АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А32-30647/2023

г. Краснодар

18 августа 2025 года

Резолютивная часть постановления объявлена 14 августа 2025 года

Постановление в полном объеме изготовлено 18 августа 2025 года

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Авдяковой В.А., судей Анциферова В.А. и Сидоровой И.В., при участии в судебном заседании от истцов: общества с ограниченной ответственностью «Выбор» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) – ФИО1 (директор), администрации Староминского сельского поселения Староминского района (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) – ФИО2 (доверенность от 25.02.2025), от ответчиков: Староминского потребительского кооператива (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) – ФИО3 (доверенность от 14.01.2025), администрации муниципального образования Староминский район (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) – ФИО4 (доверенность от 10.04.2025), в отсутствие третьих лиц: Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, публично-правовой компании «Роскадастр», судебного пристава-исполнителя отдела судебных приставов по Щербиновскому и Староминскому районам Главного управления Федеральной службы судебных приставов по Краснодарскому краю ФИО5, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу Староминского потребительского кооператива на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 16.09.2024 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.04.2025 по делу № А32-30647/2023, установил следующее.

Общество с ограниченной ответственностью «Выбор» (далее – общество)  обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к администрации муниципального образования Староминский район (далее – администрация района) со следующими требованиями:

– признать незаконным образование земельного участка с кадастровым номером 23:28:0101131:1030 несельскохозяйственного назначения, расположенного по адресу: ст. Староминская, квартал 131;

– признать отсутствующим право собственности Староминского потребительского кооператива (далее – кооператив) на сооружение – площадка асфальтная с кадастровым номером 23:28:0101131:585, расположенное по адресу: Краснодарский край, ст. Староминская, квартал 131;

– признать недействительным договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 23:28:0101131:1030 несельскохозяйственного назначения, находящегося в государственной собственности от 15.10.2020, заключенный между администрацией и кооперативом и применить последствия недействительности сделки;

– обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (далее – управление) аннулировать запись от 28.10.2020 № 23:28:0101131:1030-23/361/2020-1 о наличии права собственности кооператива на земельный участок с кадастровым номером 23:28:0101131:1030 и снять с кадастрового учета земельный участок с кадастровым номером 23:28:0101131:1030, расположенный по адресу: Краснодарский край, ст. Староминская, квартал 131;

– обязать управление аннулировать запись от 26.11.2014  № 23:23:34/037/2014-460 о наличии права собственности кооператива на сооружение – площадка асфальтная с кадастровым номером 23:28:0101131:585 и снять с кадастрового учета сооружение – площадка асфальтная с кадастровым номером 23:28:0101131:585, расположенное по адресу: Краснодарский край, ст. Староминская, квартал 131.

Определением суда от 11.09.2023 к участию в деле в качестве соответчика привлечен кооператив.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены администрация Староминского сельского поселения Староминского района (далее – администрация поселения), управление, публично-правовая компания «Роскадастр» (далее – ППК «Роскадастр»), судебный пристав-исполнитель отдела судебных приставов по Щербиновскому и Староминскому районам Главного управления Федеральной службы судебных приставов по Краснодарскому краю ФИО5 (далее – судебный пристав-исполнитель).

Решением суда от 16.09.2024 удовлетворено заявление администрации поселения о вступлении в дело в качестве соистца. Администрация поселения признана соистцом по делу. Исковые требования удовлетворены в полном объеме.

Постановлением апелляционного суда от 08.04.2025 решение суда от 16.09.2024 оставлено без изменения, апелляционные жалобы администрации района и кооператива – без удовлетворения.

В кассационной жалобе кооператив просит обжалуемые судебные акты отменить, дело – направить на новое рассмотрение в ином составе. Жалоба мотивирована следующим. Правоотношения по данному спору связаны с правами граждан – членов кооператива, в связи с чем дело не подсудно арбитражному суду. Суды не известили о рассмотрении дела третьих лиц (представителей государственных органов), отсутствие надлежащего извещения лишило заинтересованных лиц возможности представить свои возражения и доказательства, что привело к одностороннему и необъективному рассмотрению дела. Судом первой инстанции удовлетворено заявление о вступлении в дело соистца без вынесения отдельного определения и без предоставления кооперативу и иным лицам, участвующим в деле, возможности подготовиться к рассмотрению требований администрации поселения. Суды не предоставили возможность представителю кооператива ознакомиться с материалами дела и с доказательствами, представленными истцами, что лишило возможности эффективно защищать права и интересы кооператива. Суды не учли изложенные в судебных актах по иным делам выводы о наличии проездов к земельному участку общества. При рассмотрении спора судами не применен срок исковой давности, поскольку администрации поселения известно о спорной ситуации как минимум с 2017 года, когда администрация поселения обращалась с аналогичным иском. Земельный участок, на котором расположена асфальтированная площадка, находился в территориальной зоне, допускающей размещение подобных сооружений (выставочно-ярморочная деятельность). Общество не доказало нарушение его прав в связи с наличием зарегистрированного права собственности кооператива. Судебные акты вынесены без учета предоставленных в материалы дела доказательств приобретения прав на земельный участок и асфальтированную площадку на законных основаниях, а также результатов проведенных прокуратурой проверки, по итогам которой установлено отсутствие автомобильной дороги с кадастровым номером 23:28:0000000:490 в границах земельного участка. Кооператив также выражает несогласие с распределением судебных расходов истца, понесенных в связи с уплатой государственной пошлины.

В отзыве на кассационную жалобу администрация поселения просит судебные акты оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения, администрация района и управление в поступивших отзывах поддерживают доводы кассационной жалобы. Отзывы от иных участвующих в деле лиц в суд округа не поступили.

В судебном заседании, которое состоялось 12.08.2025, представитель кооператива поддержал доводы жалобы. Представитель администрации района полагал жалобу обоснованной и подлежащей удовлетворению. Представители общества и администрации поселения возражали против удовлетворения жалобы, ссылались на соответствие сделанных судами выводов закону и имеющимся в деле доказательствам.

На основании статьи 163 Кодекса в судебном заседании объявлен перерыв до 14.08.2025 до 10 часов 00 минут, после перерыва судебное заседание продолжено в том же составе суда, при участии прежних представителей сторон.

От кооператива и общества поступили дополнительные пояснения, а также дополнительные документы в обоснование правовой позиции. Суд приобщил пояснения к материалам дела как письменное изложение позиции соответствующей стороны, озвученное в судебном заседании. Основания для приобщения дополнительных доказательств к материалам дела отсутствует, поскольку арбитражный суд кассационной инстанции не наделен полномочиями по оценке и исследованию фактических обстоятельств дела, выявленных в ходе его рассмотрения по существу, а также по исследованию ранее не представлявшихся доказательств (пункт 30 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2020 № 13 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в суде кассационной инстанции»).

В судебном заседании после перерыва стороны поддержали ранее изложенные позиции. Иные участвующие в деле лица явку в суд кассационной инстанции не обеспечили, извещены надлежащим образом согласно статьям 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс). Судебное разбирательство проведено в порядке части 3 статьи 284 Кодекса.

Изучив материалы дела, проверив обоснованность доводов, содержащихся  в кассационной жалобе и в отзывах на нее, выслушав представителей сторон, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что судебные акты подлежат отмене, а дело – направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела и установлено судами, земельный участок с кадастровым номером 23:28:0101131:1030 площадью 3826 кв. м с видом разрешенного использования – «выставочно-ярмарочная деятельность» поставлен на кадастровый учет 02.10.2020, право собственности кооператива зарегистрировано 28.10.2020. В пределах земельного участка расположен реестровый объект недвижимости (сооружение) с кадастровым номером 23:28:0101131:585, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости (далее – ЕГРН) от 10.02.2024 № КУВИ-001/2024-42969155.

Право собственности на сооружение с кадастровым номером 23:28:0101131:585 с назначением «иное сооружение (проезды и площадки)» и наименованием «площадка асфальтная» площадью 5456,3 кв. м, расположенное на земельном участке с кадастровым номером 23:28:0101131:1030 по адресу: Краснодарский край, Староминский район, ст-ца Староминская, ул. Коммунаров, квартал 131, зарегистрировано за кооперативом  (выписка из ЕГРН от 10.02.2024 № КУВИ-001/2024-42968917).

Из предоставленного в электронном виде ППК «Роскадастр» (письмо от 20.12.2023 № 18-27453-СС/23) дела правоустанавливающих документов следует, что сооружение с кадастровым номером 23:28:0101131:585 поставлено на кадастровый учет, и на него зарегистрировано право собственности по заявлению Староминского районного потребительского общества от 10.11.2014 на основании кадастрового паспорта сооружения «площадка асфальтная» площадью 5456,3 кв. м; справки от 05.11.2014 Староминского районного потребительского общества о нахождении сооружения (проезда и площадки) в качестве основного средства на балансе Староминского района как построенного Староминским Райпотребсоюзом и введенного в эксплуатацию на основании актов ввода в эксплуатацию Староминским ДСУ треста «Спецстроймонтаж» от 26.06.1970 и 27.06.1970; актов приемки объекта в эксплуатацию Староминским ДСУ треста «Спецстроймонтаж» от 20.06.1970 и от 27.06.1970; государственного акта на право бессрочного пользования землей от 04.11.1981 серии А-I № 178123.

Вступившим в законную силу решением Староминского районного суда Краснодарского края от 13.02.2019 по административному делу № 2а-126/2019 удовлетворены требования прокурора Староминского района к администрации о признании недействительным постановления администрации поселения от 03.03.2014 № 119 «Об утверждении проекта планировки территории». Суд обязал привести проект планировки территории квартала № 131 в соответствие с требованиями закона.

Определением Староминского районного суда Краснодарского края от 10.04.2019 по делу № 2а-126/2019 в порядке разъяснения решения суда от 13.02.2019 резолютивная часть указанного решения изложена в новой редакции, в соответствии с которой кооперативу необходимо подготовить схему расположения земельного участка на кадастровом плане территории, переданного в постоянное (бессрочное) пользование согласно государственному акту от 04.11.1981 серии А-I № 178123, на котором располагается объект недвижимого имущества кооператива – площадка асфальтная с кадастровым номером 23:28:0101131:585. На администрацию возложена обязанность удовлетворить ходатайство кооператива о предварительном согласовании предоставления земельного участка путем вынесения решения об утверждении схемы расположения образуемого земельного участка на кадастровом плане территории и о предварительном согласовании предоставления земельного участка в собственность за плату; администрация обязана установить в решении о предварительном согласовании предоставления земельного участка в собственность за плату кооперативу вид его разрешенного использования из числа основных видов и параметров разрешенного использования, установленных Правилами землепользования и застройки поселения для территориальной зоны ОД-1; на кооператив возложена обязанность обеспечить выполнение кадастровых работ в целях образования земельного участка; на администрацию возложена обязанность подготовить решение о предоставлении в собственность за плату образованного и поставленного на государственный кадастровый учет земельного участка; на межмуниципальный отдел управления возложена обязанность осуществить государственную регистрацию договора купли-продажи земельного участка и внести в ЕГРН запись о государственной регистрации права собственности кооператива на земельный участок.

Определением Староминского районного суда Краснодарского края от 12.09.2019 по делу № 2а-126/2019 в порядке разъяснения решения суда от 13.02.2019 резолютивная часть указанного решения изложена в редакции, в соответствии с которой решение является основанием для предоставления кооперативу права на выкуп земельного участка согласно предоставленной схеме расположения земельного участка без проведения торгов и основанием для администрации района установить в решении о предварительном согласовании предоставления в собственность за плату земельного участка вид разрешенного использования из числа основных видов территориальной зоны ОД-1.

Администрация поселения к рассмотрению дела № 2а-126/2019 не привлекалась.

Во исполнение указанных судебных актов и требования судебного пристава-исполнителя от 24.07.2020 № 23073/20/176659 администрацией района подготовлено постановление от 16.09.2020 № 1130 «О предварительном согласовании предоставления земельного участка, местоположение: 

<

...>», утверждена схема расположения земельного участка на кадастровом плане территории площадью 3826 кв. м, территориальная зона ОД-1 – центральная зона делового, общественного и коммерческого назначения, с установлением вида разрешенного использования земельного участка «выставочно-ярмарочная деятельность» с предварительным согласованием предоставления кооперативу в собственность за плату земельного участка.

Администрация и кооператив заключили договор купли-продажи от 15.10.2020 № 779 земельного участка несельскохозяйственного назначения, находящегося в государственной собственности, по которому в собственность кооператива администрацией за цену в размере 8 518 627 рублей 26 копеек передан земельный участок площадью 3826 кв. м с кадастровым номером 23:28:0101131:1030 с видом разрешенного использования – выставочно-ярмарочная деятельность, на котором расположен объект – площадка асфальтная с кадастровым номером 23:28:0101131:585 (пункты 1.1, 1.2 договора).

Определением Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 18.08.2022 решение суда от 13.02.2019, а также определения суда от 10.04.2019 и от 12.09.2019 отменены. Дело № 2а-126/2019 направлено на новое рассмотрение в Староминский районный суд Краснодарского края в ином составе суда.

При новом рассмотрении дела № 2а-87/2023 решением Староминского районного суда Краснодарского края от 15.03.2023 административный иск прокурора удовлетворен. Суд признал недействительным постановление администрации поселения от 03.03.2014 № 119 «Об утверждении проекта планировки территории», обязал администрацию привести проект планировки территории квартала, утвержденный вышеуказанным постановлением администрации поселения, в соответствие с требованиями закона.

Общество оспаривает право собственности кооператива на земельный участок с кадастровым номером 23:28:0101131:1030 и площадку с кадастровым номером 23:28:0101131:585, указывая, что кооператив приватизировал путь доступа с земель общего пользования к земельному участку общества с кадастровым номером 23:28:0101131:200. Общество считает, что кооператив как собственник асфальтовой площадки, представляющей собой территорию общего пользования, и земельного участка, частью которого эта площадка является и который представляет собой земли общего пользования, получает возможность контролировать доступ (проход, проезд) с территории общего пользования к земельному участку общества. Предварительное согласование предоставления в собственность и продажа кооперативу земельного участка произведены администрацией во исполнение отмененных впоследствии судебных актов. С заявлением о повороте исполнения указанных судебных актов администрация района в суд не обращалась, право собственности кооператива на земельный участок 23:28:0101131:1030 в настоящее время зарегистрировано в ЕГРН, земельный участок с кадастрового учета не снят.

Изложенные обстоятельства послужили основанием для обращения общества в арбитражный суд с рассматриваемым исковым заявлением.

Законность судебных актов арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.

В силу части 1 статьи 4 Кодекса заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов, если иное не установлено данным Кодексом.

Защита гражданских прав осуществляется способами, закрепленными в статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс), а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права.

В статье 12 Гражданского кодекса указано, что защита гражданских прав осуществляется, в частности, путем признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки.

Сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо (пункты 1, 3 статьи 166 Гражданского кодекса).

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (пункт 1 статьи 167 Гражданского кодекса).

За исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 данной статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 1 статьи 168 Гражданского кодекса).

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 Гражданского кодекса).

Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (пункт 1 статьи 422 Гражданского кодекса).

В пункте 74 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее – постановление Пленума № 25) разъяснено, что ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность.

По правилам статьи 71 Кодекса суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, несет риск наступления последствий совершения или несовершения им процессуальных действий (статьи 9 и 65 Кодекса).

При разрешении спора суд первой инстанции исходил следующего. Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 26.06.2024 на общество и кооператив возложена обязанность совместно с представителями администрации и администрации поселения провести двустороннее обследование земельного участка с кадастровым номером 23:28:0101131:1030 и сооружения с кадастровым номером 23:28:0101131:585, с привлечением кадастрового инженера, составлением фототаблицы и схемы расположения земельного участка и объекта; при обследовании вести видеозапись на цифровом носителе для приобщения к материалам дела с составлением акта осмотра. Во исполнение определения суда от 26.06.2024 проведено совместное исследование указанных объектов. В материалы дела представлен акт обследования от 22.07.2024. При осмотре спорных объектов установлено, что земельный участок с кадастровым номером 23:28:0101131:1030 используется для стоянки транспортных средств, прохода граждан к объектам торговли, объектам социального назначения, офисным объектам, большая часть территории занята асфальтовым покрытием, в границах указанного земельного участка расположено сооружение с кадастровым номером 23:28:0101131:585 (асфальтовая площадка). Сооружение с кадастровым номером 23:28:0101131:585 имеет элементы обстановки дорог (дорожные знаки), используется для проезда, стоянки транспортных средств, прохода граждан к объектам торговли, социального назначения, офисным объектам, примыкает к территории торговой площадки общества, расположенной на земельном участке с кадастровым номером 23:28:01101131:200. Акт обследования от 22.07.2024 подтверждает, что асфальтированная площадка фактически примыкает к земельному участку общества. Данные обстоятельства подтверждаются также публичной реестровой картой. Судом первой инстанции установлено, что данными из ЕГРН и публичной реестровой карты подтверждается расположение асфальтовой площадки не только на земельном участке с кадастровым номером 23:28:0101131:1030, но и на участке с кадастровым номером  23:28:0101131:396, который также принадлежит кооперативу на праве собственности. С учетом установленных обстоятельств суд первой инстанции пришел к выводу о том, что спорное сооружение примыкает к земельному участку общества.

Постановлением администрации Староминского сельского округа от 13.04.1998 № 288 из аренды муниципального унитарного предприятия «Староминский торговый центр» изъят и зачислен на баланс администрации сельского округа в графу «Улицы, площади и дороги» земельный участок площадью 3 тыс. кв. м по ул. Коммунаров, ограниченный ул. Кольцовской и мемориалом «Танк», с отнесением к местам общего пользования; также из пользования муниципального унитарного предприятия «Староминский торговый центр» изъят и зачислен на баланс администрации сельского округа в графу «Улицы, площади и дороги» земельный участок площадью 500 кв. м, используемый муниципальным унитарным предприятием «Староминский торговый центр» как подъезд к северным воротам. На данном земельном участке запрещена торговля юридическим и физическим лицам, за исключением выносной торговли магазинов системы райпо.

Из фотоматериалов к акту обследования земельного участка от 22.07.2024 следует, что в границах данной территории расположен мемориал «Танк», отраженный на фотоснимках к акту обследования. Как следует из фотоматериалов в приложении к письменным пояснения общества от 23.07.2024, территория земельного участка с кадастровым номером 23:28:0101131:1030 и расположенная на этом участке асфальтовая площадка представляют собой подъезд к северным воротам, расположенным на земельном участке общества.

В приложении к постановлению администрации Староминского сельского округа от 13.04.1998 № 288 графически изображен земельный участок, зачисленный на баланс администрации сельского округа, расположенный по ул. Коммунаров.

В пояснениях от 26.07.2024 № 1894 и в отзыве от 30.07.2024 № 1918 администрация поселения указала, что земельный участок с кадастровым номером 23:28:0101131:1030 образован во исполнение отмененных впоследствии судебных актов. На данном земельном участке располагается объект недвижимости – автодорога с кадастровым номером 23:28:0000000:490, принадлежащая на праве собственности Староминскому сельскому поселению. Спорное асфальтовое сооружение является частью автомобильной дороги. Автомобильная дорога по ул. Коммунаров общей протяженностью 1510 м, проходящая по земельному участку с кадастровым номером 23:28:0101131:1030, передана в собственность Староминского сельского поселения, является территорией общего пользования.

Суд первой инстанции оценил изложенные доводы сторон, исследовал чертеж с выписками из ЕГРН на земельный участок и асфальтовое покрытие, данные публичной реестровой карты, в связи с чем пришел к выводу о том, что объекты расположены на тех земельных участках, которые изъяты постановлением от 13.04.1998 № 288. Суд первой инстанции пришел к выводу о том, что кооперативом на кадастровый учет в качестве самостоятельных объектов недвижимости поставлены земельные участки, которые ранее изъяты и переданы на баланс администрации поселения для общего пользования. Кооператив при межевании земельного участка захватил не закрытые для общего доступа муниципальные земли, через которые осуществлялся проезд к смежным земельным участкам. На основании изложенного исковые требования признаны подлежащими удовлетворению. Суд апелляционной инстанции поддержал выводы суда первой инстанции.

Между тем при разрешении спора суды не учли следующего. В рамках настяощего дела общество и администрация заявили требования, вытекающие как из гражданских, так и административных правоотношений. Заявителями оспаривается законность образования земельного участка с кадастровым номером 23:28:0101131:1030; заявлено требование о признании отсутствующим права собственности кооператива на сооружение – площадку асфальтную с кадастровым номером 23:28:0101131:585, а также требование о признании недействительным договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 23:28:0101131:1030 и применении последствий недействительности сделки. Истцы просят обязать управление аннулировать записи о праве собственности кооператива на указанные земельный участок и сооружение. Для удовлетворения каждого из названных требований суду необходимо установить наличие соответствующих правовых оснований.

Так, при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности (часть 4 статьи 200 Кодекса).

Исходя из части 2 статьи 201 Кодекса арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

Таким образом, для признания арбитражным судом ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными, необходимо наличие одновременно двух юридически значимых обстоятельств: несоответствие их закону или иным нормативным правовым актам и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

При рассмотрении спора суд первой инстанции, исследовав представленные в материалы дела доказательства, в том числе акт обследования от 22.07.2024, данные из ЕГРН и публичной реестровой карты, постановление администрации Староминского сельского округа от 13.04.1998 № 288, пришел к выводу о том, что земельный участок с кадастровым номером 23:28:0101131:1030 и сооружение с кадастровым номером 23:28:0101131:585 (асфальтовая площадка) используются для стоянки транспортных средств, прохода граждан к объектам торговли, объектам социального назначения, офисным объектам, большая часть территории занята асфальтовым покрытием. Сооружение имеет элементы обстановки дорог (дорожные знаки), расположено на земельных участках с кадастровыми номерами 23:28:0101131:1030 и 23:28:0101131:396, которые принадлежит кооперативу на праве собственности, примыкает к территории торговой площадки общества. Территория земельного участка с кадастровым номером 23:28:0101131:1030 и расположенная на этом участке асфальтовая площадка представляют собой подъезд к северным воротам, расположенным на земельном участке общества.

Вместе с тем использование земельного участка для стоянки транспортных средств и прохода граждан само по себе не свидетельствует об отнесении его к землям общего пользования.

В соответствии с частями 1, 2 и 12 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс) в состав земель населенных пунктов могут входить земельные участки, отнесенные в соответствии с градостроительными регламентами к территориальным зонам. Границы территориальных зон должны отвечать требованиям принадлежности каждого земельного участка только к одной территориальной зоне, за исключением установленных федеральным законом случаев, когда границы земельных участков могут пересекать границы территориальных зон. Земельные участки общего пользования, занятые площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, водными объектами, пляжами и другими объектами, могут включаться в состав различных территориальных зон и не подлежат приватизации.

Согласно пункту 2 части 5 статьи 43 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – Градостроительный кодекс) текстовая часть проекта межевания территории должна включать в себя в том числе перечень и сведения о площади образуемых земельных участков, которые будут отнесены к территориям общего пользования или имуществу общего пользования, в том числе в отношении которых предполагаются резервирование и (или) изъятие для государственных или муниципальных нужд.

По смыслу данных правовых норм об отнесении земельного участка к землям общего пользования свидетельствует совокупность условий: участок находится в государственной или муниципальной собственности; образован в границах красных линий, указанных в документации по планировке территории; открыт для всеобщего беспрепятственного пользования.

Кооператив и администрация района при рассмотрении дела последовательно ссылались на тот факт, что в соответствии с генеральным планом Староминского сельского поселения Староминского района, утвержденным решением Совета Староминского сельского поселения Староминского района от 23.05.2012 № 34.12 (в редакции, действовавшей на момент утверждения проекта планировки территории), земельный участок с кадастровым номером 23:28:0101131:1030 находился в функциональной зоне объектов делового, общественного и некоммерческого назначения. Согласно Правилам землепользования и застройки Староминского сельского поселения Староминского района, утвержденным решением Совета муниципального образования Староминский район от 25.10.2017 № 25/3, после утверждения проекта планировки территории земельный участок с кадастровым номером 23:28:0101131:1030 находился в территориальной зоне «центральная зона делового, общественного и коммерческого назначения (ОД-1)».

Прокурор Староминского района Краснодарского края в интересах неопределенного круга лиц обратился в суд с административным иском к администрации района о признании недействительным постановления от 03.03.2014 № 119 «Об утверждении проекта планировки территории» и возложении на администрацию обязанности привести проект планировки территории квартала, утвержденный названным постановлением, в соответствие с требованиями закона, указывая, что в ходе проверки выявлен факт несоответствия проекта планировки территории квартала генеральному плану и правилам землепользования и застройки Староминского сельского поселения Староминского района.

Вступившим в законную силу решением Староминского районного суда Краснодарского края от 15.03.2023 по делу № 2а-87/2023 административное исковое заявление прокурора удовлетворено.

Оценка названным обстоятельствам судами при рассмотрении дела не дана, каким образом администрацией района исполнено решение суда по делу № 2а-87/2023 не установлено. Для прохода к каким объектам социального назначения используется рассматриваемая территории в судебных актах не указано, равно как из судебных актов не следует отсутствие иного прохода. Наличие на земельном участке мемориала установлено по итогам визуального осмотра, пояснения ответчиков по данному вопросу не запрошены.

Делая вывод о прохождении через земельный участок автомобильной дороги, находящейся в муниципальной собственности, суды не дали оценку представленным в материалы дела доказательствам о наличии ошибки в документах о площади названной дороги, в частности, письму администрации района от 06.12.2017 № 3776 и решению Совета Муниципального образования Староминской район от 17.04.2006 № 13.1, в котором протяженность асфальтного покрытия автодороги по улице Коммунаров указано равным 113 м (истцовая сторона настаивает на протяженности в 10 раз больше).

Решением Староминского районного суда Краснодарского края от 03.07.2018 по делу № 2-543/2018 удовлетворено заявление кооператива и установлен факт ошибки в сведениях о земельном участке для размещения автомобильных дорог и их конструктивных элементов с кадастровым номером 23:28:0101131:569 площадью 5672 кв. м, расположенном по адресу: 

<

...> имеющий юридическое значение для установления местоположения границ формируемого земельного участка, предназначенного для эксплуатации и обслуживания сооружения с кадастровым номером 23:28:0101131:585. Установлено, что сведения о названном земельном участке с кадастровым номером 23:28:0101131:569 для размещения автомобильных дорог подлежат исключению из ЕГРН.

Устанавливая наличие на спорной территории дорожных знаков суды не дали оценки представленным кооперативом доказательствам, в частности, согласованному органом ГИБДД и администрацией района проекту организации дорожного движения, датированном 2022 годом (№ 6-п-1-ПОДД).

Вывод об изъятии рассматриваемой территории у правопредшественника общества сделан без исследования обстоятельств закрепления территории за МУП «Староминский торговый центр», доводов кооператива об отмене постановления администрации Староминского сельского округа от 13.04.1998 № 288, а также документов, предоставленных кооперативом в подтверждение права постоянного бессрочного на земельный участок (государственный акт на право пользования землей от 04.11.1981 серии А-I № 178123, архивная справка № 50 от 11.02.2021, решение Староминского райисполкома от 11.02.1983 № 49/2), причины наличия на государственном акте отметки «погашено» и соотношение названного государственного акта с последующим оформлением прав кооператива на не земельные участки судами не устанавливались. При этом вступившим в законную силу решением Староминского районного суда Краснодарского края от 17.02.2010 по делу № 2105/2010 удовлетворено заявление ФИО6 о признании незаконными ряда постановлений администрации района об образовании земельных участков, указав, что данные участки сформированы из земель, ранее переданных кооперативу на праве постоянного (бессрочного) пользования на основании государственных актов КК-2 № 1103-247-813-98 и А-I № 178123, судом установлено, что кооператив от принадлежащего ему права на земельный участок не отказывался, других установленных законом оснований для принудительного прекращения права пользования земельным участком кооперативом не имеется. Суд принял во внимание, что на земельных участках расположены объекты недвижимости и инженерной инфраструктуры кооператива.

В соответствии с положениями статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» право постоянного (бессрочного) пользования находящимися в государственной или муниципальной собственности земельными участками, возникшее у граждан или юридических лиц до дня введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации, сохраняется. Данное право юридических лиц, за исключением указанных в пункте 2 статьи 39.9 Земельного кодекса, подлежит переоформлению на право аренды земельных участков или право собственности.

С учетом изложенного вывод судов об отнесении спорного земельного участка и сооружения к территории общего пользования является преждевременным, сделан без установления всех юридически значимых обстоятельств и исследования представленных ответчиками в материалы дела доказательств.

Требование истцов о признании права общества на сооружение отсутствующим рассмотрено судами без учета разъяснений, данных в пункте 52 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», согласно которым оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в реестре. В случаях, когда запись в реестре нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Таким образом, в предмет доказывания по названному иску входит наличие у истца права, которое не может быть защищено иным образом.

Вывод судов наличии у общества права, подлежащего защите посредством названного иска, основан на том, что перекрыт доступ к земельному участку общества. Оценка доводам ответчиков о наличии ряда иных путей доступа с земель общего пользования к территории общества судами не дана.

Признавая за администрацией поселения право оспаривать регистрацию права собственности на асфальтированную площадку, суд первой инстанции не учел, что администрация поселения в рамках дела № А32-44830/2017 обращалась в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением об аннулировании записи государственной регистрации на асфальтную площадку с кадастровым номером 23:28:0101131:585. При рассмотрении дела администрация поселения отказалась от заявленных исковых требований, определением суда от 11.12.2017 производство по указанному делу прекращено.

Положениями пункта 2 части 1 статьи 127.1 Кодекса предусмотрено такое основание для отказа судьи в принятии искового заявления, заявления, как имеющийся вступивший в законную силу принятый по спору между теми же лицами, о том же предмете и по тем же основаниям судебный акт арбитражного суда, суда общей юрисдикции или компетентного суда иностранного государства. В случае установления этих обстоятельств после принятия судом искового заявления к производству арбитражный суд прекращает производство по делу (пункт 2 части 1 статьи 150 Кодекса).

Данные положения Кодекса, обязывающие суд при совпадении сторон, предмета и оснований иска с делом, по которому имеется вступивший в законную силу судебный акт, отказать в принятии искового заявления, заявления к производству суда либо прекратить производство по делу, являются императивными, обеспечивая как правовую определенность в спорных отношениях между сторонами, так и исключительность судебного акта, которым имевшийся между сторонами спор ранее разрешен по существу.

Предметом иска является материально-правовое требование истца к ответчику, а основанием иска – обстоятельства, на которых истец основывает свое требование к ответчику (абзац второй пункта 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.12.2021 № 46 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в суде первой инстанции»).

Несовпадение буквальной формулировки исковых требований не свидетельствует об отсутствии тождества предмета, для которого суду необходимо оценить и сопоставить существо заявленных исковых требований. Оценка тождеству оснований иска судами не дана.

Исследование обстоятельств наличия (отсутствия) права постоянного бессрочного пользования кооператива на земельный участок, наличия (отсутствия) у кооператива права, подлежащего защите заявленным иском, тождества предмета и основания иска по настоящему делу и делу № А32-44830/2017 необходимо также для оценки обоснованности иска о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 23:28:0101131:1030 и применении последствий его недействительности. В том случае, если у кооператива имелось законное основание для оформления права собственности на земельный участок, само по себе указание в договоре купли-продажи на заключение его во исполнение впоследствии отмененных судебных актов и на основании статьи 39.20 Земельного кодекса не свидетельствует о недействительности договора на основании стати 168 Гражданского кодекса (соответствующая правовая позиция отражена в определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 21.01.2021 № 308-ЭС20-10325 по делу № А32-24966/2017).

В соответствии с пунктом 2 статьи 167 Гражданского кодекса при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

При удовлетворении требования одной стороны недействительной сделки о возврате полученного другой стороной суд одновременно рассматривает вопрос о взыскании в пользу последней всего, что получила первая сторона, если иные последствия недействительности не предусмотрены законом (пункт 80 постановления Пленума № 25).

Таким образом, последствием признания заключенных договоров купли-продажи объектов недвижимости недействительными должно было стать не только возвращение недвижимого имущества в собственность продавца, но и возврат уплаченных покупателем денежных средств (определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 09.01.2025 № 305-ЭС24-16398 по делу № А40-206386/2023).

Суд округа также отмечает, что признав в рамках настоящего дела договор купли-продажи земельного участка недействительным, суды не рассмотрели вопрос о применении последствий его недействительности в виде возврата произведенной кооперативом оплаты (пункт 2 статьи 167 Гражданского кодекса).

Пунктом 3 части 1 статьи 287 Кодекса суд кассационной инстанции уполномочен на отмену решения суда первой инстанции и постановления суда апелляционной инстанции и направление дела на новое рассмотрение в соответствующий арбитражный суд, решение, постановление которого отменено, если выводы, содержащиеся в обжалуемом решении, постановлении, не соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам или имеющимся в деле доказательствам.

Поскольку приведенные в обжалуемых судебных актах выводы сделаны без установления совокупности юридически значимых обстоятельств, при неполноте исследования и оценки всех представленных в дело доказательств, суд кассационной инстанции полагает, что обжалуемые судебные акты надлежит отменить и направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края.

Коллегия отмечает, что при направлении дела на новое рассмотрение суд может указать на необходимость рассмотрения дела коллегиальным составом судей и (или) в ином судебном составе. В данном случае с учетом доводов кассационной жалобы суд округа не усматривает процессуальных оснований для указания на необходимость рассмотрения дела в ином судебном составе.

При новом рассмотрении суду необходимо устранить отмеченные недостатки, верно определить круг обстоятельств, входящих в предмет доказывания по настоящему спору, произвести оценку доводов сторон, при необходимости предложить сторонам представить дополнительные доказательства и оказать содействие в истребовании доказательств, исследовать представленные в материалы дела доказательства с учетом положений статьи 71 Кодекса, после чего принять законное и обоснованное решение, по итогам рассмотрения искового заявления распределить судебные расходы. Спор необходимо разрешить исходя из установленных фактических обстоятельств при правильном применении норм материального и процессуального права.

Руководствуясь статьями 274, 286 – 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 16.09.2024 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.04.2025 по делу № А32-30647/2023 отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий                                                                                     В.А. Авдякова

Судьи                                                                                                                                В.А. Анциферов

                                                                                                                               И.В. Сидорова