АРБИТРАЖНЫЙ СУД АРХАНГЕЛЬСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Логинова, д. 17, г. Архангельск, 163000, тел. (8182) 420-980, факс (8182) 420-799

E-mail: info@arhangelsk.arbitr.ru, http://arhangelsk.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А05-3211/2020

г. Архангельск

31 августа 2020 года

 

Резолютивная часть решения объявлена 24 августа 2020 года  

Полный текст решения изготовлен 31 августа 2020 года 

Арбитражный суд Архангельской области в составе судьи Филипьевой А.Б.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Эрида» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>; адрес: 164500, г.Северодвинск, Архангельская область, проезд Тепличный, дом 12)

к комитету по управлению муниципальным имуществом администрации Северодвинска (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>; адрес: 164501, г.Северодвинск, Архангельская область, ул. Плюснина, дом 7)

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи,

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора:

-  ФИО2,

- общество с ограниченной ответственностью "Биллион" (ОГРН 

<

***>, адрес: 163020, 

<

...>)

при участии в судебном заседании представителей сторон

от истца: ФИО3 по доверенности от 11.06.2020,

от ответчика: ФИО4 по доверенности от 01.10.2019

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Эрида» (далее – истец, Общество) обратилось в Арбитражный суд Архангельской области с исковым заявлением к комитету по управлению муниципальным имуществом администрации Северодвинска (далее – ответчик, Комитет) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи муниципального имущества: нежилого встроенного помещения общей площадью 681,5 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...>, в части пунктов 2.1, 5.2, 5.4.1.

В судебном заседании представитель истца с учетом заключения судебной экспертизы ходатайствовал об изменении исковых требований, просит урегулировать разногласия по договору купли-продажи муниципального имущества с указанием в пункте 2.1. договора цены в размере 14 925 000  руб.

Уточнение исковых требований принято судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Представитель ответчика поддержал позицию, изложенную в отзыве на иск, пояснил, что мотивированных возражений относительно экспертного заключения дать не может.

Третьи лица, извещенные надлежащим образом о времени месте судебного разбирательства своих представителей для участия в нем не направили.   

Заслушав представителей сторон, изучив материалы дела, суд установил следующее.

06.05.2015 между истцом (арендатор по договору) и ответчиком (арендодатель по договору) заключен договор № 03-07/675-15  аренды муниципального имущества, в соответствии с которым истцу во временное владение и пользование было передано нежилое встроенное помещение общей площадью общей площадью  681,5 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...>. Помещение предоставлено для деятельности по организации и постановке театральных и оперных представлений, концертов и прочих сценических выступлений. 

22.11.2019 Общество представило в Комитет заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого муниципального имущества и о соответствии условиям отнесения к категории малого и среднего предпринимательства. 

Распоряжением заместителя Главы Администрации Северодвинска по финансово-экономическим вопросам от 26.02.2020 № 14-рфэ утверждено решение об условиях приватизации названного нежилого встроенного помещения. 

Цена продажи имущества определена равной рыночной стоимости в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости муниципального имущества 03.02.2020 № 19/1-20/01/20 в размере 18 683 000 руб. без учета налога на добавленную стоимость.

Комитет письмом от 05.03.2020 № 11-04-04/1886 направил Обществу проект договора купли-продажи муниципального имущества с графиком платежей.

Письмом от 20.03.2020 № 07 Общество сообщило Комитету о несогласии с предложенной в проекте договора ценой и о том, что исходя из стоимости аналогичных помещений цена выкупаемого имущества не может превышать 15 674 500  руб., а также предложило исключить из договора  купли-продажи пункты 5.2. и 5.4.1.

Письмом от 31.03.2020 № 11-04-04/2648 Комитет уведомил Общество об отклонении его предложений.

Поскольку стороны не достигли соглашения по спорным условиям договора купли-продажи, истец обратился в суд с настоящим иском.

В соответствии со статьей 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 159-ФЗ) установлено преимущественное право субъектов малого и среднего предпринимательства на приобретение в собственность арендуемого ими муниципального недвижимого имущества при соблюдении условий, перечисленных в статье 3 названного Закона.

В соответствии с пунктом 2 статьи 4 Закона № 159-ФЗ в течение десяти дней с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества уполномоченные органы направляют арендаторам - субъектам малого и среднего предпринимательства предложения о заключении договоров купли-продажи государственного или муниципального имущества (далее - предложение) и проекты договоров купли-продажи арендуемого имущества

В случае согласия субъекта малого или среднего предпринимательства на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества договор купли-продажи арендуемого имущества должен быть заключен в течение тридцати дней со дня получения указанным субъектом предложения о его заключении и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества.

Таким образом, в случае принятия решения о приватизации государственного (муниципального) имущества заключение договора его продажи является обязательным для публичного собственника. 

Согласно пункту 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции или об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия на рассмотрение суда.  

В силу статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В соответствии с пунктом 4 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными нормативными актами. 

Согласно статье 8 Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе при продаже или ином отчуждении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям.

В пункте 2.1. проекта договора купли-продажи цена продажи нежилых помещений указана в размере 18 683 000 руб. в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости муниципального имущества от 03.02.2020 № 19/1-20/01/20.  

Фактически спор между сторонами касается пункта 2.1., т.е.  величины продажной цены нежилых помещений. Общество не согласилось с выкупной ценой, предложенной Комитетом в размере 18 683 000 руб., считая её завышенной. 

Согласно пункту 1  Информационного письма Президиума ВАС РФ от 30.05.2005 №92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" если законом или иным нормативным актом для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица предусмотрена обязательность привлечения независимого оценщика (обязательное проведение оценки) без установления обязательности определенной им величины стоимости объекта оценки, то судам следует иметь в виду, что оценка, данная имуществу оценщиком, носит лишь рекомендательный характер и не является обязательной и, следовательно, самостоятельное ее оспаривание посредством предъявления отдельного иска не допускается.

В частности, обязательное привлечение оценщика (обязательное проведение оценки) предусмотрено статьей 8 Закона об оценочной деятельности, пунктом 2 статьи 12 Федерального закона "Об обязательном страховании гражданской ответственности владельцев транспортных средств".

Если самостоятельное оспаривание величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления отдельного иска невозможно, вопрос о достоверности этой величины может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения (в том числе дела о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта или решения должностного лица, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.). 

Таким образом, выкупная цена помещений,  определенная в отчете от 03.02.2020 № 19/1-20/01/20 и указанная ответчиком в пункте 2.1. проекта договора купли-продажи,  носит рекомендательный характер, не может быть оспорена в порядке самостоятельного иска, но вопрос о достоверности этой величины может проверяться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, что и имеет место в настоящем деле.  

Согласно пункту 2 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 30.05.2005 №92 в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки,  судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 

Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ. 

Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 АПК РФ).

По ходатайству истца с целью определения рыночной стоимости отчуждаемого объекта назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью «Бюро Оценки» ФИО5 

Согласно экспертному заключению от 10.07.2020 № 2/2019-ЭЗ рыночная стоимость объекта недвижимого имущества по состоянию на 22.11.2019 составляет 14 925 000 руб.

Общество с заключением экспертизы согласилось.

Комитет возражений относительно выводов эксперта не заявил, указав на необходимость дополнительного времени для ознакомления с заключением и представления мотивированного мнения по поводу указанной экспертом цены, в связи с чем ходатайствовал об отложении судебного разбирательства.

Экспертное заключение поступило в материалы дела 14.07.2020, о чем суд известил сторон в определении от 14.07.2020, предложив ознакомиться с экспертным заключением и представить мнение на него в дате судебного разбирательства (24.08.2020).

Представитель Комитета ознакомился с заключением экспертизы 13.08.2020.

Таким образом,  со дня представления экспертного заключения в материалы дела и со дня ознакомления с ним представителя комитета у ответчика имелось достаточное количество времени для изучения выводов эксперта и подготовки отзыва на них. На наличие каких-либо  уважительных причин невозможности подготовки возражений относительно экспертизы представителем Комитета не указано, представитель также не назвал конкретный  срок, в который мнение на экспертизу будет подготовлено и какие меры предприняты для подготовки этого мнения.

Заключение экспертизы от 10.07.2020 № 2/2019-ЭЗ согласно статье 89 АПК РФ признается документом, допускаемым в качестве доказательства по делу, которое подлежит оценке судом по правилам статьи 71 АПК РФ.

Из заключения эксперта следует, что в целях исследования экспертом изучены представленные документы и проведен осмотр объекта исследования; эксперт проанализировал месторасположение объекта экспертизы, провел анализ рынка; произвел выбор объектов – аналогов; проанализировал данные об аналогах с учетом необходимых корректировок; произвел расчет рыночной стоимости объекта экспертизы методом анализа сравнения продаж, а также  с применением доходного подхода и произвел согласование результатов. 

Согласно части 2 статьи 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов, 

Изучив заключение экспертизы, суд пришел к выводу об отсутствии сомнений в обоснованности заключения эксперта, кроме того судом не установлены противоречия в выводах эксперта, поэтому оснований для назначения повторной экспертизы суд не усматривает. 

Поскольку суд не находит оснований не согласиться с определенной экспертом величиной рыночной стоимости,  то пункт 2.1. договора купли-продажи принимается судом в редакции, предложенной истцом, т.е.  исходя из цены, определенной в экспертном заключении от 10.07.2020 № 2/2019-ЭЗ.

Общество просит исключить из договора купли-продажи  пункты 5.2, 5.4.1.

Согласно пункту  5.2. в редакции, предложенной Комитетом в проекте договора, за просрочку платежа Покупатель уплачивает Продавцу пени в размере 0,1% от суммыпросроченной задолженности за каждый день просрочки.

При обнаружении нарушения со стороны Покупателя исполнения Графика платежей (Приложение № 1) Продавец направляет Покупателю требование об уплате пени. Перечисление суммы пеней должно быть произведено Покупателем в течение 10 (десяти) календарных дней со дня получения им такого требования. В случае неполучения указанного требования, Покупатель обязан самостоятельно рассчитать сумму пени, в соответствии с абзацем 1 настоящего пункта и уплатить её.

Уплата суммы пеней осуществляется Покупателем в безналичном порядке по реквизитам, указанным в разделе 9 настоящего Договора, путем оформления отдельного платежного поручения, с указанием в поле «назначения платежа» текста: «Пени по Договору от (дата) № (номер) купли-продажи муниципального имущества (Комсомольская, 34)».

В случае несогласия Покупателя с выставленным Продавцом требованием об уплате пени, либо в случае, если Покупатель самостоятельно рассчитал сумму пени и уплатил её, Покупатель совместно с Продавцом производит (при необходимости) сверку платежей за период, в котором образовались пени.

При оценке возражений истца по данному пункту суд учитывает, что в соответствии с пунктом 1 статьи 486 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

Пунктом 3 статьи 486 ГК РФ установлено общее правило для случаев неисполнения покупателем обязанности по оплате товара, предусматривающее право продавца потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 ГК РФ.

В соответствии со статьей 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. 

Таким образом, в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства договором может быть предусмотрена ответственность, как в виде взыскания неустойки, так и в виде взыскания процентов. При этом выбор способа защиты нарушенного права принадлежит продавцу.

В данном случае суд исходит из того, что предлагаемая Продавцом ставка неустойки в размере  0,1% от суммы просроченной задолженности за каждый день просрочки, соответствует обычно принятой в деловом обороте и не считается  чрезмерно высокой.

Истцом какого-либо правового обоснования исключения из договора п. 5.2. иного мотивированного несогласия с эти пунктом суду не представлено.

На основании изложенного, пункт 5.2 договора  принимается судом в редакции Продавца.

В соответствии с пунктом 5.4. в редакции, предложенной Комитетом, при расторжении Договора по инициативе  Покупателя, либо в соответствии с п. 5.3. настоящего Договора:

5.4.1.  Покупатель возвращает Продавцу Имущество, указанное в п. 1.1 настоящего Договора, уплачивает Продавцу штраф в размере 20 (двадцати) процентов от цены Имущества, указанной в п. 2.1 настоящего Договора, и плату за фактическое пользование занимаемого объекта недвижимости, указанного в п. 1.1 настоящего Договора, рассчитанную по методике, утвержденной органом местного самоуправления, за период с даты подписания настоящего Договора, по дату расторжения настоящего Договора и возврата Продавцу Имущества, указанного в п. 1.1 настоящего Договора включительно.

Вместе с тем внесение Покупателем платы за фактическое пользование занимаемым объектом недвижимости в случае расторжения договора, соответствует принципу платности пользования имуществом и не нарушает права Покупателя.

Уплата штрафа в размере 20 (двадцати) процентов от цены имущества является мерой ответственности Покупателя за ненадлежащее исполнение обязательства по договору купли-продажи, помимо нарушения срока уплаты платежей, соответственно, применение двойной меры ответственности Покупателя за нарушение исполнения обязательств по договору отсутствует.

Таким образом, при отсутствии правового обоснования исключения из договора пункта  5.4.1., оснований для исключения этого пункта из договора судом не установлено.

Расходы по государственной пошлине, а также расходы на проведение судебной экспертизы в силу статей 101, 106, 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и разъяснений, изложенных в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2014 № 46 "О применении законодательства о государственной пошлине при рассмотрении дел в арбитражных судах", относятся на ответчика. 

Руководствуясь статьями 106, 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Архангельской области

РЕШИЛ:

урегулировать разногласия, возникшие между Комитетом по управлению муниципальным имуществом Администрации Северодвинска и обществом с ограниченной ответственностью «Эрида» при заключении договора купли-продажи муниципального имущества: нежилого встроенного помещения общей площадью 681,5 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...>:

Изложить пункт 2.1. договора в следующей редакции:

«2.1 Имущество продано Покупателю в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 г. № 159-ФЗ по цене 14 925 000 (четырнадцать миллионов девятьсот двадцать пять тысяч)  рублей 00 копеек (без учета налога на добавленную стоимость) в соответствии с экспертным заключением от 10.07.2020 № 2/2019-ЭЗ.».

Пункты 5.2. и 5.4.1. договора изложить в редакции Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации Северодвинска.

Взыскать с Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации Северодвинска в пользу  общества с ограниченной ответственностью «Эрида» 6000 руб. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины, 20 000 руб. в возмещение расходов по экспертизе.

Настоящее решение может быть обжаловано в Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд путем подачи апелляционной жалобы через Арбитражный суд Архангельской области в срок, не превышающий одного месяца со дня его принятия.

Судья

А.Б.Филипьева