ДЕСЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

117997, г. Москва, ул. Садовническая, д. 68/70, стр. 1, https://10aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

10АП-15845/2024

Дело № А41-44410/18

24 октября 2024 года

г. Москва

 

Резолютивная часть постановления объявлена 15 октября 2024 года 

Постановление изготовлено в полном объеме 24 октября 2024 года 

 

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи  Епифанцевой С.Ю.,

судей Мизяк В.П., Семикина Д.С.,

при ведении протокола судебного заседания:  ФИО1,

при участии в заседании:

от конкурсного управляющего ООО «Ивастрой» ФИО2 – ФИО3, доверенность от 10.01.2024;

иные лица, участвующие в деле, не явились, извещены надлежащим образом;

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу конкурсного управляющего ООО «Ивастрой» ФИО2 на определение Арбитражного суда Московской области от 17 июля 2024 года по делу №А41-44410/18, по заявлению конкурсного управляющего должника о признании договоров аренды № ЮА-62 и № ЮА-63 от 11.04.2014 с участием Администрации городского округа Химки Московской области недействительными,  

 

УСТАНОВИЛ:

решением Арбитражного суда Московской области от 13.07.2018 общество с ограниченной ответственностью «Ивастрой» (далее – должник) признано несостоятельным (банкротом), в отношении должника открыта процедура конкурсного производства, конкурсным управляющим должника утвержден ФИО2 (далее – конкурсный управляющий должника).

Конкурсный управляющий должника обратился в Арбитражный суд Московской области с заявлением о признании недействительным договора аренды № ЮА-63 от 11.04.2014 в отношении земельного участка с кадастровым номером 50:10:0020402:1912, общей площадью 1 539 кв.м. расположенного по адресному ориентиру: Московская область, г. Химки и договора аренды земельного участка № ЮА-62 в отношении земельного участка общей площадью: 2 874 кв.м., категория земель - «населенных пунктов», кадастровый номер 50:10:0020402:1913.

Определением Арбитражного суда Московской области от 30.08.2022, оставленным без изменения постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 21.11.2022, в удовлетворении заявленных требований отказано.

Постановлением Арбитражного суда Московского округа от 24.03.2023 определение Арбитражного суда Московской области от 30.08.2022, постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 21.11.2022 отменены, обособленный спор направлен на новое рассмотрение в Арбитражный суд Московской области.

При новом рассмотрении определением Арбитражного суда Московской области от 17.07.2024 в удовлетворении заявленных требований, отказано.

Не согласившись с вынесенным судебным актом, конкурсный управляющий обратился в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит определение суда первой инстанции отменить и принять новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований.

В обоснование апелляционной жалобы заявитель ссылается на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела и представленным в дело доказательствам и указывает на доказанность наличия оснований для признания оспариваемых сделок недействительными.

В заседании суда апелляционной инстанции представитель конкурсного управляющего поддержал доводы апелляционной жалобы, просил определение суда первой инстанции отменить.

Законность и обоснованность определения суда первой инстанции проверены арбитражным апелляционным судом в соответствии со статьями 223, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела доказательства, изучив доводы апелляционной жалобы, арбитражный апелляционный суд приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены обжалуемого судебного акта по следующим основаниям.

Согласно статье 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статье 32 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон о банкротстве), дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации, с особенностями, установленными Законом о банкротстве.

Как следует из материалов дела, 11.04.2014 между Администрацией городского округа Химки Московской области и ООО «Ивастрой» заключен Договор аренды земельного участка № ЮА-63 во исполнение постановления Администрации городского округа Химки Московской области от 30.09.2013 № 950 «Об образовании самостоятельных земельных участков в результате раздела земельного участка площадью 4594 кв. м, с кадастровым номером 50:10:0020402:960, расположенного по адресному ориентиру: Московская область, г. Химки, в районе квартала Ивакино».

В соответствии пунктом 1.1 Договора арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок площадью 1539 кв. м, категория земель: земли населенных пунктов, с кадастровым номером 50:10:0020402:1912, в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка, прилагаемом к настоящему Договору и являющимся его неотъемлемой частью, расположенный по адресному ориентиру: Московская обл., г. Химки, в районе квартала Ивакино, разрешенное использование: «для жилищного строительства».

Конкурсный управляющий пояснил, что согласно пункту 1.3 Договора на участке отсутствуют объекты недвижимого имущества, вместе с тем, согласно сведениям с публичной кадастровой карты на данном земельной участке расположено двухэтажное здание (поликлиника для детского и взрослого населения, а также детское дошкольное учреждение).

24.11.2006 между Администрацией городского округа Химки Московской области (далее - Администрация) и ООО «Ивастрой» заключен инвестиционный контракт № ЮИ-29 (далее - Контракт).

Предметом контракта является строительство малоэтажного жилого комплекса по адресу: 

<

...>- тарбеево, квартал Ивакино.

В рамках реализации инвестиционного контракта от 24.11.2006 № ЮИ-29 (далее – Контракт), ООО «Ивастрой» осуществило строительство малоэтажного жилого комплекса, расположенного по адресу: 

<

...>

В соответствии с актом осмотра от 20.08.2021 на земельном участке расположена детская игровая площадка и объект капитального строительства.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости № КУВИ-002/2021-121706013 на земельном участке расположено нежилое помещение (детское дошкольное учреждение) с кадастровым номером 50:10:0020402:1619, которых в свою очередь расположен в пределах объекта недвижимости с кадастровым номером 50:10:0020402:1243.

В соответствии с выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости № КУВИ-002/2021-132446245 в отношении нежилого помещения (поликлиника для детского и взрослого населения) с кадастровым номером 50:10:0020402:1243 зарегистрированы сведения о правообладателях:

1. Муниципальное предприятие городского округа Химки Московской области «Объединенная теплосеть», ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***> на праве хозяйственного ведения.

2. Городской округ Химки Московской области на праве собственности.

11.04.2014 между Администрацией городского округа Химки Московской области и ООО «Ивастрой» заключен Договор аренды земельного участка № ЮА-62 в отношении земельного участка общей площадью: 2874 кв.м., категория земель - «населенных пунктов», кадастровый номер 50:10:0020402:1913.

В соответствии пунктом 1.1 Договора арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок площадью 2 874 кв. м, категория земель: земли населенных пунктов, с кадастровым номером 50:10:0020402:1913, в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка, прилагаемом к настоящему Договору и являющимся его неотъемлемой частью, расположенный по адресному ориентиру: Московская обл., г. Химки, в районе квартала Ивакино, разрешенное использование: «для жилищного строительства».

В пункте 1.3 Договора установлено, что на участке отсутствуют объекты недвижимого имущества.

В соответствии с выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 21.10.2021 № КУВИ-002/2021-140092391 земельный участок с кадастровым номером 50:10:0020402:1913 снят с кадастрового учета 12.05.2017.

Конкурсный управляющий считает, что с 12.05.2017 земельный участок с кадастровым номером 50:10:0020402:1913, являющийся предметом договора аренды №ЮА-62 от 11.04.2014, на кадастровом учете не состоял, следовательно, не мог предоставляться в аренду, согласно выписке из ЕГРН сведения о зарегистрированных правах отсутствуют.

Вместе с тем, в производстве Арбитражного суда Московской области имеется дело № 41-46856/2021 и № А41-78866/2020 о взыскании задолженности по договору аренды №ЮА-63 от 11.04.2014.

17.02.2022 решением Арбитражного суда Московской области по данному делу с ООО «Ивастрой» взыскано в пользу Администрация городского округа Химки МО сумма задолженности по арендным платежам по договору аренды земельного участка № ЮА-63 от 11.04.2011 за период с 4 кв. 2020 года по 1 квартал 2021 г. в размере 364 628, 12 рублей, сумму пени за период с 20.11.2020 по 01.06.2021 г. в размере 57 816, 54 рубля. Заявление о расторжении договора аренды оставлено без рассмотрения.

Решением Арбитражного суда Московской области от 25.06.2021 по делу № А41-78866/20 взыскано с ООО «Ивастрой» в пользу администрации городского округа Химки Московской области задолженность по арендной плате по договору аренды от 11.04.2014 № ЮА-63 за период со 2 квартала 2020 г. по 3 квартал 2020 г. в размере 364 628 руб. 13 коп., пени за период с 16.06.2020 по 19.11.2020 в размере 20 236 руб. 86 коп., всего 384 865 руб.

Требования о расторжении договора аренды земельного участка от 11.04.2014 №ЮА-63 оставлены без рассмотрения.

При этом судом в процессе рассмотрения дела истребованы регистрационные дела на объекты недвижимости с кадастровыми номерами 50:10:0020402:1913, 50:10:0020402:1912, а также материалы дела №А41-33629/21 по исковому заявлению Администрации городского округа Химки Московской области к ООО «Ивастрой» о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка.

Судом установлено, что основным мотивом оспаривания сделок является исполнение инвестиционных обязательств должником и отсутствие необходимости аренды земельных участков под объектами инвестиционного строительства ввиду завершения строительства.

При этом сторонами не оспаривается факт исполнения муниципальных контрактов, равно как и введение в эксплуатацию ТБК в 2013 г.

Ссылки конкурсного управляющего на отсутствие кадастрового учета земельного участка с кадастровым номером 50:10:0020402:1913 отклонены судом, поскольку не приведение договора аренды к соответствию раздела земельных участков не свидетельствует о недействительности правоотношений.

Так, из земельного участка с кадастровым номером 50:10:0020402:1913 образован земельный участок с кадастровым номером 50:10:0020402:2296.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках объекта недвижимости № КУВИ-002/2021-132439093 в указанном здании (сооружении) располагаются помещения, машино-места со следующими кадастровыми номерами: 50:10:0000000:14654, 50:10:0000000:14655, 50:10:0000000:14658, 50:10:0000000:14659, 50:10:0000000:14660, 50:10:0000000:16219, 50:10:0000000:16220, 50:10:0000000:17323.

Согласно выпискам из ЕГРН нежилые помещения зарегистрированы за следующими лицами:

- нежилое помещение с кадастровым номером 50:10:0000000:14655 – 598,7 кв.м., с 2015 г. за ООО «СТР Партнерс»;

- нежилое помещение с кадастровым номером 50:10:0000000:14658 – 288,7 кв.м. с 2015 г. в собственности за ФИО4;

- нежилое помещение с кадастровым номером 50:10:0000000:14659 – 64,5 кв. м, с 2016 г. в собственности за ФИО5;

- нежилое помещение с кадастровым номером 50:10:0000000:16219 – 356,3 кв.м., с 2016 г. в собственности за ФИО6;

- нежилое помещение с кадастровым номером 50:10:0000000:16220 – 218,9 кв.м., с 2016 г. за ООО «Ивастрой»;

- нежилое помещение с кадастровым номером 50:10:0000000:17323 – 24 кв.м., с 2019 г. за ООО «СТР Партнерс»;

- нежилое помещение с кадастровым номером 50:10:0000000:17324 – 186,4 кв.м., с 2019 г. за ООО «СТР Партнерс».

Также на данном земельном участке расположен БКТП с кадастровым номером 50:10:0020402:2296, 23,5 кв.м., принадлежащий ООО «Ивастрой».

Впоследствии земельный участок с кадастровым номером 50:10:0020402:2296 26.09.2022 снят с регистрационного учета в связи, с чем Администрация просила об обязании должника вернуть земельный участок с кадастровым номером 50:10:0020402:13957 в рамках дела № А41-33629/21.

В отношении объекта с кадастровым номером 50:10:0000000:16220 судом установлено, что данное нежилое помещении было реализовано в процедуре конкурсного производства должника посредством проведения торгов. С победителем торгов ООО «БВС Групп» заключен договор купли-продажи № РАД278247 от 15.12.2021, государственная регистрация перехода права собственности состоялась 08.02.2022.

Таким образом, из материалов двух дел следует, что именно за должником длительный период времени числились объекты недвижимости, что и привело к заключению новых договоров аренды с Администрацией городского округа Химки Московской области.

Действительно должник начал реализацию недвижимости либо передавал объекты инвесторам согласно условиям контракта.

Однако до регистрации права собственности инвесторами либо покупателями недвижимости за собой пользователем по договору аренды оставался застройщик – должник.

Доводы конкурсного управляющего о наличии оснований для применения статей 166, 168, 170 Гражданского кодекса Российской Федерации судом признаны необоснованными, поскольку в материалах дела отсутствуют доказательства того, что действия должника и ответчика по заключению договоров аренды от 11.04.2014 являлись злонамеренными, нарушающими требования закона или иного правового акта и при этом посягающими на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, а так же довод о том, что у сторон на момент подписания спорных договоров аренды отсутствовало намерение их фактически исполнить.

Доказательств, опровергающих доводы, свидетельствующие о порочности воли обеих сторон сделки, в материалы дела не представлено (статья 65 АПК РФ).

В соответствии со статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в российской Федерации является платным. Одной из форм платы за пользование земли является арендная плата.

Согласно статье 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункту 3 статьи 15 Закона Московской области от 07.06.1996 № 23/99-ОЗ «О регулировании земельных отношений в Московской области» и пункту 3.3 договора арендная плата перечисляется арендатором своевременно и должна быть внесена ежеквартально до 15 числа последнего месяца текущего квартала, за который производится оплата.

Договоры аренды, заключенные между ООО «Ивастрой», и Администрацией городского округа Химки Московской области, были направлены на создание возможности исполнения должником своих обязательств, осуществление застройки земельного участка, расположенного по адресу: Московская обл., г. Химки, микрорайон Клязьма-Старбеево, квартал Ивакино, поскольку отсутствие договора, определяющего права застройщика на землю, исключает возможность разработки проектной документации, получение разрешительной документации, например, разрешения на ввод в эксплуатацию и др. Застройщик обязан иметь земельный участок в собственности или на праве аренды с целью строительства жилых домов и введения их в эксплуатацию.

В соответствии со статьей 10 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Согласно разъяснениям в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу пункта 5 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

Если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (пункт 2 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Установив указанные обстоятельства, оценив представленные в материалы дела доказательства и применив нормы Закона о банкротстве в их истолковании высшей судебной инстанцией, суд пришел к выводу о недоказанности наличия оснований для признания оспариваемых конкурсным управляющим договоров аренды недействительными сделками, с которым соглашается суд апелляционной инстанции.

Доказательств, опровергающих установленные судом обстоятельства, в материалы дела не представлено (статья 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Каких-либо новых обстоятельств, которые могли бы повлиять на законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, в апелляционной жалобе не приведено.

Доводы апелляционной жалобы не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении настоящего обособленного спора и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем признаются апелляционным судом несостоятельными и не могут служить основанием для отмены или изменения оспариваемого определения суда.

Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием к отмене судебного акта, судом первой инстанции не допущено. 

Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции считает, что оснований для отмены судебного акта не имеется.

Руководствуясь статьями 223, 266, 268, пунктом 1 части 4 статьи 272, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

 

ПОСТАНОВИЛ:

определение Арбитражного суда Московской области от 17 июля 2024 года по делу №А41-44410/18 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения. 

Постановление может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в Арбитражный суд Московского округа через Арбитражный суд Московской области.

 

Председательствующий

 

С.Ю. Епифанцева

Судьи

 

В.П. Мизяк

Д.С. Семикин