ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

№ 18АП-9006/2025

г. Челябинск

23 сентября 2025 года

Дело № А76-2451/2025

Резолютивная часть постановления объявлена 22 сентября 2025 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 23 сентября 2025 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи  Арямова А.А., 

судей Бояршиновой Е.В., Корсаковой М.В.,

при ведении протокола  секретарем судебного заседания Разиновой О.А., 

рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Главного управления  «Государственная жилищная инспекция Челябинской области» на решение Арбитражного суда Челябинской области от 27.07.2025 по делу №А76-2451/2025.

В судебном заседании приняли участие представители:

общества с ограниченной ответственностью «Высота» - ФИО1 (доверенность №03/2025-В от 09.01.2025, диплом);

Главного управления «Государственная жилищная инспекция» - ФИО2 (доверенность №24 от 06.05.2025, диплом).

Общество с ограниченной ответственностью «ВЫСОТА» (далее – заявитель, ООО «ВЫСОТА», общество) обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с заявлением к Главному управлению «Государственная жилищная инспекция Челябинской области (далее – ГУ «ГЖИ Челябинской области», управление) о признании недействительными предписания от 17.0.2024 №24-904 по результатам проведения внепланового инспекционного визита, а также решения от 28.12.2024 по жалобе на решение, действия (бездействие) органа жилищного надзора.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена ФИО3 (далее – ФИО3, третье лицо).

Решением Арбитражного суда Челябинской области от 27.07.2025 (резолютивная часть решения объявлена 15.07.2025) требования заявителя удовлетворены, оспоренные ненормативные правовые акты признаны недействительными. Также с управления в пользу общества взыскано 100000 руб. в возмещение судебных расходов по оплате госпошлины.

Не согласившись с решением суда, ГК «ГЖИ Челябинской области» обжаловало его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе управление просит решение суда первой инстанции отменить, и принять по делу новый судебный акт, ссылаясь на нарушение судом первой инстанции норм материального и процессуального права.

В обоснование апелляционной жалобе управление приводит следующие доводы: ООО «ВЫСОТА» осуществляет деятельность по управлению многоквартирным домом №68 по ул. Братьев Кашириных в г. Челябинске на основании договора управления, в перечень работ по которому включено устранение мелких дефектов кровли (текущий рент), в связи с чем общество несет обязанность по надлежащему содержанию крыши многоквартирного дома; согласно электронному паспорту дома, размещенному в государственной информационной системе жилищно-коммунального хозяйства (ГИС ЖКХ) спорное нежилое помещение входит в состав общего имущества многоквартирного дома; в материалах дела отсутствуют доказательства того, что многоквартирный дом и встроенно-пристроенные помещения к нему, имеющие общий почтовый адрес, являются разными зданиями; ссылка суда первой инстанции на определение Верховного Суда Российской Федерации от 23.12.2019 №310-ЭС19-23598 является несостоятельной, так как в настоящем деле отличаются фактические обстоятельства, а именно – крыша над спорным нежилым помещением №1 не обслуживает только одно это помещение, ее функциональное назначение предполагает использование нежилых помещений 1-7.

В судебном заседании представитель управления на доводах апелляционной жалобы настаивал.

Представитель ООО «ВЫСОТА» в судебном заседании против удовлетворении апелляционной жалобы возражал по основаниям, изложенным в отзыве.

Представители третьего лица, извещенного о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы надлежащим образом, в судебное заседание не явились. Апелляционная жалоба рассмотрена без их участия. 

Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, заслушав пояснения представителя управления, полагает обжалованный судебный акт не подлежащим отмене по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и сторонами не оспаривается, ООО «ВЫСОТА» зарегистрировано в качестве юридического лица за основным государственным регистрационным номером 1097447010440 и  осуществляет лицензируемую деятельность по управлению общим имуществом собственников помещений многоквартирного дома №68 по ул. Братьев Кашириных в г. Челябинске на основании договора управления от 28.03.2018 и лицензии от 28.06.2018 №0654.

В связи с поступлением в ГУ «ГЖИ Челябинской области» обращения собственника помещений указанного дома, решением управления от 16.10.2024 №24-904 в отношении заявителя назначено проведение внепланового инспекционного визита в рамках регионального государственного лицензионного контроля.

Контрольное мероприятие проведено 17.10.2024, результаты мероприятия оформлены актом от 17.10.2024, которым зафиксировано, что при визуальном осмотре кровли многоквартирного дома №68 по ул. Братьев Кашириных в г. Челябинске выявлено растрескивание ковра кровельного покрытия, в разрывах кровельного покрытия в районах ливневой канализации находится растительность, ливневая канализация засорена.

На основании материалов проверки инспекцией в адрес общества выдано предписание от 17.03.2024 №24-904, которым предписано в срок до 17.11.2024 обеспечить надлежащее содержание крыш многоквартирных домов, для чего: выполнить работы по обследованию кровли на отсутствие протечек над нежилым помещением 1, при выявлении нарушений, приводящих к протечкам, разработать план восстановительных работ, выполнить восстановительные работы. В качестве нарушенных нормативных требований в предписании указаны часть 2.3 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ) пункты 4.6.1.1, 4.6.1.2, 4.6.1.4 и 4.6.1.9 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных Постановлением Госстроя России от 27.09.2003 №170 (далее – Правила №170) и пункт 7 Минимального перечня услуг и работ, необходимых для надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденного Постановлением Правительства Российской Федерации от 03.04.2013 №290 (далее – Минимальный перечень).

Общество обратилось с возражениями от 25.10.2024 №113/2024-В на указанное предписание к  вышестоящему должностному лицу управления, указав на то обстоятельство, что кровля над нежилым помещением №1 в спорном многоквартирном доме, не входит в состав общего имущества, в связи с чем у управляющей компании нет обязательств по ее содержанию. Возражения содержат «входящую» отметку управления от 25.10.2024 

Решением исполняющего обязанности начальника управления от 28.12.2024  в удовлетворении жалобы общества отказано, предписание от 17.10.2024 №24-904 оставлено в силе. 

Считая указанные предписание и решение управления незаконными и нарушающими его права и законные интересы в сфере экономической деятельности, заявитель обратился с рассматриваемым заявлением в арбитражный суд.

Рассмотрев спор по существу, суд первой инстанции пришел к выводу о наличии оснований для удовлетворения заявленных обществом требований и признания оспоренных ненормативных правовых актов недействительными. 

Оценив в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации все имеющиеся в деле доказательства в их совокупности, суд апелляционной инстанции полагает необходимым руководствоваться следующим.

Частью 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации установлено, что граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Оспоренное предписание выдано управлением в порядке осуществления лицензионного контроля.

В силу пункта 51 части 1 статьи 12 Федерального закона от 04.05.2011 №99-ФЗ «О лицензировании отдельных видов деятельности» предпринимательская деятельность по управлению многоквартирными домами подлежит лицензированию.

В силу пункта 8.5 статьи 13 ЖК РФ к полномочиям органов государственной власти субъекта Российской Федерации в области жилищных отношений относится осуществление лицензирования деятельности по управлению многоквартирными домами.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 28.10.2014 №1110 утверждено Положение о лицензировании предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами, пунктом 3 которого предусмотрено, что при проведении лицензионного контроля должностные лица лицензирующего органа имеют право, в том числе, выдавать лицензиатам предписания об устранении выявленных нарушений лицензионных требований к осуществлению предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами. 

ГУ «ГЖИ по Челябинской области» является органом исполнительной власти Челябинской области, осуществляющим лицензирование деятельности по управлению многоквартирными домами и соответствующий лицензионный контроль, наделанным правом выдавать предписания об устранении выявленных нарушений обязательных требований (подпункты 2-1 - 2-2 пункта 8, подпункт 6 пункта 9 Положения о Главном управлении «Государственная жилищная инспекция Челябинской области», утвержденного Указом Губернатора Челябинской области о 15.05.2014 №364).

Таким образом, оспоренное предписание выдано управлением в пределах предоставленных ему полномочий.

К лицензионным требованиям деятельности по управлению многоквартирными домами отнесено в том числе соблюдение требований, предусмотренных частью 2.3 статьи 161 ЖК РФ (подпункт «а» пункта 3 Положения №1110).

Частью 2.3 статьи 161 ЖК РФ предусмотрено, что при управлении многоквартирным домом управляющей организацией она несет ответственность перед собственниками помещений в многоквартирном доме за оказание всех услуг и (или) выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества в данном доме и качество которых должно соответствовать требованиям технических регламентов и установленных Правительством Российской Федерации правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, за предоставление коммунальных услуг в зависимости от уровня благоустройства данного дома, качество которых должно соответствовать требованиям установленных Правительством Российской Федерации правил предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, правил пользования газом в части обеспечения безопасности при использовании и содержании внутридомового и внутриквартирного газового оборудования при предоставлении коммунальной услуги газоснабжения, или в случаях, предусмотренных статьей 157.2 настоящего Кодекса, за обеспечение готовности инженерных систем.

Обязательные правила по эксплуатации, капитальному ремонту и реконструкции объектов жилищно-коммунального хозяйства, обеспечению сохранности и содержанию жилищного фонда, технической инвентаризации установлены Правилами №170, в соответствии с которыми: организация по обслуживанию жилищного фонда должна обеспечить в числе прочего исправное состояние кровли и системы водоотвода (пункт 4.6.1.1); следует устранять, не допуская дальнейшего развития в кровлях из рулонных материалов отслоения от основания, разрывов и пробоин, местных просадок, расслоения в швах и между полотнищами, вздутий, растрескивания покровного и защитного слоев (пункт 4.6.1.2); разрушенные защитные слои железобетонных несущих элементов крыш и выбоины с частичным оголением арматуры необходимо восстанавливать, а трещины – заделывать цементным раствором. Если повреждения привели к потере несущей способности конструктивных элементов, то их следует усилить или заменить (пункт 4.6.1.4); несущие конструкции крыши, устройства и оборудование, в том числе расположенные на крыше, карниз и водоотводящие элементы крыши, ограждения, гильзы, анкеры, устройства молниезащиты должны быть до ремонта кровельного покрытия приведены в технически исправное состояние (пункт 4.6.1.9).

В соответствии с пунктом 7 Минимального перечня, к работам, выполняемым в целях надлежащего содержания крыш многоквартирных домов в том числе отнесены: проверка кровли на отсутствие протечек; выявление деформации и повреждений несущих кровельных конструкций водоотводящих устройств и оборудования; проверка и при необходимости очистка кровли и водоотводящих устройств от мусора, грязи и наледи, препятствующих стоку дождевых и талых вод; при выявлении нарушений, приводящих к протечкам, - незамедлительное их устранение. В остальных случаях - разработка плана восстановительных работ (при необходимости), проведение восстановительных работ. 

В рассматриваемой ситуации управлением установлено нарушение заявителем указанных нормативных требований, установленных для осуществления лицензируемой деятельности при исполнении обязательств по договору управления многоквартирным домом №68 по ул. Братьев Кашириных в г. Челябинске, что выразилось в выявленных при проведенном в ходе инспекционного визита визуальном осмотре недостатках кровельного покрытия над нежилым помещением 1, а именно: растрескивании ковра кровельного покрытия, разрывах кровельного покрытия, наличии в районах ливневой канализации растительность и засорении ливневой канализации.

Между тем, как верно отмечено судом первой инстанции, оснований полагать, что кровля над нежилым помещением 1 в спорном многоквартирном доме относится к общему имуществу собственников помещений многоквартирного дома, в отношении которого заявителем осуществляется управление, не имеется.

Так, статьей 290  Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

Согласно пункту 1 статьи 36 ЖК РФ, собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

В силу пункта Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 №491, состав общего имущества определяется: а) собственниками помещений в многоквартирном доме (далее - собственники помещений) - в целях выполнения обязанности по содержанию общего имущества; б) органами государственной власти - в целях контроля за содержанием общего имущества; в) органами местного самоуправления - в целях подготовки и проведения открытого конкурса по отбору управляющей организации в соответствии с частью 4 статьи 161 ЖК РФ (пункт 1). В состав общего имущества включаются в том числе: а) помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме (далее - помещения общего пользования), в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, мусороприемные камеры, мусоропроводы, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование); б) крыши. Управляющие организации и лица, оказывающие услуги и выполняющие работы при непосредственном управлении многоквартирным домом, отвечают перед собственниками помещений за нарушение своих обязательств и несут ответственность за ненадлежащее содержание общего имущества в соответствии с законодательством Российской Федерации и договором (пункт 42). 

Согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в Определении от 19.05.2009 №489-О-О, помимо нежилых помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме, в многоквартирном доме могут быть и иные нежилые помещения, которые предназначены для самостоятельного использования, являются недвижимыми вещами как самостоятельные объекты гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в пункте 1 статьи 290 ГК РФ и части 1 статьи 36 ЖК РФ.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 2 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 №64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания», к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения. 

Основным критерием для отнесения имущества к общему имуществу многоквартирного дома, является его функциональное значение, предполагающее использование для обслуживания более одного помещения в здании. Если имущество используется для обслуживания одного помещения и не используется для обслуживания ирных помещений, оно не относится к общему имуществу многоквартирного дома, обязанность по содержанию которого возложена на управляющую организацию в силу закона. Обязанность по надлежащему содержанию такого имущества может быть возложена на управляющую компанию только по решению общего собрания собственников помещений многоквартирного дома с соответствующей корректировкой размера платы за услуги управляющей компании по содержанию и ремонту такого имущества (определение Верховного Суда Российской Федерации от 23.12.2019 №310-ЭС19-23598).

Оспоренным предписанием на общество возложена обязанность обеспечить надлежащее содержание крыши многоквартирного дома над помещением 1.

Как установлено судом первой инстанции и не оспаривается участвующими в деле лицами, многоквартирный дом по адресу: 

<

...>, имеет встроенно-пристроенные нежилые помещения (включая помещение 1), не относящиеся к общему имуществу многоквартирного дома, используемые для осуществления коммерческой деятельности (подтверждено выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество). 

Спорная кровля является неотъемлемым элементом пристроенной части помещений и выполняет изоляционные функции для помещения 1 в многоквартирном доме (пусть и находящегося в собственности разных юридических лиц), что подтверждено представленным заявителем в материалы дела заключением специалиста ООО Агентство «Вита-Гарант» от 14.07.2021 №26.4/21-ДСЭ и следует из содержания оспоренного предписания. 

То обстоятельство, что встроенно-пристроенное нежилое помещение 1 является единым строением с многоквартирным домом (на что ссылается податель апелляционной жалобы и что сторонами не оспаривается), само по себе не может свидетельствовать об отнесении спорной кровли к общему имуществу многоквартирного дома. 

Следует также отметить, что как в заключенном с заявителем договоре управления многоквартирным домом, так и в представленной в материалы дела выписке из ЕГРН спорное помещение прямо отнесено к помещениям, не относящимся к общему имуществу собственников помещений многоквартирного дома.

В этой связи следует согласиться с позицией суда первой инстанции о том, что такая кровля не отвечает понятию общего имущества многоквартирного дома (используется для обслуживания только одного помещения многоквартирного дома и не используется для обслуживания иных помещений). 

При этом общим собранием собственников помещений многоквартирного дома отдельное решение о возложении на управляющую организацию обязанности по содержанию указанной кровли, не относящейся к общему имуществу многоквартирного дома, не принималось, соответствующая плата не устанавливалась. 

То есть, законных оснований для  понуждения заявителя к принятию мер для надлежащего содержания такой кровли у управления не имелось, а потому оспоренные предписание и решение ГУ «ГЖИ Челябинской области» правомерно признаны судом первой инстанции не соответствующими закону.

Поскольку такими ненормативными правовыми актами на общество необоснованно возложена обязанность по совершению экономически затратных действий, следует признать подтвержденным факт нарушения этими актами прав и законных интересов заявителя в сфере экономической деятельности.

Таким образом, установленная законом совокупность обстоятельств, являющихся основанием для удовлетворения заявленных требований о признании оспоренных ненормативных правовых актов недействительными подтверждена. Приведенные в апелляционной жалобе возражения подлежат отклонению.

Предусмотренных частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловных оснований для отмены судебного акта не установлено.

С учетом изложенного решение суда первой инстанции подлежит оставлению без изменения, а апелляционная жалоба – без удовлетворения.

Руководствуясь статьями 176, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение  Арбитражного суда Челябинской области от 27.07.2025 по делу №А76-2451/2025 оставить без изменения, апелляционную жалобу Главного управления  «Государственная жилищная инспекция Челябинской области» - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья                                                    А.А. Арямов  

Судьи:                                                                                          Е.В. Бояршинова

                                                                                                    М.В. Корсакова