Арбитражный суд Калининградской области

ул. Рокоссовского, д. 2, г. Калининград, 236040

E-mail: kaliningrad.info@ arbitr.ru

http://www.kaliningrad.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело №

А21-9085/2023

г. Калининград

02

ноября

2024 года

Резолютивная часть решения оглашена 23.10.2024.

Полный текст решения изготовлен 02.11.2024.

Арбитражный суд Калининградской области в составе судьи Зинченко С.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Оксенчук А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению 

общества с ограниченной ответственностью «Промтэкс» (ОГРН 

<

***>; 238151, 

<

...>)

к муниципальному унитарному предприятию «Тепловые сети г. Балтийска» (ОГРН 

<

***>; 238520, Калининградская область, ул. Балтийск, ул. Н. Каплунова, д. 1)

о понуждении заключить дополнительное соглашение к договору аренды имущества от 11.10.2012,

при участии:

от истца: ФИО1, директор, паспорт, выписка;

 ФИО2, доверенность, паспорт, диплом;

от ответчика: ФИО3, доверенность, паспорт, диплом;

установил:

11.10.2012 между ООО «Калининградоблтоп» (арендодатель) и МУП «Тепловые сети г. Балтийска» (арендатор) заключен договор аренды имущества:

-земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов - вид разрешенного использования: под объекты инженерного оборудования -теплоснабжения; общей площадью 5407,3 кв.м, кадастровый номер 39:14:010423:3, расположенный по адресу: Калининградская обл., г. Балтийск, участок находится примерно в 500 м (178 град) по направлению на юг от пересечения улицы Ушакова и пр. Ленина;

-здание котельной, общей площадью 1534,3 кв. м., инвентарный номер: 2-198-2, литер: А, этажность: 3, подземная этажность: 1, кадастровый номер:39:14:010420:72, расположенное по адресу: 

<

...>;

-здание мазутного хозяйства, общая площадь: 118,7 кв.м., инвентарный номер 2-197-2, литер: Б, этажность: 1, подземная этажность: 0, кадастровый (или условный) номер: 39:14:010420:74, расположенное по адресу: 

<

...>,

оборудование представляет собой:

1) аквадистиллятор ДЭ-4,

2) емкость для запаса воды,

3) запорные клапана в комплекте для насосов,

4) запорные клапана в комплекте для насосов,

5) клапан балансовый для насоса GRUNDFOS,

6) клапан обратный для насоса GRUNDFOS,

7) углеподача,

8) шлакоудаление,

9) котел КВР-7,56-115,

10) котел КВР-7,56-115,

11) котел КВР-7,56-115,

12) насос GRUNDFOS NK 100-250/231,

13) насос GRUNDFOSNK 100-250/231,

14) насос д/промывки систем отопления, водоснабжения,

15) подпиточный насос бака GRUNDFOS CR20-2,

16) подпиточный насос бака GRUNDFOS CR20-2,

17) подпиточный насос сети GRUNDFOS CR20-2,

18) подпиточный насос сети GRUNDFOS CR20-2,

19) расширительный бак Рефлекс № 100 ЦО № 7218600,

20) расширительный бак Рефлекс № 100 ЦО № 7218600,

21) таль электрическая,

22) теплообменник GEA Ecoflex NT 150L CD-10-123.8.0.МВт,

23) теплообменник GEA Ecoflex NT 150L CD-10-123.8.0.МВт,

24) теплообменник GEA Ecoflex NT 150L CD-10-123.8.0.МВт,

25) топка механическая с колосниковой решеткой,

26) топка механическая с колосниковой решеткой,

27) топка механическая с колосниковой решеткой,

28) фильтр чугунный в комплекте для насоса GRUNDFOS,

29) фильтры промышленные для очистки воды с емкостью для запаса,

30) циркуляционный насос сети GRUNDFOS NK 200-500/476,

31) циркуляционный насос сети GRUNDFOS NK 200-500/476,

32) циркуляционный насос кот. контура GRUNDFOS NB 100-315/316,

33) циркуляционный насос кот. контура GRUNDFOS NB 100-315/316,

34) циркуляционный насос кот. контура GRUNDFOS NB 100-315/316,

35) шкаф плавного пуска 160 кВт,

36) шкаф плавного пуска 160 кВт,

37) электропривод Auma привод SG07/1-22-MD-F07.

В соответствии с п. 2.2.3 договора арендатор обязан своевременно вносить арендную плату в размере, сроки и в порядке, предусмотренные оговором.

Арендная плата за имущество установлена в размере 4 975 854,89 руб. в том числе НДС в год, 414 654,57 руб. в том числе НДС в месяц (п. 4.1 договора).

Согласно п. 4.2 договора арендная плата уплачивается до 25 числа месяца, следующего за месяц аренды в безналичном или наличном порядке на расчетный счет арендодателя.

В силу п. 4.3 договора размер арендной платы может пересматриваться и изменяться по соглашению сторон не чаще одного раза в год.

В соответствии с приложенным к договору расчетом арендной платы имущества котельной № 3 г. Балтийска расчет произведен в соответствии с Положением о порядке предоставления в аренду недвижимого имущества, принятого решением Совета депутатов БГО № 126 от 20.12.2005, а арендная плата за движимое имущество (оборудование, инвентарь) в год рассчитывается на основании постановления Правительства Калининградской области от 21.08.2008 № 549.

Имущество передано в аренду по акту приема-передачи от 11.10.2012.

24.12.2013 к договору заключено дополнительное соглашение о передаче всех прав и обязанностей арендодателя от ООО «Калининградоблтоп» к ООО «Промтэкс».

С момента заключения договора аренды размер арендной платы сторонами не пересматривался.

По окончании отопительного сезона 2018-2019 годов предприятие обратилось к обществу с просьбой об уменьшении арендной платы ввиду необходимости проведения дорогостоящего ремонта котельного оборудования в целях его подготовки к предстоящему отопительному сезону 2019-2020 годов.

В связи с этим 01.07.2019 сторонами подписано дополнительное соглашение к договору, согласно которому с 01.07.2019 по 01.07.2023 размер арендной платы составляет 214 654,57 руб. в том числе НДС в месяц.

После истечения указанного срока арендодатель предлагал арендатору установить размер арендной платы за пользование имуществом.

Однако в ответ на обращения общества предприятие указывало, что размер арендной платы должен устанавливаться по ставкам аренды муниципального имущества в соответствии с решением Совета депутатов Балтийского городского округа № 92 от 10.10.2012, а также предложило документально обосновать необходимость изменения арендной платы, представив отчет об оценке имущества и бухгалтерскую документацию по переоценке стоимости имущества.

Согласно отчетам ООО «Специализированная фирма «Оценка» № Д23-063 от 14.06.2023 размер арендной платы оборудования составляет 732 809 руб./месяц, недвижимого имущества – 305 250 руб./месяц, а всего 1 038 059 руб./месяц.

23.06.2023 общество вновь направило предприятию письмо исх. № 11 от 20.06.2023 с предложением установить арендную плату с 01.07.2023 в размере 1 000 000 руб. НДС не предусмотрен.

Письмом от 30.06.2023 № 1522 предприятие уведомило общество об отказе в подписании дополнительного соглашения в представленной редакции, в связи с тем, что указанная в отчете оценка арендной платы противоречит условиям заключенного договора аренды, поскольку согласно договору стоимость арендной платы должна рассчитываться по ставкам аренды муниципального имущества.

Указанные выше обстоятельства послужили обществу основанием для обращения в арбитражный суд с рассматриваемым исковым заявлением.

В ходе судебного стороны представили суду противоречащие друг другу отчеты об определении рыночной стоимости арендной платы перечисленного выше имущества.

В связи с этим по ходатайству предприятия определением суда от 22.02.2024 по делу назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту АНО «ЭКСКО» ФИО4, перед которой поставлен вопрос об определении по состоянию на 01.07.2023 рыночной стоимости арендной платы переданного в аренду имущества (в год и в месяц).

05.06.2024 в материалы дела поступило заключение эксперта АНО «ЭКСКО» ФИО4 № 097-24 от 27.05.2024, согласно которому рыночная стоимость арендной платы по состоянию на 01.07.2023 недвижимого имущества и котельного оборудования составляет 8 400 900 руб. в год и 700 075 руб. в месяц.

Производство по делу возобновлено в судебном заседании 17.07.2024.

Общество согласилось с выводами судебной экспертизы.

Предприятие считает выводы эксперта необоснованными, просило вызвать эксперта в судебное заседания для дачи пояснений по представленным вопросам.

Письменные пояснения эксперта приобщены к материалам дела в судебном заседании 23.10.2024.

В том же заседании заслушаны устные пояснения эксперта.

При этом эксперт признала, что при определении рыночной стоимости арендной платы объектов недвижимости в экспертном заключении допущена ошибка: в заключении указано - 276 659 руб., в то время как должно быть указано 253 449 руб., что в свою очередь повлияло на определение общей суммы рыночной стоимости арендной платы за объекты недвижимого имущества и оборудования, которая должна составлять 724 423 руб. (л. 15-16 ответов на вопросы эксперту).

По итогам пояснений эксперта ФИО4 несмотря на предложение суда от сторон не поступило ходатайство о назначении дополнительной или повторной экспертизы.

Проанализировав заключение эксперта, ее письменные и устные пояснения с точки зрения соответствия процессуальным критериям, суд пришел к выводу о том, что заключение эксперта является полным, обоснованным и достоверным, экспертиза проведена лицом, имеющим право на осуществление такой деятельности, экспертом соблюден порядок проведения экспертизы; по форме и содержанию заключение соответствует требованиям ст. 85 и 86 АПК РФ. Выбор способов и методов исследования входит в компетенцию эксперта. Исследовательская часть экспертного заключения является полной и мотивированной. Неясностей в заключении не установлено. При подготовке экспертного заключения были использованы все необходимые данные, проанализированы представленные судом материалы дела; спорные объекты осматривались экспертом 19.03.2024 в присутствии представителей сторон. Ответы на поставленные вопросы изложены четко и однозначно. Экспертное заключение с учетом письменных и устных пояснений эксперта является ясным и полным, отвечает на поставленный судом вопрос. Каких-либо противоречий, существенных недостатков в заключении эксперта не содержится. Доказательств, достаточных для опровержения выводов эксперта, в материалы дела не представлено, а несогласие с результатом экспертизы само по себе таким доказательством не является.

Неточность в заключении эксперта устранена в судебном заседании 23.10.2024.

Судебный эксперт предупреждена об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст. 307 УК РФ (т. 4, л.д. 81-82).

Основания, по которым эксперт пришла к указанным выше выводам, подробно и мотивированно изложены в самом экспертном заключении и дополнительно раскрыты в письменных и устных пояснениях эксперта.

Представленные предприятием рецензии на заключение судебной экспертизы составлены вне судебного разбирательства по заказу ответчика в одностороннем порядке, не содержит аргументов, в силу которых результат судебной экспертизы следовало бы признать недопустимым доказательством.

Подготовившие эти рецензии лица не предупреждались об уголовной ответственности.

В судебном заседании 23.10.2024 представители общества требования поддержали, представитель предприятия в удовлетворении заявления просила отказать.

Рассмотрев материалы дела и заслушав пояснения представителей сторон, суд признает необходимым обязать предприятие заключить с обществом дополнительное соглашение к договору аренды имущества от 11.10.2012 об установлении с 01.07.2023 размера арендной платы в размере 724 423 руб. в месяц без НДС по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422 названного Кодекса). 

Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивными нормами), действующим в момент его заключения (п. 1 ст. 422 ГК РФ).

Согласно ст. 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании ст. 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В силу п. 1 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен по решению суда в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором (пп. 2 п. 2 ст. 450 ГК РФ).

Соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное (п. 2 ст. 452 Кодекса). 

Согласно п. 1 ст. 453 ГК РФ при изменении договора обязательства сторон сохраняются в измененном виде. 

В случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора (п. 3 ст. 453 ГК РФ). 

Пунктом 4.3 договора аренды от 11.10.2012 предусмотрено, что размер арендной платы может пересматриваться и изменяться по соглашению сторон не чаще одного раза в год.

Согласно п. 6.1 договора он может быть изменен по письменному соглашению сторон.

Из материалов дела следует, что предметом договора аренды является имущество, принадлежащее коммерческой организации. 

При этом договором аренды не предусмотрено обязательство арендодателя в течение всего срока действия договора аренды определять размер арендной платы за имущество исходя из правовых актов, устанавливающих размер арендной платы для муниципального или государственного имущества.

То обстоятельство, что на момент заключения договора размер арендной платы определен исходя из Положения о порядке предоставления в аренду недвижимого имущества, принятого решением Совета депутатов БГО № 126 от 20.12.2015 («О внесении изменений в приложения № 1, № 2, № 3 к Решению Совета депутатов Балтийского городского округа от 23.12.2003 № 99 «О порядке предоставления в аренду недвижимого имущества, являющегося муниципальной собственностью Балтийского городского округа») и постановления Правительства Калининградской области от 21.08.2008 № 549 «О методике определения арендной платы за государственное имущество Калининградской области» не означает, что в последующем с учетом положения п. 4.3 договора арендная плата должна определяться арендодателем в порядке, предусмотренном для аренды муниципального или государственного имущества Калининградской области.

Иное противоречит природе предпринимательской деятельности общества, направленной на систематическое получение прибыли от пользования принадлежащего ему имущества (п. 1 ст. 2 ГК РФ), а также не соответствует положениям заключенного сторонами договора аренды.

В связи с этим соответствующие доводы возращения отклоняются судом.

Предусмотренная договором периодичность изменения арендной платы обществом не нарушена.

Наоборот, из материалов дела следует, что по просьбе предприятия общество на период с 01.07.2019 по 01.07.2023 снизило арендную плату на 200 000 руб. в месяц.

В связи с истечением предусмотренного дополнительным соглашением от 01.07.2019 периода начисления сниженной по соглашению сторон арендной платы с 01.07.2023 размер арендной платы сторонами не определен, в то время как предприятие продолжает пользоваться имуществом общества.

При этом в соответствии с п. 1 ст. 624 ГК РФ договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные п. 3 ст. 424 настоящего Кодекса, не применяются.

По результатам судебной экспертизы с учетом пояснений эксперта в судебном заседании определено, что по состоянию на 01.07.2023 размер арендной платы за арендованное имущество составляет 724 423 руб. 

Доказательств иного в материалы дела не представлено.

Понесенные обществом расходы по оплате государственной пошлины подлежат возмещению предприятием в порядке ст. 110 АПК РФ.

С учетом результата рассмотрения настоящего дела расходы предприятия по оплате судебной экспертизы (30 000 руб.) возмещению не подлежат.

Руководствуясь статьями 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

Р Е Ш И Л:

Обязать муниципальное унитарное предприятие «Тепловые сети г. Балтийска» заключить с обществом с ограниченной ответственностью «Промтэкс» дополнительное соглашение к договору аренды имущества от 11.10.2012 на следующих условиях:

«С 01.07.2023 увеличить размер арендной платы по договору, и в связи с чем, п. 4.1 договора изложить в новой редакции:

«4.1. Арендная плата за имущество устанавливается в размере 724 423 (семьсот двадцать четыре тысячи четыреста двадцать три) рубля, НДС не предусмотрен, в месяц.».».

Взыскать с муниципального унитарного предприятия «Тепловые сети г. Балтийска» в пользу общества с ограниченной ответственностью «Промтэкс» 6 000 руб. в возмещение расходов по оплате государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня принятия в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд.

Судья С.А. Зинченко