﻿﻿

АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ДАЛЬНЕВОСТОЧНОГО ОКРУГА

Пушкина ул., д. 45, г. Хабаровск, 680000, официальный сайт: www.fasdvo.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ Ф03-4898/2019

23 декабря 2019 года

г. Хабаровск

Резолютивная часть постановления объявлена 17 декабря 2019 года.

Полный текст постановления изготовлен 23 декабря 2019 года.

Арбитражный суд Дальневосточного округа в составе:

председательствующего судьи М.Ю. Ульяновой,

судей В.А. Гребенщиковой, С.И. Гребенщикова

при участии:

от истца: О.Н. Марич, представитель, доверенность от 27.04.2018 №28АА0931750

рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя главы крестьянского фермерского хозяйства Зубрилина Ивана Антоновича

на постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 30.08.2019

по делу №  А04-2473/2019

Арбитражного суда Амурской области

по иску общества с ограниченной ответственностью «Михайловское»   

к индивидуальному предпринимателю главе крестьянского фермерского хозяйства Зубрилину Ивану Антоновичу 

третье лицо: администрация Дубовского сельсовета 

о расторжении договора субаренды земельного участка

Общество с ограниченной ответственностью «Михайловское»   (ОГРН 1062827015052, ИНН  2820009572, адрес: 676680, Амурская область, с. Поярково, ул. Амурская, 232) (далее – истец, ООО «Михайловское», общество) обратилось в Арбитражный суд Амурской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю главе крестьянского фермерского хозяйства Зубрилину Ивану Антоновичу (ОГРНИП 313282726600026, ИНН 282012839023) (далее – предприниматель И.А. Зубрилин, предприниматель)  о расторжении договора субаренды земельного участка от 30.09.2014.

Иск нормативно обоснован положениями статей 309, 450, 612, 620 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) и мотивирован тем, что арендуемый обществом земельный участок имеет существенные недостатки, препятствующие его использованию, о которых истцу не было сообщено при заключении спорного договора.

Определением Арбитражного суда Амурской области от 19.04.2019 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена администрация Дубовского сельсовета (ОГРН 1022801199904, ИНН 2820000989, адрес: 676675, Амурская область, с. Дубовое, ул. Советская, 2Б) (далее – Администрация).

Решением Арбитражного суда Амурской области от 04.06.2019 в удовлетворении иска отказано.

Постановлением Шестого арбитражного апелляционного суда от 30.08.2019 решение Арбитражного суда Амурской области от 04.06.2019 отменено, исковые требования ООО «Михайловское» удовлетворены.

Предприниматель И.А. Зубрилин, не согласившись с постановлением апелляционного суда, обратился в Арбитражный суд Дальневосточного округа с кассационной жалобой, в которой просит его отменить, оставить в силе решение суда первой инстанции.

В обоснование своей правовой позиции заявитель кассационной жалобы приводит доводы о неправильном применении апелляционным судом положений статей 611, 612 ГК РФ. Указывает на недоказанность истцом факта наличия существенных недостатков, препятствующих использованию земельного участка, о которых обществу не могло быть известно при заключении договора субаренды от 30.09.2014. По мнению кассатора, ООО «Михайловское» злоупотребляет принадлежащими ему правами, поскольку на протяжении длительного периода правоотношений сторон оно не обращалось к ответчику в целях установления факта непригодности арендуемого земельного участка для сельскохозяйственного производства.

ООО «Михайловское» представлен отзыв на кассационную жалобу, в котором выражено несогласие с позицией предпринимателя, указано на законность и обоснованность апелляционного постановления.

В судебном заседании представитель общества поддержал доводы отзыва, просил оставить обжалуемый судебный акт без изменения.

Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом уведомленные о времени и месте  судебного заседания, явку представителей в суд округа не обеспечили, что не является в силу части 3 статьи 284 АПК РФ препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие. 

Проверив законность обжалуемого постановления суда апелляционной инстанции, изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы и отзыва на неё, Арбитражный суд Дальневосточного округа приходит к следующим выводам.

Как установлено судами и следует из материалов дела, 24.02.2014 между Администрацией (арендодатель) и предпринимателем И.А. Зубрилиным (арендатор) заключен договор аренды №4 земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, находящегося в муниципальной собственности, в соответствии с условиями которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок с кадастровым номером 28:18:020804:5, находящийся по адресу: Амурская область, Михайловский район, с видом разрешенного использования - для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, в границах, указанных в кадастровом паспорте, прилагаемого к настоящему договору и являющегося его неотъемлемой частью, общей площадью 572,1 га.

Срок указанного договора аренды установлен его участниками с 24.02.2014 по 24.02.2034.

Согласно экспликации земель (Приложение №2 к договору №4) в состав переданных сельскохозяйственных угодий общей площадью 572,1 га входят: пашни площадью 380 га, сенокосы - 72 га, леса, кустарники - 100 га, прочие 20,1 га.

Между предпринимателем И.А. Зубрилиным (арендатор) и ООО «Михайловское» (субарендатор) 30.09.2014 заключен договор субаренды земельного участка, в соответствии с условиями которого, арендатор с согласия арендодателя предоставляет субарендатору во временное пользование за плату земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, площадью 572,1 га, из них: 380 га - пашня, 72 га - сенокос, кадастровый номер 28:18:020804:5.

Срок действия договора субаренды установлен до 20.02.2034 (пункт 4.1 договора). Договор субаренды от 30.09.2014 зарегистрирован в установленном законом порядке 18.09.2017.

В силу пункта 5.3 договора от 30.09.2014 по требованию субарендатора договор может быть расторгнут в судебном порядке, в частности если: переданный субарендатору земельный участок имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендатором при заключении настоящего договора, не были заранее известны субарендатору и не должны были быть обнаружены субарендатором во время осмотра земельного участка; земельный участок в силу обстоятельств, не зависящих от субарендатора, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

ООО «Михайловское», посчитав, что арендуемый земельный участок имеет существенные недостатки, препятствующие его использованию, о которых не было сообщено ответчиком при заключении договора, 25.01.2019 направило в адрес предпринимателя уведомление о расторжении договора субаренды. 

 

Отказ предпринимателя И.А. Зубрилина от подписания соглашения о расторжении договора от 30.09.2014 послужил основанием для обращения ООО «Михайловское» в Арбитражный суд Амурской области с рассматриваемым исковым заявлением.

Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении исковых требований, руководствовался пунктами 1, 2 статьи 450, статьями 611, 612, 620 ГК РФ и исходил из недоказанности истцом наличия оснований для расторжения спорного договора субаренды земельного участка.

Повторно рассматривая настоящий спор и удовлетворяя исковые требования, апелляционная коллегия  исходила из доказанности истцом факта невозможности использования обществом части спорного земельного участка в целях выращивания зерновых культур, то есть осуществления им основного вида сельскохозяйственной деятельности, в целях реализации которого был заключен спорный договор субаренды.

Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (пункт 1 статьи 611 ГК РФ).

По общему правилу, предусмотренному пунктом 1 статьи 450 ГК РФ, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором (пункт 2 статьи 450 ГК РФ).

К существенному изменению обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, статья 451 ГК РФ относит такое изменение, когда обстоятельства изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

К иным случаям расторжения договора по инициативе одной из сторон, предусмотренных в пункте 2 статьи 450 ГК РФ, относятся специальные случаи, урегулированные, в частности положениями статьи 620 ГК РФ, предоставляющими арендатору право на досрочное расторжение в судебном порядке договора аренды, в том числе когда переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора (пункт 2 статьи 620 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 2 статьи 612 ГК РФ арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Из указанных норм права следует, что арендатор, требующий расторжения договора, должен в силу статьи 65 АПК РФ представить суду относимые, допустимые и достаточные доказательства, подтверждающие факт того, что предоставляемое в аренду имущество имеет недостатки, полностью или частично препятствующие пользованию им, которые не были и не должны были быть обнаружены во время осмотра имущества.

ООО «Михайловское» в подтверждение факта наличия существенных недостатков, препятствующих использованию арендуемого земельного участка, представило отчет кадастрового инженера, в соответствии с которым 23.03.2019 состоялся выезд на территорию Михайловского района Амурской области на земельный участок КН 28:18:020804:5, произведено координирование обрабатываемой территории на земельном участке с кадастровым номером 28:18:020804:5, установлены границы и площадь обрабатываемых полей, находящихся в пределах данного земельного участка. Площадь земельного участка по сведениям ГКН составляет 5721008 кв.м (572,1 га). В результате координирования установлено, что площадь обрабатываемой территории в пределах земельного участка составляет 145 га. Оставшаяся часть территории покрыта кустарником, лесом и заболоченной местностью.

Суд первой инстанции, давая оценку указанному заключению и отклоняя его в качестве бесспорного доказательства, свидетельствующего о невозможности использования арендуемого земельного участка, исходил из отсутствия в нём: 1) выводов о невозможности использования под пашню необработанной части территории земельного участка, помимо указанных 145 га (с учетом содержания пункта 3.1 договора субаренды); 2) сведений о возрасте кустарников, находящихся на земельном участке и площади переувлажненных земель (с учетом периода исполнения спорного договора субаренды); 3) информации о несоответствии экспликации арендуемого земельного участка условиям договора субаренды от 30.09.2014. 

Вывод апелляционного суда о доказанности истцом факта невозможности использования обществом спорного земельного участка по его целевому  назначению не может быть поддержан судом округа, поскольку сделан без учета  содержания совокупности условий договора субаренды от 30.09.2014 и основан на неправильном применении статей 611, 612, 620 ГК РФ. 

 

Так, согласно условиям пункта 1.4 договора субаренды от 30.09.2014 земельный участок с кадастровым номером 28:18:020804:5 предоставлен ООО «Михайловское» в целях осуществления сельскохозяйственной деятельности. Конкретный вид этой деятельности (выращивание зерновых культур) условиями данного договора не регламентирован. 

В состав переданного земельного участка площадью 572,1 га согласно условиям пункта 1.1 договора субаренды входят не только пашни. Аналогичная информация содержится в экспликации к основному договору аренды от 24.02.2014 №4, заключенному между Администрацией и предпринимателем И.А. Зубрилиным. Данные обстоятельства были достоверно известны ООО «Михайловское» при подписании договора субаренды от 30.09.2014.

В связи с чем неправомерным является вывод апелляционного суда о том, что пригодной для использования истцом являлась только часть переданного земельного участка (в виде пашен). 

Пунктом 3.1.1 договора субаренды предусмотрено право ООО «Михайловское» проводить в соответствии с разрешенным использованием оросительные, осушительные и другие мелиоративные работы на арендуемом земельном участке.

Оценивая отчет кадастрового инженера, суд первой инстанции обоснованно исходил из отсутствия в нём выводов о невозможности использования под пашню необработанной части территории земельного участка (помимо 145 га) с учетом совокупности условий пунктов 1.1, 1.4, 3.1.1 договора субаренды от 30.09.2014.

В материалах дела отсутствуют доказательства, подтверждающие, что при обнаружении недостатков переданного в аренду земельного участка общество обращалось к арендодателю с претензионными требованиями по правилам пункта 1 статьи 612 ГК РФ. 

Несмотря на утверждение общества о непригодности земельного участка для его использования в соответствии с условиями договора, истец с момента его заключения на протяжении более четырех лет не извещал об этом арендодателя и не предпринимал мер к уменьшению арендной платы.

Более того, при рассмотрении спора по иску предпринимателя о взыскании с общества задолженности по арендной плате (дело №А04-9276/2018) последним доводы о невозможности использования спорного земельного участка не приводились.

Указывая на отсутствие акта приема-передачи земельного участка по договору субаренды и на несовершение участниками договора совместных действий по его осмотру при заключении спорного соглашения, апелляционным судом не принято во внимание то обстоятельство, что истец не оспаривал факт принятия им в пользование арендуемого имущества.

Кроме того, ООО «Михайловское», являясь профессиональным участником рынка сельскохозяйственных услуг, проявив должную степень заботливости и осмотрительности, должно было учитывать все характеристики земельного участка на стадии заключения договора субаренды.

Поскольку на момент принятия земельного участка в аренду истец, имевший возможность заявить возражения относительно его недостатков по мотиву несоответствия фактической площади пашен данным, указанным в договоре, замечаний не предъявил, риски несовершения указанного действия, в силу положений пункта 2 статьи 612 ГК РФ, относятся на арендатора.

На основании изложенного, суд округа признает вывод апелляционного суда о доказанности истцом факта невозможности использования спорного земельного участка, не соответствующим фактическим обстоятельствам дела и имеющимся доказательствам. 

В рассматриваемом споре данные отчета кадастрового инженера, подготовленного по заданию ООО «Михайловское», обоснованно не признаны судом первой инстанции бесспорным доказательством, свидетельствующим о нарушении предпринимателем положений статьи 611 ГК РФ. 

 Иные объективные, достоверные и достаточные доказательства, подтверждающие обоснованность исковых требований, общество не представило.

В силу подпункта 5 пункта 1 статьи 287 АПК РФ по результатам рассмотрения кассационной жалобы арбитражный суд кассационной инстанции вправе оставить в силе одно из ранее принятых по делу решений или постановлений.

Поскольку судом первой инстанции фактические обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения, установлены на основании полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, правильно применены нормы материального права, тогда как выводы апелляционной инстанции не соответствуют имеющимся в деле доказательствам, а постановление принято с нарушением норм материального права (допущено неправильное истолкование и применение закона), суд кассационной инстанции на основании частей 1 и 2 статьи 288 АПК РФ пришел к выводу, что постановление Шестого арбитражного апелляционного суда подлежит отмене, а решение Арбитражного суда Амурской области - оставлению в силе.

 

При рассмотрении спора нарушений судом первой инстанции норм материального и процессуального права, влекущих в соответствии со статьей 288 АПК РФ изменение или отмену судебного акта, не допущено.

Согласно положениям статьи 110 АПК РФ расходы по государственной пошлине по кассационной жалобе подлежат взысканию с ООО «Михайловское» в пользу предпринимателя. 

Руководствуясь статьями  286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Дальневосточного округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 30.08.2019 по делу № А04-2473/2019 Арбитражного суда Амурской области отменить. 

Решение Арбитражного суда Амурской области от 04.06.2019 по делу №А04-2473/2019 оставить в силе.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Михайловское»   (ОГРН 1062827015052, ИНН  2820009572, адрес: 676680, Амурская область, с. Поярково, ул. Амурская, 232) в пользу индивидуального предпринимателя главы крестьянского фермерского хозяйства Зубрилина Ивана Антоновича  (ОГРНИП 313282726600026, ИНН 282012839023) расходы по государственной пошлине за рассмотрение кассационной жалобы в размере 3 000 руб. 

Арбитражному суду Амурской области выдать исполнительный лист.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий  судья                                      М.Ю. Ульянова 

Судьи                                                                                В.А. Гребенщикова

                                                                                           С.И. Гребенщиков