ДЕСЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

117997, г. Москва, ул. Садовническая, д. 68/70, стр. 1, www.10aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

10АП-3173/2024

Дело № А41-78278/23

19 марта 2024 года

г. Москва

 

Резолютивная часть постановления объявлена  13 марта 2024 года

Постановление изготовлено в полном объеме  19 марта 2024 года 

 

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи  Бархатовой Е.А.,

судей Боровиковой С.В., Виткаловой Е.Н.,

при ведении протокола судебного заседания: секретарем ФИО1,

при участии в заседании:

от ООО СЗ «Восток» – ФИО2 по доверенности от 01.12.2023, паспорт, диплом, 

от ППК «Фонд развития территорий» – ФИО3 по доверенности от 10.01.2023, паспорт, диплом, (путем использования системы веб-конференции). 

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу администрации Раменского городского округа Московской области на решение Арбитражного суда Московской области от 25.01.2024 по делу № А41-78278/23, 

 

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Восток» в лице конкурсного управляющего ФИО4 (далее - заявитель, общество, ООО СЗ «Восток») обратилось в Арбитражный суд Московской области с заявлением к администрации Раменского городского округа Московской области (далее - заинтересованное лицо, администрация) с требованиями:

- признать недействительным отказ администрации Раменского городского округа Московской области № Р001-1208258138-74407790 от 30.08.2023 в заключении договора аренды земельного участка без проведения торгов; 

- признать недействительным отказ администрации Раменского городского округа Московской области № Р001-1208258138-74407336 от 30.08.2023 в заключении договора аренды земельного участка без проведения торгов; 

- обязать администрацию Раменского городского округа Московской области заключить договор аренды в отношении земельного участка с кадастровым № 50:23:0030144:3872 с ООО СЗ «Восток» без проведения торгов; 

- обязать администрацию Раменского городского округа Московской области заключить договор аренды в отношении земельного участка с кадастровым № 50:23:0030144:3873 с ООО СЗ «Восток» без проведения торгов. 

 В качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, в деле участвуют ППК «Фонд развития территорий», Министерство имущественных отношений Московской области, Комитет по архитектуре и градостроительству Московской области.

Решением Арбитражного суда Московской области от 25.01.2024 заявленные требования удовлетворены.

Не согласившись с данным судебным актом, администрация обратилась с апелляционной жалобой в Десятый арбитражный апелляционный суд, в которой просит судебный акт отменить, ссылаясь на несоответствие выводов суда обстоятельствам дела и неправильное применение норм права.

Дело рассмотрено в соответствии со ст. ст. 121-124, 153, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) в отсутствие представителя администрации, Министерства имущественных отношений Московской области, Комитета по архитектуре и градостроительству Московской области, извещенных надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела (в том числе публично путем размещения информации на официальном сайте суда www.10aas.arbitr.ru, а также на сайте арбитражных судов www.arbitr.ru).

Представитель ООО СЗ «Восток» и ППК «Фонд развития территорий» возражали против доводов заявителя апелляционной жалобы, просили оставить обжалуемый судебный акт без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Десятый арбитражный апелляционный суд, в соответствии со ст. ст. 266, 268 АПК РФ, выслушав представителей ООО СЗ «Восток», ППК «Фонд развития территорий», исследовав материалы дела, проанализировав доводы апелляционной жалобы, проверив правильность применения норм материального и процессуального права, пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения апелляционной жалобы администрации.

Как следует из материалов дела, между Управлением земельных отношений Раменского мун. района (Арендодатель) и ООО «АРВ-Строй» (Застройщик, смена наименования на ООО СЗ «Восток») были заключены договоры аренды № 5213 и № 5214 от 19.10.2018 земельных участков с кадастровыми номерами  50:23:0030144:3872 (МО, Раменский р-н, с.п. Островецкое, 

<

...> уч. № 13) и  50:23:0030144:3873 (МО, Раменский р-н, с.п. Островецкое, д. Островцы, ул, Подмосковная, уч.№ 14).

Срок договоров - с 19.10.2018 по 18.10.2023. 

Решением Арбитражного суда Московской области от 30.09.2020 по делу № А41-34148/20 ООО СЗ «Восток» (застройщик) было признано банкротом. Конкурсным управляющим утвержден ФИО4. 

Земельные участки № 13 и № 14 обременены залогом в пользу участников долевого строительства (дольщики и Фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства). 

18.12.2020 права аренды земельных участков № 13 и № 14 включены в конкурсную массу ООО СЗ «Восток». 

На земельном участке № 13 расположен объект незавершенного строительства (ОНС) - жилой дом, возведенный на основании Разрешения на строительство №RU50525000-471, а также таунхаусы со встроенными гаражами - 5 блок-секций (10 коттеджей), возведенные на средства граждан-участников долевого строительства. 

На земельном участке № 14 объект незавершенного строительства (жилой дом), возведенный на основании разрешения на строительство №RU50-25-2015-50, возведенный на средства граждан-участников долевого строительства. 

Определением Арбитражного суда Московской области от 12.12.2022 утверждено Положение о порядке, сроках и условиях продажи имущества должника по реализации прав аренды земельных участков. 

Определением Арбитражного суда Московской области от 12.06.2023 по делу № А41-34148/202 удовлетворено заявление конкурсного управляющего о принятии обеспечительных мер в виде запрета совершать действия по расторжению договоров аренды и заключению договоров аренды с иным лицом. 

08.08.2023 конкурсный управляющий обратился посредством портала государственных и муниципальных услуг Московской области (mosreg.ru) с заявлениями о продлении договоров аренды (примечание: портал позволяет подавать заявления исключительно через форму заявления о предоставлении земельного участка, расположенного под объектом незавершенного строительства, в аренду). 

Решением от 30.08.2023 № РО01-1208258138-74407790 и решением от 30.08.2023 № Р001-1208258138-74407336 администрация отказала обществу в предоставлении указанной муниципальной услуги. 

Не согласившись с указанными решениями, заявитель обратился в арбитражный суд с требованием о признании их незаконными и восстановлении нарушенных прав. 

Исследовав материалы дела, арбитражный апелляционный суд согласен с выводом суда первой инстанции о наличии оснований для удовлетворения заявления в связи со следующим.

Согласно ч. 1 ст. 198 АПК РФ, граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности. 

В соответствии с положениями ч. 1 ст. 198 и ч. 4 ст. 200 АПК РФ для признания недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, необходимо наличие одновременно двух обязательных условий: несоответствие оспариваемых актов, решений, действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту и нарушение ими прав и охраняемых законом интересов заявителя, а также незаконного возложения ими на заявителя обязанности, создающей иные препятствия для осуществления заявителем предпринимательской и иной экономической деятельности. 

В соответствии с указанными нормами права, предметом доказывания по настоящему делу является одновременное несоответствие оспариваемого решения, действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушение ими прав и законных интересов заявителя при осуществлении им предпринимательской и иной экономической деятельности. 

В соответствии с пп. 3.2 п. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка застройщику, признанному в соответствии с Федеральным законом от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» банкротом, для обеспечения исполнения обязательств застройщика перед гражданами, денежные средства которых привлечены для строительства многоквартирных домов в соответствии с Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и права которых нарушены, в случае принятия арбитражным судом в отношении такого земельного участка мер по обеспечению требований кредиторов и интересов должника в соответствии с п. 1 ст. 201.3 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)». 

Исходя из правовых позиций определений Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 27.06.2017 № 305-ЭС17-2608 и от 19.09.2017 № 305-ЭС17-7338 следует, что предоставление земельного участка для завершения строительства осуществляется при наличии фактически существующего и законно возведенного объекта незавершенного строительства. 

В п. 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что при разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (п. 1 ст. 130 ГК РФ). 

Главной целью принятия специальных правил о банкротстве застройщиков является обеспечение приоритетной защиты категории непрофессиональных инвесторов. В связи с этим применение указанных правил должно быть направлено на достижение этой цели, а не на воспрепятствование ей. Негативные последствия недобросовестного поведения застройщика, прекратившего осуществление строительства объектов, в любом случае не могут быть возложены на добросовестных непрофессиональных инвесторов. 

Как верно установлено судом первой инстанции, определением Арбитражного суда Московской области от 12.06.2023 по делу № А41-34148/202 удовлетворено заявление конкурсного управляющего о принятии обеспечительных мер: 

- приняты меры по обеспечению требований кредиторов и интересов ООО «СЗ «Восток» в виде запрета Управлению земельных отношений Раменского муниципального района Московской области совершать действия но расторжению договора аренды земельного участка № 5213 от 19.10.2018, заключенного с ООО СЗ «Восток» (прежнее наименование: ООО «АРВ-Строй»), заключение арендодателем договора аренды земельного участка с кадастровым № 50:23:0030144:3872 с другим лицом, помимо застройщика, запрета на государственную регистрацию такого договора аренды, а также запрета на распоряжение Управлению земельных отношений Раменского муниципального района Московской области Московской области данным земельным участком иным образом; 

- приняты меры по обеспечению требований кредиторов и интересов ООО «СЗ «Восток» в виде запрета Управлению земельных отношений Раменского муниципального района Московской области совершать действии по расторжению договора аренды земельного участка № 5214 от 19.10.2018, заключенного с ООО СЗ «Восток» (прежнее наименование: ООО «АРВ-Строй»), заключение арендодателем договора аренды земельного участка с кадастровым № 50:23:0030144:3873 с другим лицом, помимо застройщика, запрета на государственную регистрацию такого договора аренды, а также запрета на распоряжение Управлению земельных отношений Раменского муниципального района Московской области Московской области данным земельным участком иным образом. 

Постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 17.08.2023 по делу № 41-34148/20 указанное определение оставлено без изменения, апелляционная жалоба администрации Раменского городского округа Московской области - без удовлетворения. 

Исходя из установленных фактических обстоятельств спора и представленных в материалы дела доказательств в их совокупности в порядке ст. 71 АПК РФ, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о наличии оснований для удовлетворения заявленных требований. 

В соответствии с ч. 2 ст. 201 АПК РФ арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными. 

Согласно п. 3 ч. 4 ст. 201 АПК РФ в резолютивной части решения по делу об оспаривании ненормативных правовых актов, решений органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц должно содержаться указание на признание оспариваемого акта недействительным или решения незаконным полностью или в части и обязанность устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя либо на отказ в удовлетворении требования заявителя полностью или в части. 

Поскольку судом установлены все обстоятельства, служащие основанием спорных материальных правоотношений, которые исключают возможность отказать в государственной услуге, в связи с чем в целях восстановления нарушенных прав заявителя суд обязывает администрацию Раменского городского округа Московской области заключить договор аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером 50:23:0030144:3872 и договор аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером 50:23:0030144:3873. 

Ссылаясь на Кассационное определение Судебной коллегии по административным делам ВС РФ от 25.06.2020 № 18-КА20-17, администрацией подчеркнута невозможность разрешения спора по существу Судом в виде обязания заключить договор между администрацией и ООО СЗ «Восток».

Требование о понуждении к заключению договора может быть удовлетворено судом при наличии у ответчика заключить такой договор. Названная обязанность и право требовать понуждения к заключению договора могут быть предусмотрен лишь Гражданским кодексом Российской Федерации либо иным федеральным Законом или добровольно принятым обязательством (п, 2 ст. 3, п. 1 ст. 421, абз. 1 п. l ст. 445 ГК РФ), обязанность заключить Договор корреспондирует с правом ООО СЗ «Восток» на обращение с такого рода заявлением. Поскольку заключение договора обусловлено наличием такого права у заявителя в соответствии с ЗК РФ, суд должен обеспечить защиту прав лица, обратившегося с требованием о понуждении к заключению договора ввиду того, что необоснованный и немотивированный отказ в удовлетворении заявления не допускается.

Доводы апелляционной жалобы проверены апелляционным судом и отклонены, поскольку противоречат фактическим обстоятельствам дела, основаны на неправильном толковании норм действующего законодательства и не могут повлиять на законность и обоснованность принятого судом первой инстанции судебного акта, оснований для переоценки выводов суда первой инстанции суд апелляционной инстанции не усматривает.

Нарушений норм процессуального права, влекущих отмену судебного акта в любом случае, судом первой инстанции не допущено.

На основании изложенного, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что арбитражным судом первой инстанции принято законное и обоснованное решение, полно и правильно установлены и оценены обстоятельства дела, применены нормы материального права, подлежащие применению, и не допущено нарушений процессуального закона, в связи с чем оснований для отмены или изменения обжалуемого судебного акта не имеется. 

Учитывая изложенное выше, апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению.

Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 25.01.2024 по делу № А41-78278/23 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения. 

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Московского округа через Арбитражный суд Московской области в двухмесячный срок со дня его принятия.

 

Председательствующий судья

 

Е.А. Бархатова

Судьи

 

С.В. Боровикова

Е.Н. Виткалова