АРБИТРАЖНЫЙ СУД ИРКУТСКОЙ ОБЛАСТИ

Бульвар Гагарина, 70, Иркутск, 664025, тел. (3952)24-12-96; факс (3952) 24-15-99

дополнительное здание суда: ул. Дзержинского, 36А, Иркутск, 664011,

тел. (3952) 261-709; факс: (3952) 261-761

http://www.irkutsk.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А19-28711/2017

г. Иркутск

09 апреля 2018 г.

Резолютивная часть решения объявлена  в судебном заседании 02.04.2018 года.

Решение в полном объеме изготовлено 09.04.2018  года.

Арбитражный суд Иркутской области в составе судьи Уразаевой А.Р., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению УПРАВЛЕНИЯ ПО РАСПОРЯЖЕНИЮ МУНИЦИПАЛЬНЫМ ИМУЩЕСТВОМ АДМИНИСТРАЦИИ МУНИЦИПАЛЬНОГО РАЙОНА УСОЛЬСКОГО РАЙОННОГО МУНИЦИПАЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, адрес: 665479, область Иркутская, Усольский район, рабочий 

<

...>)

к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ОГРНИП 304381936500244, ИНН 

<

***>, адрес: область Иркутская, Усольский район)

о взыскании 117 651 руб. 81 коп., расторжении договора аренды, освобождении нежилого помещения

при участии в судебном заседании:

от истца: ФИО3, по доверенности от 15.01.2018,  паспорт;

от ответчика: ФИО2, паспорт;

установил:

УПРАВЛЕНИЕ ПО РАСПОРЯЖЕНИЮ МУНИЦИПАЛЬНЫМ ИМУЩЕСТВОМ АДМИНИСТРАЦИИ МУНИЦИПАЛЬНОГО РАЙОНА УСОЛЬСКОГО РАЙОННОГО МУНИЦИПАЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ (далее, истец) обратилось в Арбитражный суд Иркутской области к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (далее, ответчик)  с требованиями, уточненными в порядке статьи 49 АПК РФ:

о взыскании задолженности по договору аренды №150 от 06.03.2008 в размере  240 427 руб. 15 коп, в том числе задолженности по арендной плате за период с 01.01.2016 по 24.11.2017 в размере 201 808 руб. 83 коп., а также неустойки в размере 38 618 руб. 32 коп.;

о расторжении договора аренды №150 от 06.03.2008, заключенного между истцом и ответчиком;

об освобождении части нежилого помещения на 1 этаже магазина «Кедр», площадью 262,24 кв. м., расположенного по адресу: Иркутская область, Усольский район, рабочий 

<

...> в течение 15 дней со дня вступления в законную силу решения суда.

Представитель истца в судебном заседании уточнил исковые требования, в связи с частичной оплатой задолженности, истец просил взыскать с ответчика задолженность по договору аренды №150 от 06.03.2008 в размере 117 651 руб. 81 коп., в том числе задолженность по арендной плате за период с 01.01.2016 по 24.11.2017 в размере 95 808 руб. 83 коп., а также неустойку в размере 21 842 руб. 98 коп.; требование о расторжении договора и освобождении части нежилого здания оставил без изменения.

В силу части 1 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, истец вправе при рассмотрении дела в арбитражном суде первой инстанции до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, изменить основание или предмет иска, увеличить или уменьшить размер исковых требований.

Уточнение исковых требований в данном случае не противоречит закону, не нарушает права других лиц, поэтому в соответствии со статьей 49 АПК РФ судом принимается.

Представитель истца в судебном заседании уточненные исковые требования поддержал в полном объеме по основаниям, изложенным в исковом заявлении.

В связи с принятием уточнённых исковых требований, представленных истцом в судебное заседание 02.04.2017, ходатайство истца об уточнении исковых требований, поступившее в судебное заседание 14.03.2018, судом не рассматривается.

Ответчик в судебном заседании устно огласил свои доводы, с исковыми требованиями не согласился, отзыв на иск не представил, наличие задолженности по арендной плате не оспорил.

В силу части 2 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

Изучив материалы дела, заслушав представителя истца и ответчика, суд приходит к следующему.

Как следует из материалов дела, 06.03.2008 между Комитетом по управлению муниципальным имуществом, недропользованию и землеустройству администрации муниципального района Усольского районного муниципального образования (арендодатель) и индивидуальном предпринимателем ФИО2(арендатор) заключен договор аренды части нежилого здания №150, в соответствии с условиями которого арендодатель предоставляет в аренду арендодателю часть нежилого здания магазина «Кедр» на 1 этаже, общей площадью 262,24 кв.м. (номер на поэтажном плане: 13-30) расположенное по адресу: 665479, Иркутская область, Усольский район, рабочий 

<

...>, являющееся муниципальной собственностью на основании выписки из реестра объектов недвижимого имущества Усольского района от 04.02.2003 за №47, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 03 марта 2003 г. сделана запись регистрации №38-01/1-4/2003-173.

В пункте 1.3 договора аренды части нежилого здания №150 от 06.03.2008 установлен срок аренды с 06.03.2008 по 05.03.2057.

В разделе 3 договора аренды части нежилого здания №150 от 06.03.2008  стороны согласовали порядок платежей и расчетов по договору.

Так, пунктом 3.1 договора предусмотрено, что размер арендной платы определен сторонами в соответствии с Порядком расчета арендной платы за объекты движимого и недвижимого муниципального имущества УРМО.

Пунктом 3.2 стороны согласовали, что арендная плата вносится арендатором до 10 числа текущего месяца. Арендная плата не включает в себя налог на добавленную стоимость. Налог на добавленную стоимость арендатор уплачивает самостоятельно путем перечисления суммы налога на расчетный счет Управления Федерального казначейства МФ РФ по Иркутской области и УОБАО.

В пункте 3.4 договора предусмотрено, что арендная плата земельного участка в стоимость аренды помещения (здания) не входит.

Пунктом 4.1 договора предусмотрено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения своих обязательств, стороны несут ответственность в соответствии с действующим законодательством.

Пунктом 4.1.1 договора предусмотрено в случае невнесения арендатором платежей в сроки, установленные настоящим договором, начисляются пени по 0,5 % в день с просроченной суммы за каждый день просрочки.

Пунктом 5.2 договора предусмотрено, что договор аренды подлежит досрочному расторжению в одностороннем порядке, а арендатор выселению:

5.2.1 при использовании имущества в целом или его части не по назначению.

5.2.2 если арендатор умышленно или по не осторожности ухудшает состояние имущества.

5.2.3 в случае просрочки арендатором оплаты за пользование имуществом более 1-го месяца;

5.2.4 в случае невыполнения арендатором обязательств, предусмотренных пунктов 2.2.1 настоящего договора.

По акту приема-передачи от 06.03.2008 часть нежилого здания было передано ответчику.

Как усматривается из материалов дела, ответчик свои обязательства по оплате арендных платежей по указанному договору за период пользования частью нежилого здания с 01.01.2016 по 24.11.2017 года не исполнил.

Согласно расчету истца задолженность ответчика по арендной плате за указанный период составляет 95 808 руб.83 коп.

21.11.2017 истец обратился к ответчику с претензией №941 от 20.11.2017 об оплате арендных платежей, в том числе неустойки.

В последующем истец обратился к ответчику с уведомлением №1010 от 11.12.2017 о досрочном расторжении договора в одностороннем порядке.

Уведомление и претензия оставлены без ответа и удовлетворения, что послужило основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.

Оценив представленные доказательства каждое в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд пришел к следующим выводам.

Проанализировав условия договора аренды части нежилого здания №150 от 06.03.2008, суд пришел к выводу о том, что правоотношения сторон в рассматриваемом случае регулируются положениями главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ).

Исследовав условия договора аренды части нежилого здания №150 от 06.03.2008, суд установил, что они соответствуют требованиям статьи 606 ГК РФ, в связи с чем, на основании пункта 1 статьи 432 ГК РФ договор является заключенным.

Факт передачи объекта аренды по договору подтверждается имеющимся в деле актом приема-передачи и ответчиком не оспаривается.

В соответствии со статьей 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства.

Пунктом 1 статьи 614  Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Из представленных суду документов усматривается, что ответчик предусмотренную договором аренды части нежилого здания №150 от 06.03.2008 обязанность по своевременному внесению арендной платы надлежащим образом не исполнял.

В ходе рассмотрения дела представитель ответчика не оспаривал наличие задолженности по арендной плате за пользование частью нежилого здания.

Согласно расчету истца с учетом частичной оплаты задолженности размер задолженности по арендной плате за период с 01.01.2016 по 24.11.2017 составил 95 808 руб. 83 коп.

Расчет судом проверен, признан верным, ответчиком надлежащими доказательствами не опровергнут, контррасчет не представлен.

Документов, подтверждающих оплату арендных платежей за рассматриваемый период, ответчиком суду не представлено, об их наличии не заявлено.

В силу части 3.1 статьи 70 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.

На основании изложенного, считаются признанными ответчиком вышеприведенные обстоятельства.

С учетом изложенного требование УПРАВЛЕНИЯ ПО РАСПОРЯЖЕНИЮ МУНИЦИПАЛЬНЫМ ИМУЩЕСТВОМ АДМИНИСТРАЦИИ МУНИЦИПАЛЬНОГО РАЙОНА УСОЛЬСКОГО РАЙОННОГО МУНИЦИПАЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ о взыскании с ответчика задолженности по арендной плате по договору аренды части нежилого здания №150 от 06.03.2008 в размере 95 808 руб.83 коп. заявлено правомерно, соответствует условиям договора, в связи с чем, подлежит удовлетворению.

Кроме того, истец просит взыскать с ответчика неустойку в размере 21 842 руб. 98 коп. за период с 11.01.2016 по 24.11.2016.

Требование истца о взыскании неустойки суд также считает обоснованным и подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно статье 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков. 

В соответствии со статьей 331 Гражданского кодекса Российской Федерации, соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства. 

Как установлено судом, ответчиком допущено нарушение сроков внесения арендной платы, за что пунктом 4.1 договора аренды части нежилого здания №150 от 06.03.2008  предусмотрена уплата пени в размере 0,5% в день с просроченной суммы за каждый день просрочки.

В рассматриваемом случае истцом начислена неустойка на основании статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации, то есть фактически заявлено требование о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами.

Согласно пункту 1 статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции Федерального закона от 08 марта 2015 года N 42-ФЗ, действующей с 01 июня 2015 года) размер процентов определяется существующими в месте жительства кредитора или, если кредитором является юридическое лицо, в месте его нахождения, опубликованными Банком России и имевшими место в соответствующие периоды средними ставками банковского процента по вкладам физических лиц. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.

С 01 августа 2016 года размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 83 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24 марта 2016 года N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств", положения Гражданского кодекса Российской Федерации в измененной Федеральным законом от 08 марта 2015 года N 42-ФЗ "О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации" редакции, например статьи 317.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, не применяются к правам и обязанностям, возникшим из договоров, заключенных до дня вступления его в силу (до 1 июня 2015 года); при рассмотрении споров из названных договоров следует руководствоваться ранее действовавшей редакцией Гражданского кодекса Российской Федерации с учетом сложившейся практики ее применения (пункт 2 статьи 4, абзац второй пункта 4 статьи 421, пункт 2 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации). Вместе с тем при решении вопроса о начислении процентов за неисполнение денежного обязательства, возникшего на основании заключенного до 1 июня 2015 года договора, в отношении периодов просрочки, имевших место с 1 июня 2015 года, размер процентов определяется в соответствии с пунктом 1 статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации в редакции Закона N 42-ФЗ.

Таким образом, к отношениям, возникшим из договоров, заключенных до вступления в силу Закона N 42-ФЗ, применяется ранее действовавшая редакция Гражданского кодекса Российской Федерации. Исключение составляет лишь пункт 1 статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации, которым регламентирован порядок определения размера начисляемых в соответствии с данной нормой процентов и который применяется и к названным договорам в отношении периодов просрочки, имевших место после вступления в силу Закона N 42-ФЗ.

Редакция статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации, действовавшая до 1 июня 2015 года, не содержала запрета на взыскание процентов за пользование чужими денежными средствами в том случае, если соглашением сторон предусмотрена неустойка за неисполнение или ненадлежащее исполнение денежного обязательства. Такое ограничение появилось только в связи с введением в действие с 1 июня 2015 года Законом N 42-ФЗ пункт 4 статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно сложившейся до 1 июня 2015 года практике применения Гражданского кодекса Российской Федерации в случае нарушения, возникшего из договора денежного обязательства, кредитор был вправе предъявить либо требование о взыскании с должника процентов на основании статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации, либо требование о взыскании предусмотренной договором неустойки.

Указанная правовая позиция изложена в Определении Верховного Суда Российской Федерации от 10 октября 2016 года по делу N 302-ЭС16-7818 (пункт 6 раздела II "Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 4", утвержденный Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 20 декабря 2016 года), в соответствии с которой положения пункта 4 статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации в редакции Федерального закона от 08 марта 2015 года N 42-ФЗ "О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации" не подлежат применению к договорам, заключенным до 1 июня 2015 г.

Таким образом, поскольку рассматриваемый договор аренды заключен до 1 июня 2015 года, истец правомерно начислил ответчику проценты за пользование чужими денежными средствами по статье 395 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно расчету истца сумма процентов за период с 11.01.2016 по 24.11.2017 составила 48 715 руб. 67 коп., однако истец просит взыскать проценты в размере 21 842 руб. 98 коп. 

Расчет судом проверен, признан верным, ответчиком не оспорен, надлежащими доказательствами не опровергнут.

Учитывая неисполнение ответчиком обязательств по внесению арендной платы в установленный срок, арбитражный суд приходит к выводу о том, что  требование истца о взыскании с ответчика неустойки в размере 21 842 руб. 98 коп. является правомерным и подлежит удовлетворению.

Кроме того, истцом заявлены требования о расторжении договора аренды части нежилого здания №150 от 06.03.2008, об обязании освободить часть нежилого помещения на 1 этаже магазина «Кедр».

В силу статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. 

Согласно статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. 

В соответствии с пунктом 5.2.3 договора аренды части нежилого здания №150 от 06.03.2008 предусмотрено, что договор аренды подлежит досрочному расторжению в одностороннем порядке, а арендатор выселению в случае просрочки арендатором оплаты за пользование имуществом более 1-го месяца.

Из представленной в материалы дела претензии № 941 от 20.11.2017, направленной ответчику 21.11.2017, следует, что истец предложил ответчику устранить допущенные нарушения условий договора, исполнить обязанности по внесению арендной платы (по погашению задолженности по арендной плате) в течение 5 дней, а в случае  неисполнения истец сообщил, что обратится в суд с заявлением о принудительном взыскании задолженности и расторжении договора аренды части нежилого здания №150 от 06.03.2008, а также выселении из занимаемого нежилого помещения.

В последующем истец обратился к ответчику с уведомлением №1010 от 11.12.2017 о досрочном расторжении договора в одностороннем порядке.

Пунктом  2 статьи  452 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что  требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Согласно статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Как указывалось выше, истец обратился к ответчику с уведомлением №1010 от 11.12.2017 о досрочном расторжении договора в одностороннем порядке.

Таким образом, досудебный порядок урегулирования спора по требованию о расторжении договора аренды истцом соблюден.

В ходе рассмотрения дела установлено нарушение ответчиком обязательства по внесению арендной платы, наличие задолженности за период 01.01.2016 по 24.11.2017.

Доказательств, подтверждающих внесение ответчиком арендной платы за рассматриваемый период, в полном объеме не представлено; задолженность по арендной плате на момент рассмотрения дела ответчиком не оплачена. Доказательств обратного ответчиком не представлено.

Учитывая изложенное, исходя из предмета и основания заявленных требований, а также из достаточности и взаимной связи всех доказательств в их совокупности (статья 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), установив все обстоятельства, входящие в предмет доказывания и имеющие существенное значение для правильного разрешения дела, принимая во внимание конкретные обстоятельства дела, суд полагает требование истца о расторжении договора аренды части нежилого здания №150 от 06.03.2008  обоснованным и подлежащим удовлетворению.

Согласно статье 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства.

Доказательства, подтверждающие освобождение спорного нежилого помещения, а также факт передачи нежилого помещения истцу, ответчиком не представлены.

Учитывая вышеизложенное, суд находит требование истца об обязании ответчика освободить нежилое помещение, общей площадью 262,24 кв.м., расположенное по адресу: Иркутская область, Усольский район, рабочий 

<

...> обоснованным и подлежащим удовлетворению.

В соответствии с частью 1 статьи 174 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при принятии решения, обязывающего ответчика совершить определенные действия, не связанные со взысканием денежных средств или с передачей имущества, арбитражный суд в резолютивной части решения указывает лицо, обязанное совершить эти действия, а также место и срок их совершения.

При таких обстоятельствах, с учетом удовлетворения требования истца об обязании ответчика освободить нежилое помещение, суд полагает возможным установить ответчику срок исполнения решения – в течение месяца со дня вступления решения суда в законную силу.

В силу статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации государственная пошлина от удовлетворенной суммы исковых требований (117 651 руб. 81 коп.) составляет 4 529 руб. 55 коп.; размер государственной пошлины за рассмотрение требования неимущественного характера составляет 6 000 руб.

На основании статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина в размере 10 529 руб. 55 коп. (4 529 руб. 55 коп. + 6 000 руб.), от уплаты которой истец в установленном порядке освобожден, подлежит взысканию с ответчика в доход федерального бюджета.

Руководствуясь статьями 110, 167 – 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

решил:

Исковые требования удовлетворить.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2 в пользу УПРАВЛЕНИЯ ПО РАСПОРЯЖЕНИЮ МУНИЦИПАЛЬНЫМ ИМУЩЕСТВОМ АДМИНИСТРАЦИИ МУНИЦИПАЛЬНОГО РАЙОНА УСОЛЬСКОГО РАЙОННОГО МУНИЦИПАЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ задолженность в размере 117 651 руб. 81 коп., из которых: 95 808 руб. 83 коп. – задолженность по арендной плате, 21 842 руб. 98 коп. – неустойка.

Расторгнуть договор аренды нежилого помещения № 150 от 06.03.2008, заключенный между Комитетом по управлению муниципальным имуществом, недропользованию и землеустройству администрации муниципального района Усольского районного муниципального образования и индивидуальным предпринимателем ФИО2.

Обязать  индивидуального предпринимателя ФИО2 освободить нежилое помещение, общей площадью 262,24 кв.м., расположенное по адресу: Иркутская область, Усольский район, рабочий 

<

...>, в месячный срок со дня вступления решения суда в законную силу.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2 в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 10 529 руб. 55 коп.

Решение может быть обжаловано в Четвертый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия.

Судья                                                                                                                А.Р. Уразаева