ПЯТНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ  АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ  СУД

Газетный пер., 34/70/75 лит А, г. Ростов-на-Дону, 344002, тел.: (863) 218-60-26, факс: (863) 218-60-27 

E-mail: info@15aas.arbitr.ru, Сайт: http://15aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

дело № А32-8904/2017

город Ростов-на-Дону

07 июля 2017 года

15АП-8629/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 30 июня 2017 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи  Фахретдинова Т.Р.,

судей Ильиной М.В., Мисника Н.Н.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

при участии (до перерыва): от ответчика – ФИО2 по доверенности от 07.04.2017,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Администрации города Сочи

на решение Арбитражного суда Краснодарского краяот 18.04.2017 по делу № А32-8904/2017 

по иску Администрации города Сочи

к гаражному кооперативу «Маховик»

о взыскании задолженности, пени,

принятое судьей Семушиным А.В.,

УСТАНОВИЛ:

администрация г.Сочи (далее – истец) обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением к ГК «МАХОВИК» (далее - ответчик) о взыскании задолженности в размере 232 943,42 руб., пени в размере 12 299,04 руб., расторжении договора аренды от 09.06.2010 №4900005609. Требования мотивированы ненадлежащим исполнением ответчиком своих обязательств по указанному договору аренды.

Решением суда от 18.04.2017 в удовлетворении требования о взыскании задолженности и неустойки отказано. Требование о расторжении договора оставлено без рассмотрения.

Истец обжаловал решение суда в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ, просил решение отменить в части оставления требования о расторжении договора без рассмотрения, в данной части иск удовлетворить. Жалоба мотивирована неверной оценкой судом представленной в материалы дела претензий о погашении задолженности и расторжении договора.

В иной части решение суда не оспаривается.

В судебном заседании и отзыве на жалобу ответчик возражал против удовлетворения жалобы.

В судебное заседание не явились представители истца, надлежащим образом извещенного о времени и месте судебного разбирательства. Жалоба рассмотрена в порядке ст. 156 АПК РФ.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к следующему.

Как следует из материалов дела, между муниципальным образование город-курорт Сочи и ГК «МАХОВИК» заключен договор от 09.06.2010 №4900005609 о предоставлении в пользование на условиях аренды земельного участка площадью 1741 кв.м, с кадастровым номером 23:49:0402039:786, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, микрорайон «Блиново», с видом разрешенного использования - «для строительства гаражей на 40 машино-мест».

Пунктом 2.1 договора аренды №4900005609 срок действия данного договора установлен с момента его государственной регистрации по 29.08.2044.

В соответствии с постановлением администрации города Сочи от 25.06.2012 №1354 дополнительным соглашением от 03.08.2012 №1 изменен вид разрешенного использования земельного участка - «паркинг многоэтажный», а также установлена сумма годовой арендной платы с 25.07.2012.

В соответствии с п.3.3 арендная плата вносится ежеквартально равными частями до истечения 10 дня начала последнего месяца квартала.

Согласно исковому заявлению, ответчиком не вносилась арендная плата за период с 01.01.2016 по 31.12.2016 в связи с чем образовалась задолженность в размере 232 943,42 руб. и пени в размере 12 299,04 руб.

Указанные обстоятельства послужили истцу основанием обращения в суд с настоящими требованиями.

Согласно п. 3 ст. 65 ЗК РФ за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. В силу п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. 

Согласно представленному истцом расчету ответчиком задолженность погашена. 

Ответчиком в материалы дела представлены платежные поручения: от 22.12.2016 №1, №2; от 07.04.2017 №1,№2, свидетельствующие о погашении долга по основному долгу и пени в полном объеме.

Задолженность погашена в полном объеме. Таким образом в удовлетворении требований о взыскании арендной платы и пени надлежало отказать.

Истцом также заявлено требование о расторжении договора аренды от 09.06.2010 №4900005609.

В данной части суд первой инстанции исходил из следующего.

По общим правилам пунктов 1, 2 статьи 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества. Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков (пункт 3 статьи 615 и пункт 1 статьи 619 ГК РФ). 

В соответствии с пунктом 1 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (пункт 2 статьи 450 ГК РФ).

По смыслу статей 452, 619 ГК РФ и рекомендаций пункта 29 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок и получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Необходимым условием удовлетворения иска арендодателя о досрочном расторжении договора аренды на основании статьи 619 ГК РФ является установление в ходе судебного разбирательства факта получения арендатором письменного предупреждения арендодателя о необходимости исполнения договорного обязательства (пункт 30 названного Информационного письма).

Следовательно, законодательство по существу предусматривает двухстадийность направления арендодателем соответствующих претензий арендатору и срок, в течение которого арендатор вправе направить свой ответ арендодателю. 

В материалы дела представлены претензии от 03.10.2016 №041/02-05-17 с информацией об имеющейся задолженности, от 22.11.2016 №30000/02-05-16 с информацией о намерении расторгнуть договор аренды 09.06.2010 №4900005609.

Юридическим адресом ответчика является: 354340, 

<

...>.

Однако претензия от 03.10.2016 №041/02-05-17 с информацией об имеющейся задолженности, согласно списку почтовых отправлений №1 от 15.10.2016 лист №5, направлена не по юридическому адресу (без указания номера помещения).

В претензии от 22.11.2016 №30000/02-05-16 указана информация о намерении расторгнуть договор аренды 09.06.2010 №4900005609, требований о погашении имеющейся задолженности не содержит.

Доказательства направления претензии с требованием о погашении имеющейся задолженности по юридическому адресу в материалы дела не представлены.

Суд первой инстанции пришел к выводу о том, что арендодатель не направлял арендатору уведомлений в порядке, установленном ч. 3 ст. 619, п. 2 ст. 452 ГК РФ.

Апелляционный суд исходит из следующего.

Претензия от 22.11.2016 №30000/02-05-16 направлена истцом по надлежащему адресу. 

В силу ч. 1 ст. 165.1 ГК РФ заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю.

Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.

В соответствии с абзацем 2 ч. 3 ст. 54 ГК РФ юридическое лицо несет риск последствий неполучения юридически значимых сообщений (статья 165.1), доставленных по адресу, указанному в едином государственном реестре юридических лиц, а также риск отсутствия по указанному адресу своего органа или представителя. Сообщения, доставленные по адресу, указанному в едином государственном реестре юридических лиц, считаются полученными юридическим лицом, даже если оно не находится по указанному адресу.

В силу п. 64 Постановления N 25 Правила статьи 165.1 ГК РФ о юридически значимых сообщениях применяются, если иное не предусмотрено законом или условиями сделки либо не следует из обычая или из практики, установившейся во взаимоотношениях сторон (пункт 2 статьи 165.1 ГК РФ).

Договором может быть установлено, что юридически значимые сообщения, связанные с возникновением, изменением или прекращением обязательств, основанных на этом договоре, направляются одной стороной другой стороне этого договора исключительно по указанному в нем адресу (адресам) или исключительно предусмотренным договором способом. В таком случае направление сообщения по иному адресу или иным способом не может считаться надлежащим, если лицо, направившее сообщение не знало и не должно было знать о том, что адрес, указанный в договоре является недостоверным.

По смыслу вышеуказанных норм в их совокупности, уведомление считается отправленным по надлежащему адресу в случае, если оно отправлено по юридическому адресу лица. Исключение возможно, если условиями договора предусмотрено иное.

Иное условиями спорного договора не предусмотрено.

В судебном заседании при рассмотрении апелляционной жалобу представитель ответчика прямо подтвердил направление претензии от 22.11.2016  по надлежащему адресу. Кроме того, пояснил, что адрес  354340, 

<

...> является адресом его регистрации. Причину неполучения данной претензии ответчик пояснить затруднился. Пояснения зафиксированы с использованием средств аудиопротоколирования в порядке, предусмотренном процессуальным законом.

В претензии от 22.11.2016 имеется указание на ненадлежащее исполнение ответчиком обязательства по внесению арендной платы более двух периодов подряд и требование о расторжении договора.

Вместе с тем, в указанной претензии ответчику предложено в десятидневный срок явиться в департамент имущественных отношений г. Сочи для подписания соглашения о расторжении договора.

 С учетом данного обстоятельства, содержание указанной претензии является в достаточной степени определенным для констатации соблюдения досудебного порядка урегулирования спора по требованию о расторжении договора, в связи с чем, указанное требование подлежало рассмотрению по существу. В данном случае досудебный порядок урегулирования спора соблюден.

Вместе с тем, в пункте 8 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 N 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров" (далее - информационное письмо от 05.05.1997 N 14) указано следующее. Требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в суд.

Основанием для обращения администрации в суд с требованием о расторжении договора от 09.06.2010 №4900005609 послужило нарушение организацией обязанности по внесению арендной платы в период с 01.01.2016 по 31.12.2016.

В пункте 23 постановления от 17.11.2011 N 73 разъяснено, что если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке. Судам следует учитывать, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора. Однако непредъявление такого требования в течение разумного срока с момента уплаты арендатором названного долга лишает арендодателя права требовать расторжения договора в связи с этим нарушением.

Данное право не влечет с необходимостью удовлетворение иска без оценки обстоятельств, повлекших просрочку исполнения арендатором договорного обязательств. Суд может отказать в удовлетворении иска арендодателя о расторжении договора при наличии доказательств, свидетельствующих о злоупотреблении правом со стороны арендодателя, а также исходя из оценки причин, по которым допущена просрочка в исполнении обязательства. Формальное наличие условий, предусмотренных частью 1 статьи 619 Гражданского кодекса, с учетом обстоятельств конкретного дела не может быть признано достаточным правовым основанием для удовлетворения требования о расторжении договора аренды.

Исследовав представленные в дело доказательства, оценив их по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс), апелляционный суд установил, что задолженность по арендной плате и частично по пене погашена организацией до подачи администрацией искового заявления в арбитражный суд. В полном объеме задолженность по пене, в оставшемся незначительном размере, погашена 07.04.2017. Допущенные обществом нарушения сроков внесения арендной платы не являются существенными, администрация не доказала, что она в значительной степени лишилась того, на что вправе была рассчитывать при заключении спорного договора.

Суд также учитывает длительность отношений сторон по поводу возмездного использования спорного объекта.

С учетом приведенных правовых норм и установленных обстоятельств, суд апелляционной инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения требования администрации о расторжении договора аренды.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 – 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 18.04.2017 по делу № А32-8904/2017 в обжалуемой части отменить. В данной части принять новый судебный акт. 

В удовлетворении требования о расторжении договора аренды от 09.06.2010 №4900005609 отказать.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий Т.Р. Фахретдинов

СудьиМ.В. Ильина

Н.Н. Мисник