АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А32-10032/2017

г. Краснодар

27 ноября 2018 года

Резолютивная часть постановления объявлена 21 ноября 2018 года

 Постановление в полном объеме изготовлено 27 ноября 2018 года

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Артамкиной Е.В., судей Афониной Е.И. и Улько Е.В., при участии судебном заседании от истца – администрации муниципального образования город-курорт Анапа (ИНН 2301027017, ОГРН 1022300523057) – Нафтаева А.В. (доверенность от 10.08.2018), ответчиков: индивидуального предпринимателя Мусаэлян Анжелы Альбертовны (ИНН 230107272026, ОГРНИП 304230116300024) – Никитиной М.А. (доверенность от 01.06.2018), общества с ограниченной ответственностью «Научно – практический центр экономики и права» Аудиторская служба «Экономика» (ИНН 2301026359, ОГРН 1022300509197) – Жицкого В.В. (доверенность от 07.11.2018), в отсутствие третьих лиц: Федерального государственного бюджетного управления «ФКП Росреестра», Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, общества с ограниченной ответственностью «Сатанорий «Старинная Анапа»,  акционерного общества «Банк Интеза», извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу администрации муниципального образования город-курорт Анапа на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 09.06.2018 (судья Пристяжнюк А.Г.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.09.2018 (судьи Новик В.Л., Баранова Ю.И., Шапкин П.В.) по делу № А32-10032/2017, установил следующее.

Администрация муниципального образования города – курорта Анапа (далее – администрация) обратилась в арбитражный суд с иском к индивидуальному предпринимателю Мусаэлян А.А. (далее – предприниматель) и ООО «Научно-практический центр экономики и права «Аудиторская служба “Экономика”» (далее – центр), в котором просила суд:

1) признать объект недвижимого имущества – здание прачечной площадью 24 кв. м, кадастровый номер 23:37:0102001:844, расположенный по адресу: г. Анапа, пр. Новый, самовольной постройкой;

2) возложить обязанность на центр осуществить за свой счет снос спорного объекта;

3) признать незаконным раздел здания насосной с резервуаром литера VI и VIII, назначение: нежилое, КН 23-23-26/033/2005-303 (литера Г) площадью 1,6 кв. м, адрес (местоположение): Российская Федерация, Краснодарский край, г-к Анапа, ул. Набережная, 2 / пер. Греческий, 1;

4) аннулировать в государственном кадастре недвижимости сведения о следующих объектах, признать отсутствующим право и исключить из Единого государственного реестра прав запись о государственной регистрации права на объекты, образованные в результате раздела:

– здание с КН 23:37:0102001:838 площадью 1,6 кв. м, адрес: Российская Федерация, Краснодарский край, г-к Анапа, ул. Набережная, 2/пер. Греческий, 1

– подземное сооружение (литера VIII) с кадастровым номером 23:37:0102001:839, объем 17 куб. м, адрес: Российская Федерация, Краснодарский край, г-к Анапа, ул. Набережная, д. 2/пер. Греческий, дом 1;

– подземное сооружение (литера VI) с кадастровым номером 23:37:0102001:840, объем 59 куб. м, адрес: Российская Федерация, Краснодарский край, г-к Анапа, ул. Набережная, д. 2/пер. Греческий, дом 1;

5) аннулировать в государственном кадастре недвижимости сведения об объекте: мощение асфальтовое, площадью 2076 кв. м (литера V), инвентарный номер: 91-3, адрес: Российская Федерация, Краснодарский край, г-к Анапа, ул. Набережная, 2/пер. Греческий, 1. Признать отсутствующим право на указанный объект и исключить из Единого государственного реестра прав запись о государственной регистрации права на названный объект;

6) возложить обязанность на центр и предпринимателя  привести здание насосной с резервуаром в состояние, существовавшее до реконструкции.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, ФГБУ «ФКП Ростреестра», ООО «Сатанорий “Старинная Анапа”» и АО «Банк Интеза».

Решением от 09.06.2018, оставленным без изменения постановлением 24.09.2018, в удовлетворении ходатайства о прекращении производства по делу, а также исковых требований отказано. Судебные акты мотивированы тем, что здание прачечной было предметом спора по делу № А32-10945/2008. Суды сделали вывод, что названный объект является вспомогательной постройкой по отношению к гостиничному комплексу. Здание насосной станции является объектом общей долевой собственности центра и предпринимателя. Доказательств реконструкции здания насосной в материалы дела не представлено. Асфальтовое мощение ответчики приобрели как объект недвижимости, действия по постановке его на кадастровый учет не оспорены. Администрация не доказала каким образом нарушены ее права спорными объектами.

В кассационной жалобе администрация просит обжалуемые судебные акты отменить, исковые требования удовлетворить. По мнению заявителя, здание прачечной построено в отсутствие разрешительной документации. Под видом раздела здания насосной с резервуаром (литеры VI и VIII) произведено его разделение (реконструкция) на три отдельных объекта недвижимости. Зарегистрированное право собственности на названные объекты нарушает права администрации. Асфальтовое мощение является улучшением земельного участка и на него не может быть зарегистрировано вещное право.

В судебном заседании представитель администрации настаивал на доводах жалобы, представители центра и предпринимателя просили оставить судебные акты без изменения.

В отзыве на жалобу центр сослался на несостоятельность ее доводов.

Изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы и отзыва, выслушав представителей сторон, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что судебные акты подлежат отмене, а дело – направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Суды установили и из материалов дела видно, что при осуществлении обследования на предмет соблюдения градостроительного законодательства при осуществлении строительства на территории мо г-к Анапа, администрацией  установлено, что ответчики на земельном участке, расположенном по адресу: г. Анапа, пр. Новый с КН 23:37:0102001:95, в нарушение градостроительного законодательства возведено здание прачечной, площадью 24, 7 кв. м, а именно: строительство объекта произведено в отсутствие выданной разрешительной и проектной документации, утвержденной в установленном законом порядке, положительного заключения экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий, а также с нарушением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных нормативов.

Администрация является собственником земельного участка по адресу: Краснодарский край. г. Анапа, пр. Новый с кадастровым номером 23:37:0102001:95 площадью 1130 кв. м.

В соответствии с договором аренды от 05.02.2014 № 3700005963 земельный участок передан в аренду ответчикам на срок с 10.02.2014 по 23.01.2063.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 14.06.2016 по делу № А32-31397/2014 названный договор признан недействительным (ничтожным).

Основанием предоставления земельного участка в аренду ответчикам послужило их заявление, к которому приложено сообщение о наличии на земельном участке среди прочих объектов здания насосной с резервуаром (литеры VI и VIII), назначение: нежилое. КН 23-23-26/033/2005-303 (литера Г) площадью 1,6 кв. м, адрес: Краснодарский край, г-к Анапа, ул. Набережная, 2, пер. Греческий, 1.

30 марта 2016 года при осуществлении муниципального земельного контроля администрации стало известно о том, что ответчики осуществляют на земельном участке работы, связанные с разрытием территории и реконструкцией здания насосной в отсутствие разрешения на реконструкцию и на разрытие, в связи с чем предъявлено исковое заявление в Арбитражный суд Краснодарского края № А32-11921/2016 о понуждении ответчиков устранить допущенные нарушения путем приведения земельного участка с кадастровым номером 23:37:0102001:95, общей площадью 1130 кв. м расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Анапа, пр. Новый, в первоначальное состояние.

При рассмотрении дела № А32-11921/2016 из кадастровой выписки о земельном участке администрации стало известно, что вместо одного объекта недвижимого имущества: здание насосной с резервуаром (литера VI и VIII), назначение: нежилое, кадастровый номер 23-23-26/033/2005-303 (литера Г) площадью 1,6 кв. м, образовано три отдельных объекта недвижимого имущества:

– здание с кадастровым номером 23:37:0102001:838, площадью 1,6 кв. м;

– подземное сооружение (литера VIII) с кадастровым номером 23:37:0102001:839, объемом 17 куб. м;

– подземное сооружение (литера VI) с кадастровым номером 23:37:0102001:840, объемом 59 куб. м.

В соответствии с данными Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество все три объекта поставлены на кадастровый учет 22.12.2014, право на них зарегистрировано 13.01.2015, т. е. указанные действия производились в период действия договора аренды земельного участка.

По мнению администрации, центр и предприниматель под видом раздела объекта недвижимости произвели реконструкцию здания насосной с резервуаром (литера VI и VIII), выразившуюся в разделении объекта на три отдельных объекта недвижимости, в результате чего изменились параметры объекта, а ФГБУ ФКП «Росреестра» осуществило кадастровый учет возникших после реконструкции объектов. Раздел объекта недвижимости в данном случае невозможен без проведения его реконструкции, поскольку образованные объекты фактически являются частями единого комплекса, не имеющими самостоятельного значения.

Разрешение на реконструкцию объекта и разрешение на ввод в эксплуатацию администрацией не выдавались.

Таким образом, у ФГБУ ФКП «Росреестра» отсутствовали основания в осуществлении кадастрового учета образованных объектов, поскольку к техническому плану образованных объектов не было приложено разрешение на ввод объектов в эксплуатацию.

Из материалов дела следует, что общество и предприниматель зарегистрировали право собственности на 3 отдельных объекта:

– здание с кадастровым номером 23:37:0102001:838, площадью 1,6 кв. м – записи о регистрации от 13.01.2015 № 23-23/026-23-23-26/128-2014-993/1 и 23-23/026-23-23-26/128/2014-993/2;

– в отношении сооружения (подземное сооружение, литера VIII) с кадастровым номером 23:37:0102001:839, объем 17 куб. м – записи о регистрации от 13.01.2015 № 23-23/026-23-23-26/128/2014-994/1 и 23-23/026-23-23-26/128/2014-994/2;

– в отношении сооружения (подземное сооружение, литера VI) с кадастровым номером 23:37:0102001:840, объем 59 куб. м – записи о регистрации от 13.01.2015 № 23-23/026-23-23-26/128/2014-995/1 и 23-23/026-23-23-26/128/2014-995/2.

Кроме того, при осмотре земельного участка с кадастровым номером 23:37:0102001:95 установлено, что на названном земельном участке расположен объект –мощение асфальтовое, площадью 2076 кв. м, литера V, инвентарный номер: 91-3, адрес (местоположение): Российская Федерация, Краснодарский край, г-к Анапа, пер. Греческий, д. 1 /Набережная, д.  2, кадастровый (условный) номер 23-23-26/033/2005-304.

Отказывая в иске администрации, суды ограничились ссылкой на судебные акты по делу № А32-10945/2008 и договоры купли-продажи от 29.03.2007 и 15.12.2008, сделав выводы о том, что здание прачечной является вспомогательным объектом, доказательств реконструкции здания насосной не представлено и асфальтобетонное мощение, как объект недвижимости приобретено по договору купли-продажи.

Между тем, суды фактически требования администрации по существу не рассмотрели, законность создания спорных объектов на не принадлежащем ответчикам земельном участке, не установили.

Выводы судов не основаны на доказательствах по делу, содержание имеющихся в материалах дела доказательств судами не исследовано.

Согласно пункту 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации(далее – Гражданский кодекс) в редакции, действовавшей на момент возникновения спорных правоотношений самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

В пункте 22 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», пункта 4 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.12.2010 № 143 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения судами статьи 222 Гражданский кодекс» разъяснено, что собственник земельного участка, субъект иного вещного права на земельный участок, его законный владелец либо лицо, права и законные интересы которого нарушает сохранение самовольной постройки, вправе обратиться в суд с иском о сносе самовольной постройки.

Согласно пункту 28 указанного постановления Пленума положения статьи 222 Гражданский кодекс распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник объект.

Суд обязывает лицо к сносу самовольно реконструированного недвижимого имущества лишь в том случае, если будет установлено, что объект не может быть приведен в состояние, существовавшее до проведения таких работ.

В соответствии со статьей 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации реконструкцией объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) признается изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства.

Из положений статей 1, 2, 8, 9, 30, 36, 44, 47, 48, 51, 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации следует, что при строительстве или реконструкции объекта недвижимости требуются, помимо наличия права на земельный участок, доказательства осуществления строительства на основе документов территориального планирования и правил землепользования и застройки, а также осуществления градостроительной деятельности с соблюдением требований безопасности территорий, инженерно-технических требований, требований гражданской обороны, обеспечением предупреждения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, осуществления градостроительной деятельности с соблюдением требований охраны окружающей среды и экологической безопасности, при наличии в установленном порядке составленной проектной документации, разрешения на ввод объекта недвижимости в эксплуатацию, подтверждающих осуществление застройки с соблюдением градостроительных и строительных норм и правил, норм и правил о безопасности.

Суды посчитали, что здание прачечной площадью 24 кв. м, кадастровый номер 23:37:0102001:844, является вспомогательным объектом ввиду его назначения.

В соответствии с пунктом 3 части 17 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации выдача разрешения на строительство не требуется в случае строительства на земельном участке строений и сооружений вспомогательного использования.

Под объектом вспомогательного назначения следует понимать постройки, предназначенные для обслуживания и эксплуатации основного объекта и не имеющие возможности самостоятельного использования для иной деятельности.

	Суды, с учетом указанной нормы, не указали по каким основаниям пришли к выводу о том, что здание прачечной не имеет самостоятельного назначения. По отношению к какому объекту, а не деятельности, осуществляемой в данном объекте, спорное строение, является вспомогательным. Кроме того, суды не выяснили на каком праве принадлежал ответчикам земельный участок под данным строением, с учетом того, что решением Арбитражного суда Краснодарского края от 14.06.2016 по делу № А32-31397/2014 договор аренды от 05.02.2014 № 3700005963 земельного участка признан недействительным (ничтожным). Таким образом, не дали оценку доводу администрации о неправомерности строительства данного здания прачечной.

	В отношении реконструкции здания насосной суды указали на то, что нет доказательств его реконструкции.

	Между тем, суды оставили без внимания доводы о том, что два подземных сооружения (литера VIII) с кадастровым номером 23:37:0102001:839 и (литера VI) с кадастровым номером 23:37:0102001:840 поставлены на кадастровый учет только в 2014 году в то время как в договоре от 29.03.2007 данные объекты отсутствовали. Суды не дали оценку законности создания данных объектов и расположения их на не принадлежащем ответчикам земельном участке.

Оспаривая зарегистрированное право собственности ответчиков на асфальтовое мощение, администрация сослалась на то, что данный объект не является объектом недвижимости, поскольку не обладает необходимыми признаками недвижимости в соответствии с требованиями статьи 130 Гражданского кодекса, по сути является улучшением земельного участка. Асфальтовое мощение не существует в натуре, что подтверждено заключением судебной экспертизы по делу № А32-31397/2014, в котором эксперт, отвечая на вопрос о перечне объектов недвижимости, расположенных на земельном участке с кадастровым номером 23:37:0102001:95, не внес в список указанное асфальтовое мощение.

Отказывая в иске в данной части суды не учли следующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 131 Гражданского кодекса право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Согласно пункту 1 статьи 130 Гражданского кодекса к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

В пункте 52 постановления № 10/22 разъяснено, что в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество), оспаривание зарегистрированного права может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права отсутствующим.

По смыслу названных положений именно невозможность отнесения конкретного объекта к категории недвижимого имущества следует рассматривать в качестве одного из обстоятельств, при которых иск о признании права отсутствующим подлежит удовлетворению.

В соответствии с пунктом 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее – Пленум № 25) вещь является недвижимой либо в силу своих природных свойств (абзац первый пункта 1 статьи 130 Гражданского кодекса), либо в силу прямого указания закона, что такой объект подчинен режиму недвижимых вещей (абзац второй пункта 1 статьи 130 Гражданского кодекса).

Согласно указанному пункту Пленума № 25, замощение земельного участка, не отвечающее признакам сооружения, является его частью и не может быть признано самостоятельной недвижимой вещью (пункт 1 статьи 133 Гражданского кодекса).

Покрытие (замощение) из бетона, асфальта, щебня и других твердых материалов обеспечивает чистую, ровную и твердую поверхность, но не обладает самостоятельными полезными свойствами, а лишь улучшает полезные свойства земельного участка, на котором оно находится.

С учетом указанных положений суды не исследовали технические характеристики спорного объекта и не указали критерии по которым отнесли его к объекту недвижимости и также не исследовали правомерность возведения данного объекта на земельном участке.

Выводы судов об отсутствии у администрации защищаемого интереса данным иском следует признать неправомерными. Администрация признается надлежащим истцом по требованию о сносе самовольных построек на основании подпункта 20 пункта 1 статьи 14 Федерального закона от 06.10.2003 № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации». Органы местного самоуправления обращаются в суд с иском о сносе самовольных строений, расположенных в границах муниципального образования, в силу полномочий по осуществлению земельного контроля и выдаче разрешений на строительство объектов недвижимости. Наличие у администрации как органа, наделенного полномочиями в сфере публичного порядка строительства, права на иск и установление факта нарушения этого порядка – отсутствия разрешения на строительство являются основаниями для удовлетворения заявленных требований в соответствии со статьей 222 Гражданского кодекса. Кроме того, иск предъявлен в защиту права собственности на земельный участок № 23-37:0102001:95, занятый строениями ответчиков, как полагает администрация, без законных к тому оснований.

Поскольку суды не исследовали обстоятельства, имеющее существенное значение для правильного разрешения спора, обжалуемые судебные акты нельзя признать законными и обоснованными и надлежит отменить, а дело направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении судам следует учесть изложенное, устранить отмеченные недостатки, принимая во внимание задачи судопроизводства в арбитражных судах, конкретные обстоятельства дела, исходя из положений законодательства, установить все обстоятельства, входящие в предмет доказывания по данному делу, дать оценку всем имеющимся в деле доказательствам и доводам сторон с соблюдением требований арбитражного процессуального законодательства.

Руководствуясь статьями 274, 284, 286 – 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 09.06.2018 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.09.2018 по делу № А32-10032/2017 отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий                                                                                       Е.В. Артамкина

Судьи										        Е.И. Афонина

                                                                                                                                Е.В. Улько