ОДИННАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

443070, г.Самара, ул.Аэродромная, 11А, тел.273-36-45, e-mail: info@11aas.arbitr.ru, www.11aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

25 июня 2021 года

гор. Самара

                      Дело № А55-25587/2020

Резолютивная часть постановления оглашена 21 июня 2021 года

В полном объеме постановление изготовлено 25 июня 2021 года

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Николаевой С.Ю., судей Бажана П.В., Корнилова А.Б., при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1, 

рассмотрев в открытом судебном заседании 21 июня 2021 года в зале № 7 апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области (Росреестр) на решение Арбитражного суда Самарской области от 31.03.2021, принятое по делу № А55-25587/2020 (судья Коршикова О.В.), 

по заявлению Общества с ограниченной ответственностью «Газпром межрегионгаз Самара» (ИНН6310000026) 

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области (Росреестр) (ИНН 

<

***>) 

третье лицо: 

- Комитет по управлению муниципальным имуществом Красноармейского района Самарской области 

о признании незаконным ненормативного акта,

при участии в судебном заседании:

от заявителя – ФИО2, представитель (доверенность от 02.02.2021); 

от ответчика – не явились, извещены надлежащим образом;

от третьего лица – не явились, извещены надлежащим образом.

Установил:

Заявитель - Общество с ограниченной ответственностью «Газпром межрегионгаз Самара»  обратился в Арбитражный суд Самарской области с заявлением, в котором просит:

- признать незаконным уведомление Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области от 14.12.2020 № 63/026/450/2020-2506/7 об отказе в государственной регистрации договора аренды нежилого помещения № 2/45-2-0055/19 от 06.02.2019;

- обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области произвести государственную регистрацию договора аренды нежилого помещения № 2/45-2-0055/2019 от 06.02.2019.

Определением Арбитражного суда Самарской области от 19.10.2020 суд привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Комитет по управлению муниципальным имуществом Красноармейского района Самарской области.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 31.03.2021 суд заявленные требования удовлетворил. Признал незаконным уведомление Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области от 14.12.2020 № 63/026/450/2020-2506/7 об отказе в государственной регистрации договора аренды нежилого помещения № 2/45-2-0055/19 от 06.02.2019. Обязал Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области в месячный срок по вступлению решения суда в законную силу устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя, путем государственной регистрации договора аренды нежилого помещения № 2/45-2-0055/19 от 06.02.2019. Взыскал с Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области в пользу заявителя расходы по оплате государственной пошлины в размере 3 000 руб.

Заявитель - Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области (Росреестр), не согласившись с решением суда первой инстанции, подал в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд апелляционную жалобу, в которой просит отменить решение суда и принять по делу новый судебный акт, отказав в удовлетворении заявленных требований.

В обоснование апелляционной жалобы заявитель ссылается на то, что для проведения государственной регистрации аренды части объекта капитального строительства требуется осуществление государственного кадастрового учета такой части, в результате которого ей присваивается учетный номер; в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. Однако, предмет передаваемого на государственную регистрацию договора не индивидуализирован надлежащим образом; технический план, необходимый для осуществления государственного кадастрового учета передаваемой в аренду части нежилого здания не представлялся, что свидетельствует о невозможности осуществления данной кадастровой процедуры, а, соответственно, и государственной регистрации договора аренды нежилого помещения. 

Доводы заявителя повторяют позицию изложенную им в суде первой инстанции.

Определением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 17 мая 2021 года рассмотрение апелляционной жалобы назначено на 21 июня 2021 года на 09 час. 40 мин.

Представитель ООО «Газпром межрегионгаз Самара» в судебном заседании возражал против удовлетворения апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в отзыве.

Представители Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области (Росреестр) и Комитета по управлению муниципальным имуществом Красноармейского района Самарской области в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом в соответствии с частью 6 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Информация о принятии апелляционной жалобы к производству, движении дела, о времени и месте судебного заседания размещена арбитражным судом на официальном сайте Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет по адресу: www.11aas.arbitr.ru в соответствии со ст. 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьями 123 и 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, извещенных о месте и времени судебного разбирательства.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверяется в соответствии со статьями 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела и доводы апелляционной жалобы, мотивированного отзыва, выслушав представителя общества, проверив в соответствии со статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правомерность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, соответствие выводов, содержащихся в судебном акте, установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, между ООО «Газпром межрегионгаз Самара» (Арендатором) и Комитетом по управлению имуществом Красноармейского района Самарской области (Арендодателем) 06.02.2019 был подписан договор аренды нежилого помещения № 2/45-2-0055/19 (л.д. 11 - 24).

Объект аренды - часть недвижимого имущества общей площадью 17,4 кв.м (1 этаж, помещение № 12), расположенное по адресу: 

<

...>.

В соответствии с п. 1.3 договора аренды, срок аренды по договору составляет 5 лет: с 06.02.2019 по 05.02.2024.

27.05.2020 заявитель обратился в Управление с заявлением о государственной регистрации договора аренды. Обращению был присвоен номер - 63/026/450/2020-2506.

02.06.2020 Обществом было получено уведомление о приостановлении государственной регистрации договора аренды на 3 месяца - т.е. до 02.09.2020.

Основанием для приостановления регистрационных действий явилось отсутствие постановки на кадастровый учет арендуемой части здания площадью 17,4 кв.м.

Впоследствии, Управлением было вынесено уведомление от 14.12.2020 № 63/026/450/2020-2506/7 об отказе в государственной регистрации договора аренды нежилого помещения № 2/45-2-0055/19 от 06.02.2019. Основанием для отказа в государственной регистрации договора аренды послужило непредставление Обществом на государственную регистрацию технического плана, необходимого для осуществления государственного кадастрового учета передаваемой в аренду части здания.

Посчитав отказ не соответствующим действующему законодательству и нарушающим права и интересы, заявитель обратился с соответствующими требованиями в арбитражный суд.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции правомерно исходит из следующего.

Согласно части 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

По смыслу указанной нормы права во взаимосвязи со статьей 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для признания незаконными решений государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц являются несоответствие оспариваемых решений закону или иному нормативному правовому акту и одновременно с этим нарушение данными решениями прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии с частью 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

Таким образом, для признания ненормативного правового акта, решения, действий, бездействия госоргана недействительным (незаконным) необходимо наличие одновременно двух обязательных условий: несоответствие данных акта, решения, действий, бездействия закону и нарушение ими прав и охраняемых законом интересов заявителя.

В силу пунктов 1, 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. 

Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом (пункт 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации  договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Отношения, возникающие в связи с осуществлением государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, государственного кадастрового учета недвижимого имущества, а также ведением Единого государственного реестра недвижимости и представлением содержащихся в нем сведений регулируются Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

В силу положений части 3 статьи 1 Закона № 218-ФЗ регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества.

В пункте 1 статьи 14 Закона № 218-ФЗ установлено, что государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке.

Основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки (подпункт 2 пункта 2 статьи 14 Закона № 218-ФЗ).

В силу пункта 1 статьи 51 Закона № 218-ФЗ государственная регистрация аренды недвижимого имущества осуществляется посредством государственной регистрации договора аренды. С заявлением о государственной регистрации договора аренды может обратиться одна из его сторон.

В соответствии с пунктом 4 статьи 18 Закона № 218-ФЗ к заявлению о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав прилагаются, если федеральным законом не установлен иной порядок представления (получения) документов и (или) содержащихся в таких документах сведений, в том числе документы, являющиеся основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав; иные документы, предусмотренные настоящим Федеральным законом и принятыми в соответствии с ним иными нормативными правовыми актами.

В пункте 1 статьи 21 Закона № 218-ФЗ установлено, что документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено настоящим Федеральным законом, вид регистрируемого права, в установленных законодательством Российской Федерации случаях должны быть нотариально удостоверены, заверены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством Российской Федерации должностных лиц.

Не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 21 настоящего Федерального закона и требованиям принятых в соответствии с настоящим Федеральным законом нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти, если иное не установлено настоящим Федеральным законом или иными федеральными законами (пункт 5 статьи 18 Закона № 218-ФЗ).

В силу пункта 3 части 1 статьи 29 Закона о регистрации государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав включают в себя, в том числе проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных настоящим Федеральным законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав

Частью 4 статьи 29 Закона о регистрации предусмотрен перечень действий, которые осуществляет регистрирующий орган при отсутствии оснований для возврата представленных заявления о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав, одним из которых является уведомление заявителя о приостановлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав - при наличии оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Осуществление государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав (пункт 5 части 1 статьи 26 Закона № 218-ФЗ).

В соответствии со статьей 27 Закона о регистрации в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 настоящего Федерального закона.

В силу части 12 статьи 29 Закона № 218-ФЗ приостановление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав и (или) отказ в государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав могут быть обжалованы заинтересованным лицом в суд.

Особенности осуществления государственного кадастрового учета части объекта недвижимости и государственной регистрации обременений объекта недвижимости установлены в статье 44 Закона № 218-ФЗ, в пункте 5 которой предусмотрено, если в аренду передается часть здания или сооружения, право на которые зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости, в частности блок-секция, подъезд, помещение, в том числе в виде этажа, нескольких этажей, совокупность имеющих общие строительные конструкции комнат (смежные комнаты в помещении), расположенных в пределах этажа (этажей), государственный кадастровый учет такой части здания или сооружения осуществляется одновременно с государственной регистрацией договора аренды на такую часть здания или сооружения без соответствующего заявления. В случае передачи в аренду части здания или сооружения государственная регистрация прекращения права на здание или сооружение и снятие таких здания или сооружения с государственного кадастрового учета не осуществляются.

Однако, как правомерно указано судом первой инстанции в спорном Договоре аренды указан номер переданного в аренду помещения, его площадь, к Договору приложены акты приема-передачи, акт осмотра технического состояния передаваемого в аренду нежилого помещения. К договору аренды также приложены свидетельство о государственной регистрации права и технический паспорт на здание (приложение № 3 к договору), что позволяет с должной степенью достоверности идентифицировать предмет аренды.

Таким образом, в распоряжении Управления имелись все необходимые сведения для осуществления государственного кадастрового учета переданной в аренду части здания.

Довод Управления о том, что поскольку предметом договора аренды является не поставленная на кадастровый учет часть поставленного на кадастровый учет здания, то государственная регистрация такого договора аренды производится одновременно с государственным кадастровым учетом передаваемой в аренду части здания, подробно изучен судом первой инстанции и обоснованно отклонен как ошибочный.

Отсутствие в государственном кадастре недвижимости сведений о помещениях, являющихся частью передаваемого в аренду объекта недвижимости не является препятствием для осуществления государственной регистрации договора аренды части здания (помещения). Учет части помещения в целях фиксации ограничения (обременения) вещного права при сохранении права собственности на помещение в целом, равно как учет помещения как части здания, не приводит к появлению нового объекта недвижимости как объекта гражданских прав, даже если соответствующая переданная в пользование часть нежилого помещения или нежилого здания обладает свойствами обособленности и изолированности. Описание части объекта недвижимости (помещения, здания) является лишь дополнительной характеристикой данного объекта.

Следовательно, в рассматриваемом случае, кадастровый учет части объекта недвижимого имущества, не являющейся самостоятельным объектом гражданских прав, мог осуществляется только в целях отражения в государственном кадастре сведений об ограничениях (обременениях) вещных прав. Для осуществления кадастрового учета для таких целей не требуется как соответствующего заявления лица, обратившегося за регистрационными действиями, так и, в частности, технического паспорта, содержащего характеристики выделенной части помещения.

Данная позиция соответствует разъяснениям, содержащимся в абзаце 5 пункта 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17.11.2011 № 73 и пункте 9 Обзора судебной практики по делам, связанным с оспариванием отказа в осуществлении кадастрового учета, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30.11.2016.

В пункте 3 статьи 14 Закона № 218-ФЗ изложен исчерпывающий перечень оснований для одновременного осуществления кадастрового учета и государственной регистрации прав на недвижимое имущество, к которым рассматриваемая в рамках настоящего спора ситуация, не относится.

Поскольку стороны по договору аренды согласовали и определили недвижимое имущество (помещение), являющееся предметом аренды (пункт 1.1), а в приложении к названному договору согласовали графическую часть применительно к техническому паспорту объекта недвижимости, то государственная регистрация указанного договора должна быть осуществлена без представления на государственную регистрацию документов, необходимых для государственного кадастрового учета части объекта недвижимости, передаваемого в аренду (в том числе соответствующего заявления и пр.).

Таким образом, суд первой инстанции правомерно указал, что у регистрирующего органа отсутствовали правовые основания для отказа в государственной регистрации договора аренды нежилого помещения № 2/45-2-0055/19 от 06.02.2019 и не имелось оснований для приостановления государственной регистрации спорного Договора аренды по причине непредставления Обществом технического плана.

Указанный правовой подход, ранее выработанный в судебной практике, подтвержден Верховным Судом Российской Федерации в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2018), утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 04.07.2018.

В пункте 25 означенного Обзора указано, что отсутствие в государственном кадастре недвижимости сведений о части передаваемого в аренду объекта недвижимости не является препятствием для осуществления государственной регистрации договора аренды части вещи, если имеется подписанный сторонами документ, содержащий графическое и/или текстуальное описание той части, пользование которой будет осуществляться арендатором (в том числе с учетом данных, содержащихся в кадастровом паспорте соответствующей недвижимости), и из этого описания следует, что предмет договора аренды согласован сторонами.

При таких обстоятельствах, учитывая отсутствие у Управления оснований для отказа государственной регистрации, суд первой инстанции законно и обоснованно пришел к выводу о необходимости удовлетворения заявленных Обществом требований, обязав Управление согласно п. 3 ч. 4 ст. 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации провести государственную регистрацию Договора аренды.

Суд апелляционной инстанции не соглашается с доводами регистратора, приведенными в апелляционной жалобе на решение суда первой инстанции, поскольку  регистратором не было учтено, что кадастровый учет части объекта недвижимого имущества, не является самостоятельным объектом гражданских прав, осуществляется исключительно в целях отражения в кадастре недвижимости сведений об установленном на объект недвижимости обременения в виде аренды, а не для введения в гражданский оборот нового самостоятельного объекта недвижимости.

Осуществление кадастрового учета в рамках настоящего дела не приводит к появлению нового объекта недвижимости как объекта гражданских прав, поэтому для осуществления кадастрового учета соответствующей части здания или помещения не требуется, чтобы она обладала свойствами обособленности и изолированности. При этом описание соответствующей части объекта недвижимости (помещения, здания) является лишь дополнительной характеристикой данного объекта. В настоящем деле кадастровый учет осуществляется по специальным правилам, предусмотренным статьей 44 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», с учетом функциональной специфики такого учета (конкретизация установленного на объект недвижимости обременения).

Рассмотрев апелляционную жалобу в пределах, изложенных в ней доводов, арбитражный апелляционный суд полагает, что фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судом первой инстанции на основании полного, всестороннего и объективного исследования имеющихся в деле доказательств с учетом всех доводов и возражений участвующих в деле лиц, выводы суда соответствуют фактическим обстоятельствам и представленным доказательствам, основаны на правильном применении норм материального и процессуального права.

Несогласие заявителя жалобы с соответствующими выводами суда первой инстанции связано с неверным толкованием им норм материального и процессуального права и не может являться основанием для отмены обжалуемого судебного акта.

На основании вышеизложенного, арбитражный апелляционный суд считает, что обжалуемое решение принято судом первой инстанции обоснованно, в соответствии с требованиями норм материального и процессуального права, и основания для его отмены отсутствуют.

Руководствуясь статьями 110, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Самарской области от 31.03.2021, принятое по делу № А55-25587/2020, оставить без изменения, а апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области (Росреестр) – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу, в суд кассационной инстанции.

Председательствующий                                                                         С.Ю. Николаева 

Судьи                                                                                                        П.В. Бажан

                                                                                                                   А.Б. Корнилов