АРБИТРАЖНЫЙ СУД  CАМАРСКОЙ ОБЛАСТИ

443001, г. Самара, ул. Самарская, 203 «Б», тел. (846)207-55-15

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

 

17 мая 2023 года

Дело №

А55-23777/2022

Резолютивная часть решения объявлена 11 мая 2023 года.

Решение изготовлено в полном объеме 17 мая 2023 года.

Арбитражный суд Самарской области

в составе

судьи Шабанова А.Н.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Каримовой Ю.Я.

рассмотрев в судебном заседании 11 мая 2023 года дело по иску

Индивидуального предпринимателя ФИО1

к Департаменту градостроительства городского округа Самара,

об урегулировании разногласий при заключении договора

при участии в заседании

от истца – представителя ФИО2, доверенность от 08.09.2017;

от ответчика – не участвовал, извещен;

установил:

Индивидуальный  предприниматель  ФИО1 обратился в  арбитражный суд с иском к  Департаменту градостроительства  городского округа Самара  (с учетом уточнения) об урегулировании разногласий, возникших между Индивидуальным предпринимателем ФИО1 и Департаментом градостроительства городского округа Самара при заключении Договора аренды земельного участка площадью 246 кв.м. с кадастровым номером 63:01:0216002:1486, расположенного по адресу: Самарская область, г. Самара, Кировский район, ул. Стара Загора, проспект Кирова, и принять их в следующей редакции:

п. 1.2. Договора - «Земельный участок предоставляется для строительства магазина»;

п.2.1 Договора - «Земельный участок предоставляется Арендатору на срок 5 лет, исчисляемый со дня передачи Арендатору земельного участка по акту приема-передачи земельного участка»;

п.9.1. Договора - «На день заключения Договора земельный участок частично находится в охранных зонах инженерных коммуникаций (силовые кабели, ВЛ 0,4 кв., бытовая канализация, водопровод»;

п.9.3. - «Земельный участок предоставляется без права выкупа в собственность».

Ответчик представил отзыв на исковое заявление, свои доводы, изложил в отзыве на иск, просит урегулировать спорные пункты в следующей редакции:

П.1.2 Договора - «Земельный участок предоставляется однократно: завершения строительства объекта незавершенного строительства»;

П.2.1 Договора - «Земельный участок предоставляется Арендатору на срок 3 года, исчисляемый со дня передачи Арендатору земельного участка акту приема-передачи земельного участка»;

П.9.1 Договора - «На день заключения настоящего договора согласно сведениям  информационной системы обеспечения градостроительной деятельности городского округа Самара земельный участок расположен в третьей, четвертой, пятой и шестой подзонах приаэродромной территории аэродрома экспериментальной авиации Самара (Безымянка), в приаэродромной территории аэродрома Кряж, в охранной зоне транспорта, а также частично в  охранной зоне инженерных коммуникаций (водопровод, канализация ливневая, низковольтные и высоковольтные провода электроустановок, ЛЭП)»;

П.9.3 Договора - «Земельный участок предоставляется в аренду без права выкупа в собственность».

От истца поступило уточненное исковое заявление, просит урегулировать разногласия, приняв спорные пункты в редакции:

П. 1.2. Договора - «Земельный участок предоставляется для строительства магазина»;

П.2.1 Договора - «Земельный участок предоставляется Арендатору на срок 5 лет исчисляемый со дня передачи Арендатору земельного участка по акту приема-передачи земельного участка»;

П.9.1. Договора - исключить.

П.9.3. Договора - исключить.

С учетом положений части 1 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заявление об изменении предмета исковых требований принято судом.

В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, дело рассмотрено в отсутствие представителя ответчика надлежащим образом извещенном о времени и месте судебного разбирательства.

В обоснование заявленных исковых требований истец указал, что решением Арбитражного суда Самарской области 17.11.2021 по делу А55-20972/2021, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.03.2022,  удовлетворены Заявленные требования Индивидуального предпринимателя ФИО1 о признании незаконным отказа Департамента градостроительства городского округа Самара в предоставлении в аренду земельного участка площадью 589 кв.м. с кадастровым номером 63:01:0216002:1487, расположенного по адресу: Самарская область, г.Самара, Кировский район, ул.Стара Загора, проспект Кирова для строительства магазина, обязал Департамент устранить допущенные нарушения и в месячный срок с момента вступления решения суда в законную силу направить в адрес ИП ФИО1 проект договора аренды испрашиваемого земельного участка без проведения торгов.

Департамент 05.05.2022 направил в адрес Истца проект договора аренды. Однако, в связи с тем, что некоторые пункты договора имели расхождения с признанным судом незаконным Распоряжением Департамента об отказе в предоставлении в аренду земельного участка за №РД-920 от 18.06.2021 для строительства магазина без проведения торгов и резолютивной частью решения Арбитражного суда от 17.11.2021, в которой суд не указывает, что предоставление земельного участка требуется для завершения строительства, как указывает в своих возражениях Департамент, Истец направил в Департамент Протокол разногласий к предоставленному договору. Не договорившись по предложенным пунктам Договора, Истец обратился в суд об урегулировании разногласий.

Согласно части 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключение договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Публичным договором признается договор, заключенный коммерческой организацией и устанавливающий ее обязанности по продаже товаров, выполнению работ или оказанию услуг, которые такая организация по характеру своей деятельности должна осуществлять в отношении каждого, кто к ней обратится (пункт 1 статьи 426 Кодекса).

Согласно пункту 3 статьи 426 и статье 445 Кодекса, если сторона, для которой в соответствии с названным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

В соответствии с частью 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случаях в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня  получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В силу статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Как разъяснено в пункте 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений ГК РФ о заключении и толковании договора», на рассмотрение суда могут быть переданы разногласия, возникшие в ходе заключения договора, при наличии обязанности заключить договор или соглашения сторон о передаче разногласий на рассмотрение суда. Такой спор подлежит рассмотрению в том же порядке, что и спор о понуждении к заключению договора (пункт 1 статьи 446 ГК РФ).

Истец предлагает изложить пункт 1.2, 2.1 в следующей редакции:

П.1.2. Договора - «Земельный участок предоставляется для строительства магазина»;

П.2.1 Договора - «Земельный участок предоставляется Арендатору на срок 5 лет, исчисляемый со дня передачи Арендатору земельного участка по акту приема-передачи земельного участка»;

Ответчик, возражая против принятия пунктов в редакции истца указывает на то, что при рассмотрении дела №А55-20973/2021 суд пришел к выводу о том, что имеются основания для предоставления земельного участка с кадастровым номером 63:01:0216002:1486 и заключения нового договора аренды данного земельного участка для завершения строительства объекта недвижимости - магазина и сдачи его в эксплуатацию, а также указывает на то, что подп. 6 п.8 ст. 39.8 ЗК РФ предусматривает заключение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок до трех лет в случае предоставления земельного участка на котором расположен объект недвижимости, для завершения строительства этого объекта.

Приказом  Министерства строительства Самарской области  № 13-п от 20.02.2016  ИП ФИО1 предоставлен  в аренду земельный участок с кадастровым номером 63:01:0216002:1486 для строительства магазина, на основании которого 18.05.2016 между Департаментом градостроительства городского округа Самара и ИП ФИО1 был заключен договора аренды земельного участка за № 41-а. Договор был заключен сроком на 5 лет и прошел государственную регистрацию.

После заключения Договоров ИП ФИО1 заключил Договор с ООО «Горжилпроект» на подготовку проекта строительства магазина и сдал Проект в Департамент градостроительства городского округа Самара для получения разрешения на строительство. Однако Департамент отказал ИП ФИО1 в выдаче разрешения на строительство.

ИП ФИО1 обжаловал данный отказ в Арбитражный суд Самарской области Постановлением 11 Арбитражного апелляционного суда 30.10.2019г. (дело А55-34735/2018) суд обязал Департамент градостроительства городского округа Самара выдать ИП ФИО1 разрешение на строительство. Данное Постановление 11 ААС было оставлено без изменения Арбитражным судом Поволжского округа.

Глава городского округа Самара 05.08.2020 за № 63-301000-11-2020 выдает разрешение на строительство на срок до 05.02.2021. В связи с многочисленными судебными разбирательствами, пандемией по короновирусу, запретом работать на возведении магазина отдельным категориям граждан. ФИО3 не укладывается в срок, разрешенный для строительства магазина и обращается за продлением разрешения на строительство. Разрешение продляется на срок до 05.08.2021, но в то же время заканчивается срок договора аренды - 18.05.2021.

ИП ФИО1 12.05.2021 направляет в адрес Департамента градостроительства Заявление о предоставлении в аренду земельного участка площадью 246 кв.м, для завершения строительства магазина в связи с окончанием действующего договора, что подтверждается копиями почтовой квитанции о направлении почтовой связью данного заявления и листом отслеживания почтовой корреспонденции на сайте Почта России.

Распоряжением Департамента градостроительства городского округа Самара № РД-919 от 18.06.2021 Индивидуальному предпринимателю ФИО1 отказано в предоставлении в аренду без проведения торгов земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, с кадастровым номером 63:01:0216002:1486, площадью 246 кв.м., расположенного по адресу: Самарская область, г.Самара, Кировский район, ул.Стара Загора/проспект Кирова для строительства магазина, мотивируя тем, что заявление на предоставление земельного участка подано после истечения срока предыдущего договора.

Решением Арбитражного суда Самарской области 17.11.2021 по делу А55-20972/2021, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.03.2022,  удовлетворены Заявленные требования Индивидуального предпринимателя ФИО1 о признании незаконным отказа Департамента градостроительства городского округа Самара в предоставлении в аренду земельного участка площадью 589 кв.м. с кадастровым номером 63:01:0216002:1487, расположенного по адресу: Самарская область, г.Самара, Кировский район, ул.Стара Загора, проспект Кирова для строительства магазина, обязал Департамент устранить допущенные нарушения и в месячный срок с момента вступления решения суда в законную силу направить в адрес ИП ФИО1 проект договора аренды испрашиваемого земельного участка без проведения торгов.

Согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 10 Информационного письма от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", в силу статей 606, 611, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом.

Арендодатель предоставил арендатору имущество в пользование, объект аренды находится у арендатора. Данные обстоятельства не оспариваются сторонами.

В части 1 статьи 55 Кодекса определено, что разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка и проектной документации.

По смыслу указанных норм именно разрешение на ввод объекта в эксплуатацию подтверждает факт завершения строительных работ по возведению объекта капитального строительства, а также его создания как объекта гражданского оборота.

Поскольку истцом разрешение на ввод объекта в эксплуатацию не предоставлено, цель договора аренды земельного участка под строительство магазина не достигнута, разрешение на строительство № 63-301000-11-2020 продлено сроком до 05.02.2021 в соответствии с подп. 6 п.8 ст. 39.8 ЗК РФ, учитывая, что ранее спорный земельный участок уже предоставлялся арендатору по договору аренды № 41-а сроком на 5 лет, суд считает возможным принять  пункты 1.2, 2.1 в следующей редакции:

П.1.2. Договора - «Земельный участок предоставляется для завершения строительства магазина»;

П.2.1 Договора - «Земельный участок предоставляется Арендатору на срок 3 года, исчисляемый с момента вступления решения суда в законную силу».

Часть 3 ст. 453 ГК РФ предусматривает, что договор считается заключенным, измененным, расторгнутым с момента вступления решения суда в законную силу.

В соответствии с п.1 ст.56 ЗК РФ права на землю могут быть ограничены по основаниям, установленным названным кодексом, федеральными законами. В силу пп.1п 2 той же статьи могут устанавливаться ограничения использования земельных участков в зонах с особыми условиями использования территорий.

Исключение пункта 9.1 договора обусловлено сведениями из Выписки из Единого государственного реестра недвижимости по состоянию на 29.09.2022 о внесенных в кадастровый учет ограничениях и обременениях земельного участка с кадастровым номером 63:01:0216002:1487 ограничения и обременения, указанные в разделе 4.1. Выписки из ЕГРН были временные, и срок их действия истек 22.01.2021.

Сведения из Информационной системы обеспечения градостроительной деятельности (ИСОГД) могут быть внесены в условия договора только после их размещения в Едином Государственном Реестре недвижимости в разделе Обременения и ограничения в использовании прав на объекты недвижимости, в связи с чем в данный момент не актуальны.

Ответчиком предложена редакция пункта 9.3 договора «Земельный участок предоставляется в аренду без права выкупа в собственность». Истец же предлагает исключить данный пункт 9.3 из договора.

Суд полагает, что пункт 9.3 договора подлежит исключению,  поскольку в  соответствии с пунктом 1 статьи 35 ЗК РФ, пунктом 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право пользования частью земельного участка, занятой этой недвижимостью и необходимой для ее использования. Покупатель здания, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на такой земельный участок на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости.

Собственник здания, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу.

В случае если земельный участок находится в государственной или муниципальной собственности, применяются правила, установленные пунктом 1 статьи 36 ЗК РФ (пункт 3 статьи 35 ЗК РФ в редакции на момент возникновения права).

Применение порядка выкупа земельных участков под объектами незавершенного строительства возможно в случаях, прямо указанных в законе.

К таким случаям, в частности, относится приватизация объектов незавершенного строительства в силу положений пункта 3 статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества", переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками в силу положений пункта 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации".

Доводы ответчика о том, что по п.9.3 договора истцом не соблюден досудебный порядок урегулирования спора суд во внимание не принимает, поскольку  несоблюдение такого порядка не может являться безусловным основанием для оставления иска без рассмотрения, так как такое решение может привести к необоснованному затягиванию разрешения возникшего спора и ущемлению прав одной из его сторон.

Как видно из материалов дела, правовая позиция ответчика по делу сводится к оспариванию по существу исковых требований,  в том числе и по пункту 9.3 договора. Такая позиция ответчика не свидетельствует о возможности урегулирования спора без обращения в суд. Срок для обращения в суд предусмотренный ч.2 ст. 446 ГК РФ не пропущен стороны вынесли разногласия, возникшие при заключении договора аренды на рассмотрение суда в течение шести месяцев.

В силу статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В соответствии со статьей 173 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, по спору, возникшему при заключении или изменении договора, в резолютивной части решения указывается вывод арбитражного суда по каждому спорному условию договора, а по спору о понуждении заключить договор указываются условия, на которых стороны обязаны заключить договор.

В соответствии с пунктом 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2014 №46 «О применении законодательства о государственной пошлине при рассмотрении дела в арбитражных судах» при частичном удовлетворении требования неимущественного характера, в том числе имеющего денежную оценку (например, требования о присуждении компенсации за нарушение права на исполнение судебного акта в разумный срок), расходы по уплате государственной пошлины в полном объеме взыскиваются с противоположной стороны по делу.

Учитывая, что исковые требования имеют неимущественный характер, расходы по государственной пошлине по иску следует отнести на ответчика, поскольку не в полном объеме принят судебный акт в его пользу, и взыскать в пользу истца.

Руководствуясь ч. 1 ст. 110, ст.ст. 167-173, 180-182, ч.1 ст. 259, ст. 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации 

 

Р Е Ш И Л:

Урегулировать разногласия, возникшие между Индивидуальным предпринимателем ФИО1 и Департаментом градостроительства городского округа Самара при заключении договора аренды земельного участка площадью 246 кв.м. с кадастровым номером 63:01:0216002:1486, расположенного по адресу: Самарская область, г. Самара, Кировский район, ул. Стара Загора, проспект Кирова, приняв спорные пункты в следующей редакции:

П.1.2. Договора - «Земельный участок предоставляется для завершения строительства магазина».

П.2.1 Договора - «Земельный участок предоставляется Арендатору на срок 3 года, исчисляемый с момента вступления решения суда в законную силу».

П.9.1. Договора – исключить.

П.9.3. Договора – исключить.

Взыскать  с Департамента  градостроительства городского округа Самара в пользу Индивидуального предпринимателя ФИО1 расходы по оплате государственной пошлины в сумме 6000 руб. 00коп.

Решение может быть обжаловано в месячный срок после его принятия в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд, г.Самара с направлением апелляционной жалобы через Арбитражный суд Самарской области.

 

Судья

 

/

А.Н. Шабанов