Арбитражный суд Калининградской области

Рокоссовского ул., д. 2-4, г. Калининград, 236040

E-mail: kaliningrad.info@arbitr.ru

http://www.kaliningrad.arbitr.ru

 

Именем Российской Федерации

 

Р  Е  Ш  Е  Н  И  Е

 

город Калининград                                                               Дело № А21-6528/2024

« 02 » августа 2024 года

 

Резолютивная часть решения оглашена « 30 » июля 2024 года

Решение изготовлено в полном объеме « 02 » августа 2024 года

 

Арбитражный суд Калининградской области в составе судьи Любимовой С.Ю., 

при ведении протокола судебного заседания секретарем Косковой Е.А.,

рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью «Калининграднефтепродукт»

к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Калининградской области

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора

 

при участии в заседании: согласно протоколу 

 

установил:

Общество с ограниченной ответственностью  «Калининграднефтепродукт» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, адрес: 236022, 

<

...>) (далее – Общество, истец) обратилось в арбитражный суд Калининградской области с заявлением о признании незаконным решение Территориального управления  Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Калининградской области (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, адрес: 236016, 

<

...>) (далее – Территориальное управление, ответчик) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора № 39-04/3 купли-продажи земельного участка, находящегося в собственности Российской Федерации от 15.01.2024 и установив:

1.1. Абз. 3 раздела 1 договора, абз. 4 приложения № 1 к Договору (распоряжение № 39-5-р от 15.01.2024)  в следующей редакции:

« - государственной регистрации права собственности Российской Федерации на земельный участок с кадастровым номером 39:05:010126:3, площадью 3100 кв.м., адрес: Российская Федерация, Калининградская область, Зеленоградский муниципальный округ, 

<

...> земельный участок 20 (запись регистрации в ЕГРН от 29.03.2004 № 39-01-02/066/2004-018)»,

1.2. Абз. 4 раздела 1 договора, абз. 5 приложения № 1 к договору (распоряжение № 39-5-р от 15.01.2024)  в следующей редакции:

« - государственной регистрации права собственности Общества с ограниченной ответственностью «Калининграднефтепродукт» на объект недвижимости - сооружение Автозаправочная станция №11 с кадастровым номером 39:05:010126:38, площадью 588 кв.м., адрес: Российская Федерация, Калининградская область, Зеленоградский муниципальный округ, 

<

...> строение 20»,

1.3. Пункт 2.1 Договора, п. 2 приложения № 1 к Договору (распоряжение № 39-5-р от 15.01.2024)  в следующей редакции:

«Цена земельного участка составляет 91 917,33 (девяносто одна тысяча девятьсот семнадцать) рублей 33 копейки», 

1.4. Приложение № 2 к Договору «Расчет цены выкупа земельного участка» изложить в редакции согласно приложению к Протоколу разногласий от 31.01.2024 к договору купли-продажи № 39-04/3  от 15.01.2024 земельного участка, находящегося в собственности Российской Федерации.

Представитель Общества в судебном заседании настаивал на удовлетворении требований.

Представитель Территориального управления возражал против удовлетворения иска, ссылаясь на то, что указание в проекте договора на дату записи регистрации земельного участка – 29.03.2005, вместо 29.03.2004 является технической ошибкой. Кроме этого, ответчик указал на то, что сведения в проекте договора об объекте недвижимости – сооружение (Автозаправочная станция)  соответствует назначению, указанному в Едином государственном реестре недвижимости (далее – ЕГРН).  Территориальное управление, ссылаясь на то, что право собственности истца на спорное сооружение зарегистрировано в 2016 году, то по смыслу подпункта «б» пункта 4 постановления Правительства Российской Федерации от 26.03.2015 № 279 «Об утверждении Правил определения центы земельного участка, находящегося в собственности» льготная цена в рассматриваемом случае -  2,5% от его кадастровой стоимости не применима.

Выслушав пояснения представителей сторон, исследовав материалы дела в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), суд установил.

Как следует из материалов дела и установлено судами при рассмотрении дела № 21-3639/2023, Общество по договору  от 12.03.2009 № ФС-2009/03-18 является арендатором земельного участка с кадастровым номером 39:05:010126:3, площадью 3100 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...> АЗС № 11, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – под существующую АЗС №11.

В границах Участка расположен принадлежащий Обществу на праве собственности объект недвижимости с кадастровым номером 39:05:010126:38 – сооружение «Станция автозаправочная № 11» 1967 года постройки, что подтверждено свидетельством о государственной регистрации права от 18.11.2009, выданного ООО «Калининграднефтепродукт» и Выпиской из ЕГРН от 25.05.2022.

02.11.2022 общество обратилось в Территориальное управление с заявлением о предоставлении в собственность арендуемого им земельного участка (без торгов) по цене выкупа в размере 2,5 % от кадастровой стоимости испрашиваемого земельного участка на дату подачи заявления в соответствии с подпунктом 6 пунктом 2 статьи 39.3 ЗК РФ, подпункта «б» пункта 4 постановления Правительства Российской Федерации от 26.03.2015 № 279 «Об утверждении Правил определения центы земельного участка, находящегося в собственности».

Отказывая Обществу в предоставлении земельного участка, Администрация сослалась на то, что спорный земельный участок ограничен в обороте, так как находится во второй зоне округа санитарной охраны курорта федерального значения Зеленоградск, в связи с чем не подлежит передаче в частную собственность.

Вступившими в законную силу судебными актами по делу №А21-3639/2023 суды признали незаконным решение Территориального управления об отказе в предоставлении в собственность Обществу земельного участка с кадастровым номером 39:05:010126:3 и обязали Территориальное управление предоставить в собственность Обществу путем направления проекта договора купли-продажи спорного земельного участка.  

15.01.2024 Территориальным управлением издано распоряжение 39-5-р о предоставлении в собственность Общества земельного участка, а также подготовлен проект договора купли-продажи земельного участка, который направлен в адрес общества.

Общество, рассмотрев проект договора, не согласилось с его условиями и направило в адрес Территориального управления протокол разногласий от 31.01.2024, в которой указало: 

- на неверное указание в  Абз. 3 раздела 1 договора, абз. 4 приложения № 1 к Договору (распоряжение № 39-5-р от 15.01.2024)  даты записи о регистрации  ЕГРН земельного участка – 29.03.2005, а следовало указать – 29.03.2004,

- на неверное указание в Абз. 4 раздела 1 договора, абз. 5 приложения № 1 к договору (распоряжение № 39-5-р от 15.01.2024) наименования сооружения – Автозаправочная станция, а следовало  указать Автозаправочная станция №11.

 «Цена земельного участка составляет 91 917,33 (девяносто одна тысяча девятьсот семнадцать) рублей 33 копейки», 

Также согласно пункту 2.1 проекта Договора, п. 2 приложения № 1 к Договору (распоряжение № 39-5-р от 15.01.2024) цена выкупа установлена в размере 100% кадастровой стоимости земельного участка и составляет 8 086 257 руб.

Согласно протоколу разногласий от 31.01.2024 общество просило изменить пункт 2.1 договора, указав цену выкупа земельного участка – 91 917,33 руб., ссылаясь на наличие правовых оснований, установленных в подпункте «б» пункта 4 Правил определения цены земельного участка, находящегося в федеральной собственности, при заключении договора купли-продажи такого земельного участка без проведения торгов, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 26.03.2015 № 279 (далее – Правила № 279).

Письмом от 04.03.2024 управление отказало обществу в согласовании протокола разногласий, в связи с чем Общество обратилось в суд с настоящим исковым заявлением.

Суд находит требования Общества подлежащими удовлетворению.

На основании пункта 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

В соответствии с подпунктом 6 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса.

Согласно пункту 2 статьи 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда (пункт 1 статьи 446 ГК РФ).

Возражая против требования истца в части изложения Абз. 3 раздела 1 договора, абз. 4 приложения № 1 к Договору (распоряжение № 39-5-р от 15.01.2024)  в иной редакции, с указанием даты записи регистрации в ЕГРН 29.03.20224, ответчик  признал, что допущена техническая ошибка. Вместе с тем, не препятствовало Территориальному управлению подписать протокол разногласий в этой части, с целью устранения противоречий.

Кроме этого, судом признается обоснованным довод истца  о неверном указании наименования сооружения, расположенного на спорном земельном участке – Автозаправочная станция № 11 (Абз. 4 раздела 1 договора, абз. 5 приложения № 1 к договору (распоряжение № 39-5-р от 15.01.2024)). Данное наименование сооружения указано в свидетельстве о государственной регистрации права собственности общества от 18.11.2009 и указано в Выписке из ЕГРН от 25.05.2022 на сооружение, а также в Выписке из ЕГРН от 09.01.2024 на земельный участок на котором расположено сооружение.

В связи с чем, требования в части изменения даты записи в ЕГРН и наименования сооружения подлежат удовлетворению.

Фактически в данном случае между сторонами возникли разногласия относительно условия договора купли-продажи о цене Участка.

В силу подпункта 1 пункта 2 статьи 39.4 ЗК РФ, если иное не установлено федеральным законом, цена земельного участка, находящегося в федеральной собственности, при заключении договора купли-продажи без проведения торгов определяется в порядке, установленном Правительством Российской Федерации.

На основании подпункта 1 пункта 2 статьи 39.4 ЗК РФ Правительством Российской Федерации утверждены Правила № 279.

Согласно пункту 2 Правил № 279 цена земельного участка определяется в размере его кадастровой стоимости, за исключением случаев, предусмотренных пунктами 3 и 4  настоящих Правил.

Подпунктом «б» пункта 4 Правил № 279, введенным в действие с 10.06.2017, предусмотрено, что цена земельного участка определяется в размере 2,5% его кадастровой стоимости при продаже земельного участка, в отношении которого снято ограничение оборотоспособности, или земельного участка, образованного из земельного участка или земель, в отношении которых снято ограничение оборотоспособности, гражданам, юридическим лицам, являющимся собственниками расположенных на указанном земельном участке зданий, сооружений, право собственности на которые возникло в период отнесения соответствующих земельных участков или земель к изъятым из оборота или ограниченным в обороте, но не позднее 01.07.2012, в соответствии с законодательством Российской Федерации.

В рамках дела № А21-3639/2023 судами установлено,  что спорный земельный участок, расположенный в границах второй зоны санитарной (горно-санитарной) охраны лечебно-оздоровительных местностей и курортов, не являются ограниченными в обороте.

При этом право собственности Общества на  сооружение – Автозаправочная станция № 11 возникло до 01.07.2021, что следует из свидетельства о государственной регистрации права от 18.11.2009, а также акта государственной приемочной комиссии законченного строительством объекта в эксплуатацию от 10.08.1998.  Указанные документы были направлены Обществом в Территориальное управление при обращении с заявлением от 01.11.2022 о предоставлении земельного участка в собственность.  

Ссылка ответчика о том, что цену земельного участка следует рассчитывать исходя из кадастровой стоимости, установленной на дату подачи нового заявления обществом о выкупе земельного участка от 21.12.2023, судом отклоняется.

Так  изменяя решение Арбитражного суда Калининградской области от 08.06.2023 по делу № А21-3639/2023, суд апелляционной инстанции постановлением от 18.09.2023 обязал именно Территориальное управление предоставить в собственность Обществу путем направления проекта договора купли-продажи спорного земельного участка.

Поскольку на дату обращения первоначального обращения (02.11.2022) Общества с заявлением кадастровая стоимость спорного земельного участка   составляла 3 676 693 руб., то выкупная цена земельного участка подлежала расчету, исходя из указанного размера кадастровой стоимости.   

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу о том, что у Общества есть право на выкуп земельного участка по льготной цене в пределах 2,5% кадастровой стоимости земельного участка на дату подачи заявления от 02.11.2022, поскольку ранее данный земельный участок был ограничен в обороте.

С учетом установленных обстоятельств дела, принимая во внимание приведенные нормы, суд приходит к выводу о том, что спорные условия договора подлежат урегулированию в редакции, предложенной обществом.

В силу статьи 110 АПК РФ расходы истца по уплате государственной пошлины в размере 6 000 руб. относятся на ответчика.

Руководствуясь статьями 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

 

Р   Е   Ш   И   Л:

Исковое заявление  Общества с ограниченной ответственностью «Калининграднефтепродукт» удовлетворить и урегулировать разногласия, возникшие при заключении договора № 39-04/3 купли-продажи земельного участка, находящегося в собственности Российской Федерации от 15.01.2024:

1.1. Абз. 3 раздела 1 договора, абз. 4 приложения № 1 к Договору (распоряжение № 39-5-р от 15.01.2024)  в следующей редакции:

« - государственной регистрации права собственности Российской Федерации на земельный участок с кадастровым номером 39:05:010126:3, площадью 3100 кв.м., адрес: Российская Федерация, Калининградская область, Зеленоградский муниципальный округ, 

<

...> земельный участок 20 (запись регистрации в ЕГРН от 29.03.2004 № 39-01-02/066/2004-018)»,

1.2. Абз. 4 раздела 1 договора, абз. 5 приложения № 1 к договору (распоряжение № 39-5-р от 15.01.2024)  в следующей редакции:

« - государственной регистрации права собственности Общества с ограниченной ответственностью «Калининграднефтепродукт» на объект недвижимости - сооружение Автозаправочная станция №11 с кадастровым номером 39:05:010126:38, площадью 588 кв.м., адрес: Российская Федерация, Калининградская область, Зеленоградский муниципальный округ, 

<

...> строение 20»,

1.3. Пункт 2.1 Договора, п. 2 приложения № 1 к Договору (распоряжение № 39-5-р от 15.01.2024)  в следующей редакции:

«Цена земельного участка составляет 91 917,33 (девяносто одна тысяча девятьсот семнадцать) рублей 33 копейки», 

1.4. Приложение № 2 к Договору «Расчет цены выкупа земельного участка» изложить в редакции согласно приложению к Протоколу разногласий от 31.01.2024 к договору купли-продажи № 39-04/3  от 15.01.2024 земельного участка, находящегося в собственности Российской Федерации.

Взыскать Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Калининградской области в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Калининграднефтепродукт» расходы по уплате государственной пошлины в размере 6 000 руб.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия.

 

Судья                                                                 С.Ю. Любимова