АРБИТРАЖНЫЙ СУД Самарской области

443001, г. Самара, ул. Самарская, 203Б, тел. (846) 226-56-17, (846) 207-55-15

http://www.samara.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело №

А55-7238/2020

18 февраля 2021 года

г. Самара

 

Резолютивная часть решения объявлена 11 февраля 2021 года

Решение в полном объеме изготовлено 18 февраля 2021 года

 

Арбитражный суд Самарской области

в составе судьи

Каленниковой О.Н.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи - Гукасян И.Б.,

рассмотрев в судебном заседании  11 февраля 2021 года  дело по иску

Комитета по управлению муниципальным имуществом Красноармейского района

к Индивидуальному предпринимателю КФХ ФИО1

о взыскании задолженности, расторжении договора аренды, обязании возвратить муниципальное имущество

третье лицо: Муниципальное казенное учреждение «Архитектурно-планировочного и инженерного обеспечения Красноармейского района»

и по встречному иску индивидуального предпринимателя КФХ ФИО1

к Комитету по управлению муниципальным имуществом Красноармейского района

О взыскании убытков в размере 2 054 082,60 руб.

при участии в заседании

от истца – представитель ФИО2, доверенность от 11.01.2021, диплом

от ответчика - представитель ФИО3, доверенность от 25.05.2020, удостоверение адвоката,

от третьего лица – не явился

установил:

Комитет по управлению муниципальным имуществом Красноармейского района обратился в Арбитражный суд Самарской области с иском к индивидуальному предпринимателю КФХ ФИО1, в котором просит взыскать 921 538 руб. 45 коп., в том числе: задолженность по договору аренды муниципального имущества от 19.02.2018 в размер 668 903 руб. 73 коп. за период с 01.06.2019 по 31.01.2020, пени в размере 252 634 руб. 72 коп. за период с 10.07.2019 по 29.01.2020.

Определением Арбитражного суда Самарской области от 23.04.2020 на основании ч. 4 ст. 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации произведена замена судьи Дегтярева Д.А.  на судью Каленникову О.Н.

Определением Арбитражного суда Самарской области от 21.08.2020 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора муниципальное казенное учреждение «Архитектурно-планировочного и инженерного обеспечения Красноармейского района».

В производстве Арбитражного суда Самарской области  находилось также дело №А55-22128/2020 по иску о расторжении договора аренды № б/н от 19.02.2018, заключенного между Комитетом по управлению муниципальным имуществом Красноармейского района и ИП КФХ ФИО1, об обязании ответчика передать по акту приема-передачи недвижимое имущество для производственных нужд, а также  взыскании с ИП КФХ ФИО1 в пользу Комитета по управлению муниципальным имуществом Красноармейского района арендной платы в сумме 519 149,16 руб. за период с 01.02.2020  по 31.07.2020, пени в сумме 289 040,04 руб. за период с 05.03.2020 по 29.07.2020, общая сумма - 808 189,20 руб.

Определением Арбитражного суда Самарской области от 15 октября 2020 года настоящее дело №А55-7238/2020 объединено для совместного рассмотрения с делом №А55-22128/2020; с присвоением делу единого номера №А55-7238/2020.

Истец в судебном заседании поддержал исковые требования по основаниям, изложенным в иске.

Ответчик исковые требования не признал по доводам, изложенным в отзыве на исковое заявление, который судом приобщен к материалам дела, указав, что произвел капитальный ремонт арендованного имущества и просил зачесть потраченные денежные средства на ремонт помещений в размере 2 054 082 руб. 60 коп. в счет арендной платы, однако ответа на заявление не получил.

Определением Арбитражного суда Самарской области от 21.12.2020 принят встречный иск индивидуального предпринимателя КФХ ФИО1 о взыскании с Комитета по управлению муниципальным имуществом Красноармейского района убытков в виде расходов на ремонт арендованного имущества в размере 2 054 082,60 руб.

Истец по встречному иску в судебном заседании поддержал встречные исковые требования по основаниям, изложенным во встречном иске. В судебном заседании, возражая на первоначальный иск, указал, что начисление пени договором аренды не предусмотрено.

Ответчик по встречному иску в судебном заседании возражал против удовлетворения исковых требований по основаниям, изложенным в отзыве на исковое заявление, указав при этом, что согласие на проведение капитального ремонта арендодатель не давал, однако указанное согласие является обязательным по условиям договора. Арендатор на протяжении 2-х лет не производил платежи по арендным платежам, что также явилось следствием недачи согласия на проведение капитального ремонта переданного в аренду имущества в соответствии с п. 1.8 Порядка согласования проведения капитального ремонта и компенсации затрат, произведенных арендатором на капитальный ремонт арендуемого недвижимого имущества, утвержденного решением Собрания представителей муниципального района Красноярский Самарской области от 26.04.2019 № 169.

Представитель третьего лица в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания  извещен надлежащим образом.

До вынесения окончательного судебного акта по настоящему делу истцом по первоначальному иску в судебном заседании с учетом возражений ответчика по пени заявлен отказ  от иска в части взыскания пени за период с 10.07.2019 по 29.01.2020 в размере 252 634 руб. 72 коп. и за период с 05.03.2020 по 29.07.2020 в размере 289 040 руб. 04 коп..

В части 2 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации закреплено право заявителя при рассмотрении дела в арбитражном суде любой инстанции до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела, отказаться от заявленного требования полностью или частично.

В силу части 5 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд принимает такой отказ в случае, если он не противоречит закону и не нарушает прав других лиц.

Арбитражный суд прекращает производство по делу, если установит, что истец отказался от иска и отказ принят арбитражным судом (пункт 4 части 1 статьи 150 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Поскольку заявление истца об отказе от иска в части взыскания пени не противоречит закону и не нарушает прав других лиц, заявление судом принимается, что является основанием для прекращения производства по делу в указанной части.

Исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив обоснованность доводов, изложенных в исковом заявлении, встречном исковом заявлении, отзывах на иск, встречный иск, суд считает первоначальные исковые требования подлежащими частичному удовлетворению, а встречные исковые требования следует оставить без удовлетворения по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, между комитетом по управлению муниципальным имуществом Красноармейского района Самарской области (далее – арендодатель) и ИП КФХ ФИО1 (далее – арендатор) заключен договор аренды муниципального имущества № б/н от 19.02.2018 (далее – Договор), согласно п.1.1 которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду для производственных нужд следующие здания (далее – здания):

- нежилое здание: административное здание, площадь 217,0 кв.м, расположенное по адресу: 

<

...>, принадлежит на праве собственности муниципальному району Красноармейский Самарской области, собственность № 63-63/025-63/025/304/2016-2141/1 от 05.12.2016, кадастровый номер объекта 63:25:0504026:2756.

- нежилое здание: здание проходной, площадь 29,9 кв.м, расположенное по адресу: 

<

...>, принадлежит на праве собственности муниципальному району Красноармейский Самарской области, собственность № 63-63/025-63/025/304/2016-2142/1 от 05.12.2016г., кадастровый номер объекта 63:25:0504026:2754.

- нежилое здание: материально-технический склад, площадь 103,3 кв.м, расположенное по адресу: 

<

...>, здание принадлежит на праве собственности муниципальному району Красноармейский Самарской области, собственность № 63-63/025-63/025/304/2016-2144/1 от 05.12.2016, кадастровый номер объекта 63:25:0504026:2757.

- нежилое здание: трассовая мастерская, площадью 576 кв.м., расположенное по адресу: 

<

...>, здание принадлежит на праве собственности муниципальному району Красноармейский Самарской области, собственность № 63-63/025-60/025/304/2016-2145/1 от 05.12.2016, кадастровый номер объекта 63:25:0504026:2717.

- нежилое здание: здание гаража, площадью 397,4 кв.м, расположенное по адресу: 

<

...>, принадлежит на праве собственности муниципальному району Красноармейский Самарской области, собственность № 63-63/025-63/025/304/2016-2146/1 от 05.12.2016, кадастровый номер объекта 63:25:0504026:2755.

- нежилое здание: здание гаража, площадью 992,4 кв.м, расположенное по адресу: 

<

...>, принадлежит на праве собственности муниципальному району Красноармейский Самарской области, собственность № 63-63/025-63/025/304/2016-2147/1 от 05.12.2016, кадастровый номер объекта 63:25:0504026:2760.

- нежилое здание: здание трансформаторной подстанции, площадью 21,0 кв.м, расположенное по адресу: Самарская область. 

<

...>, принадлежит на праве собственности муниципальному району Красноармейский Самарской области, собственность № 63-63/025-63/025/304/2016-2143/1 от 05.12.2016, кадастровый номер объекта 63:25:0504026:2753.

Право собственности муниципального района Красноармейский Самарской области на указанные в настоящем пункте договора здания подтверждается выписками из Единого государственного реестра недвижимости № 63/01/01/2018-41389 от 26.02.2018, №63/01/01/2018-41395 от 26.02.2018, №63/01/01/2018-39346 от 22.02.2018, №63/01/01/2018-39362 от 22.02.2018, №63/01/01/2018-39369 от 22.02.2018, №63/01/01/2018-39355 от 22.02.2018, № 63/01/01/2018-46353 от 02.03.2018.

По Договору одновременно с передачей прав владения и пользования зданиями, Арендодатель передает Арендатор на срок аренды право пользования земельным участком, который занят зданиями и необходим Арендатору в целях использования зданий (а также все объекты инфраструктуры, находящиеся на земельном участке): кадастровый номер 63:25:0504026:2863, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под размещение производственной базы, площадь: 9 255 кв.м., расположен по адресу Самарская область, 

<

...> (далее - земельный участок). Земельный участок принадлежит на праве собственности муниципальному району Красноармейский Самарской области, о чем в Едином государственном реестре недвижимости имеется запись регистрации № 63-63/025-63/025/304/2016-2279/1 от 19.12.2016, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости № 63/01/01/2018-46332 от 02.03.2018.

Здания и земельный участок предоставляются Арендатору для использования в своей     хозяйственной.     производственной,     коммерческой, административной, общественной, социальной деятельности, а также любой  иной деятельности, не запрещенной законодательством Российской Федерации.

Согласно п.3.1 Договора размер арендной платы устанавливается в размере 79 767,00 руб. (Семьдесят девять тысяч семьсот шестьдесят семь рублей) без учета НДС.

В соответствии с п.3.2 Договора после подписания договора за указанное в п.1.1 Договора имущество арендатор перечисляет ежемесячно арендную плату в сумме 79 767 руб. 00 коп. (без НДС) до 5-го числа каждого месяца. НДС начисляется арендатором самостоятельно и перечисляется в бюджет по месту учета в налоговой инспекции.

Пунктом 3.3 Договора стороны предусмотрели, что при изменении индекса инфляции, арендная плата увеличивается (уменьшается) на коэффициент увеличения (уменьшения) ее в течение года с предоставлением арендатору обоснования в письменном виде.

На основании п. 1.2 Договора срок аренды 5 лет с момента регистрации договора.

Дополнительным соглашением от 20.12.2018 к договору аренды нежилого помещения № б/н от 19.02.2018 в п. 3.1, п. 3.2 стороны внесли изменения, а именно: за указанные в п.1.1 Договора нежилые помещения арендатор перечисляет с 01.01.2019 ежемесячно арендную плату в сумме 83 196 руб. 98 коп. в месяц, определенной в ценах 2019 года с оплатой до 5-го числа каждого месяца.

Как указал арендодатель – истец по первоначальному иску задолженность по арендной плате за период с 01.06.2019 по 31.01.2020 составляет  сумму - 668 903,73 руб. ; за период с 01.02.2020 по 31.07.2020 – сумму 519 149 руб. 16 коп.

Ответчику – арендатору были направлены уведомления о задолженности № 10710 от 11.10.2019, №13001 от 03.02.2020, однако Ответчик не оплатил арендную плату по состоянию на 03.02.2020.

Кроме того, в связи с нарушением обязательства по оплате арендной платы арендодатель направил в адрес арендатора требование от 09.06.2020 с предложением расторгнуть Договор и оплатить задолженность по арендной плате в размере 2 305 956 руб. 50 коп. по состоянию на 05.06.2020.

Указанные обстоятельства явились основанием для обращения в суд с первоначальным иском.

Возражая против удовлетворения первоначального иска, ответчик указал, что в арендуемом Здании с согласия арендодателя был произведен капитальный ремонт, в результате чего ответчик полагает, что стоимость произведенных работ подлежит зачету в счет задолженности по арендной плате, что также явилось основанием для обращения в суд со встречным иском, в соответствии с которым ИП КФХ ФИО1 указал на следующие обстоятельства.

В соответствии с п. 2.2.5 Договора арендатор обязан производить капитальный ремонт переданного в аренду имущества, связанный с общим капитальным ремонтом, с письменного разрешения арендодателя, а последний обязан произвести перерасчет арендной платы с зачетом затрат на капитальный ремонт имущества.

Комиссией, в составе которой, наряду с ответчиком, находились представители истца и третьего лица, 19.04.2018 было проведено обследование арендованного имущества.

Согласно утвержденному и.о. главы Красноармейского района акту обследования производственной базы от 19.04.2018  по адресу: 

<

...> установлено следующее (л.д. 40-41, т.1):

- в административном здании (Шоссейная, 3) - кровля протекает, сливы пришли в негодность, вода течет по стенам, разрушая их, требуется частичный ремонт кирпичной кладки на фасаде, необходимо выполнить односкатную крышу, требуется смена окон, потолки и стены на втором этаже требуют ремонта, во всем здании требуется косметический ремонт потолка, стен, полов, отопление и электрика требуют полной замены;

- в здании гаража  (Шоссейная, 3Д) требуется заменить мягкую кровлю на скатную, требуется смена деревянных оконных блоков на пластиковые, смены дверей, замена системы отопления, водопровода, электропроводки, ремонт отделки потолка и стен;

- в здании проходной (Шоссейная , 3А) требуется замена мягкой кровли на скатную, требуется смена оконных и дверных блоков, смена системы отопления электропроводки, ремонт отделки потолка, стен и полов;

- в здании материально-технического склада (Шоссейная, 3В) требуется замена мягкой кровли на скатную, требуется замена электропроводки, ремонт отделки потолка и стен;

- в здании трассовой мастерской  (Шоссейная, 3Г) вся кровля протекает, в стенах множество щелей, у кран-балки с рельсовыми путями не работает двигатель, требуется по мягкой кровле выполнить кровлю из профлиста НС-35, сменить окна и облицевать стены профлистом СС-10;

- в здании мастерской для ремонта тракторов  (Шоссейная, 3Е) из-за длительной эксплуатации здания без ремонта мягкой кровли произошли большие разрушения карнизов, наружных несущих стен и пилястров, в настоящее время железобетонные балки с плитами перекрытия опираются на аварийные стены и пилястры, оконные и дверные проемы пришли в негодность, некоторые перемычки проемов обрушились вместе с наружными стенами, на втором этаже, чтобы предотвратить обрушение плит, установлены три колонны из металлической трубы. В настоящее время здание находится в аварийном состоянии. Срочно необходимо получить заключение специализированной организации на предмет состояния несущих конструкций. По итогам заключения необходимо принять решение о возможности дальнейшей эксплуатации здания и проведении восстановительных и ремонтных работ.

Как указал ответчик, в связи с необходимостью ремонта здания гаража в целях его эксплуатации муниципальным казенным учреждением «Архитектурно-планировочного и инженерного обеспечения Красноармейского района» были составлены дефектная ведомость (ведомость объемов работ) и локальный ресурсный сметный расчет № РС-247, согласно которым сметная стоимость материалов и работ по капитальному ремонту здания гаража по состоянию на февраль 2019 года составила 2 054 080 руб. (л.д. 106-112,  74-75, т.1; 88-99, т.3).

На основании составленных дефектной ведомости (ведомости объемов работ) и локального ресурсного сметного расчета № РС-247 с подрядной организацией был заключен договор подряда, были проведены работы, общая стоимость которых вместе со стоимостью использованных строительных материалов составила 2 054 080,60 руб. Оплата услуг подрядной организации ответчиком подтверждается расходными кассовыми ордерами № 2, 3, 7, 9 и квитанциями к ним (л.д. 108-116, т.3).

По результатам выполненных работ были составлены справка о стоимости выполненных работ и затрат № ФЗ-1 от 10.12.2019  и акт о приемке выполненных работ от 10.12.2019  № АКТ-247, который был согласован в письменной форме с третьим лицом - муниципальным казенным учреждением «Архитектурно-планировочного и инженерного обеспечения Красноармейского района» в лице ФИО4 (л.д. 100, 76-87, т.3).

Письмом от 10.02.2020 № 007 ИП ФИО1 попросил зачесть потраченные средства на ремонт помещений в размере 2 054 082, 60 руб. в счет арендной платы.

Кроме того, как указал ответчик,  в 2018 - 2020 годах (в том числе, письмами от 27.05.2019  № 005, от 12.12.2019, от 06.05.2020 № 017) ИП ФИО1 неоднократно в письменной форме направлял ответчику обращения с просьбами разрешить проведение капитального ремонта арендованного имущества, предоставлял документы, необходимые для разрешения капитального ремонта имущества (в том числе, проект и заключение государственной экспертизы о достоверности определения сметной стоимости ремонта объекта капитального строительства), сообщал о невозможности эксплуатации арендованного имущества в отсутствие ремонта.

ИП ФИО1 направил 09.10.2020 комитету по управлению муниципальным имуществом Красноярского района Самарской области досудебную претензию, на которую до настоящего времени не получил ответа.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения в суд со встречным иском.

В силу ч. 1 ст. 133 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации определение характера спорного правоотношения и подлежащего применению законодательства является прерогативой суда.

Анализ условий договора позволяет квалифицировать его в качестве договора аренды, к которому подлежат применению нормы главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом.

Согласно ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Исходя из практики применения норм материального права, регулирующих арендные отношения, определенной в пункте 10 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66, в силу ст.ст. 606, 611, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации  обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом.

Таким образом, по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств. Обязательство арендатора по внесению арендной платы возникает с момента исполнения обязательства арендодателя по фактической передаче объекта аренды арендатору во временное владение и пользование.

В силу презумпции возмездности договора, закрепленного в пункте 3 статьи 423 Гражданского кодекса Российской Федерации, приняв от арендодателей имущество в арендное пользование, ответчик обязан вносить плату за это пользование своему контрагенту.

Действующим гражданским законодательством Российской Федерации установлен принцип возмездного перехода ценностей в гражданском обороте между хозяйствующими субъектами. Для отказа от оплаты у арендатора должны быть обоснованные причины, предусмотренные законом. Между тем, из материалов дела не усматривается наличие оснований, которые позволяли бы ответчику не производить отплату.

В соответствии со статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается как на основании своих требований и возражений.

Факт пользования имуществом в спорный период ответчиком по первоначальному иску в силу ст.65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации документально не оспаривается, подтверждается материалами дела, наличие непогашенной арендной платы также ответчиком по первоначальному иску не оспаривается документально.

В связи с изложенным требование о взыскании задолженности по арендной плате являются законными, обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Однако расчет суммы задолженности произведен истцом арифметически неправильно, в связи с чем суд считает подлежащим применению контррасчет ответчика. В судебном заседании 11.02.2021 представитель истца по первоначальному иску согласился с наличием арифметической ошибки в расчетах суммы арендной платы.

В связи с чем суд приходит к выводу, что с индивидуального предпринимателя КФХ ФИО1 в пользу Комитета по управлению муниципальным имуществом Красноармейского района подлежит взысканию задолженность по договору аренды муниципального имущества от 19.02.2018 за период с 01.06.2019 по 31.07.2020 в размер 1 164 757 руб. 72 коп. (83 196,98 руб. в месяц Х 14 месяцев).

В остальной части взыскание арендной платы является неправомерным.

По   смыслу   ст. 619   Гражданского   кодекса Российской   Федерации   по требованию  арендодателя  договор аренды  может  быть  досрочно   расторгнут судом  в случаях,  когда  арендатор  более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

При этом арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после    направления    арендатору    письменного    предупреждения    о    необходимости исполнения  им  обязательства  в  разумный  срок  (п.п.  29, 30 информационного  письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 января 2002 года №66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой").

Статьей  450  Гражданского  кодекса  Российской  Федерации  предусмотрено,  то изменение  и  расторжение  договора  возможны  по  соглашению  сторон,  если  иное  не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По  требованию  одной  из  сторон  договор  может  быть  изменен  или   расторгнут  по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным  признается нарушение  договора  одной  из  сторон,  которое  влечет для другой стороны такой  ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии с п. 5.2 Договора он подлежит досрочному расторжению в случае, если арендатор не внес арендной платы в течение 3-х месяцев.

Порядок  расторжения  договора  установлен  ст.  452  Гражданского  кодекса Российской  Федерации,  согласно  которой  соглашение  об  изменении  или  о  расторжении договора  совершается  в  той  же  форме,  что  и  договор,  если  из  закона,  иных  правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

Требование  об  изменении  или о  расторжении  договора  может  быть  заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть  договор либо неполучения ответа в срок,  указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Таким  образом,  при  рассмотрении  исковых  требований  о  досрочном  расторжении договора аренды, суд  обязан  установить следующие обстоятельства: факт существенного ухудшения  имущества  арендатором  либо  пользования  имуществом  с  существенным нарушением  условий  договора  или  назначения  имущества  либо  с  неоднократными нарушениями;  обращение  арендодателя  к  арендатору  с  письменным  предупреждением  о необходимости   исполнения   обязательства   в   разумный   срок   и   предложением о расторжении  договора;  фактические  действия  (бездействие)  арендатора  по  досудебному урегулированию спора после указанного обращения арендодателя.

Истцом соблюдены условия расторжения договора, предусмотренные п. 2 ст. 452  и ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, о чем свидетельствуют претензия от 09.06.2020, в которой истец указывал на наличие задолженности, предлагал ее погасить и расторгнуть договор, а также передать имущество по акту приема-передачи (л.д. 108, т.3).

Факт неоплаты арендатором арендной платы в течение действия договора им не отрицается. Кроме того, вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Самарской области  от 24.09.2019 по делу № А55-23310/2019 с ИП КФХ ФИО1 в пользу Комитета по управлению имуществом Красноярского района Самарской области была взыскана задолженность по договору аренды от 19.02.2018 за предыдущий период в размере 896 645 руб. 40 коп.

При указанных обстоятельствах требование истца о расторжении договора подлежит удовлетворению.

В  соответствии  с  п. 1  ст.  622  Гражданского  кодекса  Российской Федерации при прекращении договора аренды  арендатор  обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Таким образом, в связи с тем, что суд пришел к выводу о наличии оснований для расторжения Договора, ИП КФХ ФИО1 обязан передать арендодателю по акту приема-передачи недвижимое имущество.

При этом суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения встречных исковых требований по следующим основаниям.

Истец по встречному иску мотивирует свои требования ст. 612 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно п. 1 ст. 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

В силу п. 1 ст. 612 Гражданского кодекса Российской Федерации Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.

Арендодатель, извещенный о требованиях арендатора или о его намерении устранить недостатки имущества за счет арендодателя, может без промедления произвести замену предоставленного арендатору имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки имущества.

Если удовлетворение требований арендатора или удержание им расходов на устранение недостатков из арендной платы не покрывает причиненных арендатору убытков, он вправе потребовать возмещения непокрытой части убытков.

В соответствии с п. 2 ст. 612 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились (пункт 4 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Следовательно, основанием возникновения у арендатора права требовать уменьшения арендной платы является ухудшение для арендатора условий пользования арендованным имуществом по сравнению с теми условиями, которые были предусмотрены в договоре аренды, а также ухудшение состояния самого имущества (его качественных, функциональных свойств) по сравнению с состоянием, обусловленным договором аренды и назначением имущества. При этом ухудшение должно иметь существенный характер и не зависеть от воли самого арендатора.

Таким образом, сами по себе недостатки арендованного имущества не являются основанием для освобождения арендатора от обязанности по внесению арендной платы. В законе предусмотрена лишь возможность соразмерного уменьшения арендной платы, а также возникновения у арендатора права требовать досрочного расторжения договора.

Согласно правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2015), Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2017) договор аренды носит взаимный характер, т.е. невозможность пользоваться арендованным имуществом по независящим от арендатора обстоятельствам освобождает последнего от исполнения обязанности вносить арендную плату. Поскольку в период, когда арендатор лишен возможности использовать указанное имущество, арендодатель не осуществляет какого-либо предоставления, он теряет право на получение арендной платы.

Таким образом, освобождение от уплаты арендных платежей предполагает невозможность пользоваться арендованным имуществом.

В силу ст.ст. 67, 68 и 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению и с позиций их относимости, допустимости, достоверности, достаточности и взаимной связи в совокупности.

По акту приема-передачи в аренду имущества от 19.02.2018, то есть при заключении договора арендатор принял имущество в аренду, которое, как указано в акте, соответствовало условиям договора. стороны не имели претензий к передаваемому имуществу (л.д. 38-39, т.1).

Оценив представленный в материалы дела акт обследования производственной базы от 19.04.2018, в котором отражены лишь виды работ, подлежащие проведению в определенных объектах производственной базы, суд приходит к выводу о том, что данный акт  не подтверждает факта невозможности использования арендованного имущества в период действия договора. Иных доказательств невозможности использования арендуемого имущества ИП КФХ ФИО1 не представлено.

Суд также принимает во внимание, что арендатор с требованием о расторжении договора в адрес арендодателя не обращался, претензий о невозможности использовать имущество не направил..

Кроме того, в соответствии с п.1 ст. 616 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.

Согласно п. 2.2.5 Договора арендатор обязуется производить капитальный ремонт имущества, связанный с общим капитальным ремонтом с письменного разрешения арендодателя, который в соответствии с последним производит перерасчет арендной платы с зачетом затрат произведенных на капитальный ремонт имущества.

Таким образом, по условиям заключенного между сторонами Договора до проведения капитального ремонта арендатор обязан получить письменное разрешение арендодателя на ремонт.

Как следует из материалов дела и установлено судом, 19.04.2018 был составлен акт обследования производственной базы, расположенной по адресу: 

<

...>.

В соответствии с заключением комиссии, составившей настоящий акт, необходимо срочное получение заключения специализированной организации на предмет состояния несущих конструкций одного из предметов аренды - здания мастерской по ремонту тракторов, находящего в аварийном состоянии, и после получения данного заключения принятие решения о возможности дальнейшей эксплуатации здания и проведения восстановительных и ремонтных работ.

Однако ответчиком не представлено доказательств исполнения данных условий, а именно доказательств проведения обследования специализированной организацией и предоставлении заключения на здание мастерской. Ответчик произвел ремонт гаража, невозможность эксплуатации которого в акте не отражена (л.д. 99, т.1).

В материалы дела представлен отчет № 120/1-17 от 06.06.2017 об оценке рыночной стоимости имущества, которая производилась истцом – арендодателем перед проведением торгов. В соответствии с отчетом состояние спорных объектов удовлетворительное,  при визуальном осмотре фундамента, стен, перекрытий видимых дефектов не выявлено, информация об аварийности отсутствует (л.д. 66, т.2).

Как следует из материалов дела, ИП ФИО1 заключил договор на выполнение ремонтных работ № 02/18 с ООО «Оберон» на капитальный ремонт здания гаража 27.02.2018, то есть даже до составления акта обследования производственной базы от 19.04.2018 и получения на это согласия арендодателя (л.д. 142-143, т.1). При этом объем работ по договору не соответствует выявленным недостаткам.

Так, в акте указано на то, что требуется смена деревянных оконных блоков на пластиковые, смена дверей, замена системы отопления и водопровода, электропроводки, ремонт отделки потолка стен. В договоре же в объем работ вошли наружное и внутреннее электроснабжение, электроосвщение; ремонт внутренних несущих и ненесущих стен, полов, потолков; система отопления с установкой котла; внутренне  водоснабжение и водоотведение с установкой сантехнических приборов; наружное водоснабжение и водоотведение, ремонт трансформаторной подстанции (л.д. 72).

Указанный объем работ отражен также в дефектной ведомости, локальном ресурсном сметном расчете № РС-247 в ценах по состоянию на февраль 2019 года, акте о приемке выполненных работ (л.д. 74-100, т.3).

При этом суд соотносит целевое назначение здания гаража и объем выполненных работ (наружные сети водопровода и канализации, колодцы для наружной канализации; установка сантехнических приборов в количестве 12 шт.; количество светильников, розеток и т.п.) и подвергает сомнению необходимость выполнения таких работ, тем более, без получения на то согласия арендодателя и утверждения им сметы на выполнение работ.

Как следует из материалов дела, работы по капитальному ремонту выполнялись в период с февраля 2018 года по декабрь 2019 года. Однако доказательств получения ИП ФИО1 согласия арендодателя на проведение работ по капитальному ремонту гаража в деле не имеется. Ссылка на подготовку дефектной ведомости и сметного расчета МКУ «Архитектурно-планировочного и инженерного обеспечения Красноармейского района» судом во внимание не принимается, исходя из пояснений третьего лица, согласно которым МКУ «Архитектурно-планировочного и инженерного обеспечения Красноармейского района» в соответствии с уставными видами деятельности имеет право изготавливать сметную документацию на строительство и ремонт объектов недвижимости, кроме выполнения муниципального задания, также и для сторонних юридических и физических лиц. После обращения ИП КФХ ФИО1 сначала были подготовлены дефектная ведомость, сметный расчет, а после проведения работ акты приемки выполненных работ. Конкретным исполнителем выступала инженер-сметчик ФИО5, которая имела доступ к лицензионной сметной программе ESTIMATE. Соответственно, она согласовала акт выполненных работ на предмет правильности применения расценок и выполнения перечня работ, указанного в смете. Каких-либо распоряжений от администрации района либо от КУМИ на изготовление сметной документации для ИП КФХ ФИО6 не поступало (л.д. 103, т. 2).

Как следует из переписки сторон, письмом от 19.02.2019 № 003 ИП ФИО1 сообщил Главе муниципального района Красноармейский Самарской области о выполнении работ по капитальному ремонту гаража и просил направить комиссию для составления акта по выполненным работам (л.д. 13, т.2).

В письме № 005 от 27.05.2019 ответчик просил дать согласие  на проведение капитального ремонта (л.д. 28, т.2). Однако, как свидетельствует выше приведенное письмо, работы были выполнены арендатором до получения согласия со стороны арендодателя.

ИП ФИО7 27.05.2019 направил заявление о выдаче согласия напроведение капитального ремонта здания гаража.

В письме на указанное обращение № 1368 от 19.06.2019 комитет по управлению муниципальным имуществом Красноярского района Самарской области сообщил ИП ФИО1 о том, что в соответствии с положениями Порядка согласования проведения капитального ремонта и компенсации затрат произведенных арендатором на капитальный ремонт арендуемого муниципального недвижимого имущества, утвержденного решением Собрания представителей м. р. Красноармейский Самарской области № 169 от 26.04.2019 (далее – Порядок проведения капитального ремонта), необходимо предоставить набор необходимых документов (л.д. 29, т. 2).

Как следует из письма ИП ФИО1 от 12.12.2019 по состоянию на декабрь 2019 года пакет документов, запрошенный администрацией, ответчиком представлен не был.

Письмом № 3248 от 30.12.2019 Администрация указала на произведение работ без согласия арендодателя и отказала в зачете  затрат в рамках дела № А55-23310/2019 (л.д. 34-36, т.2).

Последующая переписка сторон свидетельствует о том, что пакет документов, предусмотренный Порядоком проведения капитального ремонта, был предоставлен ответчиком в адрес истца лишь 10.02.2020 (л.д. 99, т.1). Упомянутое в указанном обращении письмо администрации № 1046 от 13.05.2019, якобы содержащее положительный ответ на зачет денежных средств, потраченных на ремонт системы отопления и наружного освещения, ИП ФИО1 не предоставил.

Таким образом, на основании оценки представленных сторонами доказательств, суд приходит к выводу о нарушениях ИП ФИО1 условий п. 2.2.5 договора аренды и проведении работ по капитальному ремонту гаража в отсутствие такой необходимости и без согласия арендодателя.

При этом суд принимает во внимание также положения  п. 1.8 Порядка, предусматривающего, что  наличие у Арендатора задолженности по арендной плате на момент подачи заявления о предоставлении компенсации затрат на капитальный ремонт влечет отказ в такой компенсации затрат.

На основании изложенного суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения встречных исковых требований.

При этом ИП КФХ ФИО1 было отказано в удовлетворении ходатайства о назначении судебной строительной экспертизы по вопросу: препятствовали ли полностью или частично пользованию зданием гаража  обозначенные  в акте обследования недостатки, исходя из  следующего.

Согласно ч.1 ст. 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле.

Учитывая, что работы по ремонту гаража уже произведены, сделать вывод о наличии препятствий  в эксплуатации объекта, исходя из только указанных в акте обследования недостатках, суд считает невозможным. Кроме того, данный вопрос, по мнению суда, носит правовой характер, так как оценке подлежит сам акт. Направление же экспертам сметного расчета, акта выполненных работ, договора на выполнение ремонтных работ с целью определения состояния объекта, суд считает некорректным, поскольку проделанные работы явно превышают объем указанных в акте, чему суд уже давал оценку выше.

Кроме того, суд считает обоснованными возражения истца по первоначальному иску, указывающие, что как следует из дефектной ведомости и локальной сметы, на основании которых были выполнены работы, все работы, проводимые якобы в здании гаража, переданного в аренду, выполнялись за пределами территории гаража. Кроме того, истец – арендодатель также указал, что проведенные работы явно свидетельствуют о том, что без выполнения указанных работ гараж по своему назначению, предназначенный для стоянки под машины, мог быть использован.

На основании изложенного, оценив в совокупности все представленные в материалы дела доказательства, суд приходит к выводу, что оснований для удовлетворения встречного иска у суда не имеется.

В силу ст.110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по оплате государственной пошлины и по первоначальному иску, и по встречному иску относится на ИП КФХ ФИО1 и подлежит взысканию в бюджет Российской Федерации в сумме 36 648 руб.

Руководствуясь ч.1 ст. 110, ст.ст. 49,150,151, 167-170, 176, 180, 319  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

 

Р Е Ш И Л:

Отказ комитета по управлению муниципальным имуществом Красноярского района Самарской области от иска в части взыскания пени за период с 10.07.2019 по 29.01.2020 в размере 252 634 руб. 72 коп. и за период с 05.03.2020 по 29.07.2020 в размере 289 040 руб. 04 коп. принять. Производство по делу в указанной части прекратить.

В остальной части первоначальные исковые требования  удовлетворить частично.

Взыскать с индивидуального предпринимателя КФХ ФИО1 в пользу Комитета по управлению муниципальным имуществом Красноармейского района  задолженность по договору аренды муниципального имущества от 19.02.2018 за период с 01.06.2019 по 31.07.2020 в размер 1 164 757 руб. 72 коп.

Расторгнуть договор аренды № б/н от 19.02.2018, заключенный  между Комитетом по управлению муниципальным имуществом Красноармейского района и ИП КФХ ФИО1.

Обязать индивидуального предпринимателя КФХ ФИО1 передать по акту приема-передачи недвижимое имущество для производственных нужд, находящееся по адресу:

- 

<

...>, административное здание, площадью 217,0 кв.м., принадлежит на праве собственности муниципальному району Красноармейский Самарской области, собственность № 63-63/025-63/025/304/2016-2141/1 от 05.12.2016, кадастровый номер объекта 63:25:0504026:2756;

- 

<

...>, здание проходной, площадью 29,9 кв.м., принадлежит на праве собственности муниципальному району Красноармейский Самарской области, собственность № 63-63/025-63/025/304/2016-2142/1 от 05.12.2016, кадастровый номер объекта 63:25:0504026:2754;

- 

<

...>, здание материально-технического склада, площадью 103,3 кв.м, принадлежит на праве собственности   муниципальному   району   Красноармейский   Самарской   области, собственность № 63-63/025-63/025/304/2016-2144/1 от 05.12.2016, кадастровый номер объекта 63:25:0504026:2757;

- 

<

...>, здание трассовой мастерской, площадью 576,0 кв.м, принадлежит на праве собственности муниципальному району Красноармейский Самарской области, собственность № 63-63/025-60/025/304/2016-2145/1 от 05.12.2016, кадастровый номер объекта 63:25:0504026:2717;

- 

<

...>, здание гаража, площадью 397,4 кв.м, принадлежит на праве собственности муниципальному району Красноармейский Самарской области, собственность № 63-63/025-63/025/304/2016-2146/1 от 05.12.2016, кадастровый номер объекта 63:25:0504026:2755;

- 

<

...>, здание гаража, площадью 992,4 кв.м, принадлежит на праве собственности муниципальному району Красноармейский Самарской области, собственность № 63-63/025-63/025/304/2016-2147/1 от 05.12.2016, кадастровый номер объекта 63:25:0504026:2760;

- 

<

...>, здание трансформаторной подстанции, площадью 21,0 кв.м, принадлежит на праве собственности муниципальному району Красноармейский Самарской области, собственность № 63-63/025-63/025/304/2016-2143/1 от 05.12.2016, кадастровый номер объекта 63:25:0504026:2753;

- 

<

...>, земельный участок, площадью 9255 кв.м, принадлежит на праве собственности муниципальному району Красноармейский Самарской области, собственность № 63-63/025-63/025/304/2016-2279/1 от 19.12.2016, кадастровый номер объекта 63:25:0504026:2863.

В остальной части в удовлетворении первоначальных исковых требований отказать.

В удовлетворении встречных исковых требований отказать.

Взыскать с индивидуального предпринимателя КФХ ФИО1 в бюджет Российской Федерации государственную пошлину в сумме 36 648 руб.

Решение  может быть обжаловано в месячный срок в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд, г.Самара с направлением апелляционной жалобы через Арбитражный суд Самарской области.

 

Судья

 

/

О.Н. Каленникова