда взыскивать расходы на оплату услуг представителя, понесенные лицом, в пользу которого принят судебный акт, с другого лица, участвующего в деле, в разумных пределах является одним из предусмотренных законом правовых способов, направленных против необоснованного завышения размера оплаты услуг представителя, и тем самым - на реализацию требования статьи 17 (часть 3) Конституции Российской Федерации. Именно поэтому в части 2 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации речь идет, по существу, об обязании суда установить баланс между правами лиц, участвующих в деле (определение Конституционного Суда Российской Федерации от 21.12.2004 N 454-О).

Учитывая, что институт возмещения судебных расходов не должен являться необоснованным препятствием для обращения в суд с целью защиты прав, но в тоже время выполняет роль одного из средств предотвращения сутяжничества, а также то, что правоотношения, существующие между истцом и ответчиком, находятся в ситуации неопределенности до момента вынесения окончательного судебного акта по делу, на суде лежит обязанность установления баланса в рисках сторон относительно понесенных ими судебных расходов. 

Согласно ст.65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В соответствии со ст.71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

При этом взыскание расходов на оплату услуг представителя в разумных пределах является элементом судебного усмотрения.

Судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. В случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований (статья 110 АПК РФ).

Проанализировав представленные доказательства и обстоятельства, связанные с рассмотрением дела, объемом предоставленных услуг (отражен в Акте оказанных услуг), с учетом характера спора, его сложности и значимости, баланса интересов сторон, суд считает разумными расходы на оплату услуг представителя в сумме 25 000 руб. 00 коп.

Соответственно, суд считает необходимым взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Юпитер-ВТФ» в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Технологии гостеприимства» 25 000 руб. 00 коп. – в возмещение расходов на оплату услуг представителя. В остальной части заявление удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь ст. ст. 110, 167-171, 176, 177, 180-182  Арбитражного процессуального кодекса РФ, 

                                                              Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Юпитер-ВТФ» в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Технологии гостеприимства» 25 000 руб. 00 коп. – в возмещение расходов на оплату услуг представителя. В остальной части отказать.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока с момента его принятия. 

Решение может быть обжаловано в арбитражный суд апелляционной инстанции в порядке и сроки, установленные ст.ст. 257-260 АПК РФ.

Судья                                                                                                   Т.М.Крамаренко