АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А32-27853/2021

г. Краснодар

26 октября 2023 года

Резолютивная часть постановления объявлена 19 октября 2023 года

Полный текст постановления изготовлен 26 октября 2023 года

 

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Афониной Е.И., судей Зотовой И.И. и Твердого А.А., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Брагиным А.А., при участии в судебном заседании, проводимом с использованием системы веб-конференции информационной системы «Картотека арбитражных дел» (онлайн-заседание), от ответчиков: общества с ограниченной ответственностью «Югтехинвест» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) – ФИО1 (доверенность от 21.12.2022), потребительского жилищно-строительного кооператива «Учитель» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) – ФИО2 (доверенность от 20.02.2023), в отсутствие истца – администрации города Сочи (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), третьего лица – ФИО3, извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения сведений в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу администрации города Сочи на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 12.04.2023 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.06.2023 по делу № А32-27853/2021, установил следующее. 

Администрация города Сочи (далее – администрация) обратилась в арбитражный суд с иском к ООО «Югтехинвест» (далее – общество) со следующими требованиями:

–  признать одноэтажное строение, расположенное на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0203005:112 по адресу: г. Сочи, Центральный район, ул. Бамбуковая, самовольной постройкой; 

– обязать общество осуществить снос за свой счет указанного строения; 

– обязать общество осуществить снос за свой счет одноэтажного строения самовольно возведенного капитального основания (фундаментной плиты); 

– привести земельный участок в первоначальное состояние; 

– взыскать с общества 30 тыс. рублей судебной неустойки за каждый день неисполнения судебного акта.

– обратить решение к немедленному исполнению;

Общество обратилось со встречным иском к администрации о признании права собственности на следующие самовольные постройки: 

– объект капитального строительства, незавершенный строительством с кадастровым номером 23:49:0203005:1120 (фундаментная плита), расположенный на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0203005:112 по ул. Бамбуковая в Центральном районе г. Сочи, площадью застройки 2147 кв. м, степень готовности объекта незавершенного строительством (здания многоквартирного жилого дома) – 8%, проектируемое назначение объекта незавершенного строительства – многоквартирный жилой дом; 

– сооружение для удержания грунта (противооползневое), возведенное по периметру котлована и состоящее из двух рядов буронабивных свай с монолитным ростверком по верху свай; 

– незавершенное строительством одноэтажное строение, не имеющее кадастрового номера, сложной формы в плане, выходящее фасадом на пер. Рахманинова (уточненные требования в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; далее – Кодекс).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ПЖСК «Учитель» (далее – кооператив) и ФИО3

В процессе рассмотрения дела администрация заявила устное ходатайство о привлечении ПЖСК «Учитель» к участию в деле в качестве ответчика.

Решением суда от 12.04.2023 удовлетворено устное ходатайство администрации о привлечении ПЖСК «Учитель» к участию в деле в качестве ответчика.  В удовлетворении первоначального и встречного иска отказано, распределены судебные расходы. 

Постановлением апелляционного суда от 21.06.2023 решение суда от 12.04.2023 оставлено без изменения, апелляционные жалобы администрации и общества – без удовлетворения.

В кассационной жалобе администрация просит отменить судебные акты и удовлетворить первоначальные требования в полном объеме. Администрация указывает, что фундамент на участке был возведен без разрешения на строительство, является самовольной постройкой. Отказывая в иске о сносе, суды не установили соответствие спорных объектов капитального строительства градостроительным и строительным требованиям, не проверили надлежащим образом, не нарушают ли постройка интересы других лиц и не создают ли угрозу жизни и здоровью граждан, имеют ли ответчики в отношении земельного участка права, допускающие строительство на нем спорных объектов. Судебное заключение не содержит необходимых исследований по названным вопросам, поэтому не может быть признано допустимым доказательством.  

В отзывах на жалобу общество и конкурсный управляющий кооператива ФИО4 просят оставить без изменения судебные акты, считая их законными и обоснованными.

В судебном заседании представители общества и кооператива возражали против удовлетворения жалобы.

Изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы и отзывов, выслушав представителей ответчиков, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа пришел к следующим выводам.

Как видно из материалов дела, администрация и кооператив (инвестор) 26.03.2008 заключили договор инвестирования № 033/261, по условиям которого кооператив обязался за счет собственных и привлеченных средств осуществить строительство многоквартирного жилого комплекса по ул. Бамбуковой в Центральном районе города Сочи (ориентировочно общей площадью 44 922 кв. м, ориентировочный срок завершения строительства – 2 квартал 2011 года).

В соответствии с пунктами 2.4 и 2.5 договора инвестирования в собственность администрации переходит 3,5% от общей площади объекта в виде жилых помещений, в собственность инвестора – 96,5% от общей площади объекта.

Разделом 7 договора инвестирования предусмотрено, что уступка прав по договору производится с письменного согласия администрации.

Во исполнение договора инвестирования кооператив и ООО «Сочистройсвязь» 15.10.2008 заключили договор подряда № 15-10/08, в рамках которого подрядчиком выполнены работы по возведению фундаментной плиты, что подтверждается актом о приемке выполненных работ (форма № КС-2) от 15.12.2008 № 1.

Объект незавершенного строительства – фундаментная плита (степень готовности 8%, площадь застройки 2210 кв. м), расположенный на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0203005:24, поставлен на государственный кадастровый учет с присвоением кадастрового номера 23:49:0203005:0:45, что подтверждается кадастровым паспортом от 10.11.2011 и техническим паспортом по состоянию от 17.10.2011.

27 сентября 2012 года администрация издала постановление № 2025 «Об образовании земельных участков с кадастровыми номерами 23:49:0203005:111 и 23:49:0203005:112 путем раздела земельного участка с кадастровым номером 23:49:0203005:24 (с сохранением его в измененных границах), расположенного по ул. Бамбуковой в центральном районе города Сочи» (далее – постановление от 27.09.2012 № 2025), согласно которому путем раздела земельного участка с кадастровым номером 23:49:0203005:24 площадью 25 202 кв. м с видом разрешенного использования «Комплексная застройка МЖД с объектами общественного назначения», с сохранением его в измененных границах площадью 11 470 кв. м образованы земельные участки с кадастровыми номерами 23:49:0203005:111 (площадью 43 13 кв. м) и 23:49:0203005:112 (площадью 9 425 кв. м). 

Указанным постановлением предписано заключить с кооперативом договор аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0203005:112 площадью 9 425 кв. м. На департамент имущественных отношений возложена обязанность по государственной регистрации права муниципальной собственности на вновь образованные земельные участки.

В рамках дела № А32-26288/2018 установлено, что первоначально земельный участок площадью 28253 кв. м с кадастровым номером 23:49:0203005:24 предоставлен в аренду ОАО «Сочинский морской торговый порт» на основании договора от 07.04.2004 № 4900003096 на срок до 01.04.2052.

 В дальнейшем в результате заключения ряда сделок перенайма в отношении обособленных частей земельного участка во владение кооператива поступила часть участка площадью 9 440 кв. м. Так, по договору о передаче прав и обязанностей по договору аренды от 30.05.2007, заключенному с ФИО5, во владение кооператива передана часть участка площадью 700 кв. м; по договорам о передаче прав и обязанностей по договору аренды от 08.05.2007 и 21.03.2007, заключенному с ОАО «СМТП», во владение кооператива переданы части участка общей площадью 7 500 кв. м; по договору о передаче прав и обязанностей по договору аренды от 09.12.2011, заключенному с ФИО6, во владение кооператива передана часть участка площадью 620 кв. м; по договору о передаче прав и обязанностей по договору аренды от 09.12.2011, заключенному с ФИО7, во владение кооператива передана часть участка площадью 620 кв. м. 

Таким образом, на дату вынесения администрацией постановления от 27.09.2012 № 2025 кооператив владел частью земельного участка с кадастровым номером 23:49:0203005:24 общей площадью 9 440 кв. м.

Решением Центрального районного суда города Сочи от 15.05.2014 по делу № 2-2056/14 на администрацию возложена обязанность по фактическому исполнению постановления от 27.09.2012 № 2025; на кадастровом учете восстановлены земельные участки с кадастровыми номерами 23:49:0203005:111 и 23:49:0203005:112.

На основании постановления от 27.09.2012 № 2025 администрация (арендодатель) и кооператив (арендатор) заключили договор аренды от 26.12.2014 № 4900009702, согласно которому арендодатель передал во временное владение арендатору земельный участок с кадастровым номером 23:49:0203005:112 общей площадью 9 425 кв. м, расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, ул. Бамбуковая, для комплексной застройки многоквартирными жилыми домами с объектами общественного назначения (пункт 1.1 договора); участок расположен в территориальной зоне Ж-5.

Срок действия договора аренды определен до 01.04.2052 (пункт 2.1 договора).

Согласно пунктам 5.2.6 и 5.2.7 договора при эксплуатации земельного участка арендатор обязан строго соблюдать требования федерального, краевого законодательства и нормативно-правовых актов органов местного самоуправления города Сочи; использовать земельный участок строго в соответствии с целевым назначением и в целях, предусмотренных в подпунктах 1.1 и 1.3, способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному ресурсу.

На основании договора о переуступке прав 08.06.2018 кооператив передал ООО «Югтехинвест» права и обязанности арендатора по договору аренды от 26.12.2014 № 4900009702.

Администрация, ссылаясь на использование арендатором земельного участка с кадастровым номером 23:49:0203005:112 с нарушением целевого назначения, обратилась в арбитражный суд с иском о расторжении договора аренды от 26.12.2014 № 4900009702.

Решением суда от 23.03.2020 по делу № А32-26288/2018, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 11.06.2020, постановлением кассационного суда от 10.09.2020, администрации отказано в расторжении договора аренды от 26.12.2014 № 4900009702. Суды оценили договор аренды от 07.04.2004 № 4900003096 и все последующие сделки как ничтожные, так как земельный участок с кадастровым номером 23:49:0203005:24, из которого образован земельный участком с кадастровым номером 23:49:0203005:112 (передан обществу по договору от 26.12.2014 № 49000009702), относится к курортам федерального значения и является особо охраняемой природной территорией федерального значения.

Определением Верховного Суда Российской Федерации от 25.11.2020 № 308-ЭС19-27676 кооперативу отказано в передаче кассационной жалобы для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.

Решением Центрального районного суда города Сочи от 24.10.2019 по делу № 2-4228/2019 установлено, что администрация распорядилась названным участком, не обладая полномочиями на распоряжение федеральным имуществом.

Администрация, ссылаясь на недействительность (ничтожность) договора аренды от 26.12.2014 № 4900009702 обратилась в арбитражный суд с иском к ООО «Югтехинвест» о признании отсутствующим права аренды ООО «Югтехинвест» на земельный участок с кадастровым номером 23:49:0203005:112 и аннулировании соответствующей регистрационной записи.

Решением суда от 10.03.2021 по делу № А32-50795/2020 исковые требования администрации удовлетворены в полном объеме.

Постановлением апелляционного суда от 29.06.2021 решение суда от 10.03.2021 по делу № А32-50795/2020 отменено, в удовлетворении иска отказано со ссылкой на недоказанность фактического владения администрацией спорным земельным участком (на участке расположены капитальные строения).

Как указывает администрация, управлением муниципального земельного контроля совместно с представителем общества в целях исполнения определения апелляционного суда от 27.04.2021 по делу № А32-50795/2020 проведен осмотр земельного участка с кадастровым номером 23:49:0203005:112.

В ходе осмотра установлено, что в границах земельного участка с кадастровым номером 23:49:0203005:112 частично расположен объект капитального строительства с кадастровым номером 23:49:0203005:2389 общей площадью 1 711, 7 кв. м. В границах земельного участка расположен котлован/фундамент и одноэтажный объект капитального строительства. На участке также расположены фундамент и конструкции, являющиеся его составной частью. Указанные обстоятельства зафиксированы в акте визуального осмотра объекта земельных отношений от 24.05.2021.

Согласно выписке из ЕГРН от 15.07.2021 в границах земельного участка с кадастровым номером 23:49:0203005:112, образованного из земельного участка с кадастровым номером 23:49:0203005:24, расположены объекты недвижимости с кадастровыми номерами 23:49:0203005:2389, 23:49:0203005:1120 и 23:49:0000000:7941.

Администрация, ссылаясь на самовольный характер спорных построек – фундамента и одноэтажного строения, обратилась в арбитражный суд с иском о сносе указанных строений на основании статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс).

Общество заявило встречный иск о признании права собственности на самовольные постройки.

Рассматривая требования общества по встречному иску о признании права собственности на объект капитального строительства, незавершенный строительством, с кадастровым номером 23:49:0203005:1120 (фундаментную плиту), в также на сооружение для удержания грунта (противооползневое) и на незавершенное строительством одноэтажное строение и установив, что их строительство осуществлялось не обществом, а кооперативом за счет привлеченных средств пайщиков по договорам паенакоплений,  при этом общество не представило доказательств возведения строений в установленном порядке с получением соответствующей разрешительной документации, доказательств, подтверждающих факт того, что застройщик предпринимал надлежащие меры к их легализации, в частности, к получению разрешения на строительство, как до начала строительства, так и во время проведения строительных работ, кроме того, объекты возведены на земельном участке, переданном кооперативу по недействительной (ничтожной) сделке, суды сделали вывод об отсутствии оснований, предусмотренных статьей 222 Гражданского кодекса, для признания права собственности на данные объекты как на самовольные постройки за обществом.

В указанной части судебные акты не обжалуются, основания для их отмены или изменения отсутствуют.

Вместе с тем, рассматривая первоначальные требований администрации о признании одноэтажного строения с кадастровым номером 23:49:0203005:112 самовольной постройкой и возложении на ответчиков обязанности осуществить его снос за свой счет; о возложении обязанности осуществить снос за свой счет самовольно возведенного капитального основания (фундаментной плиты) с кадастровым номером 23:49:0203005:112 и привести земельный участок в первоначальное состояние, суды не учли следующего. 

Суд первой инстанции в последнем судебном заседании по ходатайству администрации привлек к участию в деле в качестве соответчика  ПЖСК «Учитель».

При этом суд не учел, что решением Арбитражного суда Краснодарского края от 12.11.2018 по делу № А32-46377/2018 принято заявление о признании ПЖСК «Учитель» банкротом, применены правила параграфа 7 главы IX Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон о банкротстве). Решением суда от 22.05.2020 по делу № А32-46377/2018 кооператив признан банкротом, открыто конкурсное производство.

Статьей 201.8 Закона о банкротстве определены правила рассмотрения требований в отношении недвижимого имущества в деле о банкротстве застройщика.

В силу подпункта 3 пункта 1 статьи 201.8 Закона о банкротстве с даты принятия арбитражным судом решения о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства в отношении застройщика, в ходе проведения процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, только в рамках дела о банкротстве с соблюдением установленного данной статьей порядка подлежат предъявлению и рассмотрению требования других лиц к застройщику или застройщика к другим лицам, в частности, о сносе самовольной постройки.

Кроме того, в рамках дела о банкротстве ПЖСК «Учитель» заявило требование о признании права собственности на спорные объекты как на самовольные постройки.

При таких обстоятельствах требование администрации о сносе самовольной постройки по указанным в исковом заявлении основаниям должно было рассматриваться в рамках дела о банкротстве, поскольку процедура реализации имущества должника регулируется специальным законодательством и влияет на объем конкурсной массы должника, а следовательно на интересы кредиторов должника. 

Однако рассмотрение судами данного спора произведено без учета положений Закона о банкротстве.

Пунктом 4 части 1 статьи 148 Кодекса предусмотрено, что суд оставляет заявление без рассмотрения, если после его принятия к производству установит, что заявлено требование, которое в соответствии с федеральным законом должно быть рассмотрено в деле о банкротстве.

В  целях процессуальной экономии суд вправе  вынести определение о передаче дела в пределах одного и того же суда из процедуры искового производства в процедуру рассмотрения спора в деле о банкротстве, что не противоречит требованиям статьи 184 Кодекса.

Аналогичные выводы применительно к схожим фактическим обстоятельствам поддержаны в определениях Верховного суда Российской Федерации от 30.09.2015 № 304-ЭС15-11490, от 29.06.2015 № 308-КГ15-6470, постановлениях Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 18.09.2021 по делу № А32-43840/2020, от 14.04.2015 по делу № А63-10760/2014.

С учетом изложенного обжалуемые судебные акты в части рассмотрения и отказа в удовлетворении требований администрации о сносе самовольных построек подлежат отмене, рассмотрение первоначального искового заявления, заявленного администрацией  к обществу и кооперативу – направлению в Арбитражный суд Краснодарского края для рассмотрения в рамках дела № А32-46377/2018 о банкротстве ПЖСК «Учитель».

Руководствуясь статьями 284 – 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа 

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 12.04.2023 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.06.2023 по делу № А32-27853/2021 в части отказа в удовлетворении встречного иска ООО «Югтехинвест» о признании права собственности на самовольные постройки оставить без изменения.

В остальной части – рассмотрения первоначального иска и отказа в удовлетворении требований по первоначальному иску администрации города Сочи к  ООО «Югтехинвест» и ПЖСК «Учитель» о сносе самовольных построек указанные судебные акты отменить. Иск администрации города Сочи к ООО «Югтехинвест» и ПЖСК «Учитель» о сносе самовольных построек направить в Арбитражный суд Краснодарского края для рассмотрения в рамках дела № А32-46377/2018 о банкротстве ПЖСК «Учитель».

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

 

Председательствующий                                                                                    Е.И. Афонина

Судьи                                                                                                                              И.И. Зотова 

                                                                                                                             А.А. Твердой