677/2023-12783(1) 

 

АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА 

Именем Российской Федерации 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А53-8878/2022

г. Краснодар

14 марта 2023 года

Резолютивная часть постановления объявлена 14 марта 2023 года Постановление в полном объеме изготовлено 14 марта 2023 года 

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего  Рассказова О.Л., судей Аваряскина В.В. и Садовникова А.В., при участии в судебном  заседании, проводимого с использованием систем веб-конференции от ответчика –  общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик  "Ремспецстрой" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) – ФИО1 (директор), в  отсутствие истца – индивидуального предпринимателя ФИО2  (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 310618836300035), ответчика – общества с ограниченной  ответственностью «Ридокс Дон» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), третьих лиц:  Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии  по Ростовской области, общества с ограниченной ответственностью «Инвесткомстрой»,  извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в том числе  путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в  информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную  жалобу индивидуального предпринимателя ФИО2 на решение  Арбитражного суда Ростовской области от 12.09.2022 и постановление Пятнадцатого  арбитражного апелляционного суда от 18.11.2022 по делу № А53-8878/2022, установил  следующее.  

Индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее – предприниматель)  обратился в арбитражный суд с иском к ООО «Специализированный застройщик  "Ремспецстрой" (далее – общество) и ООО «Ридокс Дон» (далее – компания) со  следующими требованиями:  

– признать за предпринимателем право собственности на квартиру № 244,  находящуюся на 22, 23 этажах (двухуровневый пентхаус), количество комнат – 4,  

площадью 219,71 кв. м, расположенную по адресу: 

<

...>  (далее – квартира);  

– обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра  и картографии по Ростовской области (далее – управление) зарегистрировать право  собственности на спорную квартиру за предпринимателем.  

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных  требований относительно предмета спора, привлечены управление и  ООО «Инвесткомстрой».  

Решением от 12.09.2022, оставленным без изменения постановлением  апелляционного суда от 18.11.2022, в удовлетворении иска отказано.  

В кассационной жалобе предприниматель просит отменить решение и  постановление, по делу – принять новый судебный акт об удовлетворении иска. По  мнению заявителя, действия ответчиков по расторжению договора участия в долевом  строительстве от 14.08.2019 № 0121 (далее – договор) и заключению договора купли-продажи имеют признаки злоупотребления правом в целях погасить задолженность по  мировому соглашению от 23.11.2020. Суды не дали надлежащей оценки тому, что  предприниматель оплатил 5 535 000 рублей путем зачета по мировому соглашению  от 23.11.2020 и зачисления оставшейся суммы в размере 1 238 300 рублей на депозитный  счет нотариуса, поскольку ответчик не представил реквизиты для уплаты оставшейся  суммы. Таким образом, обязательства по договору уступки прав требований исполнены в  полном объеме. Однако, общество, злоупотребляя правами, инициировало расторжение  договора уступки прав от 25.11.2021 № 25/11-01 по договору (далее – договор уступки  прав). Суды не учли, что ответчик нарушил порядок расторжения договора,  предусмотренный законом, поскольку требование о пагашении и уведомление о  расторжении договора направлены в один день. Заявитель полагает, что отсутствие  оплаты по договору в рассматриваемом случае не является существенным нарушением  договора.  

В отзыве на кассационную жалобу ответчик указал на ее несостоятельность, а  также законность и обоснованность принятых по делу судебных актов.  

В судебном заседании представитель ответчика возражал против удовлетворения  жалобы, ссылаясь на соответствие сделанных судами выводов закону и имеющимся в деле  доказательствам.  

Изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы и отзыва, выслушав  представителя ответчика, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что  обжалуемые судебные акты надлежит оставить без изменения по следующим основаниям.  

Из материалов дела видно, что 14.08.2019 ООО «Инвесткомстрой» (участник  долевого строительства) и общество (застройщик) заключили договор участия в долевом  строительстве, предметом которого является объект недвижимости – квартира.  

25 ноября 2020 года предприниматель и ООО «Инвесткомстрой» заключили  договор уступки прав, в соответствии с которым предприниматель принял права и  обязанности ООО «Инвесткомстрой» как участнику долевого строительства в отношении  объекта – квартиры по договору участия в долевом строительстве, зарегистрированного в  управлении 11.11.2019 (запись о регистрации № 61:44:0082017:36-61/001/2019-138).  

Согласно пункту 2.4 договора общая сумма прав составляет 6 591 300 рублей.  Предприниматель обязан оплатить застройщику сумму в размере 5 353 тыс. рублей до  31.12.2020, оставшуюся часть суммы 1 238 300 рублей – в течение 60 календарных дней с  момента ввода в эксплуатацию.  

В соответствии с пунктом 5.1 договора уступки прав на момент заключения  данного договора обязанность ООО «Инвесткомстрой» по уплате суммы, указанной в  договоре, не исполнена.  

30 сентября 2021 года жилой комплекс, расположенный по адресу г. Ростов-на- Дону, ул. Стадионная, 38, введен в эксплуатацию.  

25 января 2022 года предприниматель направил обществу письмо о необходимости  предоставить банковские реквизиты для оплаты части стоимости объекта в размере  1 238 300 рублей. Истец указал, что ответчик не ответил на запросы и не представил  реквизиты для оплаты. Предприниматель направил в адрес общества претензию  от 14.03.2022 с требованием передать объект долевого строительства в соответствии с  договором уступки прав. Предприниматель указал, что от управления получено  уведомление о том, что общество обратилось в регистрирующий орган с заявлением о  расторжении договора в одностороннем порядке. Указанные обстоятельства послужили  основанием для обращения в арбитражный суд.  

Суды, отказывая в удовлетворении требований, исходили из следующего. 

Договоры долевого участия в строительстве регулируется нормами Федерального  закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных  домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые  законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 214-ФЗ).  

По договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется  в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц  построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после  получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий  

объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона  (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и  принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию  многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (часть 1 статьи 4 Закона   № 214-ФЗ).  

Согласно части 3 статьи 5 Закона № 214-ФЗ, плата цены договора производится  после государственной регистрации договора путем внесения платежей единовременно  или в установленный договором период в безналичном порядке. В случае, если в  соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником  долевого строительства путем внесения платежей в предусмотренный договором период,  систематическое нарушение участником долевого строительства сроков внесения  платежей, то есть нарушение срока внесения платежа более чем три раза в течение  двенадцати месяцев или просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца,  является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в  порядке, предусмотренном статьей 9 данного Федерального закона (часть 5 статьи 5  Закона № 214-ФЗ).  

В соответствии с Законом № 214-ФЗ общество разместило информацию для  свободного доступа на сайте Министерства строительства Российской Федерации по  адресу: наш.дом.рф. На указанном сайте, при открытии специализированного расчетного  счета застройщика, общество опубликовало реквизиты для свободного доступа граждан,  участников долевого строительства и потенциальных участников в долевом  строительстве. В проектной декларации, которая размещена на названном сайте  (наш.дом.рф), раскрыта вся информация, предусмотренная статьей 3.1 Закона № 214-ФЗ.  

Согласно части 3 статьи 9 Закона № 214-ФЗ в случае наличия оснований для  одностороннего отказа застройщика от исполнения договора, предусмотренных частями 4  и 5 статьи 5 Закона № 214-ФЗ, застройщик вправе расторгнуть договор не ранее чем через  тридцать дней после направления в письменной форме участнику долевого строительства  предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора  и о последствиях неисполнения такого требования. При неисполнении участником  долевого строительства такого требования застройщик имеет право в одностороннем  порядке отказаться от исполнения договора в соответствии с частью 4 статьи 9 Закона   № 214-ФЗ. По правилам части 4 статьи 9 Закона № 214-ФЗ договор считается  расторгнутым во внесудебном порядке со дня направления указанного уведомления.  

Суды установили, что связи с неисполнением участником долевого строительства  обязанности по оплате объекта долевого участия в установленные договором уступки  

права сроки, 29.12.2021 общество направило в адрес предпринимателя уведомление  от 19.11.2021 № РпД/19/11/-244-02 об одностороннем отказе от исполнения договора  уступки права по договору участия в долевом строительстве. Во исполнение требований  Закона № 214-ФЗ, общество 02.03.2022 направило в управление заявление о расторжении  договора уступки права по истечении тридцатидневного срока после направления истцу  уведомления о расторжении договора (28.01.2022).  

Суды, пришли к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения требований  предпринимателя, исходили из того, что материалами дела подтвержден факт  неисполнения предпринимателем обязательств по оплате объекта долевого участия в  установленные сроки и в пределах действия договора, в связи с чем общество  обоснованно отказалось от договора участия в долевом строительстве согласно договору  уступки права. Суды критически оценили доводы предпринимателя о необходимости  проведения зачета суммы 5 353 тыс. рублей. Суды, проанализировав договор уступки  прав, отметили, что из условий названного договора не следует, что обязательство  предпринимателя по оплате объекта долевого строительства в сумме 5 353 тыс. рублей  погашается зачетом встречных требований. Напротив, пунктом 1.5 договора  предусмотрено, что сумма уплачивается истцом в срок до 31.12.2020, а оставшаяся сумма  1 238 300 рублей погашается в течение 60 календарных дней с момента ввода объекта в  эксплуатацию.  

Договор считается расторгнутым во внесудебном порядке со дня направления  указанного уведомления (пункт 30 Обзора практики разрешения судами споров,  возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных  домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда  Российской Федерации 04.12.2013).  

Исходя из смысла статьи 410 Гражданского кодекса для того, чтобы обязательство  считалось прекращенным, необходимо уведомить другую сторону о зачете, и с этого  момента обязательства считаются прекращенными.  

Для зачета достаточно заявления одной стороны, которое должно быть получено  соответствующей стороной (пункт 4 информационного письма Президиума Высшего  Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.12.2001 № 65 «Обзор практики  разрешения споров, связанных с прекращением обязательств зачетом встречных  однородных требований»).  

Суды отметили, что предпринимателю было известно о том, что дом введен в  эксплуатацию и о его обязанности вносить платежи в сроки, определенные договором.  Предприниматель не представил надлежащих доказательств внесения денежных средств  

по договору уступки прав (зачет на сумму 5 353 тыс. рублей не произведен), денежные  средства в сумме 1 238 300 рублей поступили на депозит нотариуса только 11.03.2022, по  истечении установленного законом и уведомлением срока, который истек 28.01.2022. До  прекращения обществом договора в одностороннем порядке, предприниматель не  уведомлял его о зачете требований по оплате спорного договора в счет оплаты  обязательств общества по мировому соглашению, утвержденному определением  Арбитражного суда Ростовской области от 25.11.2020 по делу № А53-33554/2020.  

Довод заявителя жалобы о злоупотреблении правом с целью уклонения от оплаты  несостоятелен. В силу частей 1, 2 статьи 11 Закона № 214-ФЗ уступка участником  долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им  цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого  строительства в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации.  Уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается с  момента государственной регистрации договора до момента подписания сторонами  передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.  Таким образом, соглашение об уступке прав требования свидетельствует лишь о переходе  прав требования возникших на основании договора участия в долевом строительстве, к  новому лицу, не являясь самостоятельным основанием возникновения прав и  обязанностей. В соответствии с пунктом 1 статьи 10 Гражданского кодекса Российской  Федерации не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые  исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление  правом в иных формах. Обстоятельства, свидетельствующие об очевидном отклонении  поведения ответчиков как участников гражданского оборота от стандартов разумного и  добросовестного осуществления гражданских прав, то есть фактически о злоупотреблении  данными лицами своими правами исключительно во вред предпринимателю, материалами  дела не подтверждены. Предприниматель, ссылаясь на ничтожность сделки по продаже  обществом квартиры компании, не представил доказательств, что названный договор  оспорен в судебном порядке и признан недействительным.  

Довод заявителя жалобы о нарушении порядка расторжения договора,  выразившегося в несоблюдении обществом тридцатидневного срока, предусмотренного  Законом № 214-ФЗ, несостоятелен. Односторонний отказ застройщика от исполнения  договора долевого участия в строительстве многоквартирных домов в силу положений  частей 4 и 5 статьи 5 и в порядке части 3 статьи 9 Закона № 214-ФЗ возможен только по  основаниям неисполнения или ненадлежащего исполнения участником долевого  строительства обязательств по оплате цены договора долевого участия по истечении 30  

дневного срока после направления предупреждения о необходимости погашения  задолженности и о последствиях о необходимости погашения им задолженности по  уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования. Законодатель  установил четкий порядок направления застройщиком уведомлений о необходимости  погашения задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения  такого требования и об одностороннем отказе от исполнения договора. Уведомления в  обязательном порядке должны направляться по почте заказным письмом с описью  вложения. В материалы дела представлено требование об оплате задолженности  от 19.10.2021 № РнД/19/10-244 (т. 1, л. д. 45). В доказательство направления названного  требования представлены опись и кассовый чек (т. 1, л. 

<

...>). Последние с учетом  отчета об отслеживании отправления с почтовым идентификатором 34409229066809  констатируют факт отправления данного требования 29.12.2021. Суды установили, что  29.12.2021 истцу направлено уведомление о необходимости явиться и оплатить  имеющуюся задолженность, 28.01.2022 истек тридцатидневный срок, предусмотренный  законом, по истечении которого общество вправе расторгнуть договор в одностороннем  порядке в связи с неисполнением договорных обязательств участником долевого  строительства. Суды констатировали факт поступления денежных средств в сумме  1 238 300 рублей на депозит нотариуса только 11.03.2022 по истечении 30 дневного срока  после направления предупреждения о необходимости погашения задолженности и о  последствиях о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о  последствиях неисполнения такого требования. Общество 02.03.2022 направило в  управление заявление о расторжении договора уступки права по истечении  тридцатидневного срока после направления истцу уведомления о расторжении договора  (28.01.2022).  

Доводы кассационной жалобы были предметом рассмотрения в судах первой и  апелляционной инстанций и получили надлежащую правовую оценку в оспариваемых  судебных актах, в связи с чем подлежат отклонению, поскольку по существу направлены  на переоценку доказательств, которые суды оценили с соблюдением норм главы 7  Кодекса, не содержат фактов, которые повлияли на обоснованность и законность  обжалуемых судебных актов либо опровергали выводы судов.  

Нарушения процессуальных норм (часть 4 статьи 288 указанного Кодекса)  не установлены.  

Руководствуясь статьями 274, 284 – 289 Арбитражного процессуального кодекса  Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа  

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 12.09.2022 и постановление  Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.11.2022 по делу № А53-8878/2022  оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.  

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.  

Председательствующий О.Л. Рассказов  

Судьи В.В. Аваряскин  

 А.В. Садовников