АРБИТРАЖНЫЙ СУД КУРСКОЙ ОБЛАСТИ

 

г. Курск, ул. К. Маркса, д. 25

http://www.kursk.arbitr.ru

 

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А35-7808/2021

14 февраля 2022 года

г. Курск

 

Резолютивная часть решения  объявлена 10 февраля 2022 года.

Арбитражный суд Курской области в составе судьи Хмелевского Сергея Ильича, при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению

комитета по управлению имуществом Курской области

к обществу с ограниченной ответственностью «Эксант» в лице конкурсного управляющего ФИО2

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области, Федеральное государственное бюджетное учреждение Федеральная кадастровая палата Росреестра по Курской области.

о взыскании задолженности по арендной плате, процентов в соответствии со ст. 395 ГК РФ от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки, продолжив их начисление по день фактической уплаты задолженности,

при участии в судебном заседании: 

от истца: ФИО3 – по довер. №05.6-01.01-19/10087 от 23.07.2021;

от ответчика: ФИО4 – по довер. от 30.04.2021,

от третьих лиц: не явились, уведомлены надлежащим образом,

УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению имуществом Курской области обратился в Арбитражный суд Курской области с исковым заявлением к конкурсному управляющему общества с ограниченной ответственностью «Эксант» ФИО2 о взыскании задолженности по арендной плате в размере 1 351 686 руб. 61 коп., процентов в соответствии со ст. 395 ГК РФ от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки в размере 55 986 руб. 05 коп., продолжив их начисление с 18.08.2021 по день фактической уплаты задолженности.

Определением Арбитражного суда Курской области от 06.09.2021 дело назначено к рассмотрению по общим правилам искового судопроизводства.

Представитель истца в судебном заседании 25.11.2021 уточнил исковые требования в части периода начисления и размера задолженности и процентов, просила суд взыскать с ответчика задолженность по арендной плате в размере 1 561 766 руб. 78 коп., процентов в соответствии со ст. 395 ГК РФ от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки за период с 11.09.2019 по 15.11.2021 в размере 78 345 руб. 81 коп., продолжив их начисление с 16.11.2021 по день фактической уплаты задолженности.

Уточнение требований принято судом.

Представитель истца устно уточнил ответчика по заявленным требованиям, просил считать ответчиком по делу ООО «Эксант» в лице конкурсного управляющего ФИО2 

Определением от 15.12.2021 суд произвел замену ненадлежащего ответчика конкурсного управляющего общества с ограниченной ответственностью «Эксант» ФИО2 надлежащим - общество с ограниченной ответственностью «Эксант».

В обоснование заявленных исковых требований истец ссылался на ненадлежащее исполнение ответчиком обязанности по внесению арендных платежей, в связи с чем образовалась задолженность, заявленная к взысканию. 

Ответчик в письменном отзыве и дополнениях к нему против удовлетворения исковых требований возражал, ссылаясь на истечение срока действия договора аренды и злоупотребление правом со стороны истца. В то же время, ответчик не возражал против частичного удовлетворения исковых требований при исчислении размера арендной платы от площади земельного участка, выделенного из земельного участка, являющегося предметом спорного договора аренды и необходимого для эксплуатации принадлежащего ответчику объекта незавершенного строительства.

Федеральное государственное бюджетное учреждение Федеральная кадастровая палата Росреестра по Курской области представило запрошенные судом сведения в отношении земельных участков.

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области ходатайствовало о рассмотрении дела в отсутствие его представителя.

Представители третьих лиц в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом. 

С учетом положений ст. ст. 123, 170 АПК РФ, дело рассмотрено в отсутствие представителей надлежащим образом извещенных третьих лиц. 

 

Изучив материалы дела, выслушав представителей истца и ответчика, арбитражный, суд установил следующее. 

04.07.2016 между комитетом по управлению имуществом Курской области (Арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью «Эксант» (Арендатор) был заключен договор аренды № 01- 27/133-5526-16ю (далее – договор №01-27/133-5526-16ю от 04.07.2016) земельного участка с кадастровым номером 46:29:103149:3, расположенного по адресу: Курская область, г. Курск, пропс. Ленинского Комсомола, 18В, на котором расположен объект незавершенного строительства общества (п.1.1).

В соответствии с п.2.1 договора №01-27/133-5526-16ю от 04.07.2016 срок аренды участка установлен с 02.06.2016 по 01.06.2019. 

Пунктом 2.3 договора №01-27/133-5526-16ю от 04.07.2016 предусмотрено распространение условий договора на период использования земельного участка с 14.01.2016. 

Размер арендной платы за участок составляет 5 283 257 руб. 94 коп. (п. 3.1 договора №01-27/133-5526-16ю от 04.07.2016). 

Расчет арендной платы стороны определи в приложении №1 к договору.

В пункте 5.2 договора №01-27/133-5526-16ю от 04.07.2016 стороны предусмотрели, что за нарушение срока внесения арендной платы по договору арендатор выплачивает арендодателю проценты в соответствии со статьей 395 ГК РФ от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки. 

Арендуемый земельный участок был передан арендодателем арендатору по акту приема-передачи от 04.07.2016 (Приложение №2 к договору). Претензий у арендатора к арендодателю к качеству и характеристикам принимаемого участка не имелось. 

Между тем, как следует из искового заявления, арендатор свои обязательства по уплате арендной платы исполнял ненадлежащим образом, в результате чего у него образовалась задолженность по арендным платежам за период сентябрь 2019 года – июнь 2021 года в размере 1 561 766 руб. 78 коп.

В связи с ненадлежащим исполнением обязательств по внесению арендных платежей, комитет в соответствии с п.5.2 договора №01-27/133-5526-16ю от 04.07.2016 начислил ответчику проценты за пользование чужими денежными средствами, предусмотренные ст. 395 ГК РФ за период с 11.09.2019 по 25.11.2021, размер которых составил 85 105 руб. 58 коп.

Ссылаясь на указанные обстоятельства, Комитет по управлению имуществом Курской области направил в адрес ООО «Эксант» претензию от 06.07.2021 №05.6-01.01-19/9117, в которой предлагал в пятидневный срок после получения претензии перечислить задолженность по арендной плате и проценты за пользование чужими денежными средствами.

Поскольку указанная претензия была оставлена без ответа и исполнения, Комитет по управлению имуществом Курской области обратился в Арбитражный суд Курской области с настоящим исковым заявлением, с учетом уточнения.

 

Оценив представленные документы в их совокупности по правилам статьи 71 АПК РФ, суд считает исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Часть 1 статьи 4 АПК РФ предоставляет заинтересованному лицу право обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

В соответствии со статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее– ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. 

В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в том числе, из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему, а также вследствие неосновательного обогащения.

Согласно части 1 статьи  307 ГК РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Обязательства возникают из договоров и других сделок, вследствие причинения вреда, вследствие неосновательного обогащения, а также из иных оснований, указанных в ГК РФ (часть 2 статьи 307 ГК РФ).

В соответствии со статьей 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В силу статьи 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. 

В силу подпункта 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли).

В соответствии со статьей 65 ЗК РФ формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Материалами дела подтверждается, что 04.07.2016 между комитетом по управлению имуществом Курской области (Арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью «Эксант» (Арендатор) был заключен договор аренды № 01- 27/133-5526-16ю (далее – договор №01-27/133-5526-16ю от 04.07.2016) земельного участка с кадастровым номером 46:29:103149:3, расположенного по адресу: 

<

...>, площадью 19 483 кв.м, на котором расположен объект незавершенного строительства ответчика.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. 

В соответствии с частью 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. 

Арендодатель обязанности по договору аренды исполнил надлежащим образом, передав арендуемый земельный участок  арендатору по акту приема-передачи от 04.07.2016 (Приложение №2 к договору). Арендатор претензий к качеству и характеристикам принимаемого участка не имел. 

Статьей 614 ГК РФ предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. Частью 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации также предусмотрено, что размер арендной платы определяется договором аренды.

В силу пункта 3.1 договора размер арендной платы за участок на срок аренды составляет 5 283 257 руб. 94 коп. Арендная плата вносится арендатором в порядке и сроки, предусмотренные Приложением № 1, путем перечисления по реквизитам Комитета по управлению имуществом Курской области в УФК по Курской области (пункт 3.2 договора). Расчет арендной платы определен в приложении к договору, которое является неотъемлемой частью договора (пункт 3.3 договора).

Между тем, как следует из искового заявления, арендатор свои обязательства по уплате арендной платы надлежащим образом не исполнил, в результате чего у него образовалась задолженность по состоянию на 10.06.2021 в размере 1 561 766 руб. 78 коп.

Доводы ответчика о прекращении действия договора №01-27/133-5526-16ю от 04.07.2016, в связи с истечением его срока отклоняются судом, как необоснованные.

В соответствии с положениями пункта 1 статьи 433 ГК РФ договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта. Согласно пункту 2 указанной статьи если в соответствии с законом для заключения договора необходима также передача имущества, договор считается заключенным с момента передачи соответствующего имущества (статья 224 ГК РФ).

Как следует из разъяснений, содержащихся в пункте 14 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. 

В силу статьи 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.

Как отмечено ранее, земельный участок с кадастровым номером передан ответчику по акту приема-передачи от 04.07.2016.

В соответствии с пунктом 2 статьи 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

На основании п. 6.3 договора №01-27/133-5526-16ю от 04.07.2016 при прекращении договора Арендатор обязан вернуть Арендодателю участок в надлежащем состоянии по акту приема-передачи в 3-х дневный срок.

По истечении срока действия договора земельный участок арендатором не был возвращен арендодателю, письменное волеизъявление на отказ от договора также отсутствует, в связи с чем, на основании статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается продленным на неопределенный срок.

Доказательств передачи земельного участка арендодателю, а также сведений о том, что спорный объект не использовался ответчиком в заявленный истцом в первоначальном иске период не представлено.

С учетом установленных обстоятельств, ссылки ответчика на прекращение арендных отношений после истечения срока действия договора №01-27/133-5526-16ю от 04.07.2016 отклоняются судом, как необоснованные.

Истцом представлен подробный расчет размера задолженности. Расчет задолженности соответствует условиям договора аренды от 04.07.2016 № 01- 27/133-5526-16ю и положениям Постановления Администрации Курской области от 27.03.2017 №249-па.

Довод ответчика о том, что он не использует весь земельный участок, в связи с чем отсутствуют основания для взыскания платы за площадь, большую чем площадь расположенного объекта, подлежит отклонению, поскольку требования комитета о взыскании задолженности основаны на договоре.

Судом установлено, что решением Арбитражного суда Курской области от 29.09.2020 по делу №А35-10959/1019 образован земельный участок с кадастровым номером: 46:29:103149:653 площадью 779 кв.м путем раздела земельного участка с кадастровым номером 46:29:103149:3 с сохранением исходного земельного участка в изменённых границах.

Ответчик, представив контррасчет арендных платежей, полагал обоснованным начисление арендной платы, исходя из площади земельного участка с кадастровым номером 46:29:103149:653, необходимого для использования объекта незавершенного строительства, расположенного в пределах земельного участка с кадастровым номером 46:29:103149:3.

Суд не может согласиться с данными доводами ответчика, ввиду следующего.

Материалами дела подтверждается, что в Едином государственном реестре недвижимости (далее - ЕГРН) содержатся сведения о земельных участках с кадастровыми номерами: 46:29:103149:3 и 46:29:103149:653.

Сведения о земельном участке с кадастровым номером 46:29:103149:653 были внесены на основании заявления Комитета по управлению имуществом Курской области от 24.06.2021 и представленного с ним межевого плана, подготовленного кадастровым инженером ФИО5 согласно Решению Комитета по управлению имуществом Курской области «Об утверждении схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории, расположенного по адресу: 

<

...> от 27.01.2021 №01.01-17/37.

После осуществления комитетом мероприятий по подготовке межевого плана образуемого земельного участка и подачи в Управление Росреестра по Курской области в порядке электронного взаимодействия документов для осуществления государственного кадастрового учета земельный участок площадью 779 кв.м., расположенный по адресу: 

<

...>, был поставлен 28.07.2021 на кадастровый учет с присвоением кадастрового номера 46:29:103149:653.

При этом, границы исходного земельного участка с кадастровым номером 46:29:103149:3, из которого образован земельный участок с кадастровым номером 46:29:103149:653, будут уточнены только после регистрационных действий в отношении земельного участка с кадастровым номером 46:29:103149:653.

В силу ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Вместе с тем, в ЕГРН отсутствуют сведения о зарегистрированном праве на объект недвижимости (земельный участок) с кадастровым номером 46:29:103149:653 в соответствии с Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон №218-ФЗ).

Отсутствие государственной регистрации права препятствует наступлению правовых последствий для совершения каких-либо сделок с объектом недвижимости, поставленным на кадастровый учет. 

Поскольку ООО «Эксант» не является правообладателем земельного участка с кадастровым номером 46:29:103149:653, ссылки общества на необходимость расчета арендной платы, исходя из площади данного земельного участка, являются неосновательными.

Кроме того, суд принимает во внимание, что земельный участок  кадастровым номером 46:29:103149:653 был поставлен на кадастровый учет 28.07.2021, в то время как истец обратился за взысканием задолженности по арендной плате, возникшей за период до 10.06.2021. 

 Статьей 65 АПК РФ установлено, что каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. При этом лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или не совершения ими процессуальных действий (часть 2 статьи 9 АПК РФ).

В силу статьи 68 АПК РФ обстоятельства дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами.

Вместе с тем, доказательств погашения задолженности по договору №01-27/133-5526-16ю от 04.07.2016 ответчиком в нарушение требований статьи 65 АПК РФ в материалы дела представлено не было. 

С учетом изложенного, поскольку доказательства, подтверждающие оплату задолженности в заявленном к взысканию размере, в материалы дела не представлены, исковые требования Комитета по управлению имуществом Курской области о взыскании задолженности по договора №01-27/133-5526-16ю от 04.07.2016 аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности и расположенного на территории города Курска в размере 1 561 766 руб. 78 коп. за период с сентября 2019 года по июнь 2021 года, являются законными, обоснованными и подлежащими удовлетворению в полном объеме.

В силу пункта 5.2 договора за нарушение срока внесения арендной платы по договору арендатор выплачивает арендодателю проценты в соответствии со статьей 395 ГК РФ от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки.

Частью 1 статьи 395 ГК РФ установлено, что в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.

Ввиду ненадлежащего исполнения ответчиком обязательств по внесению арендной платы, истцом в соответствии со статьей 395 ГК РФ и пунктом 5.2 договора №01-27/133-5526-16ю от 04.07.2016 был произведен расчет процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 11.09.2019 по 25.11.2021 в размере 85 105 руб. 58 коп. с применением ключевой ставки банковского процента, действовавшей в указанный период.

Представленный истцом расчет процентов за пользование чужими денежными средствами проверен судом, признан обоснованным и арифметически верным. 

Проценты за пользование чужими средствами взимаются по день уплаты суммы этих средств кредитору, если законом, иными правовыми актами или договором не установлен для начисления процентов более короткий срок (часть 3 статьи 395 ГК РФ).

Согласно п.48 Постановления Пленума №7 сумма процентов, подлежащих взысканию по правилам статьи 395 ГК РФ, определяется на день вынесения решения судом исходя из периодов, имевших место до указанного дня. Проценты за пользование чужими денежными средствами по требованию истца взимаются по день уплаты этих средств кредитору. Одновременно с установлением суммы процентов, подлежащих взысканию, суд при наличии требования истца в резолютивной части решения указывает на взыскание процентов до момента фактического исполнения обязательства (пункт 3 статьи 395 ГК РФ). При этом день фактического исполнения обязательства, в частности уплаты задолженности кредитору, включается в период расчета процентов. 

Принимая во внимание указанные разъяснения Пленума Верховного Суда РФ, требование истца в части взыскания процентов за пользование чужими денежными средствами, предусмотренных ст. 395 ГК РФ, исходя из размера ключевой ставки Банка России, действующей в соответствующие периоды пользования денежными средствами от суммы задолженности, установленной судом, за каждый день пользования, за период с 26.11.2021 по дату фактического исполнения обязательства, также подлежит удовлетворению.

Согласно статье 71 АПК РФ, арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном,  объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами. Никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.

Оценив представленные в материалы дела доказательства с позиций их относимости,  допустимости и достоверности, а также их достаточность и взаимную связь в совокупности в соответствии с положениями статей 67, 68, 71 АПК РФ, суд полагает требования истца  законными, обоснованными и подлежащими удовлетворению в полном объеме.

В силу статьи 110 АПК РФ государственная пошлина возлагается судом на ответчика и подлежит взысканию в доход федерального бюджета, поскольку истец в силу статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации освобожден от ее уплаты. 

На основании статей 309, 310, 314, 330, 395, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, руководствуясь ст. ст. 16, 110, 112, 156, 167-170, 176 и 180 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

Р Е Ш И Л :

Исковые требования Комитета по управлению имуществом Курской области удовлетворить.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Эксант» в пользу Комитета по управлению имуществом Курской области задолженность по арендной плате в размере 1 561 766 руб. 78 коп., процентов за пользование чужими денежными средствами от размера невнесенной арендной платы за каждый день просрочки в размере 85 105 руб. 58 коп. за период с 11 сентября 2019 г. по 25 ноября 2021 г., продолжив их начисление с 26 ноября 2021 г. по день фактической оплаты задолженности.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Эксант» в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 29 469 руб. 00 коп. 

Данное решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Курской области в течение месяца после его принятия в апелляционную инстанцию в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в г. Воронеже.  

 

            Судья                                                                                                С.И. Хмелевской