Четвертый арбитражный апелляционный суд улица Ленина, дом 100б, Чита, 672000, http://4aas.arbitr.ru 

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

 

г. Чита Дело № А10-2814/2014 29.03.2019 Резолютивная часть постановления объявлена 26.03.2019 Полный текст постановления изготовлен 29.03.2019 Четвертый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи О.В. Барковской, судей: Н.А. Корзовой, О.В. Монаковой 

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Шаферовой  А.В.  

рассмотрев в открытом судебном заседании с использованием систем  видеоконференцсвязи при содействии Арбитражного суда Восточно- Сибирского округа  (до перерыва) и Арбитражного суда Иркутской области (после перерыва) апелляционную  жалобу Терентьева Олега Юрьевича на определение Арбитражного суда Республики  Бурятия от 29 июня 2016 года по делу № А10-2814/2014 по заявлению конкурсного  управляющего должника – открытого акционерного общества «Стройград» (ОГРН  1020300895010, ИНН 0323117126, адрес: 670031, Республика Бурятия, г. Улан-Удэ, ул.  Солнечная, д.7 А) Нарыгина Сергея Валентиновича о признании недействительными  договоров купли-продажи административных зданий и применении последствий  недействительности сделок, в деле о несостоятельности (банкротстве) ОАО «Стройград»,  

(суд первой инстанции: судья Степанова А.Н.), с участием в судебном заседании 

от Терентьева О.Ю.: представителя по доверенности от 18.09.2017 Высоцкой Н.Ф. и  представителя по доверенности от 18.02.2019 Варваровского Д.В. (до перерыва),  

представителя по доверенности от 18.02.2019 Варваровского Д.В. (после перерыва), 

установил:

Как следует из материалов дела, Григоришин Владимир Анатольевич обратился в  Арбитражный суд Республики Бурятия с заявлением о признании открытого  акционерного общества «Стройград» несостоятельным (банкротом).  

Определением Арбитражного суда Республики Бурятия от 26 сентября 2014 года в  отношении должника - ОАО «Стройград» - введено наблюдение, временным  управляющим утвержден Нарыгин С.В.  

Решением Арбитражного суда Республики Бурятия от 11 июня 2015 года ОАО  «Стройград» признано несостоятельным (банкротом), конкурсным управляющим  утвержден ФИО1  

Конкурсный управляющий должника открытого акционерного общества  «Стройград» ФИО1 обратился в Арбитражный суд Республики  Бурятия с исковым заявлением о признании недействительными договоров купли- продажи административных зданий от 25.09.2013, заключенных между ФИО3 и должником, о применении последствий недействительности сделок  в виде возврата административных помещений, расположенных по адресу: 

<

...>, общей площадью 221 кв.м (номера на  поэтажном плане 4-9, 13-17, этаж 3) и общей площадью 402, 4 кв.м (номера на поэтажном  плане 1-9, 9а, 10-17, 17а, 18-20, 20а, 21-25, этаж 4) в конкурсную массу должника.  

Определением суда от 10.11.2015 года ФИО2 привлечена к участию в  настоящем обособленном споре в качестве третьего лица, не заявляющего  самостоятельных требований относительно предмета спора.  

Определением суда первой инстанции от 29.06.2016 договоры купли-продажи  административных помещений от 25.09.2013, заключенные между ФИО3 и открытым акционерным обществом «Стройград» признаны  недействительными, применены последствия недействительности сделок: с ФИО3 в конкурсную массу должника ОАО «Стройград» взыскано 16 302 000  руб., также в доход федерального бюджета взыскана госпошлина в размере 12 000 руб.  

Не согласившись с определением суда, ФИО3 обратился с апелляционной  жалобой. В обоснование жалобы заявитель указывал, что суд не переходил к судебным  прениям, не закончил исследование доказательств, не предложив сторонам выступить в  прениях, удалился в совещательную комнату. Также заявитель возражал относительно  проведенной экспертизы, полагал, что экспертное заключение ООО «СУДЭКС» № 01/16  от 21.01.2016 не отвечает принципу объективности и достоверности экспертного  исследования и не может быть положено в основу судебного акта по настоящему делу.  Также указывал, что экспертизу необходимо провести с учетом имеющихся в деле  

договоров купли-продажи нежилых помещений от 25.09.2014 между Григоришиным В.А.  и Тютриным В.В., представленных конкурсным кредитором Желаевым Э.Е.  

В ходе апелляционного пересмотра дела проведена повторная судебная оценочная  экспертиза.  

Постановлением Четвертого арбитражного апелляционного суда от 03.05.2017  определение Арбитражного суда Республики Бурятия от 29 июня 2016 года по делу №  А10-2814/2014 изменено. Признаны недействительными договоры купли-продажи  административных помещений от 25.09.2013, заключенные между ФИО3 и открытым акционерным обществом «Стройград». Применены последствия  недействительности сделок, с ФИО3 в конкурсную массу должника  ОАО «Стройград» взыскано 10 161 695 руб.  

Постановлением Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 24.10.2017  постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 03.05.2017 отменено,  дело направлено на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции. Суд  кассационной инстанции указал на необоснованность отклонения апелляционным судом  ходатайства эксперта, заявленного при производстве судебной оценочной экспертизы, о  предоставлении из материалов дела договоров купли-продажи помещений в этом же  здании, заключенных в 2009 и 2014 годах.  

При повторном рассмотрении дела, направленного судом кассационной инстанции  на новое рассмотрение, судом апелляционной инстанции проведены дополнительная  судебная оценочная экспертиза, а затем - повторная судебная оценочная экспертиза  определения рыночной стоимости объектов недвижимости. Эксперту в числе прочих  документов направлены из материалов дела договоры купли-продажи помещений в этом  же здании, заключенные в 2009 и 2014 годах.  

После поступления экспертного заключения № 408 от 16.07.2018 ООО «Оценка  имущества Республики Бурятия» и опроса эксперта ФИО7 в судебном  заседании апелляционного суда в удовлетворении ходатайства ФИО3 о  назначении дополнительной судебной экспертизы отказано.  

Определением и.о. председателя Четвертого арбитражного апелляционного суда от  05.06.2018 и от 28.08.2018 отказано в удовлетворении заявлений представителей  ФИО3 об отводе состава суда.  

Постановлением Четвертого арбитражного апелляционного суда от 04 сентября  2018 года определение суда изменено. Резолютивная часть определения изложена в  следующей редакции: «Признать недействительными договоры купли-продажи  административных помещений от 25.09.2013, заключенные между ФИО3 и открытым акционерным обществом «Стройград». Применить последствия  

недействительности сделок, взыскав с Терентьева Олега Юрьевича в конкурсную массу  должника открытого акционерного общества «Стройград» 12 284 000 рублей.»  

Постановлением Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 24.10.2017  постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 04 сентября 2018 года  по делу № А10-2814/2014 Арбитражного суда Республики Бурятия отменено, дело  направлено на новое рассмотрение в Четвертый арбитражный апелляционный суд.  

Кассационный суд исходил из того, что определением от 28 августа 2018 года  исполняющий обязанности председателя Четвертого арбитражного апелляционного суда,  отклонил заявление ФИО3 от 26.08.2018 об отводе судей коллегиального  состава, рассматривающих апелляционную жалобу. При этом при отклонении отвода  судей не уведомлены о рассмотрении лица, участвующие в деле, и не заслушаны их  мнения, а также отсутствует аудиозапись судебного заседания. Несоблюдение процедуры  рассмотрения отвода является процессуальным нарушением.  

 Определением от 13.03.2019 в связи с нахождением судьи Гречаниченко А.В. в  отпуске она заменена на судью Барковскую О.В., сформирован состав суда:  председательствующий судья Барковская О.В., судьи К.Н. Даровских, Л.В. Оширова.  

Определением от 18.03.2019 с нахождением судьи Ошировой Л.В. в отпуске  произведена замена указанного судьи на судью О.В. Монакову.  

Определением от 25.03.2019 в связи с нахождением судьи К.Н. Даровских в отпуске  произведена замена указанного судьи на судью Н.А. Корзову.  

Ранее заявленный отвод судье К.Н. Даровских не подлежит рассмотрению в связи с  ее выбытием из состава суда, а также в связи с рассмотрением отвода по заявленным  основаниям и.о. заместителя председателя суда, о чем вынесено определение от  19.03.2019 и отражено в протоколе судебного заседания (л.д. 68-69, том 9).  

Отводы новому составу суда не заявлены. 

 Дело рассмотрено в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса  Российской Федерации, предусматривающей пределы и полномочия апелляционной  инстанции.  

Рассмотрев доводы апелляционной жалобы, исследовав материалы дела и проверив  соблюдение судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд  апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.  

Как следует из материалов дела, 25 сентября 2013 года между ОАО «Стройград»  (продавец) и ФИО3 (покупатель) заключен договор купли-продажи  административного помещения с общей площадью 402, 4 кв.м., расположенного на  четвертом этаже в панельном исполнении по адресу: 

<

...>,  

номера на поэтажном плане: 1-9, 9а, 10-17, 17а, 18-20, 20а, 21-25 (пункт 1 договора).  Стоимость помещения составила 2 000 000 руб. (пункт 4 договора).  

Также 25 сентября 2013 года между теми же сторонами заключен договор купли- продажи административного помещения с общей площадью 221 кв.м, расположенного на  третьем этаже в панельном исполнении по адресу: 

<

...>,  номера на поэтажном плане: 4-9, 13-17 (п.1 договора). Стоимость помещения составила  1 000 000 рублей (п.4 договора).  

Впоследствии указанные нежилые помещения по договорам купли-продажи от  20.06.2014 проданы ФИО3 покупателю ФИО2 по  цене 1 000 000 руб. - помещение площадью 221 кв.м, по цене 2 000 000 руб. - помещение  площадью 402,4 кв.м. Право собственности зарегистрировано за покупателем ФИО2 (выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и  сделок с ним от 21.10.2015 № 03-0-1-105/4004/2015-872 и № 03-0-1-105/4004/2015-871).  

Ссылаясь на то, что вышеуказанные сделки совершены должником при  неравноценном встречном исполнении, конкурсный управляющий обратился с  настоящим заявлением о признании их недействительными. В качестве правового  основания для признания сделок недействительными указан пункт 1 статьи 61.2  Федерального закона от 26.10.2002 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее -  Закон о банкротстве).  

Из материалов дела следует, что оспариваемые сделки совершены 25.09.2013, то  есть в течение года до принятия заявления о признании должника банкротом (09.06.2014),  следовательно, подпадают под период подозрительности установленный пунктом 1  статьи 61.2 Закона о банкротстве.  

Согласно пункту 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве сделка, совершенная  должником в течение одного года до принятия заявления о признании банкротом или  после принятия указанного заявления, может быть признана арбитражным судом  недействительной при неравноценном встречном исполнении обязательств другой  стороной сделки, в том числе в случае, если цена этой сделки и (или) иные условия  существенно в худшую для должника сторону отличаются от цены и (или) иных условий,  при которых в сравнимых обстоятельствах совершаются аналогичные сделки  (подозрительная сделка). Неравноценным встречным исполнением обязательств будет  признаваться, в частности, любая передача имущества или иное исполнение обязательств,  если рыночная стоимость переданного должником имущества или осуществленного им  иного исполнения обязательств существенно превышает стоимость полученного  

встречного исполнения обязательств, определенную с учетом условий и обстоятельств  такого встречного исполнения обязательств.  

В соответствии с разъяснением, содержащемся в пункте 8 постановления Пленума  Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2010 N 63 "О некоторых  вопросах, связанных с применением главы III.1 Федерального закона "О  несостоятельности (банкротстве)", пункт 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве  предусматривает возможность признания недействительной сделки при неравноценном  встречном исполнении обязательств другой стороной сделки.  

Для признания сделки недействительной на основании указанной нормы не  требуется, чтобы она уже была исполнена обеими или одной из сторон сделки, поэтому  неравноценность встречного исполнения обязательств может устанавливаться исходя из  условий сделки.  

В соответствии с абзацем первым пункта 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве  неравноценное встречное исполнение обязательств другой стороной сделки имеет место,  в частности, в случае, если цена этой сделки и (или) иные условия на момент ее  заключения существенно в худшую для должника сторону отличаются от цены и (или)  иных условий, при которых в сравнимых обстоятельствах совершаются аналогичные  сделки.  

При сравнении условий сделки с аналогичными сделками следует учитывать как  условия аналогичных сделок, совершавшихся должником, так и условия, на которых  аналогичные сделки совершались иными участниками оборота.  

На основании пункта 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве может быть оспорена  также сделка, условия которой формально предусматривают равноценное встречное  исполнение, однако должнику на момент ее заключения было известно, что у контрагента  по сделке нет и не будет имущества, достаточного для осуществления им встречного  исполнения.  

Абзац 2 пункта 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда  Российской Федерации от 23.12.2010 N 63 "О некоторых вопросах, связанных с  применением главы III.1 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)"  определяет, что если подозрительная сделка была совершена в течение одного года до  принятия заявления о признании банкротом или после принятия этого заявления, то для  признания ее недействительной достаточно обстоятельств, указанных в пункте 1 статьи  61.2 Закона о банкротстве, в связи с чем наличие иных обстоятельств, определенных  пунктом 2 данной статьи (в частности, недобросовестности контрагента), не требуется.  

Удовлетворяя заявление, суд первой инстанции исходил из того, что оспариваемые  сделки совершены в период подозрительности по цене продажи 2 000 000 руб. и 1 000 000  руб. при рыночной стоимости проданного имущества – 16 302 000 руб. (согласно  заключению эксперта) и пришел к выводу о наличии оснований для признания договоров  купли-продажи недвижимого имущества недействительным на основании пункта 1 статьи  61.2 Федерального закона от 26.10.2002 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)"  (далее - Закон о банкротстве). В связи с выбытием спорного имущества из владения  Терентьева О.Ю. ввиду его последующей перепродажи в пользу третьего лица  (Макаровой З.А.) суд первой инстанции применил последствия недействительности  сделки в виде взыскания с Терентьева О.Ю. в конкурсную массу должника  действительной стоимости переданного по сделке имущества – 16 302 000 руб.  

При первоначальном пересмотре дела на стадии апелляционного производства на  основании ходатайства ФИО3 после опроса эксперта и выявления неполноты  и противоречий в заключении эксперта назначена повторная судебная оценочная  экспертиза по определению рыночной стоимости недвижимого имущества, являющегося  предметом оспариваемых договоров купли-продажи.  

Согласно выводам эксперта в заключении, составленном по результатам  повторной судебной экспертизы, установлена рыночная стоимость недвижимого  имущества по состоянию на 25.09.2013: стоимость административного помещения  (нежилого), расположенного по адресу: 

<

...>, площадью 221  кв.м., кадастровый номер 03:24:000000:53783, - 3 856 892 руб.; стоимость  административного помещения (нежилое), расположенного по адресу: 

<

...>, площадью 402,4 кв.м, кадастровый номер 03:24:000000:53782,6 304 803 руб.  

Постановлением Четвертого арбитражного апелляционного суда от 03.05.2017  определение Арбитражного суда Республики Бурятия от 29 июня 2016 года по делу №  А10-2814/2014 изменено. Признаны недействительными договоры купли-продажи  административных помещений от 25.09.2013, заключенные между ФИО3 и  ОАО «Стройград». Применены последствия недействительности сделок, с ФИО3 в конкурсную массу должника ОАО «Стройград» взыскано 10 161 695 руб.  

Апелляционный суд при первоначальном рассмотрении спора отклонил  ходатайство эксперта о представлении ему из материалов дела представленных  ФИО6 договоров купли-продажи недвижимого имущества между ОАО  «Стройград» и ФИО4 от 2009 года, а также между ФИО4 и  ФИО5 от 2014 года, указав, что подобные сведения, в силу предмета экспертизы  

и компетенции эксперта, а также круга подлежащих анализу вопросов, эксперт  устанавливает самостоятельно, с учетом применяемых им методов исследования.  

Постановлением Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 24.10.2017  постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 03.05.2017 отменено,  дело направлено на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции. Суд  кассационной инстанции указал на необоснованность отклонения апелляционным судом  ходатайства эксперта, заявленного при производстве судебной оценочной экспертизы, о  предоставлении из материалов дела договоров купли-продажи помещений в этом же  здании, заключенных в 2009 и 2014 годах.  

При повторном рассмотрении дела определением Четвертого арбитражного  апелляционного суда от 22.01.2018 по делу назначена дополнительная судебная оценочная  экспертиза определения рыночной стоимости объектов недвижимости. Эксперту, в числе  прочих документов, направлены из материалов дела договоры купли-продажи помещений  в этом же здании, заключенные в 2009 и 2014 годах.  

Указанные договоры направлены эксперту в целях проведения дополнительной  судебной экспертизы совместно с другими материалами для производства экспертизы  (л.д.33-50 материалов, направленных на экспертизу). Указанные договоры заключены:  

- 02.06.2009 между ОАО «Стройград» в лице генерального директора ФИО8  и ФИО4 (заявитель по настоящему делу о банкротстве) о купле-продаже  помещений в здании по тому же адресу, где находятся спорные помещения: 

<

...>, по цене: 800 000 руб. за помещение площадью 203,8 кв.м; 380 000 руб.  за помещение площадью 94,8 кв.м; 1 400 000 руб. за помещение площадью 390,2 кв.м;  1 400 000 руб. за помещение площадью 391,3 кв.м; 880 000 руб. за помещение площадью  272 кв.м; 1 580 000 руб. за помещение площадью 397,7 кв.м;  

- 25.09.2014 между ФИО4 и ФИО5 заключены договоры о  купле-продаже названных помещений по цене: 400 000 руб. за помещение площадью  203,8 кв.м; 190 000 руб. за помещение площадью 94,8 кв.м; 700 000 руб. за помещение  площадью 390,2 кв.м; 700 000 руб. за помещение площадью 391,3 кв.м; 440 000 руб. за  помещение площадью 272 кв.м; 790 000 руб. за помещение площадью 397,7 кв.м (то есть  помещения проданы далее ФИО4 гражданину ФИО5 по стоимости в  два раза меньше, чем куплены в 2009 году).  

Согласно составленному по итогам дополнительной экспертизы экспертному  заключению от 06.03.2018 № 285/9-3-16.1 рыночная стоимость спорного недвижимого  имущества по состоянию на 25.09.2013 определена в размере 362 219 руб. и 593 540 руб.  

В судебном заседании суда апелляционной инстанции был опрошен эксперт,  проводивший судебную экспертизу (в том числе дополнительную) – эксперт ФБУ  Забайкальская лаборатория судебной экспертизы ФИО9, который на вопрос суда  

относительно существенного различия в выводах по стоимости имущества в заключении  от 07.03.2017 и в дополнительном заключении от 06.03.2018 пояснил, что проводил  экспертизу первоначально с использованием аналогов на сентябрь 2013 года из  общедоступных средств массовой информации, а дополнительную экспертизу проводил  исключительно по дополнительно представленным судом документам – договорам купли- продажи помещений в этом же здании, заключенных в 2009 и 2014 годах. В совокупности  с ранее исследованными объектами-аналогами оценка не проводилась. Также эксперт  пояснил, что не применил скидку на торг.  

Суд апелляционной инстанции, оценив представленное заключение эксперта,  признал его ненадлежащим и пришел к выводу о том, что экспертное заключение  содержит не только недочеты, связанные с неприменением скидки на торг (что возможно  к корректировке), но и в целом не содержит совокупной оценки объектов с  использованием всех имеющихся у эксперта данных об аналогах (не только и не  исключительно представленных нескольких договоров из материалов дела), установил,  что противоречия относительно стоимости недвижимости не устранены и имеются  сомнения в полноте и обоснованности заключения эксперта.  

Соответственно, определением апелляционного суда от 15.06.2018 назначена  повторная судебная оценочная экспертиза другому эксперту – ФИО7 (ООО  «Оценка имущества Республики Бурятия»). Эксперту направлены все необходимые  документы из материалов дела, также во исполнение указаний кассационного суда  направлены договоры купли-продажи помещений в спорном здании от 2009 и 2014 годов.  

Согласно составленному по итогам повторной судебной оценочной экспертизы  экспертному заключению от 16.07.2018 № 408 рыночная стоимость спорного недвижимого  имущества по состоянию на 25.09.2013 определена в размере 4 727 000 руб. и 7 557 000  руб.  

В судебном заседании суда апелляционной инстанции опрошен эксперт,  проводивший повторную судебную экспертизу - ФИО7 (ООО «Оценка  имущества Республики Бурятия»), пояснившая в том числе, что при производстве  экспертизы эксперт исходила из результатов использования сравнительного и доходного  подходов, источников открытой информации (цены предложений из архива газет),  использования наиболее сопоставимых по качественным характеристикам объектов в  городе, в случае необходимости производилась корректировка. Также эксперт указала, что  им исследовался рынок сегмента, цены торгов государственного имущества. Данные  договоров купли-продажи имущества за 2009, 2014 годы, направленных судом, не  использовались в связи с динамичностью рынка недвижимости и стремлением эксперта  определить вероятностную стоимость сделок в пределах шести месяцев от даты спорной  сделки в соответствии с применимыми стандартами оценки. Эксперт указал, что договоры  

от 2009, 2014 годов не могли повлиять на его выводы. Также эксперт пояснила, что при  определении рыночной стоимости возможно использование как цен сделок, так и цен  предложений. При использовании объектов-аналогов, находящихся на другом этаже,  применялась корректировка на этажность. Процент износа здания не учитывался как не  влияющий на цену самого помещения, более того, установлено, что в домах раннего года  постройки цены помещений на порядок выше. Указала, что заключение содержит  используемые экспертом формулы, методику, приложения.  

Заявленное на стадии апелляционного пересмотра после проведения повторной  экспертизы ходатайство ФИО3 о проведении дополнительной экспертизы,  разрешение которого оставлено представителем ответчика на усмотрение апелляционного  суда, отклонено, исходя из того, что в представленном в дело экспертном заключении  даны исчерпывающие ответы на поставленные судом вопросы, каких-либо неясностей в  заключении эксперта не усматривается, эксперт однозначно ответил на поставленные  перед ней судом вопросы, использовав при сравнительном подходе сведения в том числе о  ценах предложений сопоставимых объектов на запрашиваемую дату с применением  необходимых корректировок.  

Указанные в постановлении кассационного суд договоры от 2009, 2014 годов были  направлены судом эксперту, вместе с тем, эксперт, изучивший указанные договоры в  числе прочих представленных на экспертизу документов, посчитала названные договоры  не подлежащими к использованию в качестве сведений об аналогичных сделках при  проведении экспертизы. Суд апелляционной инстанции принимает во внимание выводы  эксперта, исходя из его квалификации, опыта работы и соответствия экспертного  заключения предъявляемым к нему требованиям.  

Заключение эксперта соответствует части 2 статьи 86 Арбитражного  процессуального кодекса Российской Федерации. Суд апелляционной инстанции оценил  представленное в дело экспертное заключение и приходит к выводу об отсутствии  нарушений, позволяющих признать выводы эксперта недостоверными, а указанное  доказательство недопустимым.  

Оснований, предусмотренных статьей 87 Арбитражного процессуального кодекса  Российской Федерации, для проведения повторной экспертизы, судом не установлено, в  связи с чем ходатайство отклонено. Несогласие ответчика с выводами эксперта не  является безусловным основанием для назначения повторной экспертизы.  

В рассматриваемом споре неравноценность встречного исполнения по сделкам  подтверждена. Продажа нежилых помещений по оспариваемым договорам осуществлена  за 2 000 000 руб. и 1 000 000 руб., при экспертной оценке стоимости помещений как 4 727  

000 руб. и 7 557 000 руб. соответственно, что свидетельствует о явной неравноценности и  влечет признание сделок недействительными по пункту 1 статьи 61.2 Закона о  банкротстве.  

Ссылка ФИО3 на то, что рыночная стоимость недвижимого имущества  подтверждена спорными договорами, отклоняется, как основанная на неверном  толковании норм материального права.  

Так, в соответствии с абзацем 2 статьи 3 Федерального закона "Об оценочной  деятельности в Российской Федерации" под рыночной стоимостью объекта оценки  понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть  отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции.  

Следовательно, указание в договоре стоимости проданного имущества не может  свидетельствовать о соответствии ее стоимости на открытом рынке недвижимости.  

Ссылка апеллянта на кадастровую стоимость спорной недвижимости, которая на  03.09.2013 составляла 701385,49 руб. (в отношении имущества проданного за 1 млн. руб.)  и 1277092,86 руб. (в отношении помещения проданного за 2 млн руб.), несостоятельна на  основании следующего.  

В пункте 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от  30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об  оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости"  разъяснено, что кадастровая стоимость земельных участков устанавливается для целей  налогообложения и в иных, предусмотренных федеральными законами случаях (пункт 5  статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 375, 390, 402 Налогового  кодекса Российской Федерации, глава III.1 Закона об оценочной деятельности). Для  определения кадастровой стоимости земельных участков на основании решения  исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в  случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению  органа местного самоуправления проводится государственная кадастровая оценка,  результаты которой вносятся в государственный кадастр недвижимости (статья 24.12  Закона об оценочной деятельности).  

Сведения о кадастровой стоимости объектов недвижимости являются сведениями  федерального государственного информационного ресурса (государственного кадастра  недвижимости), носят общедоступный характер и используются для определения  налоговых и иных платежей.  

В соответствии с правовой позицией Президиума Высшего Арбитражного Суда  Российской Федерации, изложенной в постановлении от 25.06.2013 N 10761/11,  кадастровая и рыночная стоимости объектов взаимосвязаны. Кадастровая стоимость по  существу отличается от рыночной методом ее определения (массовым характером).  Установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки  объекта, направлено, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки,  полученной без учета уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости.  

С учетом указанного, рыночная стоимость имущества, определяемая с учетом  уникальных характеристик объекта оценки, может быть выше кадастровой стоимости  этого объекта. Поэтому результат оценки рыночной стоимости имущества, существенно  превышающий кадастровую стоимость этого объекта, не свидетельствует о порочности  экспертного заключения, содержащего эти сведения при отсутствии установленных при  его составлении нарушений требований Закона об оценочной деятельности, федеральных  стандартов оценки либо наличия в нем недостоверных сведений.  

Кроме того, Закон об оценочной деятельности не содержит требования, чтобы  рыночная стоимость объекта недвижимости ориентировалась на его кадастровую  стоимость и была равна ей.  

Довод ответчика о недоказанности неравноценного исполнения отклоняется  апелляционным судом, как противоречащий установленным по делу обстоятельствам,  свидетельствующим о продаже имущества должника по цене в 2 и 7 раз меньше, чем оно  фактически стоило на рынке.  

 При этом, ответчиком не опровергнуты заявленные конкурсным управляющим  доводы в отношении неравноценности встречного исполнения по спорным сделкам, иные  допустимые доказательства о его стоимости на момент заключения договоров купли- продажи не представлены.  

Согласно пункту 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации при  недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное  по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре, возместить его  стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не  предусмотрены законом.  

На основании пункта 1 статьи 61.6 Закона о банкротстве все, что было передано  должником или иным лицом за счет должника или в счет исполнения обязательств перед  должником, а также изъято у должника по сделке, подлежит возврату в конкурсную  массу. В случае невозможности возврата имущества в конкурсную массу в натуре  

приобретатель должен возместить действительную стоимость этого имущества на момент  его приобретения, а также убытки, вызванные последующим изменением стоимости  имущества.  

Из разъяснений, содержащихся в пункте 27 постановления N 63 следует, что  восстановленное требование подлежит включению в реестр требований кредиторов и  удовлетворению в составе требований третьей очереди (пункт 3 статьи 61.6 Закона о  банкротстве); такое требование может быть предъявлено должнику в порядке,  предусмотренном статьей 100 Закона о банкротстве, в ходе внешнего управления или  конкурсного производства.  

Однако, поскольку данное требование кредитор может предъявить должнику  только после вступления в законную силу судебного акта, которым сделка была признана  недействительной, такое требование считается заявленным в установленный абзацем  третьим пункта 1 статьи 142 Закона о банкротстве срок, если оно будет предъявлено в  течение двух месяцев со дня вступления в законную силу указанного судебного акта. В  таком случае пункт 4 статьи 142 Закона применяется с учетом названного порядка  применения срока предъявления требования кредитором.  

Кроме того, если в таком случае по признанной недействительной сделке кредитор  получил от должника имущество, то в силу пункта 3 статьи 61.6 Закона о банкротстве  предъявить восстановленное требование к должнику кредитор может только после  возврата в конкурсную массу (должнику) этого имущества или его стоимости. В связи с  этим к требованию кредитора должны прилагаться доказательства возврата им  соответствующего имущества или его стоимости.  

Соответственно, после возврата в конкурсную массу взысканных денежных  средств покупатель вправе предъявить требование к должнику на сумму 3000000 руб.,  уплаченных им по недействительным сделкам (при наличии доказательств оплаты).  

В связи с тем, что в настоящее время реализованные объекты недвижимости  находятся в собственности третьего лица, с ответчика в конкурсную массу должника ОАО  «Стройград» подлежит взысканию действительная рыночная стоимость объектов в общей  сумме 12 284 000 руб.  

С учетом установленных апелляционным судом обстоятельств оспариваемое  определение применительно к положениям пункта 3 части 4 статьи 272 Арбитражного  процессуального кодекса Российской Федерации, пункту 2 части 1 статьи 270  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежит отмене с  

принятием нового судебного акта – об изменении стоимости подлежащего возврату в  конкурсную массу имущества.  

Судебные расходы по уплате госпошлины за рассмотрение требования об  оспаривании двух сделок (12000 руб., подлежащие взысканию в бюджет, с учетом  предоставления отсрочки уплаты госпошлины заявителю), а также судебные расходы по  оплате экспертизы (50000 руб., внесенные на депозит суда конкурсным управляющим  должника) распределяются в порядке статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса  Российской Федерации и относятся на ФИО3  

Руководствуясь ст. ст. 258, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса  Российской Федерации,  

П О С Т А Н О В И Л:

В удовлетворении ходатайства ФИО3 о назначении  повторной судебной экспертизы отказать.  

Определение Арбитражного суда Республики Бурятия от 29 июня 2016 года по  делу № А10-2814/2014 изменить, изложив резолютивную часть определения в следующей  редакции.  

Признать недействительными договоры купли-продажи административных  помещений от 25.09.2013, заключенные между ФИО3 и  открытым акционерным обществом «Стройград».  

Применить последствия недействительности сделок, взыскав с ФИО3 в конкурсную массу должника открытого акционерного общества «Стройград»  12 284 000 руб.  

Взыскать с ФИО3 в доход федерального бюджета  государственную пошлину в размере 12 000 рублей.  

Взыскать с ФИО3 в пользу открытого акционерного  общества «Стройград» расходы на проведение судебной экспертизы в размере 50 000 руб.  

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия. 

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Восточно-Сибирского  округа в течение одного месяца с даты принятия.  

 Председательствующий: О.В. Барковская  Судьи Н.А. Корзова  О.В. Монакова