АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А32-40946/2017

г. Краснодар

10 мая 2018 года

Резолютивная часть постановления объявлена 08 мая 2018 года.

Полный текст постановления изготовлен 10 мая 2018 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Волкова Я.Е., судей Анциферова В.А. и Мещерина А.И., при участии в судебном заседании от заявителя – общества с ограниченной ответственностью «КрайСтройМонтаж» (ИНН 2312182085, ОГРН 1112312004507) – Никитина С.И. (доверенность от 14.09.2017), от органа, осуществляющего публичные полномочия – Управления имущественных отношений администрации муниципального образования Динской район – Лямкиной А.В. (доверенность от 19.01.2018), от третьего лица – администрации муниципального образования Динской район – Лямкиной А.В. (доверенность от 15.01.2018), в отсутствие третьего лица – администрации Новотитаровского сельского поселения Динского района, надлежащим образом извещенного о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «КрайСтройМонтаж» на постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.01.2018 по делу № А32-40946/2017 (судьи Сулименко О.А., Гуденица Т.Г., Филимонова С.С.), установил следующее.

ООО «КрайСтройМонтаж» (далее – общество) обратилось в арбитражный суд Краснодарского края с заявлением к Управлению имущественных отношений администрации муниципального образования Динской район (далее – управление) о признании незаконным решения от 14.08.2017 № 10.01-08/36299 об отказе в продаже без проведения торгов земельных участков, образованных из земельного участка с кадастровым номером 23:07:0201252:10, расположенного по адресу: Краснодарский край, Динской район, ст. Новотитаровская, Северный микрорайон, и возложении на управление обязанности подготовить, подписать и направить в адрес истца в течение 12 дней с даты вступления решения в законную силу проекты договоров купли-продажи земельных участков, образованных из указанного земельного участка.

Заявленные требования мотивированы тем, что общество является арендатором земельных участков с кадастровыми номерами 23:07:0000000:52 и 23:07:0201252:10 по договору комплексного освоения территории и в силу пункта 5 статьи 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей на дату заключения договора аренды 08.10.2007; далее – Земельный кодекс) имеет право на приобретение земельных участков без торгов.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены администрация муниципального образования Динской район (далее – администрация района) и администрация Новотитаровского сельского поселения Динского района (далее – администрация поселения).

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 14.11.2017 (судья Семушин А.В.) заявленные требования удовлетворены. Суд пришел к выводу о том, что к правоотношениям сторон в силу пункта 14 статьи 34 Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 171-ФЗ) применимы положения части 5 статьи 30.2 Земельного кодекса (в редакции, действовавшей на дату заключения договора аренды 08.10.2007). Стороны провели совместные работы по подготовке и утверждению проекта межевания территории, проекта планировки территории, результатом которых явилось принятие администрацией постановления от 26.01.2017 № 86 о назначении публичных слушаний по документации по планировке территории (проект планировки территории и проекта межевания территории) для строительства и эксплуатации жилого комплекса на земельных участках с кадастровыми номерами 23:07:0201252:10 и 23:07:0000000:52, расположенных по адресу: Краснодарский край, Динской район, ст. Новотитаровская, Северный микрорайон. Выполнение условий пункта 5 статьи 30.2 Земельного кодекса (с учетом положений части 14 статьи 34 Закона № 171-ФЗ) позволяют обществу приобрести образованные земельные участки в собственность. Закон не предусматривает, что условием приобретения арендатором образованных земельных участков в собственность является обеспечение строительства и передача безвозмездно в муниципальную (или государственную) собственность объектов инженерной и иной инфраструктуры, а также объектов по обустройству территории общего пользования в границах земельного участка либо оформление таких объектов в частную собственность.

Апелляционным постановлением от 31.01.2018 решение от 14.11.2017 отменено, в удовлетворении требований отказано. Судебный акт мотивирован тем, что обязанность арендатора земельного участка, предоставленного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, выполнять требования, предусмотренные подпунктами 6 – 8 пункта 3 статьи 38.2 Земельного кодекса, установлена пунктом 3 статьи 30.2 данного Кодекса. Общество в согласованный договором срок (10 лет) к освоению земельного участка, строительству объектов транспортной, коммунальной и социальной инфраструктуры, а также иных объектов в соответствии с документацией по планировке территории не приступило. Общество обратилось в уполномоченный орган до выполнения обязательных условий комплексного освоения, предусмотренных подпунктами 6 – 8 пункта 3 статьи 38.2 Земельного кодекса. Не выполнение мероприятий, необходимых для приобретения испрашиваемого земельного участка в собственность, предусмотренных пунктом 5 статьи 30.2 Земельного кодекса, исключает удовлетворение заявленных требований.

В кассационной жалобе общество просит отменить апелляционное постановление и оставить в силе решение. Податель жалобы указывает, что несвоевременное освоение земельных участков вызвано бездействием ответчика и предоставлением земельных участков в состоянии, исключающим их использование в целях комплексного освоения, что подтверждено в рамках дела № А32-39079/2016. Начало строительства жилого комплекса и его инфраструктурных объектов подтверждается представленными в материалы дела документами. Пункт 5 статьи 30.2 Земельного кодекса содержит единственное требование, выполнение которого позволяет приобрести земельные участки в собственность – утверждение в установленном порядке документации по планировке территории и государственного кадастрового учета земельных участков, предназначенных для жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования. Заявитель выполнил данное требование. Договоры аренды от 08.10.2007 № 0700001453 и 0700001454 не являются концессионными соглашениями. 

В судебном заседании представитель общества поддержал доводы кассационной жалобы. Представитель управления и администрации района возражал против отмены апелляционного постановления. 

Изучив материалы дела и доводы жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа полагает, что апелляционное постановление следует оставить без изменения.

Как видно из материалов дела и установлено судами, 08.10.2007 администрация района и ООО «ЭдилгринРус» заключили договор № 0700001453 аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения, находящегося в государственной собственности, по условиям которого ООО «ЭдилгринРус» предоставлен в аренду сроком на десять лет земельный участок площадью 378 072 кв. м с кадастровым номером 23:07:0201252:0010, расположенный по адресу: Краснодарский край, Динской район, ст. Новотитаровская, «Северный микрорайон», предназначенный для строительства жилого комплекса. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.

Пунктом 1.3 договора предусмотрено, что он является единственным документом, подтверждающим передачу участка арендатору с 08.10.2007. 

В результате банкротства данного юридического лица осуществлена реализация его имущества через торги. 

26 октября 2011 года ООО «ЭдилгринРус» и ООО «Правовая практика» заключили договор купли-продажи права аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 23:07:0201252:0010. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.

ООО «Правовая практика» в 2012 году по договору цессии уступило ООО «Теплый дом» в полном объеме права и обязанности арендатора по договору от 08.10.2007 № 0700001453, который зарегистрирован 22.11.2012. 

В соответствии с договором уступки права (цессии) от 04.04.2013 № 0010, заключенным ООО «Теплый дом» и обществом, цедент уступает, а цессионарий принимает в полном объеме права и обязанности по договору от 08.10.2007 № 0700001453.

08 октября 2007 года администрация района и ООО «ЭдилгинРус» заключили договор № 0700001454 аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения площадью 2 280 117 кв. м с кадастровым номером 23:07:0000000:0052, расположенного по адресу: Краснодарский край, Динской район, ст. Новотитаровская, «Северный микрорайон» для строительства и эксплуатации жилого комплекса сроком на 10 лет. Договор является единственным документом, подтверждающим передачу участка арендатору с 08.10.2007 (пункт 1.3 договора). Договор зарегистрирован в установленном порядке. 

На основании протокола от 21.10.2011 № П-2110/3-11 о результатах проведения торгов по продаже имущества ООО «ЭдилгринРус» посредством публичного предложения в процедуре конкурсного производства по делу № А32-12667/2009-37/378Б ООО «ЭдилгринРус» и ООО «Правовая практика» заключили договор от 26.10.2011 купли-продажи права аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 23:07:0000000:0052. Договор зарегистрирован в установленном порядке. 

ООО «Правовая практика» в 2012 году по договору цессии уступило ООО «Теплый дом» в полном объеме права и обязанности арендатора по договору от 08.10.2007 № 0700001454. 

По договору цессии от 04.04.2013 № 0052 ООО «Теплый дом» уступило обществу в полном объеме права и обязанности арендатора по договору от 08.10.2007 № 0700001454. 

Договоры аренды от 08.10.2007 № 0700001453 и 0700001454 заключены на основании протокола от 05.10.2007 № 21 о результатах торгов по продаже права на заключение договора аренды земельных участков единого землепользования в границах ст. Новотитаровской «Северный микрорайон», согласно которому земельные участки единого землепользования с кадастровыми номерами 23:07:0201252:0010 и 23:07:0000000:0052 предоставлены с правом заключения договора аренды на 10 лет для строительства и эксплуатации жилого комплекса. 

В извещении о проведении торгов, по результатам которых заключен договор № 0700001453, указаны следующие условия конкурса: «земельный участок предоставляется для строительства и эксплуатации жилищного комплекса, рассчитанного на 3 – 5 тысяч человек, в структуре которого должны быть жилые дома коттеджного типа, усадебные и многоквартирные дома малой и средней этажности, а также объекты инженерной инфраструктуры для обеспечения жизнедеятельности комплекса. Для указанной численности жителей необходимо предусмотреть строительство нормативного количества объектов социального и бытового назначения 4 – 5 тыс. человек, детских дошкольных учреждений (не менее 15), поликлиник (не менее 2), культурно-развлекательных центров, спортивных сооружений, объектов торгового и бытового обслуживания населения и другие…».

В рамках исполнения своих обязательств по договорам аренды общество выполнило работы по подготовке и утверждению проекта межевания территории, проекта планировки территории указанных земельных участков.

По окончании работ постановлением администрации район от 26.01.2017 № 86 назначены публичные слушания по документации по планировке территории (проект планировки территории и проекта межевания территории) для строительства и эксплуатации жилого комплекса на земельные участки с кадастровыми номерами 23:07:0201252:10, 23:07:0000000:52. Извещение о проведении слушаний опубликовано в газете «Трибуна» от 02.02.2017 № 5.

По итогам публичных слушаний вынесено заключение от 15.03.2017 № 012-17, в соответствии с которым документация по планировке территории (проект планировки территории и проект межевания территории) для строительства и эксплуатации жилого комплекса согласована.

Постановлением администрации район от 31.03.2017 № 710 утвержден проект межевания и планировки.

В соответствии с данным проектом из земельного участка с кадастровым номером 23:07:0201252:10 образованы земельные участки с кадастровыми номерами 23:07:0201252:135 – 23:07:0201252:256.

17 июля 2017 года общество обратилось в администрацию района с заявлением, в котором просило предоставить в собственность без проведения торгов указанные земельные участки.

В решении от 14.08.2017 № 10.01-08/36299 управление отказало обществу в приобретении в собственность без проведения торгов испрашиваемых участков указав, что содержание и условия договора № 700001453 не соответствуют положениям и требованиям статей 30.2 и 38.2 Земельного кодекса (действовавших в период его заключения), в силу чего договор не является договором о комплексном освоении территории.

Общество, полагая, что отказ в предоставлении участков в собственность не соответствуют закону и нарушает принадлежащие ему права в сфере предпринимательской деятельности, обратилось с заявлением в арбитражный суд.

В силу части 1 статьи 198, части 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс) для удовлетворения требований о признании недействительными ненормативных правовых актов и незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, необходимо одновременное наличие двух условий: несоответствие акта, решения, действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушение ими прав и законных интересов заявителя.

По смыслу статей 65, 198 и 200 Кодекса обязанность доказывания наличия права и факта его нарушения оспариваемыми актами, решениями, действиями (бездействием) возложена на заявителя, обязанность доказывания соответствия оспариваемого правового акта, решения, действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту, а также обстоятельств, послуживших основанием для их принятия (совершения), возлагается на орган или лицо, которые приняли данный акт, решение, совершили действия (допустили бездействие).

Согласно пункту 2 статьи 15 Земельного кодекса (в редакции, действовавшей на момент возникновения спорных правоотношений) граждане и юридические лица имеют право на равный доступ к приобретению земельных участков в собственность.

Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть предоставлены в собственность граждан и юридических лиц, за исключением земельных участков, которые в соответствии с названным кодексом, федеральным законом не могут находиться в частной собственности.

Суды пришли к верному выводу о том, что спорный договор по своему содержанию является договором о комплексном освоении территории.

Земельные участки для их комплексного освоения в целях жилищного строительства, которое включает в себя подготовку документации по планировке территории, выполнение работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, осуществление жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования, из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются в аренду без предварительного согласования места размещения объекта (часть 1 статьи 30.2 Земельного кодекса).

Комплексное освоение территории включает в себя подготовку документации по планировке территории, образование земельных участков в границах данной территории, строительство на земельных участках в границах данной территории объектов транспортной, коммунальной и социальной инфраструктур, а также иных объектов в соответствии с документацией по планировке территории (часть 1 статьи 46 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

Предоставление в аренду земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства осуществляется на аукционе в порядке, установленном статьей 38.2 Земельного кодекса (часть 2 статьи 30.2 данного Кодекса).

Арендатор земельного участка, предоставленного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, обязан выполнять требования, предусмотренные подпунктами 6 – 8 пункта 3 статьи 38.2 Земельного кодекса (часть 3 статьи 30.2 данного Кодекса), в которых установлены требования, касающиеся комплексного освоения земельного участка, предусматривающие соблюдение максимальных сроков подготовки проекта планировки территории и проекта межевания территории в границах земельного участка, предназначенного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства; максимальные сроки выполнения работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, подлежащих по окончании строительства передаче в государственную или муниципальную собственность, а также условия такой передачи; максимальные сроки осуществления жилищного строительства и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования земельных участков.

Исходя из приведенных норм, арендатор земельного участка, предоставленного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, обязан соблюдать требования о максимальных сроках: подготовки проекта планировки и проекта межевания территории; выполнения работ по строительству объектов инженерной инфраструктуры, а также осуществлению жилищного строительства в соответствии с видами разрешенного использования земельных участков.

Исследовав представленные в материалы дела доказательства, и отменяя решение суда первой инстанции, апелляционный суд установил, что общество в пределах срока (10 лет) действия договора от 08.10.2007 № 0700001453 требования пунктов 7 и 8 пункта 3 статьи 38.2 Земельного кодекса не выполнило. Вопреки требованиям статьи 65 Кодекса, доказательств выполнения работ по строительству объектов инженерной инфраструктуры, а также осуществлению жилищного строительства, истцом не представлено. Установив, что освоение спорных земельных участков не начато, суд апелляционной инстанции правомерно не усмотрел оснований для удовлетворения заявленных требований.

Довод подателя жалобы о том, что пункт 5 статьи 30.2 Земельного кодекса содержит единственное требование, выполнение которого позволяет приобрести земельные участки в собственность – утверждение в установленном порядке документации по планировке территории и государственного кадастрового учета земельных участков, предназначенных для жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования, отклоняется, поскольку основан на ошибочном понимании норм материального права (определение Верховного Суда Российской Федерации от 23.03.2017 № 307-КГ17-1195).

Указание заявителя на то, что несвоевременное освоение земельных участков вызвано бездействием ответчика и предоставлением земельных участков в состоянии, исключающим их использование в целях комплексного освоения, что установлено в рамках дела № А32-39079/2016, не принимается судом округа, так как не исключает обязательного выполнения требований пунктов 7 и 8 пункта 3 статьи 38.2 Земельного кодекса. 

Кроме того, как следует из представленного в материалы дела кадастрового паспорта исходного земельного участка с кадастровым номером 23:07:0201252:10 целевое назначение данного участка установлено «для размещения инженерных сооружений микрорайона Северный в ст. Новотитаровской». Согласно протоколу от 05.10.2007 № 21 о результатах торгов по продаже права на заключение договора аренды спорный участок предоставлен для строительства и эксплуатации жилого комплекса. Вместе с тем, из материалов дела не следует, что на дату проведения торгов целевое назначение земельного участка приведено в соответствие с предполагаемой целью (строительство жилого комплекса).

Нормы материального права при рассмотрении дела применены апелляционным судом правильно, нарушения процессуальных норм, влекущие отмену или изменение судебного акта (часть 4 статьи 288 Кодекса), не установлены. 

При таких обстоятельствах основания для отмены или изменения апелляционного постановления от 31.01.2018 по приведенным в кассационной жалобе доводам отсутствуют. 

Руководствуясь статьями 274, 284 – 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.01.2018 по делу № А32-40946/2017 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий                    			                                   Я.Е. Волков

Судьи										           В.А. Анциферов

										           А.И. Мещерин