Пятый арбитражный апелляционный суд

ул. Светланская, 115, г. Владивосток, 690001

тел.: (423) 221-09-01, факс (423) 221-09-98

http://5aas.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

Дело

№ А51-22265/2019

г. Владивосток

18 июня 2020 года

Резолютивная часть постановления объявлена 18 июня 2020 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 18 июня 2020 года.

Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего С.Б. Култышева,

судей Д.А. Глебова, Е.Н. Шалагановой,

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу управления имущественных отношений администрации Уссурийского городского округа,

апелляционное производство № 05АП-2063/2020

на решение от 19.02.2020 судьи С.Т. Шохиревой

по делу № А51-22265/2019 Арбитражного суда Приморского края

по иску управления имущественных отношений администрации Уссурийского городского округа (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) 

к обществу с ограниченной ответственностью «СИНЕМА-УССУРИЙСК» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) 

о внесении изменений в условия договора аренды,

при участии: от ООО «Синема-Уссурийск»: ФИО2. паспорт, доверенность от 14.10.2019  до 14.10.2021, диплом ВСГ 2717930.

УСТАНОВИЛ:

Управление имущественных отношений Администрации Уссурийского городского округа (далее – управление, истец) обратилось в Арбитражный суд Приморского края с заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Синема-Уссурийск» (далее – общество, ответчик) с иском о внесении изменений в условия договора аренды от 30.08.2000 № 227, заключенного между управлением и ООО «Синема-Уссурийск» на аренду нежилых помещений, расположенных в здании по адресу: 

<

...>, изменений: «пункт 5.1 изложить в следующей редакции: Арендодатель вправе в одностороннем порядке изменить размер арендной платы не чаще одного раза в год. Размер арендной платы определяется на основании отчета рыночной стоимости аренды имущества, производственной за счет средств Арендодателя в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Письменное уведомление об изменении размера арендной платы с приложением выписки из отчета об оценке направляется арендодателем в течение 10 рабочих дней с момента получения отчета арендатору заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении. Новый размер арендной платы устанавливается с даты получения арендатором уведомления об изменении размера арендной платы».

Решением Арбитражного суда Приморского края от 19.02.2020 в удовлетворении искового требования отказано. 

Не согласившись с вынесенным судебным актом, управление обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение Арбитражного суда Приморского края от 19.02.2020 отменить. В обоснование жалобы заявитель со ссылками на положения действующего законодательства и обстоятельств взаимоотношений сторон указывает на то, что стороны не могли предвидеть существенного изменения цен, внесение арендной платы в ценах 2003 года (год последнего изменения цен по соглашению сторон) нарушает баланс интересов сторон, являясь для арендодателя убыточным, представляя договор по существу безвозмездным.

В канцелярию Пятого арбитражного апелляционного суда от общества поступил отзыв на апелляционную жалобу, который приобщен к материалам дела.

В судебном заседании представитель ООО «Синема-Уссурийск» на доводы жалобы возразил по основаниям представленного отзыва.

Исследовав и оценив материалы дела, проверив в порядке статей 266-271 АПК РФ правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции пришел к следующему.

Как следует из материалов дела, между МУП «Дирекция Киносети г.Уссурийска» (арендодатель) и ООО «Синема-Уссурийск» (арендатор) заключен договор аренды недвижимого имущества №227 от 30.08.2000 (в редакции дополнительных соглашений от 21.12.2000, от 01.06.2001, от 15.08.2002, от 25.12.2002, от 01.01.2003, от 20.12.20018), согласно условиям которого арендодатель передает арендатору в долгосрочное владение и пользование нежилые помещения общей площадью 1335,5 кв.м: на первом этаже - коридор площадью 54,7 кв.м., коридор площадью 7,9 кв.м, касса площадью 8,1 кв.м, кабинет площадью 7,3 кв.м, кабинет площадью 19,8 кв.м, фойе площадью 56.8 кв.м, кабинет площадью 11,8 кв.м, туалет площадью 21,3 кв.м, лестничная клетка площадью 20,4 кв.м, фойе площадью 141,1 кв.м, коридор площадью 9,3 кв.м, торговое площадью 21,8 кв.м, зрительный зал площадью 368,9 кв.м, сцена площадью 52,2 кв.м, коридор площадью 9,3 кв.м, коридор площадью 8,3 кв.м, лестничная клетка площадью 24,0 кв.м, туалет площадью 17,9 кв.м, бытовая площадью 23,5 кв.м, кабинет площадью 14,1 кв.м, кабинет площадью 8,2 кв.м, гардероб площадью 17,1 кв.м, подсобное площадью 17,0 кв.м; на втором этаже - бар площадью 63,0 кв.м, подсобное площадью 6,0 кв.м, мойка площадью 8,8 кв.м, кабинет площадью 17,7 кв.м, коридор площадью 18,0 кв.м, гардеробная площадью 7,7 кв.м, выпрямительная площадью 6,5 кв.м, аппаратная площадью 54,0 кв.м, щитовая площадью 5,3 кв.м, коридор площадью 5,9 кв.м, кабинет площадью 8,2 кв.м, коридор площадью 47,2 кв.м, смотровой зал площадью 96,8 кв.м, общей площадью1285,9 кв.м, расположенных в нежилом помещении с кадастровым номером 25:34:016902:13409 площадью 1437,3 кв.м, по адресу: 

<

...>; на первом этаже - мастерская площадью 28,6 кв.м, расположенная в помещении с кадастровым номером 25:34:016902:13407 площадью 28,6 кв.м по адресу: 

<

...>; в) на первом этаже - гараж площадью 21,0 кв.м, расположенный в помещении с кадастровым номером 25:34:016902:13408 площадью 21,0 кв.м. по адресу: 

<

...>, для использования в следующих целях: киноконцертной деятельности, проката и продажи аудио- и видеопродукции, оказания услуг бара и кафе, а равно осуществления другой сопутствующей кинопрокату коммерческой деятельности.

Согласно пункта 2.1 договора он заключен на срок 25 лет, с 30.08.2000 года по 30.08.2025 года.

Арендатор своевременно уплачивает арендную плату в сумме 882 566,26 руб. в год с учетом налога на добавленную стоимость, согласно прилагаемого расчета, являющегося неотъемлемой частью договора (пункт 5.1 договора).

В соответствии с пунктом 6.2 договора, настоящий договор может быть досрочно изменен или расторгнут по оглашению сторон. Если стороны не пришли к соглашению, договор может быть изменен или расторгнут только по решению Арбитражного суда.

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.

Письмом №11-01/14/4324 от 22.08.2019 истец направил в адрес ответчика для подписания дополнительное соглашение к договору аренды №227 от 30.08.2000 об изменении условий договора аренды, согласно которому просил изложить пункт 5.1 Договора аренды недвижимого имущества №227 от 30.08.2000 в следующей редакции: «Арендодатель вправе в одностороннем порядке изменить размер арендной платы не чаще одного раза в год. Размер арендной платы определяется на основании отчета рыночной стоимости аренды имущества, производственной за счет средств Арендодателя в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 № 135- ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Письменное уведомление об изменении размера арендной платы с приложением выписки из отчета об оценке направляется арендодателем в течении 10 рабочих дней с момента получения отчета арендатору заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении. Новый размер арендной платы устанавливается с даты получения арендатором уведомления об изменении размера арендной платы».

Письмом от 11.09.2019 ответчик уведомил истца об отказе от подписания дополнительного соглашения к договору аренды №227 от 30.08.2000.

Письмом №11-01/14/4770 от 16.09.2019 истец повторно просил подписать дополнительное соглашение к договору аренды №227 от 30.08.2000 об изменении условий договора аренды, согласно которому истец просит изложить пункт 5.1 договора аренды недвижимого имущества №227 от 30.08.2000 в указанной редакции.

Ответчик письмом от 27.09.2019 повторно уведомил истца об отказе от подписания дополнительного соглашения к договору аренды №227 от 30.08.2000, что послужило основанием для обращения в суд с рассматриваемым иском.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.

При рассмотрении заявленных требований судом первой инстанции верно квалифицированы возникшие между сторонами правоотношения как арендные, в связи с чем в данном случае подлежат применению нормы главы 34 ГК РФ, а также общие положения ГК об обязательствах.

Согласно пунктам 1, 2 статьи 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

При этом пунктом 3 статьи 614 ГК РФ закреплено, что если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

Как отмечено выше, в соответствии с пунктом 5.1 договора за аренду имущества, за пользование объектом арендатор своевременно уплачивает арендную плату в сумме 882 566,26 руб. в год с учетом налога на добавленную стоимость, согласно прилагаемого расчета, являющегося неотъемлемой частью договора.

Главой 29 ГК РФ установлены основания, условия и порядок изменения и расторжения договоров.

В соответствии с пунктом 1 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В соответствии с пунктом 6.2 спорного договора аренды он может быть досрочно изменен или расторгнут по соглашению сторон. Если стороны не пришли к соглашению, договор может быть изменен или расторгнут только по решению арбитражного суда.

Согласно пункту 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 

1) при существенном нарушении договора другой стороной; 

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. 

При этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Механизм изменения условий договора при существенном изменении обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, предусмотрен статьей 451 ГК РФ, согласно пункту 1 которой такое изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

При этом если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами, договор может быть изменен судом по требованию заинтересованной стороны при одновременном наличии условий, указанных в пункте 2 статьи 451 ГК РФ.

Кроме того, даже при наличии существенно изменившихся обстоятельств изменение договора судебным решением допускается в исключительных случаях. Для такого изменения необходимо установление хотя бы одного из прямо названных в пункте 4 статьи 451 ГК РФ оснований - установление либо того, что расторжение договора противоречит общественным интересам, либо того, что расторжение сделки повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

Между тем увеличение ставок арендной платы за сравнимое аналогичное имущество, как и иные объективные экономические процессы (включая высокий уровень инфляции, изменение курса валют и т.п.), установление отчетом оценщика иного размера арендной платы, не относятся к числу упомянутых в статье 451 ГК РФ обстоятельств, которые стороны не могли предвидеть при заключении договора.

Доводы апеллянта сводятся к указанию на то, что в момент заключения договора стороны не могли предвидеть резкого повышения цен, что не опровергает сделанный выше вывод суда первой инстанции, в связи с чем данные доводы отклоняются.

Апелляционная коллегия отмечает, что инфляционные процессы не относятся к числу обстоятельств, возникновение которых нельзя предвидеть. Стороны, вступая в договорные отношения, должны были разумно прогнозировать экономическую ситуацию, в связи с чем не могли исключать вероятность роста цен в период исполнения сделки.

Доводы об убыточности договора для арендодателя  в действующей редакции, с учетом совокупности обязанностей арендатора по содержанию имущества,  не принимается коллегией ввиду необоснованности. Позиция апеллянта о фактической безвозмездности договора подлежит отклонению, с учетом прямо согласованной в договоре возмездностью  пользования арендованным имуществом.

В силу вышеизложенного, апелляционная коллегия приходит к выводу, что у суда первой инстанции отсутствовали достаточные основания для удовлетворения исковых требований.

Суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что рассматривая настоящий спор, суд первой инстанции полно и всестороннее исследовал все существенные обстоятельства дела и дал им надлежащую оценку, правильно применил нормы материального и процессуального права. Основания для отмены судебного акта не установлены, а доводы заявителя апелляционной жалобы не нашли своего объективного подтверждения.

Руководствуясь статьями 258, 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Приморского края от 19.02.2020  по делу №А51-22265/2019 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Приморского края в течение двух месяцев.

Председательствующий

С.Б. Култышев

Судьи

Д.А. Глебов

Е.Н. Шалаганова