﻿

АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА

420066, Республика Татарстан, г. Казань, ул. Красносельская, д. 20, тел. (843) 291-04-15

http://faspo.arbitr.ru   e-mail: info@faspo.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции

Ф06-67964/2020

Дело № А57-25453/2019

г. Казань

28 декабря 2020 года

Резолютивная часть постановления объявлена 21 декабря 2020 года.

Полный текст постановления изготовлен 28 декабря 2020 года.

Арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Петрушкина В.А.,

судей Ананьева Р.В., Карповой В.А.,

в отсутствие лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу  индивидуального предпринимателя Рубцовой Юлии Сергеевны г. Саратов

на решение Арбитражного суда Саратовской области от 29.05.2020 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.08.2020

по делу № А57-25453/2019

по исковому заявлению администрации муниципального образования «Город Саратов» (ОГРН 1036405000280, ИНН 6450011003) к индивидуальному предпринимателю Рубцовой Юлии Сергеевне (ОГРНИП 312645529800013, ИНН 645503944285) о расторжении договора аренды земельного участка, с участием третьих лиц, – Комитета по управлению имуществом города Саратова, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области, Фролова Максима Юрьевича, Роенко Дмитрия Александровича,

УСТАНОВИЛ:

администрация муниципального образования «Город Саратов» (далее – администрация) обратилась в Арбитражный суд Саратовской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Рубцовой Юлии Сергеевне (далее – ИП Рубцова Ю.С., предприниматель) о расторжении договора аренды от 16.03.2012 № А-12-96Ф-4 земельного участка с кадастровым номером 64:48:040211:146 площадью 24 890 кв. м, расположенного по адресу: г. Саратов, Песчано-Уметский тракт, б/н, с видом разрешенного использования «для строительства складов и оптовых баз IV – V классов», заключенного на 49 лет. 

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, в порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), привлечены, – Фролов Максим Юрьевич                 (далее – Фролов М.Ю.) и Роенко Дмитрий Александрович. 

Решением Арбитражного суда Саратовской области от 29.05.2020, оставленным без изменения постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.08.2020, исковые требования удовлетворены, договор аренды от 16.03.2012 № А-12-96Ф-4 земельного участка с кадастровым номером 64:48:040211:146 площадью 24 890 кв. м, расположенного по адресу: г. Саратов, Песчано-Уметский тракт, б/н, - расторгнут.

В кассационной жалобе ИП Рубцовой Ю.С., поданной в Арбитражный суд Поволжского округа, судебные акты предлагается отменить как принятые с нарушением норм действующего законодательства.

Заявитель кассационной жалобы, оспаривая судебные акты, считает, что оснований для расторжения договора аренды не имелось, при этом не учтены обстоятельства, установленные вступившим в законную силу решением суда общей юрисидикции.

В судебном заседании представитель ИП Рубцовой Ю.С. поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе.

Иные лица, участвующие в деле, о времени и месте судебного разбирательства уведомлены, явку представителей в судебное заседание не обеспечили, что в силу статьи 284 АПК РФ не является препятствием к рассмотрению кассационной жалобы. Информация о принятии кассационной жалобы к производству, движении дела, времени и месте судебного заседания размещена на официальном сайте Арбитражного суда Поволжского округа в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» по адресу: http://faspo.arbitr.ru/ и в информационной системе «Картотека арбитражных дел» - kad.arbitr.ru в порядке, предусмотренном статьей 121 АПК РФ.

Определением Арбитражного суда Поволжского округа от 01.12.2020 судебное разбирательство отложено на 21.12.2020 на 11 часов 55 минут.

Проверив обоснованность доводов, содержащихся в кассационной жалобе и в выступлении представителя лица, участвующего в деле, Арбитражный суд Поволжского округа считает, что оспариваемые судебные акты подлежат отмене по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судебными инстанциями, между администрацией муниципального образования «Город Саратов» (арендодатель) и Коноваловым Василием Васильевичем (далее – Коновалов В.В.) (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 16.03.2012 № А12-96Ф-4 с кадастровым номером 64:48:040211:146 площадью 24 890 кв. м, расположенного по адресу: г. Саратов, Песчано-Уметский тракт б/н в Ленинском районе, предоставленного для строительства складов и оптовых баз IV – V классов на 49 лет.

Договора аренды зарегистрирован в установленном законом порядке 16.03.2012.

В силу пункта 4.1.2 договора аренды арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора в случае нарушения арендатором условий договора.

Подпунктом 7 пункта 4.1.2 договора аренды предусмотрено, что арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения договора в случае неиспользования земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение 3 лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование. 

В соответствии с пунктом 5.1.2 договора при аренде земельного участка на срок более чем 5 лет арендатор земельного участка имеет право в пределах срока договора аренды земельного участка передать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе отдавать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив, передать арендованный земельный участок в субаренду, без согласия арендодателя земельного участка при условии его уведомления.

В силу пункта 5.2.2 договора арендатор обязан использовать земельный участок в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием. 

Земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи от 21.03.2012.

Между Коноваловым В.В. и Фроловым М.Ю. заключен договор замены стороны в обязательстве от 10.03.2016, по условиям которого Коновалов В.В. передал свои права и обязанности по договору аренды земельного участка от 16.03.2012 № А-12-69Ф-4 Фролову М.Ю.

Впоследствии по договору о замене сторон в обязательстве от 02.04.2018 Фролов М.Ю. передал свои права и обязанности по договору аренды земельного участка от 16.03.2012 № А-12-96Ф-4 Рубцовой Ю.С.

Администрация направила в адрес ИП Рубцовой Ю.С. предупреждение от 24.05.2019 о возможном досрочном расторжении договора аренды земельного участка от 16.03.2012 с предложением представить документы, подтверждающие освоение арендованного земельного участка.

ИП Рубцовой Ю.С. направлено уведомление от 21.07.2019 о расторжении договора аренды и возврате земельного участка с кадастровым номером 64:48:040211:146.

Неисполнение предпринимателем требований, содержащихся в уведомлении, послужило истцу основанием для обращения в арбитражный суд с настоящим иском.

Разрешая спор, суды двух инстанций, руководствуясь статьями 309, 310, 450, 452, 610, 615, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), 22, 45, 46, 47 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), установив, что с момента получения земельного участка арендатором не предпринимаются меры по его освоению, с целью обеспечения возможности строительства объекта, принимая во внимание существенное нарушение условий договора аренды арендатором, удовлетворили требование о расторжении договора аренды.

Анализ имеющихся в деле доказательств и принятых судебных актов показал, что судами двух инстанций оставлены без рассмотрения и оценки ряд обстоятельств и документов, имеющих существенное значение для правильного рассмотрения дела.

В соответствии со статьями 309 и 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Как следует из статьи 615 ГК РФ, арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

В силу пункта 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Существенным признается нарушение, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Понятие существенного нарушения, как и его квалифицирующие признаки, раскрывается законодателем при помощи оценочных категорий. В каждом конкретном случае вопрос о существенности нарушения должен решаться с учетом всех имеющих значение обстоятельств. При этом доказательства существенных нарушений договора должна представить сторона, обратившаяся в суд.

Основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя перечислены в статье 619 ГК РФ.

Пунктом 9 статьи 22 ЗК РФ предусмотрено, что досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором, если не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. 

Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

Требование о расторжении договора не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд (пункт 8 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 № 14 «Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров»).

В силу пункта 2 статьи 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 29 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (пункт 3 статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 ГК РФ).

При рассмотрении настоящего спора судами установлено, что администрация направила в адрес ИП Рубцовой Ю.С. претензию от 16.07.2019 № 13-04/17158, содержащее извещение о досрочном прекращении договора аренды земельного участка ввиду того, что спорный земельный участок, предназначенный для строительства, по факту не используется в указанных целях более трех лет и находится в заброшенном состоянии, со ссылкой на положения пункта 2 статьи 46 ЗК РФ.

Таким образом, с учетом оснований, указанных в уведомлении от 16.07.2019 № 13.04/17158, и предъявленных администрацией требований при обращении в арбитражный суд, юридически значимым обстоятельством, подлежащим установлению, является факт надлежащего освоения земельного участка арендатором.

Согласно части 2 статьи 69 АПК РФ вступившее в законную силу решение суда общей юрисдикции по ранее рассмотренному гражданскому делу обязательно для арбитражного суда, рассматривающего дело, по вопросам об обстоятельствах, установленных решением суда общей юрисдикции и имеющих отношение к лицам, участвующим в деле.

Признание преюдициального значения судебного решения, будучи направленным на обеспечение стабильности и общеобязательности судебного решения, исключение возможного конфликта судебных актов, предполагает, что факты, установленные судом при рассмотрении одного дела, впредь до их опровержения принимаются другим судом по другому делу, если они имеют значение для разрешения данного дела. Тем самым преюдициальность служит средством поддержания непротиворечивости судебных актов и обеспечивает действие принципа правовой определенности (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 20.11.2012 № 2013/12).

Решением Ленинского районного суда города Саратова от 25.09.2018 по делу № 2-4574/2018 отказано в удовлетворении иска администрации к Фролову М.Ю., Рубцовой Ю.С. о расторжении договора аренды земельного участка.

Дополнительным решением Ленинского районного суда города Саратова от 30.11.2018 по тому же делу № 2-4574/2018 установлено, что поскольку обязанности арендатора у Рубцовой Ю.С. возникли с 02.04.2018, то на момент обращения администрации с иском о расторжении договора аренды трехгодичный срок для освоения спорного земельного участка не истек.

При разрешении спора, в том числе, с участием Рубцовой Ю.С., судом общей юрисдикции был установлены обстоятельства, свидетельствующие о наличии заключенного между администрацией и Коноваловым В.В. договора аренды земельного участка от 16.03.2012, и последующей передачи прав и обязанностей по нему 10.03.2016 Фролову М.Ю., который также передал их Рубцовой Ю.С., в связи с чем сделан вывод, что статус арендатора у последней возник только с 02.04.2018, при этом новым арендатором (ИП Рубцовой Ю.С.) представлены фотоматериалы и иные доказательства, безусловно, свидетельствующие об освоении участка.

С учетом положений пункта 1 статьи 55 ГПК РФ и части 1 статьи 64 АПК РФ обстоятельства устанавливаются на основании доказательств по делу, содержащих сведения о фактах, в связи с чем правовая оценка судом квалификации арендных правоотношений и применения закона, не может рассматриваться в качестве обстоятельств, имеющих преюдициальное значение.

В абзаце 2 пункта 29 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21.12.2017 «О некоторых вопросах применения положений главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации о перемене лиц в обязательстве на основании сделки» разъяснено, что по смыслу статей 392.3 и 391 ГК РФ, если с согласия арендодателя арендатор и третье лицо заключили договор перенайма, то третье лицо полностью заменяет первоначального должника в отношениях с кредитором и обязано вносить арендную плату за все периоды пользования имуществом, в том числе до вступления в договор, если в соглашении о передаче договора не предусмотрено иное. Вместе с тем, если такой перенаем правомерно происходит без согласия арендодателя, например, в случае, предусмотренном пунктом 5 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, первоначальный и новый арендаторы, по общему правилу, несут солидарную ответственность перед арендодателем за встречное исполнение в ответ на исполнение, осуществленное арендодателем до заключения соглашения о передаче договора (статья 323 ГК РФ).

Таким образом, для правильного исчисления срока для освоения земельного участка, при наличии заключенного соглашения от 02.04.2018 о перенайме, необходимо исходить из того, что передача всех прав и обязанностей одной из сторон договора третьему лицу не изменяет порядка исчисления срока для освоения, установленного в подпункте 7 пункта 4.1.2 договора аренды.

Вместе с тем, сделав вывод, что ответчик не принял мер к освоению земельного участка, судебные инстанции по данному делу не учли обстоятельств, установленных, вступившим в законную силу решением Ленинского районного суда, в том числе, относительно освоения спорного земельного участка непосредственно арендатором Рубцовой Ю.С., которая вступила в договор аренды с 02.04.2018, о чем были предоставлены соответствующие доказательства, которые были предметом судебной оценки.

При этом не указаны мотивы, по которым выводы суда общей юрисдикции не могут быть приняты во внимание.

Разрешая спор, арбитражный суд не учел данных обстоятельств, установленных судом общей юрисдикции, и не обеспечил их проверку и применение в рамках настоящего спора.

Новыми признаются те обстоятельства, которые возникли после принятия судебного акта, не были и не могли быть предметом судебной оценки. 

Таким образом, судебные инстанции установили, что настоящий иск заявлен по иным (новым) обстоятельствам, в связи с чем необходимо определить каким образом при наличии уже установленного факта освоения участка выявление администрацией новых обстоятельств и оснований для расторжения договора может исключать данный факт.

Кроме того, в силу подпункта 2 пункта 1 статьи 150 АПК РФ арбитражный суд обязан прекратить производство по делу, если установит, что имеется вступивший в законную силу судебный акт суда общей юрисдикции, между теми же лицами о том же предмете и по тем же основаниям.

В рамках дела № 2-4574/2018 рассмотрен иск администрации г. Саратова к Фролову М.Ю., Рубцовой Ю.С. о расторжении договора аренды от 16.03.2012 № А-12-96Ф-4 по основанию нарушения срока освоения участка, установленного договором.

После отказа в иске решением Ленинского районного суда от 30.11.2018 (в редакции дополнительного решения от 30.11.2018), администрация, обращаясь с настоящим иском в арбитражный суд к ИП Рубцовой Ю.С. о расторжении того же договора аренды, вновь указывает в качестве основания неосвоение участка Рубцовой Ю.С.

Судебные инстанции оставили без исследования факты и обстоятельства, которые были указаны администрацией при обращении в суд общей юрисдикции и основания иска при обращении в арбитражный суд, при этом указание на то, что настоящий иск заявлен по новым основаниям (фактам и обстоятельствам) без их установления носит формальный характер. 

Таким образом, судебные акты подлежат отмене как принятые с нарушением норм действующего законодательства и по неполно исследованным обстоятельствам дела, а дело направлению на новое рассмотрение.

При новом рассмотрении суду необходимо исследовать основания, по которым администрация обратилась с иском к тому же ответчику в суд общей юрисдикции, установить какие новые обстоятельства послужили основанием для обращения в арбитражный суд, дать правильную квалификацию преюдициально установленным обстоятельствам относительно факта освоения участка, с учетом новых оснований для расторжения, указанных администрацией.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 3 части 1 статьи 287, статьями 286, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Саратовской области от 29.05.2020 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.08.2020 по делу № А57-25453/2019 отменить.

Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Саратовской области.

Судебные расходы по кассационной жалобе распределить арбитражному суду, вновь рассматривающему дело.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки, установленные статьями 291.1, 291.2. Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий судья					В.А. Петрушкин 

Судьи									Р.В. Ананьев 

										В.А. Карпова