АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А63-15101/2017

г. Краснодар

15 ноября 2018 года

Резолютивная часть постановления объявлена 08 ноября 2018 года.

Полный текст постановления изготовлен 15 ноября 2018 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Волкова Я.Е., судей Анциферова В.А. и Мещерина А.И., при участии в судебном заседании от истца – акционерного общества «Терский» (ИНН 2624000887, ОГРН 1022603221530) – Блохина В.И. (доверенность от 20.04.2018), от ответчика – общества с ограниченной ответственностью агрофирма «Луч» (ИНН 2614020732, ОГРН 1092646000336) – Фалеева С.В. (доверенность от 01.11.2017), в отсутствие ответчика – администрации Буденновского муниципального района Ставропольского края (ИНН 2624028360, ОГРН 1042600684873), надлежащим образом извещенного о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Луч» на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 03.05.2018 (судья Орловский Э.И.) и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.08.2018 (судьи Белов Д.А., Афанасьева Л.В., Параскевова С.А.) по делу № А63-15101/2017, установил следующее.

АО «Терский» (далее – общество) обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к ООО агрофирме «Луч» (далее – агрофирма) и администрации Буденновского муниципального района Ставропольского края (далее – администрация) со следующими требованиями: 

– признать отсутствующим право аренды агрофирмы, ООО «Хлеб» и ООО «Терский» на земельный участок сельскохозяйственного назначения площадью 12 626 тыс. кв. м, входящий в состав единого землепользования фонда перераспределения и являющегося частью земельного участка с кадастровым номером 26:20:000000:183, по договору от 19.02.2008 № 46;

– признать недействительным договор аренды от 19.02.2008 № 46 (регистрационная запись от 18.04.2008 № 26-26-21/006/2008-494) и применить последствия его недействительности; 

– признать недействительным постановление главы администрации от 12.12.2007 № 509 с момента его издания.

Решением от 03.05.2018, оставленным без изменения апелляционным постановлением от 13.08.2018, признан недействительным договор от 19.02.2008 № 46 аренды частей земельного участка с кадастровым номером 26:20:000000:183; применены последствия его недействительности в виде понуждения агрофирмы в месячный срок со дня вступления решения суда в законную силу возвратить администрации части земельного участка с кадастровым номером 26:20:000000:183 с учетным № 34 (площадью 4 234 тыс. кв. м), № 35 (площадью 2 004 тыс. кв. м), № 36 (площадью 1 207 тыс. кв. м), № 37 (площадью 547 тыс. кв. м), № 38 (площадью 3 020 тыс. кв. м), № 39 (площадью 236 тыс. кв. м), № 40 (площадью 371 тыс. кв. м), № 41 (площадью 1 007 тыс. кв. м). В удовлетворении остальной части иска отказано. Судебные акты мотивированы тем, что при наличии второй конкурирующей заявки (общества) по приобретению земельного участка с кадастровым номером 26:20:000000:183, договор аренды спорного земельного участка должен быть заключен посредством проведения торгов. Уполномоченный орган предоставил ООО «Терский» спорный участок с нарушением установленной публичной процедуры. Поскольку договор аренды земельного участка заключен без учета заявки истца и наличия на спорных частях участка принадлежащих обществу объектов недвижимости, договор аренды (в названных частях) является недействительной (ничтожной) сделкой. Довод агрофирмы о пропуске срока исковой давности отклонен. Ответчик не представил доказательств использования спорных частей земельного участка. Отказ в удовлетворении требования о признании недействительным постановления главы администрации от 12.12.2007 № 509 мотивирован избранием ненадлежащего способа защиты, поскольку после регистрации договора, заключенного на основании данного постановления, между сторонами возникли обязательственные правоотношения по владению и пользованию спорным земельным участком. В рамках требования, предъявленного в порядке главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс), гражданско-правовая сделка не может быть оспорена.

В кассационной жалобе общество просит отменить судебные акты в части удовлетворения исковых требований, в указанной части принять новый судебный акт, которым отказать в иске. Податель жалобы указывает, что истец пропустил срок исковой давности по требованиям о признании недействительным договора аренды от 19.02.2008 № 46 и последствий его недействительности.  К спорным правоотношениям подлежали применению положения статьи 181 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс). Выводы судов о неисполнении спорного договора аренды со стороны арендаторов (агрофирмы, ООО «Терский» и ООО «Хлеб») противоречат обстоятельствам дела. Представленными в материалы дела доказательствами (акты, учетные листы) подтверждается факт обработки агрофирмой спорных участков. Истец злоупотребляет своим правом. 

В судебном заседании представитель агрофирмы поддержал доводы кассационной жалобы. Представитель общества возражал против отмены принятых по делу судебных актов.

Изучив материалы дела и доводы жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа полагает, что решение и апелляционное постановление следует отменить.

Как видно из материалов дела и установлено судами, постановлением главы администрации г. Буденновска и Будённовского района от 02.12.1992 № 2002 «О разграничении земель совхоза "Терский" по видам собственности и землепользователям» совхозу «Терский» переданы в аренду 2885 га пашни и 1851 га пастбищ сроком на 5 лет. 

На основании решения от 26.01.1993 учредительного общесовхозного собрания сельскохозяйственного предприятия совхоза «Терский» названное лицо реорганизовано путем преобразования в сельхозпредприятие совхоз «Терский», зарегистрированное постановлением главы администрации г. Буденновска и Буденновского района Ставропольского края от 24.06.1993 № 980. Этим же собранием утвержден и указанным постановлением зарегистрирован устав СХП совхоза «Терский», в соответствии с пунктом 1.1 которого организационно-правовая форма предприятия – акционерное общество закрытого типа. 

В соответствии с планом реорганизации совхоза «Терский» и актом приема-передачи от 03.03.1993, в результате реорганизации совхоза «Терский», в сельхозпредприятие совхоз «Терский» передано недвижимое имущество, в том числе здания общественного назначения, животноводства и растениеводства, а также прочие здания и сооружения.

Согласно экспликации земель сельхозпредприятий, организаций и граждан по состоянию на 01.01.2000, составленной комитетом по земельным ресурсам и землеустройству, за СХП совхоз «Терский» числилось в аренде 2985 га пашни, в пользовании – 1845 га пастбищ. 

03 октября 2002 года в единый государственный реестр юридических лиц внесена запись о юридическом лице – АОЗТ «Совхоз Терский», созданном до 01.07.2002. В сведениях о регистрации до 01.07.2002 при создании юридического лица путем реорганизации указаны дата и номер регистрации – 24.06.1993 № 980. В дальнейшем наименование АОЗТ «Совхоз Терский» изменено на ЗАО «Терский», а затем – АО «Терский» (устав общества от 08.04.2016). 

Постановлением главы муниципального образования Терского сельсовета Будённовского района Ставропольского края от 12.12.2005 № 36 утверждены площади земель, включенных в фонд перераспределения в границах землепользования ЗАО «Терский» площадью 6846,5 га, в том числе сельскохозяйственных угодий – 6741,8 га, из них пашни – 5044,6 га, пастбищ – 1697,2 га, древесно-кустарниковых насаждений – 49,6 га, под дорогами и прогонами – 52,3 га, прочих земель – 2,8 га. 

23 июня 2007 года на государственный кадастровый учет поставлен земельный участок с кадастровым номером 26:20:0:0183 (в настоящее время 26:20:000000:183) общей площадью 68 465 тыс. кв. м, из земель сельскохозяйственного назначения, для сельскохозяйственного производства, имеющий местоположение: Ставропольский край, Буденновский район, в границах землепользования ЗАО «Терский» (кадастровый паспорт от 19.02.2008 № 20-02/08-0355). 

Данный участок представляет собой единое землепользование, в границах которого учтены части, в том числе части с учетными номерами № 034 (площадью 4 234 тыс. кв. м), № 035 (площадью 2 004 тыс. кв. м), № 036 (площадью 1 207 тыс. кв. м), № 037 (площадью 547 тыс. кв. м), № 038 (площадью 3 020 тыс. кв. м), № 039 (площадью 236 тыс. кв. м), № 040 (площадью 371 тыс. кв. м), № 041 (площадью 1 007 тыс. кв. м). 

В заявке от 26.07.2007 № 54, поданной в администрацию, ЗАО «Терский» просило предоставить из фонда перераспределения в аренду участок сельскохозяйственного назначения площадью 1262,6 га (пастбища) с кадастровым номером единого землепользования 26:20:0:0183, включающий 37,1 га в кадастровом квартале 26:20:09401 (что соответствует части № 40), 23,6 га – в квартале 26:20:090903 (что соответствует части № 39), 302 га – в квартале 26:20:090401 (что соответствует части № 38), 100,7 га – в квартале 26:20:090301 (что соответствует части № 41), 54,7 га – в квартале 26:20:090301 (что соответствует части № 37), 321,1 га – в квартале 26:20:090101 (что соответствует частям № 35 и 36), 423,4 га – в квартале 26:20:090101 (что соответствует части № 34). 

В газете «Вестник Прикумья» от 10.11.2007 № 89 (11862) администрация разместила объявление о возможном предоставлении в аренду участка площадью 12 626 тыс. кв. м (пастбища) с кадастровым номером единого землепользования 26:20:0:0183, расположенного в границах землепользования ЗАО «Терский». В публикации в графе «сведения о заявителях» указано ЗАО «Терский». 

Постановлением главы администрации от 12.12.2007 № 509 с указанием на отсутствие иных заявлений в течение месяца с момента опубликования вышеуказанного сообщения названный земельный участок предоставлен в аренду ООО «Терский» для производства сельскохозяйственной продукции сроком на 15 лет. 

На основании данного постановления администрация (арендодатель) и ООО «Терский» (арендатор) заключили договор аренды от 19.02.2008 № 46, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения общей площадью 12 626 тыс. кв. м (пастбища), в том числе 4 234 тыс. кв. м (учетный номер части 034), 2 004 тыс. кв. м (учетный номер части 035), 1 207 тыс. кв. м (учетный номер части 036), 547 тыс. кв. м  (учетный номер части 037), 3 020 тыс. кв. м (учетный номер части 038), 236 тыс. кв. м (учетный номер части 039), 371 тыс. кв. м (учетный номер части 040) и 1 007 тыс. кв. м (учетный номер части 041), входящие в состав единого землепользования фонда перераспределения и являющихся частью земельного участка площадью 68 465 тыс. кв. м с кадастровым номером 26:20:000000:183. Договор зарегистрирован в установленном порядке. 

По договору от 14.04.2011 № 2 права и обязанности арендатора по договору аренды от 19.02.2008 № 46 ООО «Терский» передало ООО «Хлеб». Договор зарегистрирован в установленном порядке 22.04.2011 № 26-26-07/012/2011-541. 

На основании договора от 01.10.2013 № 2 ООО «Хлеб» уступило права и обязанности арендатора указанных частей земельного участка по договору аренды от 19.02.2008 № 46 агрофирме. Договор зарегистрирован в установленном порядке 06.12.2013 № 26-26-07/022/2013-730. 

ООО «Терский» прекратило деятельность юридического лица в связи с его ликвидацией, о чем в ЕГРЮЛ 19.03.2013 внесена запись. 

ООО «Хлеб» прекратило деятельность юридического лица в связи с исключением из ЕГРЮЛ на основании пункта 2 статьи 21.1 Федерального закона от 08.08.2001 № 129-ФЗ «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей», о чем в ЕГРЮЛ 11.03.2014 внесена соответствующая запись. 

Судами установлено, что истцу на праве собственности принадлежат объекты, право собственности на которые зарегистрировано на основании акта от 03.03.1993 приёма-передачи недвижимого имущества, передаваемого в процессе реорганизации совхоза «Терский» реорганизованному в сельхозпредприятие совхоз «Терский», в том числе контора площадью 140,8 кв. м (кадастровый номер 26:20:090201:23), 1988 года постройки (запись от 04.05.2017 № 26:20:090201:23-26/003/2017-1), столовая площадью 151,5 кв. м (кадастровый номер 26:20:090201:25), 1986 года постройки  (запись от 04.05.2017 № 26:20:090201:25-26/003/2017-1), дом животновода площадью 132,4 кв. м (кадастровый номер 26:20:000000:4900; запись от 21.04.2017 № 26:20:000000:4900-26/003/2017-1), зерносклад площадью 1539,5 кв. м (кадастровый номер 26:20:000000:4928; запись от 27.04.2017 № 26:20:000000:4928-26/003/2017-1), сторожка площадью 17,1 кв. м (кадастровый номер 26:20:090601:83), 1995 года постройки (запись от 26.06.2017 № 26:20:090601:83-26/003/2017-1), диспетчерская площадью 12,8 кв. м (кадастровый номер 26:20:000000:4926), 1995 года постройки (запись от 26.06.2017 № 26:20:000000:4926-26/003/2017-1), баня площадью 100,8 кв. м (кадастровый номер 26:20:090201:26; запись от 04.05.2017 № 26:20:090201:26-26/003/2017-1), дом животновода площадью 129,9 кв. м (кадастровый номер 26:20:000000:4892, запись от 04.05.2017 № 26:20:000000:4892-26/003/2017-1), кошара № 10 площадью 1567,2 кв. м (кадастровый номер 26:20:000000:4950; запись от 25.06.2017 № 26:20:000000:4950-26/003/2017-1). 

Согласно заключениям кадастрового инженера Седых В.Г. от 22.06.2017, 12.07.2017, 27.07.2017 и 12.02.2018, имеются пересечения подлежащих образованию земельных участков под объектами недвижимости истца с границами учетных частей 26:20:000000:183/36, 26:20:000000:183/35, 26:20:000000:183/41 земельного участка единого землепользования 26:20:000000:183. В пределах указанных частей земельного участка расположены объекты недвижимого имущества, принадлежащие на праве собственности истцу (26:20:000000:4900, 26:20:000000:4928, 26:20:000000:4892, 26:20:000000:4950, 26:20:000000:4926, 26:20:090601:83, 26:20:090201:23, 26:20:090201:25 и 26:20:090201:26). 

В 2017 году общество обратилось в администрацию с заявлением о предварительном согласовании предоставления земельных участков, на которых расположены объекты недвижимости, принадлежащие истцу на праве собственности. 

Письмами от 30.06.2017 № 3189 и 3190 администрация отказала в предварительном согласовании предоставления испрашиваемых участков в собственность в связи с тем, что данные участки находятся в аренде по договору от 19.02.2008 № 46 (т. 1, л. д. 63, 64).

Общество, полагая, что спорные части земельного участка с кадастровым номером 26:20:000000:183 предоставлены агрофирме в отсутствии законных оснований, обратилось с исковым заявлением в арбитражный суд.

Законность решения и постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.

В соответствии с пунктом 1 статьи 8 Гражданского кодекса гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Частично удовлетворяя исковые требования, судебные инстанции исходили из того, что общество как правообладатель объектов недвижимости, расположенных на спорных частях земельного участка с кадастровым номером 26:20:000000:183, имеет преимущественное право на получения их в аренду или собственность. Ответчик не представил в материалы дела доказательства, подтверждающие владение и пользование спорными участками. Срок исковой давности не пропущен, поскольку в материалы дела не представлено требование истца о возврате спорного земельного участка.

Вместе с тем судебные акты приняты без учета следующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 181 Гражданского кодекса срок исковой давности по требованию о признании недействительной (ничтожной) сделки (в редакции до 01.09.2013) исчисляется со дня, когда началось исполнение такой сделки. Разъяснения, приведенные в пункте 82 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», применяются к требованию о возврате индивидуально-определенной вещи, предъявленному одной из сторон недействительной сделки. В данном случае это условие отсутствует.

В подпункте 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс) установлен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

На основании пункта 1 статьи 36 Земельного кодекса  (в редакции до 01.03.2015; статья 39.20 Земельного кодекса в редакции с 01.03.2015) граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом.

Если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица – собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены настоящим Кодексом, федеральными законами.

При этом исключительный характер права на приватизацию земельного участка означает, что никто, кроме собственника здания, строения, сооружения, не имеет права на приватизацию земельного участка, занятого этим зданием, строением, сооружением (пункт 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства»).

Как следует из материалов дела, общество, обращаясь с иском в арбитражный суд, имело целью защиты своего права на земельные участки, находящиеся под принадлежащими ему объектами недвижимости (т. 1, л. д. 63, 64).

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.09.2011 № 4275/11 разъяснено, что иск собственника объекта недвижимости, чьи права при приватизации земельного участка не были учтены, о признании полностью недействительной сделки приватизации может быть удовлетворен арбитражным судом либо при признании иска покупателем по этой сделке, либо при совокупности двух условий: земельный участок неделим; истец не готов (не желает) реализовать право на его выкуп. 

В случае если земельный участок делим, но собственник объекта недвижимости, чьи права при приватизации участка не были учтены, не готов реализовать предусмотренное статьей 36 Земельного кодекса право на приватизацию земельного участка, он вправе ставить вопрос о признании указанной сделки недействительной лишь в отношении части земельного участка, находящейся под его объектом недвижимости и необходимой для использования такового.

Исходя из содержания и оснований возникновения права, предусмотренногостатьей 36 Земельного кодекса, указанное требование относится к разновидности требований собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, не связанных с лишением владения, на которые исковая давность не распространяется (статьи 208, 304 Гражданского кодекса).

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.10.2012 № 5361/12 применительно к требованиям о признании недействительной сделки (по иску собственника объекта недвижимости, направленному на защиту своего права на земельный участок) сформулирована правовая позиция о неприменении к ним срока исковой давности.

Признавая недействительным договор от 19.02.2008  № 46 аренды частей земельного участка с кадастровым номером 26:20:000000:183 и применив последствия его недействительности в виде понуждения агрофирмы возвратить администрации части земельного участка с кадастровым номером 26:20:000000:183, в том числе с учетным № 34 (площадью 4 234 тыс. кв. м), № 35 (площадью 2 004 тыс. кв. м), № 36 (площадью 1 207 тыс. кв. м), № 37 (площадью 547 тыс. кв. м), № 38 (площадью 3 020 тыс. кв. м), № 39 (площадью 236 тыс. кв. м), № 40 (площадью 371 тыс. кв. м), № 41 (площадью 1 007 тыс. кв. м), судебные инстанции не исследовали (в судебных актах не отразили) вопрос о площади земельных участков, необходимых для эксплуатации принадлежащих обществу объектов недвижимости в соответствии с нормами отвода для определенных видов деятельности. Вместе с тем надлежащее исследование и оценка данных обстоятельств влияет как на обоснованность иска, так и на физические характеристики участков, подлежащих возврату в порядке реституции.

При этом суду следует учитывать, что в силу статьи 1 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» его действие не распространяется на земельные участки, на которых расположены объекты недвижимости.

Выводы судов об избрании истцом ненадлежащего способа судебной защиты при оспаривании постановления главы администрации от 12.1.22007 № 509 сделаны без учета правовой позиции, сформулированной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 20.11.2014 по делу № 30-ЭС14-1222.

При таких обстоятельствах выводы судов не могут быть признаны законными, основанными на верном применении норм права, а фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, – установленными посредством полного и всестороннего исследования доказательств.

Направление дела на новое рассмотрение обусловлено необходимостью принятия находящегося вне компетенции суда кассационной инстанции комплекса процессуальных мер, направленных на установление дополнительных обстоятельств и оценки представленных доказательств (часть 2 статьи 287 Кодекса).

При изложенных обстоятельствах решение от 03.05.2018 и апелляционное постановление от 13.08.2018 в части удовлетворения исковых требований следует отменить, дело в отмененной части направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Ставропольского края.

При новом рассмотрении суду необходимо устранить отмеченные недостатки на основании имеющихся в деле и дополнительно представленных доказательств, дать правильную квалификацию требованиям общества, рассмотреть заявление ответчика о пропуске срока исковой давности, установить площадь земельных участков, необходимых для эксплуатации и обслуживания объектов недвижимости истца, после чего разрешить спор с правильным применением норм материального и процессуального права.

Руководствуясь статьями 274, 284 – 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ставропольского края от 03.05.2018 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.08.2018 по делу № А63-15101/2017 отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Ставропольского края.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий                    			                                   Я.Е. Волков

Судьи										           В.А. Анциферов

										           А.И. Мещерин