АРБИТРАЖНЫЙ СУД КЕМЕРОВСКОЙ  ОБЛАСТИ

Красная ул., 8, Кемерово, 650000

http://www.kemerovo.arbitr.ru 

E-mail: info@kemerovo.arbitr.ru

тел. (384-2) 58-43-26, тел./факс (384-2) 58-37-05

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

Дело № А27-22034/2017

город Кемерово

13 мая 2019 года

Резолютивная часть решения объявлена 29 апреля 2019 года.

Полный текст решения изготовлен 13 мая 2019 года.

Арбитражный суд Кемеровской области в составе судьи Ходяковой О.С. 

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Агроинвест-12» (г. Кемерово, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) к открытому акционерному обществу «Угольная компания «Кузбассразрезуголь» (г.Кемерово, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) 

третье лицо: ФИО2, Ленинск-Кузнецкий район, с.Красноярка 

о взыскании 8 365 280 руб. 83 коп.

при участии:

от истца: ФИО3, директор, решение № 21 от 01.08.2018, ФИО4, представитель по доверенности от 09.10.2018; 

от ответчика: ФИО5, представитель по доверенности от 04.02.2019 № 55-2016/УК, ФИО6, представитель по доверенности от 04.02.2019 № 58-2019/УК, 

у с т а н о в и л:

общество с ограниченной ответственностью «Агроинвест-12» (далее – ООО «Агороинвест-12») обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к открытому акционерному обществу «Угольная компания «Кузбассразразуголь» (далее – АО «УК «Кузбассразрезуголь») взыскании 11 248 830 руб. 54 коп. неосновательного обогащения, 709 667 руб. 46 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами, всего 11 958 498 руб. (с учётом ходатайства об увеличении размера исковых требований от 14.01.2019). 

Определением от 10.04.2018 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечён ФИО2.

Определением от 12.12.2017 назначена оценочная экспертиза, производство по делу приостановлено. Определением от 05.03.2018 производство по делу возобновлено.

Определением от  06.11.2018 назначена повторная оценочная экспертиза, производство по делу приостановлено. Определением от 19.12.2018 производство по делу возобновлено.

Исковые требования мотивированы тем, что арбитражный суд решением от 07.06.2017 по делу № А27-2863/2017 обязал АО «УК «Кузбассразрезуголь» прекратить использование земельного участка с кадастровым номером 42:06:0117006:65 из земель сельскохозяйственного назначения, освободить самовольно занятый земельный участок в пределах занятой площади от гидроотвала, привести земельный участок в состояние, пригодное для ведения сельскохозяйственного производства. К ООО «Агроинвест-12» с 09.06.2017 перешло право собственности на указанный земельный участок. Неправомерно используя часть земельного участка без установленных законом или договором оснований, АО «УК «Кузбассразрезуголь» длительное время сберегает денежные средства в размере платы за пользование данным участком.

Ответчик считает, что представленный истцом отчёт не соответствует требованиям действующего законодательства, оспаривает использование земельного участка в части, превышающей площадь  28 627 кв.м.

Изучив материалы дела, выслушав объяснения представителей сторон, суд установил следующее. 

Решение Арбитражного суда Кемеровской области от 07.06.2017 по делу № А27-2863/2017 исковые требования главы крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО2 удовлетворены. Названным решением суд обязал ОАО «УК «Кузбассразрезуголь» в течение двух месяцев с момента вступления решения суда в законную силу прекратить использование земельного участка с кадастровым номером 42:06:0117006:65 из земель сельскохозяйственного назначения для размещения гидроотвала, освободить самовольно занятый земельный участок с кадастровым номером 42:06:0117006:65 в пределах занятой площади от гидроотвала, привести участок в состояние, пригодное для ведения сельскохозяйственного производства.

В решении по делу № А27-2863/2017 судом указано, что требования ФИО2 мотивированы нарушением прав главы крестьянского (фермерского) хозяйства, как собственника земельного участка, который затоплен и частично нарушен водами гидроотвала в результате осуществления производственной деятельности (добычи каменного угля открытым способом) ОАО «УК «Кузбассразрезуголь» в период с 2013 года. В связи с затоплением земельного участка и наличием на нем гидроотвала нарушаются права собственника по использованию спорного земельного участка. Отношения по использованию части земельного участка сторонами не оформлены, законом основания для занятия спорного земельного участка ответчиком не установлены. 

Судом установлено, что земельный участок с кадастровым номером 42:06:0117006:65, площадью 75 436 кв.м, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: сельскохозяйственное использование, по адресу: Кемеровская область, Ленинск-Кузнецкий район, принадлежит на праве собственности ФИО2 согласно свидетельству о государственной регистрации права от 19.05.2010. 

Ответчиком не оспаривается факт размещения на спорном земельном участке гидроотвала в результате его производственной деятельности. Данные обстоятельства подтверждаются актами проверок органа государственного контроля (надзора), техническим отчетом кадастрового инженера, постановлением о назначении административного наказания от 02.11.2016, экспертным заключением по результатам испытания почвы от 11.10.2016. В соответствии с действующим законодательством использование не принадлежащего лицу имущества, в том числе путем размещения на нем каких-либо объектов, возможно только с разрешения собственника данного имущества или в силу закона. Размещение объекта в отсутствие предусмотренных законом оснований нарушает права собственника на пользование, владение и распоряжение данным участком. 

Постановлением Седьмого арбитражного апелляционного суда от 30.08.2017 по делу А27-2863/2017 решение от 07.06.2017 по делу № А27-2863/2017 оставлено без изменения; в связи с переходом права собственности на земельный участок произведена процессуальная замена истца главы крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО2 на его правопреемника – ООО «Агроинвест-12».

К ООО «Агроинвест-12» перешло право собственности на земельный участок с кадастровым номером 42:06:0117006:65 общей площадью 75 436 кв.м на основании договора купли-продажи земельного участка и уступки прав требования от 02.06.2017 № ЗУ-65, заключенного с ФИО2 (продавец). 

Переход право собственности на земельный участок зарегистрирован 09.06.2017.

Согласно условиям договора 02.06.2017 № ЗУ-65  к ООО «Агроинвест-12» перешли, в том числе права требования к ОАО «УК «Кузбассразрезуголь», которые включают в себя: право требования неосновательного обогащения должника в связи с самовольным возмездным использованием земельного участка (его части) с кадастровым номером 42:06:0117006:65 в промышленных целях для размещения гидроотвала вскрышных пород при добыче каменного угля за период с 06.09.2016 по дату регистрации перехода права собственности на земельный участок с кадастровым номером 42:06:0117006:65 к покупателю (цессионарию) в соответствии с настоящим договором.

В целях исполнения решения суда по делу № А27-2863/2017 26.09.2017 возбуждено исполнительное производство № 69767/17/42034-ИП. 

До настоящего времени ответчик решение суда не исполнил.

Истец полагает, что сбереженные ответчиком средства равны размеру арендной платы за земельные участки, используемые в промышленных целях для хранения опасных производственных отходов (вскрышных пород), образующиеся в процессе добычи каменного угля. 

Размер неосновательного обогащения определен истцом на основании отчёта «Торгово-Консалтинговая Группа» от 28.09.2017  № 21/17 по определению величины рыночной стоимости прав пользования в промышленных целях (для хранения вскрышных горных пород в гидроотвале) частью земельного участка с кадастровым номером 42:06:0117006:65 (вид разрешенного использования: сельскохозяйственное использование) на протяжении одного платежного периода, отражением которой является рыночно обоснованная ежемесячная арендная плата по состоянию на 14.09.2017. 

Согласно отчёту «Торгово-Консалтинговая Группа» от 28.09.2017  № 21/17              № 21/17 итоговая величина рыночной стоимости прав пользования в промышленных целях (для хранения вскрышных горных пород в гидроотвале) части земельного участка  по состоянию на 14.09.2017 составляет 623 116 руб. в месяц.

Определением суда от 12.12.2017 по ходатайству ответчика назначена оценочная экспертиза, производство которой поручено специалисту Союза «Кузбасская торгово-промышленная палата» ФИО7, специалисту общества с ограниченной ответственностью «Новолит» ФИО8 

В качестве экспертов судом выбраны кандидатуры, предложенные как истцом, так и ответчиком.

На разрешение экспертов поставлен вопрос: Какова величина рыночной стоимости прав пользования в промышленных целях (для хранения вскрышных горных пород в гидроотвале) частью земельного участка с кадастровым номером 42:06:0117006:65 (вид разрешенного использования: сельскохозяйственное использование) общей площадью 49 309 кв.м, имеющего почтовый адрес ориентира: Ленинск-Кузнецкий район, за один месяц по состоянию на 30.09.2017?

Согласно заключению экспертов ФИО7, ФИО8 от 21.02.2018             № 7/957, Э-05/18 величина рыночной стоимости при использовании в промышленных целях (для хранения вскрышных горных пород в гидроотвале) частью земельного участка с кадастровым номером 42:06:0117006:65 (вид разрешенного использования: сельскохозяйственное использование) общей площадью 49 309 кв.м, имеющего почтовый адрес ориентира: Ленинск-Кузнецкий район, за один месяц по состоянию на 30.09.2017 составляет 474 000 руб. 

Эксперт ООО «Новолит» ФИО8 в письме от 23.05.2018 № 69 сообщил суду следующее: В сравнительном подходе допущена неточность, рыночная стоимость арендной платы объекты оценки посчитана за год, а указана за 1 календарный месяц. В доходном подходе допущена неточность, рыночная стоимость арендной платы объекты оценки посчитана за год, а указана за 1 календарный месяц.        

С учётом допущенных неточностей величина рыночной рыночная стоимости прав пользования в промышленных целях (для хранения вскрышных горных пород в гидроотвале) частью земельного участка с кадастровым номером 42:06:0117006:65 общей площадью 49 309 кв.м за один месяц по состоянию на 30.09.2017 составляет округленно 39 500 руб. (474 000 руб./12 мес.)

 Экспертом Союза «Кузбасская торгово-промышленная палата» ФИО7 в ответе на возражения даны аналогичные пояснения.

Учитывая необходимость обоснования использования в расчётах объектов-аналогов одного источника, причины, по которым не взяты объекты-аналоги из другого источника, судом удовлетворено ходатайство истца о назначении повторной экспертизы. 

Определением от  06.11.2018 назначена повторная оценочная экспертиза, проведение экспертизы поручено специалисту-оценщику общества с ограниченной ответственностью «Оценщик» ФИО9, производство по делу приостановлено.

Согласно заключению эксперта ООО «Оценщик» ФИО9 от 21.11.2018 - 11.12.2018 величина рыночной стоимости при использовании в промышленных целях (для хранения вскрышных горных пород в гидроотвале) частью земельного участка с кадастровым номером 42:06:0117006:65 (вид разрешенного использования: сельскохозяйственное использование) общей площадью 49 309 кв.м, имеющего почтовый адрес ориентира: Ленинск-Кузнецкий район, за один месяц по состоянию на 30.09.2017 составила 600 368 руб. 

  Разница величины рыночной стоимости прав пользования в отчёте ООО «Торгово-Консалтинговая Группа» от 28.09.2017  № 21/17, в судебном заключении экспертов Союза «Кузбасская торгово-промышленная палата», ООО «Новолит» от 21.02.2018  № 7/957, Э-05/18, в судебном заключении эксперта ООО «Оценщик» получилась вследствие взятия разных объектов-аналогов оценщиками. 

Согласно отчету ООО «Торгово-Консалтинговая Группа»  рыночная стоимость арендной платы части спорного участка определена сравнительным методом с использованием в качестве аналогов, предлагаемых к аренде земельных участков, взятых из источника в сети «Интернет» https://torgi.gov.ru/.

Цена предложения оставила от 138,91 за кв.м до 161,42 за кв.м.

Судебные эксперты ФИО7 и ФИО8 выбрали объекты-аналоги из данных Фонда имущества Кемеровской области (Кузбассфонд https://www.kyzbassfond.ru), согласно которым средневзвешенное значение получено в интервале от 69,2 кв.м до 75,92 кв.м. 

Судебным экспертом ФИО9 были взяты из источника в сети «Интернет» https://torgi.gov.ru/ объекты-аналоги, такие же как и оценщиком                     ООО «Торгово-Консалтинговая Группа». 

Эксперты ФИО7, ФИО8, ФИО9 были допрошены в судебном заседании.

Суд, оценив представленные в материалы дела внесудебное заключение, два судебных заключения, принимает совместное заключение эксперта от 21.02.2018                                   № 7/957, Э-05/18, выполненное экспертом Союза «Кузбасская торгово-промышленная палата» ФИО7, эксперта ООО «Новолит» ФИО8, как  относимое и допустимое доказательство, обладающее всеми признаками надлежащего доказательства по делу.

При определении величины рыночной стоимости использования в промышленных целях части земельного участка экспертами ФИО7 и ФИО8 использовано два подхода к оценке: сравнительный и доходный.

Сравнительный подход выполнен по земельным участкам, имеющим вид разрешенного использования «Для сельскохозяйственного производства». Доходный подход выполнен по земельным участкам, имеющим вид разрешенного использования «Земли промышленности», разница между полученными различными подходами составила менее 8 %.

Как пояснили эксперты ввиду отсутствия зарегистрированных сделок по продаже земельных участков, имеющих ВРИ «Земли промышленности», использование земельных участков, имеющим ВРИ «Для сельскохозяйственного производства» является правомерным, не влечет искажение результатов оценки.

В заключении эксперта от 21.02.2018  № 7/957, Э-05/18 судебными экспертами ФИО7,  ФИО8 указано, что Земельный кодекс выделяет в качестве особого вида земельные участки для разработки полезных ископаемых. Правовой режим таких земельных участков определяется земельным законодательством и законодательством о недрах. По общему правилу, предприятиям, учреждениям и организациям земельные участки предоставляются для разработки полезных ископаемых после оформления горного отвода, утверждения проекта рекультивации земель и восстановления ранее отработанных площадей. Поскольку основанием для получения земельного участка является право на горный отвод, право на земельный участок сохраняется до тех пор, пока сохраняется право на горный отвод.

На недропользователя возлагаются обязанности по соблюдению утвержденных в установленном порядке стандартов, регламентирующих условия охраны земель от вредного влияния работ, связанных с пользованием недрами, и приведение участков земли, нарушенных при пользовании недрами, в состояние, пригодное для их дальнейшего использования.

Земельное законодательство возлагает на горные предприятия обязанность по рекультивации нарушенных земель, восстановлению их плодородия и других полезных свойств земли и своевременному вовлечению из в хозяйственный оборот, с также снятию, использованию и сохранению плодородного слоя почвы при работах, связанных с нарушением земель.

К числу особенностей правового режима этих земель относится правило, предусмотренное статьёй 25 Закона «О недрах», согласно которому земельные участки, необходимые для работ, связанных с геологическим изучением и использование недр, могут временно или постоянно отчуждаться для государственных нужд с возмещением собственникам указанных земельных участков из стоимости в соответствии с земельным законодательством…

 На рис. 2 указана зона расположения земельного участка, частью которого является объект экспертизы, на спутниковой карте района. Участок находтся в зоне горных работ, ближайший населённый пункт д. Красноярка. Рельеф земной поверхности нарушен и в значительной степени изменен, значительные площади занимают отработки (разрезы), а также породные отвалы, технологические дороги, гидроотвал.

Объект оценки относится к категории земельных участков – земли сельскохозяйственного назначения.

На части земельного участка расположен гидроотвал для хранения вскрышных работ. На территории Кемеровской области сложилась ситуация, когда начинается освоение новых месторождений, разработка шахт, в связи с этим возникает необходимость для приобретения в собственности или аренду земельных участков для складирования отработанных пород, гидроотвала воды, откачиваемой из шахт. Большая часть описанных выше земельных участков является земли сельскохозяйственного назначения, именно к такой категории относятся практически все продаваемые или предлагаемые в аренду основным собственником Фондом имущества Кемеровской области «Кузбассфонд», в дальнейшем данные земельные участки переводятся в категории земель промышленности. С учётом изложенного можно предположить, что земельные участки, находящиеся в разных категориях (земли сельскохозяйственного назначения, земли промышленности) с одинаковым назначением находятся в одном сегменте рынка.

 Определение сегмента рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект: объект экспертизы - земельный участок, согласно разрешенному использованию – Для размещения объектов сельскохозяйственного назначения и сельскохозяйственный угодий, с учётом условий использования оцениваемого объекта – для хранения вскрышных горных пород в гидроотвале.

Анализ рынка объекта экспертизы.

Земельные участки под недропользование и сопутствующие земельные участка (под отвалы) в силу действующих законодательных ограничений по порядку их предоставления и использования не могут свободно обращаться на открытом рынке, то есть мы имеем дело с особой группой объектов недвижимости, рынок которых ограничен или отсутствует.

При этом в открытых источниках или сведениях, предоставленных муниципальными  образованиями для проведения кадастровой оценки промземель в Кемеровской области, имеется определенная информация о продажах земельных участков, в том числе и субъектам, производящим добычу полезных ископаемых, которая заслуживает внимание и исследования.

Фонд имущества Кемеровской области (Кузбассфонд  https://www.kyzbassfond.ru)  публикует сведения о продажах государственного имущества, передачу в аренду, в том числе земельных участков. Анализ выборок итогов торгов (таб.3) указывает на то, что компании, занимающиеся  разработкой недр, приобретали земли сельскохозяйственного назначения, причем в ряде случаев вид их разрешенного использования не изменен до момента продажи, хотя очевидно, что никакой сельскохозяйственной деятельности эти предприятия на данных землях вести не предполагают.  

Участки приобретаются под расширение существующих земельных отводов недпропользователями, уже располагающими лицензиями на добычу полезных ископаемых. А дополнительные приобретения связаны лишь с технологическими потребностями либо расширением горных отводов путем прирезки дополнительных запасов. Для расчёта удельного показателя стоимости из общей выборки убраны земельные участки с маленькой площадью (менее 500 кв.м).

Диапазон удельных цен продажи от 69,2 руб./кв.м до 72,17 кв.м. Размер ежегодной арендной платы находится в диапазоне от 8,4 руб./кв.м/год до 10,18 руб./кв.м/год. 

В открытом доступе на сайте Росреестра в разделе открытых данных имеется информация о ценах сделок с земельными участками категории земель сельскохозяйственного назначения в Кемеровской области. Представленные  в данной выборке объекты нельзя брать для расчётов в качестве аналогов, так как в открытых данных нет данных о точном местоположении объектов, разрешенного использования, нет возможности определить фактическое использование.

Из приведенных данных о стоимости земельных участок категории земель промышленного назначения можно сделать вывод, что стоимость земель по удельному показателю за 1 кв.м достаточно однородна. Интервал средневзвешенных значений, полученных из различных источников (без учета крайних значений, выпадающих из числового ряда) в интервале от 69,2 руб./ кв.м до 75,92 руб./кв.м. Размер ежегодной арендной платы находится в диапазоне от 8,4 руб./ кв.м/год до 10,18 руб./ кв.м/год.

По данным анализа явного влияния площади на стоимость участков не выявлено. Зависимости стоимости от категории земельного участка также не выявлено.

Объектом экспертизы является земельный участок с фактическим использованием - для хранения вскрышных горных пород в гидроотвале. Первоначальная выборка в таблицах 3, 5 настоящего заключения представлена выборка сходных по характеристикам объектов с оцениваемым участком.

Объектом экспертизы является земельный участок – часть поверхности земли, границы которого сформированы, описаны и удостоверены в установленном порядке, поэтому стоимость будет определена по стоимости продажи земельных участков, категории земель сельскохозяйственного назначения, реализованные с аукционов Кузбассфонда. 

Объектами сравнения выбраны земельные участки, проданные компаниям, занимающимся разработкой недр. Объект экспертизы расположен в Ленинск-Кузнецком районе, в качестве аналогов были выбраны объекта, расположенные в Прокопьевском и Беловском районах.

В качестве единицы сравнения при оценке стоимости выбирается количество рублей за квадратный метр площади земельного участка. Выбранная единица является удельной величиной, что позволяет корректно сравнивать объекты различной площади.

В результате проведенного анализа имеющей в распоряжении эксперта информации, размещенной в открытых источниках, по запросам о сделках купли-продажи земельных участков, эксперт отобрал четыре (стр. 24 заключения).

Определив средневзвешенную стоимость земельного участка, составившую 70,29 руб./кв.м, экспертами определена рыночная стоимость земельного участка площадью 49 309 кв.м, вид разрешенного использования: сельскохозяйственное использование, фактическое использование в промышленных целях (для хранения вскрышных пород в гидроотвале), составившая 3 465 939,61 руб.

Экспертами был принят коэффициент капитализации на основании справочника оценщика недвижимости 2016 том 3 «Земельные участки» под редакцией ФИО10, который для участков сельскохозяйственного назначения составляет 14,20 % (среднее значение границ интервалов) или коэффициент 0,1420.

В результате величина рыночной стоимости прав пользования в промышленных целях частью земельного участка, рассчитанная доходным методом, составит                 492 162 руб.

При определении рыночной стоимости прав пользования экспертами также применен сравнительный подход (стр. 29 заключения).

Первоначальная выборка в таблицах 3, 5 настоящего заключения представлена выборка сходных по характеристикам объектов с оцениваемым участком. Большая часть представленных объектов не может быть взята в качестве объектов для расчёта рыночной стоимости, так как информация приведена не в полном объёме или вызывает сомнение.

В результате проведенного анализа имеющей в распоряжении эксперта информации, размещенной в открытых источниках, по запросам о сделках по  продаже права аренды земельных участков, эксперт отобрал четыре. Описание выбранных аналогов на основании объявлений приведено в таблице 8 (стр. 30- 33 заключения).

В результате анализа имеющейся информации эксперты пришли к выводу, что величина рыночной стоимости прав пользования в промышленных целях частью земельного участка, рассчитанная сравнительным подходом, составит 455 369 руб.

Эксперты определили, что каждый подход вносит равнозначный вклад в общую стоимость, весовые коэффициенты принимаются равнозначными.  Основываясь на расчетах эксперты пришли к заключению, что величина рыночной стоимости прав пользования в промышленных целях (для хранения вскрышных пород в гидроотвале) частью земельного участка  площадью 49 309 кв.м составит 474 000 руб.

Допрошенный эксперт ФИО8 суду пояснил, что в рамках доходного подхода использован метод капитализации. Вывод о дальнейшем переводе земель сельскохозяйственного назначения в земли промышленности связан с тем, что из таблицы 3 «Сведения об итогах аукционов Кузбассфонда» со сведениями о сделках с землями сельскохозяйственного назначения следует, что покупателями значатся организации промышленности (ООО «Разрез Талдинский-Западный», ООО «НефтеХимСервис»,  ООО «Промышленные разработки», ООО «Разрез Южный», ООО «Разрез ТалТЭК»,  АО «СУЭК-Кузбасс»).  При определении рыночной стоимости прав при применении доходного подхода в отношении земель сельскохозяйственного назначения применен коэффициент капитализации под индустриальную застройку, к ним относятся земли промышленности. Ставка капитализации выбрана корректно. Метод капитализации – переход от рыночной стоимости земельного участка к годовой арендной плате. При сравнительном подходе учтены сделки по продаже права аренды земель промышленного назначения, так как на торги выставляется право аренды земель промышленности, получена величина годовой арендной платы. Результаты по двум подходам близки. Если бы результаты по двум подходам существенно отличались, то была бы ошибка.

Допрошенная судом эксперт ФИО7 также пояснила, что корректировка на коэффициент произведена в связи с использованием части земельного участка сельскохозяйственного назначения под гидроотвал.

Суд принимает пояснения экспертов ФИО7, ФИО8 о наличии опечатки в заключении в части указания величины рыночной стоимости прав пользования в промышленных целей за год - 474 000 руб., вместо 39 500 руб. за месяц.  

Эксперт ФИО8 пояснил, что сделки на сайте https://torgi.gov.ru/ единичные, завышены, выбиваются, выбрали объекты-аналоги из данных Фонда имущества Кемеровской области, где больше информации по сделкам.  

Эксперт ФИО7 пояснила, что в ходе проведения анализа всей доступной информации эксперты установили, что большая часть представленных объектов не может быть взята в качестве аналогов для расчета рыночной стоимости, так как информация приведена не в полном объеме или вызывает сомнение в ее однозначности, объективности, достаточности и проверяемости. Поэтому в качестве аналогов были выбраны земельные участки,  реализованные Фондом имущества Кемеровской области.  Эксперты сочли, что объем и качество имеющейся информации соответствует однозначности, проверяемости и достаточности (ФСО № 7, ст.25).

Эксперт ФИО7 в судебном заседании подробно объяснила принцип отбора объектов-аналогов.

Эксперт ФИО9 суду пояснила, что её выбраны объекты-аналоги с сайта https://torgi.gov.ru/, факт заключения сделок подтвержден полученными от суда документами, количество объектов-аналогов с сайта torgi.gov.ru достаточно.  По информации с сайта Кузбасс-фонда  невозможно определить сравнительную единицу (значение ежегодного размера платы за 1 кв.м либо за весь участок).

В заключении эксперта ООО «Оценщик» ФИО9 указано, что проведенный анализ подтверждает то, что земельные участки под недропользование и сопутствующие земельные участки (под отвалы) в силу особенностей формирования спроса и изменения вида разрешенного использования, традиционного инициируемого под уже существующий спрос (обозначенного пользователя) практически не обращаются на открытом рынке, то есть мы имеем дело с особой группой объектов недвижимости, активный рынок которых ограничен или отсутствуют.

На сайте Кузбассфонда архивные данные имеют описание, достаточно сложное для однозначного понимания. Один из ключевых таких факторов - невозможно истолковать за какую единицу указывается результат торгов, к архивным данным не прилагается аукционная документация, отсутствует протокол торгов.

В качестве примера в заключении приведены сведения о земельном участке, по которым состоялся аукцион по продаже права на заключение договора аренды: Земельный участок, площадь 30 594 кв.м, кадастровый номер 42:04:0000000:1384, разрешенное использование: недропользование, категория земель: земли промышленности .., дата аукциона 26.05.2017, итоговый размер годовой платы        257 000 руб., победитель аукциона АО «Черниговец».

Экспертом указано: «Как видим – невозможно однозначно определить сравнительную единицу и условия заключения договора. Кроме того, при более детальном анализе, значение в пересчете величины арендной платы за 1 кв.м площади земельного участка в месяц составляет (257 000,00/30 594)/123= 0,70 руб. Это значение выбивается из ряда значений, которые можно полностью идентифицировать по итогам состоявшихся торгов на другом ресурсе - «Официальный сайт Российской Федерации для размещения информации о проведении торгов». По совокупности неточностей и возможного неоднозначного толкования без дополнительных официальных запросов компетентными органами для уточнения деталей (в открытых источниках уточняющей информации не обнаружено) оценщик не может принять данные с этого источника в расчётах».

Определением от 19.03.2019 по ходатайству ответчика судом истребована от Государственного предприятия Кемеровской области «Фонд имущества Кемеровской области» информация о том, за какую единицу площади  (1 кв.м/вся площадь участка) указан размер ежегодной арендной платы (руб.) в разделе «Сведения о реализации земельных участков, по которым состоялись аукционы по продаже права на заключение договора аренды, за период - с 01.01.2017», размещенном на сайте Кузбассфонда в категории «Результаты торгов (архив)».

Фонд имущества Кемеровской области («Кузбассфонд») от 29.03.2019  на запрос суда в письме от 29.03.2019 сообщил, что на официальном сайте предприятия в разделе «Результаты торгов (архив)» по адресу https://www.kyzbassfond.ru/  reztorgov/arhivtorgov/ в подразделе «Земельные участки» за период с 01.01.2017 по настоящее время отображается итоговый размер годовой арендной платы за весь земельный участок. К ответу приложены протоколы в отношении организованных Кузбассфондом торгов по продаже права аренды земельных участок.

Суд отмечает, что в таблице со сведениями Кузбассфонда о реализации земельных участков, по которым состоялись аукционы (заключение эксперта           ООО «Оценщик» (лист 15),  указана  площадь земельного участка (30 595 кв.м) и размер годовой арендной платы (257 000,00 руб.).

Данные сведения не вызывают неоднозначного толкования, значение годовой арендной платы означает  плату за весь земельный участок. В случае умножения годовой арендной платы на площадь земельного участка значение составит более            7 млр. руб., никаких других единиц измерения в части годовой арендной платы в сведениях не указано.

Из заключения № 7/957, Э-05/18 следует, что экспертами проводилась выборка объектов-аналогов в два этапа.

Первичная выборка объектов-аналогов, отобранных по результатам анализа первоисточников, представлена в таблице 3 «Сведения об итогах аукциона Кузбассфонда» (29 земельных участков), в таблице 5 «Данные о продажах земельных участков, размещенных на сайте Росреестра». 

Данные указанной выборки использованы экспертами для формирования вторичной выборки, результаты которой представлены в таблице 6 «Определение рыночной стоимости объекта экспертизы», в таблице 7 (описание объектов-аналогов). 

Во внесудебном заключении и судебном заключении ООО «Оценщик» содержаться только результаты итоговой выборки (5 объектов-аналогов и 4 объекта-аналога).

Суд принимает во внимание пояснения эксперта ФИО8 о том, что источник информации по совершенным сделкам Фонда имущества Кемеровской области, содержит исчерпывающую информацию по земельным участкам, реализуемым в целях промышленности, информация с источника torgi.gov присутствует также на сайте Фонда имущества Кемеровской области. Использование только данного источника не вводит пользователей экспертного заключения в заблуждение и не искажает результаты оценки.

 Использование ставки капитализации в 14,20 % для земель индустриального назначения является правомерным, так как земельные участки под индустриальную застройку содержат в себе также земли промышленности, что указано в таб. 3 справочника Лейфера. Использование данного источника не вводит пользователей экспертного заключения в заблуждение и не искажает результаты оценки.

Таблица № 4 в заключении № 7/957, Э-05/18 отсутствует, данная опечатка не искажает результаты оценки.

На стр. 30 расчёт выполняется сравнительным подходом, на основании размера ежегодной арендной платы, там и не должно содержаться данных о цене продажи, так как вопрос, поставленный на исследование, сформулирован следующим образом: «Какова величина рыночной стоимости при использовании …». Следовательно, расчётная величина – размер ежегодной арендной платы.

В таблице 9 у аналога № 4 допущена опечатка, категория земель объекта земли промышленности, в расчётах использования категория земель объекта земли промышленности. Следовательно, данная опечатка не искажает результаты оценки.

Информация, представленная на официальных сайтах Администрации Прокопьевского района, в отношении четырёх участков не были приняты к расчёту ввиду того, что при единственном покупателе цена при расчёте за руб./кв.м завышена и не соответствует рыночным данным.  

 Суд запросил от Комитета по управлению муниципальным имуществом Прокопьевского муниципального района информацию о результатах аукциона в отношении земельных участков, используемых в качестве объектов-аналогов во внесудебном заключении, с сайта  torgi.gov.ru. (том 4). 

В заключении ООО «Оценщик» указано, что факты заключения данных сделок подтверждены судом. 

В действительности суд передал  эксперту для проведения экспертизы ответ Комитета по управлению муниципальной собственностью Прокопьевского муниципального района от 26.09.2018 на запрос суда в числе материалов дела.

Из представленных комитетом документов следует, что по результатам аукционов заключены договоры аренды по начальной цене аукциона в отношении четырёх земельных участков, так как подана одна заявка, претендентом в отношении этих земельных участков являлось одно лицо (ООО «Шахтоуправлением «Майское»).

Экспертом ООО «Оценщик» в качестве объектов-аналогов выбраны сделки в отношении четырех земельных участков, в отношении которых заключены договоры с единственным участником ООО «Шахтоуправлением «Майское».

  При указанных обстоятельствах суд признает, что сделки на сайте https://torgi.gov.ru/ единичные, завышены.

С учетом изложенного суд признает, что указанная в заключении № 7/957, Э-05/18   величина рыночной стоимости пользования в промышленных целях частью земельного участка является достоверной.

Суд отклоняет возражения ответчика в части площади участка, превышающей 28 627 кв.м, за пользование которой заявлены требования (из 49 309 кв.м). Ответчик указывает, что затопление водой гидроотвала установлено на площади 28 627 руб.

Истцом представлен акт проверки Управления Федеральной службы по ветеринарному и фитосанитарному надзору по Кемеровской области от 11.10.2016             № 287/01-в-ЗН.

В пункте 2.4 акта проверки № 287/01-в-ЗН указано, что гидроотвал ОАО «УК «Кузбассразрезуголь» разделен на две части, находящихся на разной высоте над уровнем моря, разделенные дамбой (изображена в центре Плана). Нижняя часть гидроотвала пополняется за счёт осадков, таяния снега, притоков воды из реки Еловка и сброса воды с верхней части гидроотвала. Гидроотвал используется ОАО «УК «Кузбассразрезуголь» для подачи воды через водоотводной канал к гидровскрышным работам. Нижняя часть гидроотвала граничит с земельными участками с кадастровым номером 42:06:0117006:65 и 42:06:0117006:142. Верхняя часть гидроотвала пополняется за счет осадков, таяния снега и сброса пульпы  ОАО «УК «Кузбассразрезуголь» (река Еловка в верхнюю часть гидроотвала не впадает). Повышению уровня воды в гидроотвале  способствует оседание твердой части пульпы в гидроотвале. Сброс воды из верхней части гидоотвала в нижнюю часть осуществляется через дамбу с помощью двух труб. Верхняя часть гидроотвала не граничит с земельными участками с кадастровыми номерами 42:06:0117006:65 и 42:06:0117006:142. Подтопление земель сельскохозяйственного назначения вызвано действиями ОАО «УК «Кузбассразрезуголь» по сбросу пульпы в гидроотвал, наращиванию высоты дамбы (гидротехническое сооружение – ГТС) не менее 1,5 м весной 2013 (зафиксировано в материалах проверки, проведенной Управлением Россельхознадзора по Кемеровской области,  акт проверки 1325-ЗН от 24.12.2013), а также в непроведении работ, направленных на увеличение объемов сбрасываемой воды из верхней части гидроотвала в нижнюю и приведения уровня воды в границы земельного отвода угледобывающего предприятия  ОАО «УК «Кузбассразрезуголь».

В пункте 2.6 акта указано, что согласно техническому проекту горно-транспортной части разреза «Моховский» 1976 года…, находящемуся в государственном фонде данных Беловского отдела Управления Росреестра по Кемеровской области, полученных в результате проведения землеустройства: Гидороотвал на реке Еловка существует с 1969 года. Сброс пульпы (смеси) в гидроотвал осуществляется гидроустановками, работающими на угольных пластах. Гидроустановки работают на кругооборотной воде из существующего гидроотвала, пополнение которого осуществляется в весенний период за счёт таяния снега и благодаря наличию протяженных логов, имеющих связь с гидроотвалом.

В пункте 3.6 акта указано, что на части земельного участка с кадастровым номером 42:01:0114004:22 возведено гидротехническое сооружение (дамба) шириной не менее 8 м, в теле которой установлены водоизливные трубы (две трубы) диаметром не менее 800 мм. Через водоизливные трубы вода из действующего гидроотвала ОАО «УК «Кузбассразрезуголь» филиал «Моховский угольный разрез» постоянно поступает в смежный с гидроотвалом водоём, расположенный частично на земельном участке с кадастровым номером 42:01:0114004:22 (Беловский район) и на землях Ленинск-Кузнецкого муниципального района. 

Из водоема, смежного с гидроотвалом ОАО «УК «Кузбассразрезуголь»,  через водоизливные трубы (две трубы диаметром не менее 500 мм), установленных в теле дамбы (на части земельного участка42:01:0114004:22), вода постоянно изливается в направлении водозаборных установок юридического лица с целью обеспечения замкнутого цикла использования технических вод.

К акту приложены протокол осмотра территории от 06.09.2016, технический отчёт кадастрового инженера ООО «Кредо» ФИО11, протоколы отбора проб от 06.09.2016 № 1, № 2 (фон), № 3 (том 6,7).

В техническом отчёте на схеме расположения на кадастровой карте обозначены уровень водного зеркала на 02.09.2016 и максимальный уровень воды гидроотвала размере «Моховский» на территории земельного участка с кадастровым номером 42:06:0117006:65. В таблице пригодности земель земельного участка с кадастровым номером 42:06:0117006:65 площадью 75 436 кв.м, указана площадь занятая водой, составляющая 28 627 кв.м, площадь земли, непригодной к использованию –                    20 683 кв.м, площадь земли, пригодной к использованию - 26 126 кв.м

В протоколе отбора проб № 3 зафиксирован отбор проб с указанием номера пробной площадки 3, которая отображена на схеме.

Согласно экспертному заключению по результатам испытаний почвы от 11.10.2016 № 120/479 (№ протокола отбора 3) имеет место снижение плодородия земель сельскохозяйственного назначения, их деградация, загрязнение, порча почвы. Загрязненную территорию не рекомендуется использовать под с/х культуры.

Из схемы следует, что отбор проб производился на территории между уровнем водного зеркала и максимальным уровнем воды гидроотвала.

  Как указывает истец, в результате затопления прилегающих к нижней части гидроотвала земель, в том числе в период, предшествующий проверке, происходит отложение и последующее хранение опасных производственных отходов.

Ответчик представил выкопировку со сводно-совмещенного плана филиала АО «УК «Кузбассразрезуголь» «Моховский угольный разрез».

Ответчик в качестве гидроотвала обозначает территорию, указанную на схеме оранжевым цветом, с прудом – отстойником, на которую оформлены права (земельный участок …:22). Примыкающий к пруду-отстойнику водоём ответчик обозначает как  пруд Ульяновский (территория Ленинск-Кузнецкого района), который к гидроотвалу  не относится.

 Суд отмечает, что гидроотвал разделен на две части дамбой. Часть, на которой расположен пруд-отстойник, примыкает к водному объекту, который ответчик обозначает как пруд Ульяновский. Между прудом-отстойником и водоемом нет преград. Спорный земельный участок находится вдоль территории водоема.

Истцом из материалов дела № А27-2863/2017 представлено извлечение из проектной документации проекта рекультивации земель территории филиала ОАО «УК «Кузбассразрезуголь» «Моховский угольный разрез», в котором  включена площадь 49,3 га (ООО «Агроинвест-12»). 

При изложенных обстоятельствах, суд признает, что сбереженные ответчиком денежных средств за пользование спорным участком являются неосновательным обогащением и подлежат взысканию  в пользу истца в сумме 740 094 руб. 09 коп. (из расчёта 39 500 руб., за период с 06.09.2016 по 28.03.2018) на основании статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации, статьей 1102,  1105 Гражданского кодекса Российской Федерации,

Сумма процентов, подлежащая взысканию с ответчика, по расчёту суда по состоянию на 28.03.2018 составит 46 737 руб. 73 коп.

В остальной части исковые требования удовлетворению не подлежат.

Судебные расходы по уплате государственной пошлины, на проведение судебных экспертиз подлежат распределению пропорционально размеру удовлетворенных требований. Учитывая пропорциональное распределение судебных расходов, ответчику  подлежат возмещению за счет истца судебные расходы на проведение экспертизы.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

р е ш и л:

Исковые требования общества с ограниченной ответственностью «Агроинвест-12» удовлетворить частично.

Взыскать с открытого акционерного общества «Угольная компания «Кузбассразрезуголь» (г.Кемерово, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Агроинвест-12» (г. Кемерово, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) неосновательное обогащение в сумме 740 094 руб. 09 коп., проценты в сумме 46 737 руб. 73 коп., судебные расходы по уплате государственной пошлины в сумме 5362 руб. 72 коп., всего 786 831 руб. 82 коп. 

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Агроинвест-12» (г.Кемерово, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) в пользу открытого акционерного общества «Угольная компания «Кузбассразрезуголь» (г.Кемерово, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) судебные расходы на проведение судебной экспертизы в сумме 20 342 руб. 50 коп. 

Решение может быть обжаловано в течение месяца с момента его принятия в Седьмой арбитражный апелляционный суд. 

Решение, вступившее в законную силу, может быть обжаловано в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его вступления в законную силу, при условии, если оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы. Апелляционная и кассационная жалобы подаются через Арбитражный суд Кемеровской области. 

Судья                                                                                    О.С. Ходякова