АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А63-3439/2022

г. Краснодар

16 октября 2023 года

Резолютивная часть постановления объявлена 11 октября 2023 года

Постановление в полном объеме изготовлено 16 октября 2023 года

 

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Мещерина А.И., судей Анциферова В.А. и Епифанова В.Е., в отсутствие в судебном заседании истца –  комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), ответчика – общества с ограниченной ответственностью «Инициатива Поиск Творчество Эксперимент»                  (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), извещенных о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя на постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.05.2023 по делу № А63-3439/2022, установил следующее.

Комитет по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя              (далее – комитет) обратился в арбитражный суд с исковым заявлением                                 к ООО «Инициатива Поиск Творчество Эксперимент» (далее – общество) о взыскании платы за фактическое пользование земельным участком с кадастровым номером 26:12:010509:5 с 11.05.2019 по 31.12.2021 в размере 1 400 302 рублей 14 копеек.

Решением Арбитражного суда Ставропольского края от 08.11.2022 исковое заявление удовлетворено. 

Постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.05.2023 решение от 08.11.2022 изменено, исковое заявление удовлетворено частично. С общества в пользу комитета взыскана плата за использование участка в размере 220 046 рублей               64 копеек.  

 В кассационной жалобе комитет, ссылаясь на неправильное применение норм материального и процессуального права, а также на несоответствие сделанных апелляционным судом выводов представленным в дело доказательствам, просит отменить постановление, а решение от 08.11.2022 оставить в силе. Податель жалобы полагает, что плату за использование ответчиком спорного участка он рассчитал правильно. Период расчета определен с учетом того, что обязанность собственника объекта недвижимости по оплате землепользования прекращается с момента перехода права собственности к новому собственнику. В рассматриваемый период объект незавершенного строительства еще не продан с торгов, общество являлось его собственником. Суд апелляционной инстанции не принял во внимание, что земельный участок находился во владении ответчика.   

Общество представило отзыв, в котором указало на отсутствие оснований для отмены апелляционного постановления.

Стороны представителей в суд округа не направили, поэтому жалоба рассмотрена в их отсутствие в соответствии с правилами части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс).

Изучив материалы дела, доводы жалобы и отзыва на нее, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что апелляционное постановление следует отменить и направить дело на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции. 

Как видно из материалов дела и установлено вступившими в законную силу судебными актами по делам № А63-22773/2019 и А63-11223/2019, постановлением главы администрации города Ставрополя от 24.01.1992 № 77 малому предприятию «Иптэкс» предоставлен земельный участок площадью 0,7 га для проектирования и строительства базы по ул. Ленина, 423б, в квартале 475.

На основании указанного постановления выдано свидетельство о праве бессрочного (постоянного) пользования на землю от 10.09.1992 № 813.

В связи с переоформлением права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком постановлением главы города Ставрополя от 03.12.1997 № 3948 изъят земельный участок площадью 0,46 га (из 0,7 га) и передан в фонд города Ставрополя для перераспределения. Этим же постановлением товариществу с ограниченной ответственностью «Иптэкс» предоставлен земельный участок площадью 0,24 га в долгосрочную аренду сроком на 10 лет под базой по ул. Ленина, 423б в квартале 475.

На основании указанного постановления заключен договор аренды земельного участка государственной и муниципальной собственности в границах земель                           г. Ставрополя от 11.02.1998 № 53 сроком до 03.12.2007 под производственной базой.

12 октября 2007 года выдано разрешение на строительство № RU 26309000-1/816, начато строительство объекта (литера З).

В 2011 году проведена техническая инвентаризация объекта незавершенного строительства: площадь застройки – 145,6 кв. м, степень готовности 17%; данное обстоятельство подтверждается техническим паспортом 16.06.2011.

Постановлением администрации города Ставрополя от 05.08.2011 № 2157 обществу предоставлен земельный участок с кадастровым номером 26:12:010509:5 площадью 2400 кв. м в аренду сроком на 3 года для продолжения строительства административного, торгово-офисного и складского зданий по ул. Ленина, 423б в квартале 475.

На основании указанного постановления заключен договор аренды земельного участка в границах земель муниципального образования г. Ставрополь от 19.09.2011                № 9207 сроком с 05.08.2011 по 04.08.2014.

В связи с необходимостью продления срока договора аренды земельного участка 09.07.2014 проведена государственная регистрация права на объект незавершенного строительства: назначение – нежилое, общая площадь застройки – 145,6 кв. м, степень готовности – 17%.

11 июня 2014 года обществу выдано новое разрешение на строительство                          № RU 26309000-0430-с сроком до 30.10.2014.

В период действия разрешения продолжено строительство объекта (литера З), готовность строительства достигла 40%, площадь составила 223,04 кв. м, площадь застройки – 147,2 кв. м (по результатам технической инвентаризации 2019 года).

11 мая 2016 года администрация города Ставрополя (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор аренды № 5803. Земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 26:12:010509:5 по ул. Ленина, 423б в квартале 475, площадью 2400 кв. м, предоставлен обществу для продолжения строительства административного, торгово-офисного и складского зданий. Срок аренды установлен с 11.05.2016 по 10.05.2019 (т. 1, л. д. 40 – 45).

Общество 07 марта 2019 года обратилось в уполномоченный орган с заявлением о предоставлении в аренду без проведения торгов земельного участка с кадастровым номером 26:12:010509:5 для завершения строительства объекта.

Письмом от 03.04.2019 комитет уведомил общество об отказе в предоставлении земельного участка, поскольку право на однократное предоставление земельного участка для завершения строительства объекта, установленное нормами земельного законодательства, реализовано.

Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 10.09.2020 по делу № А63-11223/2019 отказано в удовлетворении требований общества к комитету. Суд округа признал законным отказ комитета в предоставлении обществу в аренду на новый срок (без торгов) земельного участка с кадастровым номером 26:12:010509:5 (для завершения строительства объекта).

В связи с прекращением договора аренды комитет обратился в арбитражный суд с заявлением об изъятии объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 26:12:010506:553 площадью 145,6 кв. м степенью готовности 17%, расположенного по адресу: г. Ставрополь, ул. Ленина, 423 б, путем продажи с публичных торгов.

Постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.09.2021 по делу № А63-22773/2019 исковое заявление комитета удовлетворено. Принадлежащий обществу объект незавершенного строительства с кадастровым номером 26:12:010506:553 площадью 145,6 кв. м (степень готовности 17%), расположенный по адресу:                                

<

...>, изъят путем продажи с публичных торгов.

В рамках настоящего дела комитет предъявил к обществу исковое заявление о взыскании платы за фактическое использование земельного участка в период с 11.05.2019 по 31.12.2021 в размере 1 400 302 рублей 14 копеек.

Законность судебных актов арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.

В силу подпункта 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс) любое использование земли в Российской Федерации осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли). Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата (пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса).

На основании пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс) и статьи 39.7 Земельного кодекса плата за пользование земельными участками, находящимися в публичной собственности, относится к категории регулируемых цен. При этом порядок определения размера арендной платы за предоставленные в аренду земельные участки, находящиеся в собственности субъекта Российской Федерации, и участки, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации (подпункт 2 пункта 3 статьи 39.7 Земельного кодекса).

В пунктах 16 и 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» содержатся следующие разъяснения. В силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом. К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений. Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

Применительно к заявленному комитетом периоду взыскания плата за использование земельного участка определяется с применением регулируемых ставок арендной платы, то есть исходя из положений, принятых уполномоченными органами, нормативных правовых актов, устанавливающих ставки арендной платы и методику их расчета.

Как следует из текста договора аренды от 11.05.2016 № 5803, расчет арендной платы за участок производился на основании нормативных правовых актов Правительства Ставропольского края как произведение кадастровой стоимости участка, ставки арендной платы по виду использования и определенных коэффициентов (т. 1, л. д. 45).

Суд апелляционной инстанции установил, что с 1 января 2019 года размер арендной платы определялся на основании Порядка определения размера арендной платы за использование земельных участков, находящихся в государственной собственности Ставропольского края, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, и предоставленных в аренду без торгов, утвержденного постановлением Правительства Ставропольского края от 26.12.2018 № 601-п (далее – Порядок № 601-п).

Решением Ставропольского краевого суда от 02.08.2019 по делу № 3а-212/2019 признан недействующим подпункт 5 пункта 3 Порядка № 601-п со дня вступления названного решения в законную силу. Данное решение оставлено без изменения апелляционным определением Верховного Суда Российской Федерации от 19.12.2019               № 19-АПА19-21. В рамках названного дела суд установил, что согласно подпункту 5 пункта 3 Порядка № 601-п ставка арендной платы от кадастровой стоимости для земельных участков, предоставленных в случаях, не указанных в подпунктах 1 – 4 этого пункта, составляет 3%. Такая единая ставка не отражает экономическую обоснованность определения арендной платы для земельных участков, имеющих разные виды разрешенного использования, поскольку не учитывает данные об оценке доходности земельных участков, в том числе относящихся к указанной в иске категории; о прибыли, получаемой арендатором от осуществления разрешенной деятельности на таких участках; о доле арендных платежей в совокупных затратах арендатора, связанных с использованием участка.

Комитет произвел расчет платы за использование участка с 11.05.2019 по 31.12.2019 с применением ставки 3% от кадастровой стоимости участка, а с 01.01.2020 по 31.12.2021 с применением ставки 3,6% от кадастровой стоимости участка (т. 1,                           л. 

<

...>). 

Использование названных ставок арендной платы суд апелляционной инстанции признал не соответствующим принципу экономической обоснованности, утвержденному постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582                              «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации», который подлежит учету при определении размера арендной платы за использование земель публичной собственности (пункт 1 статьи 39.7 Земельного кодекса).

С учетом изложенного апелляционной суд пришел к выводу о необходимости применения при расчете платы за участок (в правомерный период взыскания) ставки арендной платы в размере 0,6% от кадастровой стоимости участка. 

Подпунктом 5 пункта 3 Порядка № 601-п установлено, что при предоставлении земельного участка в аренду без проведения торгов в случаях, указанных в данном пункте, арендная плата определяется на основании кадастровой стоимости земельного участка и рассчитывается в размере 3% в отношении земельного участка, предоставленного в случаях, не указанных в подпунктах 1 – 4 пункта 3 данного Порядка.

Поскольку судебным актом по делу № 3а-212/2019 признан недействующим подпункт 5 пункта 3 Порядка № 601-п со дня его вступления в законную силу, суд апелляционной инстанции пришел к верному выводу об отсутствии оснований для применения при расчете платы за 2019 год ставки арендной платы в размере 3%                        от кадастровой стоимости земельного участка. Использование этой ставки арендной платы в судебном порядке признано не отвечающим принципу экономической обоснованности, утвержденному постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582, который подлежит учету при определении размера арендной платы за использование земель публичной собственности (пункт 1 статьи 39.7 Земельного кодекса).

В то же время при определении ставки арендной платы, подлежащей применению с 01.01.2020, суд апелляционной инстанции не принял во внимание последующее изменение Порядка № 601-п постановлением Правительства Ставропольского края              от 28.12.2019 № 633-п. В названный период комитет применил при расчете ставку арендной платы в размере 3,6% от кадастровой стоимости участка. Мотивированных выводов о том, что данная ставка арендной платы признана недействующей в судебном порядке, а также о том, что применение этой ставки не отвечает принципу экономической обоснованности арендной платы, постановление апелляционного суда не содержит. 

С учетом изложенного вывод апелляционного суда о применении при расчете платы за использование участка с 01.01.2020 ставки в размере 0,6% от кадастровой стоимости не основан на представленных в дело доказательствах. Сославшись на судебные акты по делу № А63-10104/2021, суд апелляционной инстанции не принял во внимание, что в рамках названного дела земельный участок предоставлен в аренду для иного вида использования. Обоснованных выводов о ставке арендной платы применительно к разрешенному использованию спорного участка, наличию (отсутствию) переоформления права постоянного (бессрочного) пользования участком, суд апелляционной инстанции не привел.  

При определении периода взыскания арендной платы суд апелляционной инстанции исходил из того, что постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.09.2021 по делу № А63-22773/2019 по иску комитета принадлежащий обществу объект незавершенного строительства с кадастровым номером 26:12:010506:553 площадью 145,6 кв. м (степень готовности 17%), расположенный по адресу: 

<

...>, изъят путем продажи с публичных торгов             (статья 239.1 Гражданского кодекса). В таком случае правомерный период взыскания платы за использование участка с собственника объекта незавершенного строительства ограничен датой вступления в законную силу судебного акта, принятого в соответствии с правилами статьи 239.1 Гражданского кодекса.  

В то же время при изъятии объекта незавершенного строительства, расположенного на земельном участке, находящемся в публичной собственности, путем продажи с публичных торгов по решению суда на основании статьи 239.1 Гражданского кодекса, собственник данного объекта по общему правилу, исходя из положений пункта 2 статьи 8.1, пункта 1 статьи 131, пункта 1 статьи 551, пунктов 1, 3 статьи 552 Гражданского кодекса, обязан вносить плату за пользование земельным участком до момента регистрации перехода права собственности на изъятый объект к иному лицу – приобретателю на публичных торгах или собственнику земельного участка.

В случае если собственником объекта незавершенного строительства будут представлены доказательства, подтверждающие, что уполномоченный орган необоснованно уклонялся от организации первоначальных и (или) последующих торгов, затягивал их проведение или иным образом препятствовал реализации объекта, то в силу статьи 10 Гражданского кодекса и разъяснений, содержащихся в пункте 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», в удовлетворении иска о взыскании платы за пользование земельным участком с собственника объекта незавершенного строительства может быть отказано исключительно за период такого неправомерного бездействия.

Указание на наличие в заявленный период обстоятельств, свидетельствующих о том, что комитет действовал недобросовестно, уклонялся от организации проведения торгов и приемки возвращаемого участка, создавал обществу препятствия в использовании участка, в постановлении апелляционного суда отсутствует.

Поскольку при проверке обоснованности расчета суд апелляционной инстанции не оценил приведенные обстоятельства, а суд кассационной инстанции в силу                           статьи 286 Кодекса не обладает полномочиями по исследованию доказательств и установлению фактических обстоятельств дела, постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.05.2023 следует отменить, дело направить на новое рассмотрение в арбитражный суд апелляционной инстанции в соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 287 Кодекса.

При новом рассмотрении суду необходимо устранить отмеченные недостатки, проверить расчет платы за использование участка (применимые ставки и правомерный период взыскания), после чего на основании полного и всестороннего исследования всех представленных сторонами доказательств и приведенных ими доводов разрешить заявленные требования в соответствии с нормами действующего законодательства.

Руководствуясь статьями 274, 284 – 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа 

 

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.05.2023 по делу                            № А63-3439/2022 отменить, дело направить на новое рассмотрение в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд.

            Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий                                                                                     А.И. Мещерин

Судьи                                                                                                                   В.А. Анциферов

                                                                                                                              В.Е. Епифанов