АРБИТРАЖНЫЙ СУД  САХАЛИНСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем  Российской  Федерации

Р  Е  Ш  Е  Н  И  Е

           г. Южно-Сахалинск                                                  № А59 – 6386/2019

20 февраля 2020 года

Резолютивная часть решения суда объявлена 13.02.2020, решение суда в полном объеме изготовлено 20.02.2020.

Арбитражный суд Сахалинской области в составе судьи            Мисилевич П.Б.  при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Сахторг65» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Карьер известковый» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) о взыскании суммы задатка по предварительному договору аренды нежилого помещения в размере 8 000 000 рублей, неустойки в размере 508 000 рублей, 

При участии: от истца – представителя ФИО2 по доверенности от 15.10.2018; от ответчика – представителя ФИО3 по доверенности от 24.10.2019;    

У С Т А Н О В И Л:

Общество с ограниченной ответственностью «Сахторг65» (далее – истец) обратилось в Арбитражный суд Сахалинской области к обществу с ограниченной ответственностью «Карьер известковый» (далее – ответчик) с исковым заявлением о взыскании суммы задатка по предварительному договору аренды нежилого помещения в размере 8 000 000 рублей, неустойки в размере 508 000 рублей (с учетом уточнения). 

В обоснование исковых требований указано следующее. 20 августа 2018 года между истцом и ответчиком заключен предварительный договор аренды нежилого помещения № 08/1-18, согласно которому стороны приняли на себя обязательства заключить в срок до 15.06.2019 основной договор аренды нежилого помещения по адресу: 

<

...>. Письмом от 29.05.2019 № 152 ответчик уведомил истца о том, что ввод здания в эксплуатацию отодвигается до конца июля 2019. 

Однако к указанному времени здание так и не было передано истцу в аренду, заключение основного договора не состоялось. В связи с нарушением сроков передачи объекта в аренду истец, руководствуясь п.п. 4.1., 4.2. предварительного договора, уведомил ответчика о расторжении договора в связи с отсутствием дальнейшей заинтересованности в объекте. В связи с указанным истец просит взыскать с ответчика сумму задатка, перечисленного платежным поручением от 29.08.208 № 1951, в двойном размере (8 000 000 рублей), договорную неустойку за несвоевременный возврат задатка, начисленную  за период  с 03.10.2019 по 13.02.2019 (508 000 рублей с учетом уточнения).

Ответчик в отзыве на иск возразил против заявленных исковых требований. Указал, что письмом от 29.05.2019 ответчик уведомил истца о переносе срока ввода в эксплуатацию объекта до конца июля 2019 года, по обстоятельствам, независящим от ответчика. Обстоятельством переноса срока ввода объекта в эксплуатацию послужило направление истцом в адрес ответчика писем от 20 и 22 мая 2019 года с примерными вариантами лестничных проемов и схему планировки 2 этажа спорного помещения, а 18 сентября 2019 года – требование о расторжении предварительного договора, что не согласовывается с действиями самого истца. Срок договора продлен, исходя  из действий самого истца. Кроме того, ответчиком заявлено о применении положений статьи 333 ГК РФ.

В судебном заседании представители сторон позиции поддержали. 

Выслушав представителей сторон спора, изучив материалы дела, оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), суд приходит к следующему.

Из материалов дела судом установлено, что 20.08.2018 между истцом (арендатор) и ответчиком (арендодатель) заключен предварительный договор аренды нежилого помещения № 08/1-18. По условиями предварительного договора стороны обязуются заключить в будущем основной договор аренды нежилого помещения, образованного в результате строительства, которое будет располагаться по адресу: 

<

...>, ориентировочно общей площадью  1450 кв.м., для его использования под выставочный комплекс с торговыми зонами продовольственных и промышленных товаров. Границы передаваемого в аренду помещения отмечены на копии поэтажного плана с экспликацией, являющейся неотъемлемой частью настоящего предварительного договора (приложение №3) (пункт 1.1.).  Стороны обязуются заключить основной договор в срок до 15.06.2019, при этом арендодатель обязан уведомить арендатора за 3 месяца до готовности помещения для сдачи в аренду по основному договору (пункт 1.2). Условия основного договора перечислены сторонами в приложении № 1 к договору (пункт 1.3.). В целях обеспечения исполнения обязательств по заключению основного договора арендатор обязуется выплатить арендодателю задаток в размере 4 000 000 рублей в течение 10 банковских дней с момента подписания договора (пункт 2.1.).  При расторжении договора задаток должен быть возвращен арендодателем арендатору в течение 10 банковских дней со дня расторжения договора. В случае не возврата суммы задатка в указанный срок арендатор вправе требовать арендодателя уплаты неустойки в размере 0,1% от суммы задатка за каждый день просрочки исполнения обязательства по день возврата суммы задатка (пункт 2.4.). В случае, если арендодатель не сможет обеспечить заключение основного договора ввиду не завершения строительства здания по обстоятельствам, не зависящим от него, арендодатель в течение 5 календарных дней при обнаружении такого обстоятельства информирует об этом арендатора для принятия по его усмотрению одного из следующих решений, о котором арендатор должен уведомить арендодателя: увеличить по соглашению сторон срок, предусмотренный для заключения основного договора, расторгнуть предварительный договор в одностороннем порядке (пункт 4.2.). 

Платежным поручением от 29.08.2018 истец перечислил ответчику 4 000 000 рублей в обеспечение исполнения обязательств по указанному договору.

Письмом от 29.05.2019 № 152 ответчик сообщил истцу о том, что ввиду объективных причин ввод в эксплуатацию отодвигается до конца июля 2019 года, просил внести изменения в договор. 

Письмом от 18.09.2019 истец уведомил ответчика о расторжении предварительного договора в одностороннем порядке, в соответствии с пунктами 4.1., 4.2. договора, просил возвратить задаток в двойном размере. 

Неисполнение указанного требования в добровольном порядке послужило основанием для обращения с иском в суд.

В силу статей 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается.

В силу статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Пунктом 1 статьи 611 ГК РФ установлена обязанность арендодателя предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Согласно статье 429 ГК РФ по предварительному  договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор (пункт 6 статьи 429 ГК РФ).

В соответствии со статьей 431 ГК РФ суд проанализировал условия договора и пришел к выводу о том, что по своей правовой природе он является предварительным договором по заключению в будущем договора аренды, который в установленный законом срок заключен не был.

Предварительный договор содержит условие о заключении сторонами основанного договора в срок до 15.06.2019.

Предложений о заключении основного договора сторонами спора не направлялось, соглашений сторон о продлении срока заключения основного договора не заключалось.

В связи с указанным, с учетом положений пункта 6 статьи 429 ГК РФ, пункта 4.2. договора, суд приходит к выводу о том, что предварительный договор прекратил свое действие с 16.06.2019. 

В силу части 4 статьи 380 ГК РФ по соглашению сторон, если иное не установлено законом, исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором, может быть обеспечено задатком.

Задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения (п. 1 ст. 380 ГК РФ).

Пунктом 1 статьи 381 ГК РФ установлено, что при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен.

На основании пункта 2 статьи 380 ГК РФ если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

Освобождение стороны предварительного договора от ответственности за не заключение основного договора возможно, если этой стороной в силу положений статьи 65 АПК РФ будет доказана невиновность своих действий, в результате которых основной договор не был заключен.

Оценив доводы ответчика, суд не усматривает оснований к освобождению ответчика от обязанности возвратить истцу задаток в двойном размере.

Как указано выше, соглашений о продлении срока заключения основного договора не заключалось, разрешение на строительства объекта получено ответчиком за пределами срока заключения основного договора, установленного предварительным договором. Переписка, представленная ответчиков в обоснование своих доводом оценивается судом критически.

Из данной переписки невозможно установит источник ее получения, идентифицировать лица, которыми она велась, их полномочия. 

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу, что ответственной стороной за неисполнение обязательств по предварительному договору, приведших к не заключению основного договора, является ответчик.

Поскольку ответчик не представил доказательств исполнения обязательств, предусмотренных условиями предварительного договора, требование истца о взыскании задатка в двойном в размере, в соответствии со ст. ст. 309, 310, 380, 381 ГК РФ, является обоснованным и подлежит удовлетворению

Вместе с тем, поскольку предварительный договор прекратил свое действие с 16.06.2019, оснований для начисления договорной неустойки, по мнению суда, за определенный истцом период с 03.10.2019 по 13.02.2020, не имеется.

В данном случае, принимая во внимание, что обязательство по заключению договора аренды  прекратилось на основании пункта 6 статьи 429 ГК РФ, на стороне ответчика имеет место неосновательное обогащение, так как истцом согласно условиям предварительного договора перечислены денежные средства в размере 4 000 000 рублей, у ответчика обязанность по возврату уплаченных в рамках договора денежных средств в размере 4 000 000 рублей возникла в силу статьи 1102 ГК РФ как следствие отсутствия основания для удержания указанной суммы.

Согласно статье 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.

Правила, предусмотренные настоящей главой, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.

На сумму неосновательного денежного обогащения подлежат начислению проценты за пользование чужими средствами (статья 395) с того времени, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неосновательности получения или сбережения денежных средств (статья 1107 ГК РФ).

Согласно статье 395 ГК РФ в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.

Учитывая, что истцом заявлена к взысканию штрафная санкция за несвоевременный возврат суммы задатка в размере  4 000 000 рублей, и определенную судом квалификацию спорных правоотношений как правоотношения, сложившиеся из неосновательного обогащения, по мнению суда, в данном случае на сумму неосновательного обогащения в размере  4 000 000 рублей подлежат начислению проценты за пользование чужими денежными средствами, размер  которых составит за определенный истцом период с  03.10.2019 по 13.02.2020  94 986 рублей 44 копейки.

На основании изложенного, исковые требования удовлетворяются судом частично. 

Рассмотрев заявленное ответчиком ходатайство о применении положений статьи 333 ГК РФ, суд приходит к следующему. 

Положения ст. 333 ГК РФ, с учетом разъяснений, содержащихся в Постановлении Пленума ВАС РФ от 22.12.2011 № 81, применяются к предусмотренным в п. 2 ст. 381 ГК РФ мерам ответственности за неисполнение договора, обеспеченного задатком. Так, при взыскании двойной суммы задатка со стороны, ответственной за неисполнение договора, суд вправе по заявлению ответчика уменьшить половину указанной суммы в соответствии с положениями ст. 333 ГК РФ. Сторона, давшая задаток, также вправе ставить вопрос о применении в отношении суммы задатка, оставшегося у другой стороны, положений ст. 333 ГК РФ, в том числе путем предъявления самостоятельного требования о возврате излишне уплаченного (ст. 1102 ГК РФ).

В силу статьи 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Исходя из смысла данной правовой нормы, а также принципа осуществления гражданских прав своей волей и в своем интересе (статья 1 ГК РФ) размер неустойки может быть снижен судом на основании статьи 333 ГК РФ только при наличии соответствующего заявления со стороны ответчика в исключительных случаях с обязательным указанием мотивов, по которым суд полагает, что уменьшение размера неустойки является допустимым.

При этом ответчик должен представить доказательства явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства, в частности, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки. Истец для опровержения такого заявления вправе представить доводы, подтверждающие соразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства. Снижение размера неустойки не должно вести к необоснованному освобождению должника от ответственности за просрочку исполнения обязательства. Таким образом, несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства устанавливается при исследовании судом фактических обстоятельств дела и имеющихся в нем доказательств, в том числе доказательств, представленных ответчиком о чрезмерности и несоразмерности неустойки.

В определении Конституционного Суда Российской Федерации от 21.12.2000 №263-О указано, что гражданское законодательство предусматривает неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение, а право снижения неустойки предоставлено суду в целях устранения явной ее несоразмерности последствиям нарушения обязательств. 

В Постановлении от 13.01.2011 № 11680/10 Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации указал, что необоснованное уменьшение неустойки с экономической точки зрения позволяет должнику получить доступ к финансированию за счет другого лица на нерыночных условиях, что в целом может стимулировать недобросовестных должников к неплатежам. Неисполнение должником денежного обязательства позволяет ему пользоваться чужими денежными средствами, однако никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения. Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 73 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 №7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика. Несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки (часть 1 статьи 56 ГПК РФ, часть 1 статьи 65 АПК РФ). В соответствии с положениями пункта 2 Постановления Пленума ВАС РФ от 22.12.2011 № 81 «О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации», разрешая вопрос о соразмерности неустойки последствиям нарушения денежного обязательства и с этой целью определяя величину, достаточную для компенсации потерь кредитора, суды могут исходить из двукратной учетной ставки (ставок) Банка России, существовавшей в период такого нарушения. Вместе с тем, для обоснования иной величины неустойки, соразмерной последствиям нарушения обязательства, каждая из сторон вправе представить доказательства того, что средний размер платы по краткосрочным кредитам на пополнение оборотных средств, выдаваемым кредитными организациями субъектам предпринимательской деятельности в месте нахождения должника в период нарушения обязательства, выше или ниже двукратной учетной ставки Банка России, существовавшей в тот же период. 

Снижение судом неустойки ниже определенного таким образом размера допускается в исключительных случаях, при этом присужденная денежная сумма не может быть меньше той, которая была бы начислена на сумму долга исходя из однократной учетной ставки Банка России.

Ответчиком в нарушение статьи 65 АПК РФ в материалы дела не представлены доказательства чрезмерности заявленного ко взысканию требования, равно как и наличия какого-либо исключительного основания для снижения неустойки. Оснований к снижению размера ответственности ответчиком в заявлении о применении статьи 333 ГК РФ не указано. 

На основании изложенного, суд не находит оснований для удовлетворения ходатайства ответчика  о применении статьи 333 ГК РФ. 

В соответствии со статьей 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. 

Руководствуясь ст. ст. 167-170,176  АПК РФ, суд

Р Е Ш  И Л:

Исковые требования удовлетворить частично.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Карьер Известковый» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Сахторг65» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) 8 000 000 рублей задатка, 94 986 рублей 44 копейки процентов, 62 263 рубля  судебных расходов по уплате государственной пошлины, а всего 8 157 249 рублей 44 копейки.

В удовлетворении исковых требований в остальной части – отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Сахторг65» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 2 020 рублей.

Решение может быть обжаловано в Пятый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его изготовления в полном объеме, через Арбитражный суд Сахалинской области.

 

         Судья                                                                         П.Б. Мисилевич