АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ КРЫМ

295000, Симферополь, ул. Александра Невского, 29/11

http://www.crimea.arbitr.ru         E-mail: info@crimea.arbitr.ru

 

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело №А83-9774/2016

27 июня 2018 года

город Симферополь

Резолютивная часть решения объявлена 20 июня 2018 года.

Полный текст решения изготовлен 27 июня 2018  года.

Арбитражный суд Республики Крым в составе судьи Ищенко И.А. при ведении протоколов судебных заседаний секретарями судебных заседаний:  ФИО1, ФИО2 К, О., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению: 

Общества с ограниченной ответственностью «Дочерняя компания «Мегатрейд-Юг» 

к Департаменту имущественных и земельных отношений администрации города Евпатории Республики Крым

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора

при участии:

от истца – ФИО3, по доверенности от 16.04.2018 №33/Д,

от ответчика – ФИО4, по доверенности от 09.01.2018

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Дочерняя компания «Мегатрейд- Юг» обратилось в Арбитражный суд Республики Крым с иском к Департаменту имущественных и земельных отношений администрации города Евпатории Республики Крым об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора.

Решением Арбитражного суда Республики Крым от 27.07.2017, отмененным постановлением Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 15.11.2017, исковые требования удовлетворены.

Урегулированы разногласия между Обществом с ограниченной ответственностью «Дочерняя компания «Мегатрейд-Юг» и Департаментом имущественных и земельных отношений администрации города Евпатории Республики Крым, возникшие при заключении договора купли-продажи муниципального нежилого помещения №1 с помещениями № 1, 2, 3, 4, 5, 6, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 15а, 16, 16а, 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23, 24, 24а, 25, 26, 27, 28, 29, 29а общей площадью 717,7кв.м, крыльцо №1, крыльцо №2, пандусы, эстакада с парапетом, расположенные на первом этаже лит. А, по адресу: Российская Федерация, 

<

...>, помещение, кадастровый номер: 90:18:010147:583, изложив п.1.2. Договора в следующей редакции:

«1.2. Согласно Заключения эксперта дополнительной судебной строительно-технической экспертизы №116 от 11 июля  2017 года, составленного в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности сотрудником АНО «Институт учета и судебной экспертизы», судебным экспертом ФИО5, стоимость нежилого помещения составляет 27 000 000 (двадцать семь миллионов) рублей без учета НДС».

3. Урегулировать разногласия между Обществом с ограниченной ответственностью «Дочерняя компания «Мегатрейд-Юг» и Департаментом имущественных и земельных отношений администрации города Евпатории Республики Крым, возникшие при заключении договора купли-продажи  муниципального нежилого помещения №1 с помещениями № 1, 2, 3, 4, 5, 6, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 15а, 16, 16а, 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23, 24, 24а, 25, 26, 27, 28, 29, 29а общей площадью 717,7кв.м, крыльцо №1, крыльцо №2, пандусы, эстакада с парапетом, расположенные на первом этаже лит. А, по адресу: Российская Федерация, 

<

...>, помещение, кадастровый номер: 90:18:010147:583, изложив п.2.1.2. Договора в следующей редакции:

«2.1.2. Стоимость нежилого помещения, подлежащая внесению в бюджет города, за вычетом первоначального взноса и произведенных покупателем неотделимых улучшений, составляет 20 333 723 (двадцать миллионов триста тридцать три тысячи семьсот двадцать три)  рубля, её оплата производится Покупателем в рассрочку, в течение пяти лет с даты подписания настоящего договора, равными долями в сумме  338 896 ( триста тридцать восемь тысяч восемьсот девяносто шесть) рублей 00 копеек ежемесячно, но не позднее последнего календарного дня месяца. В случае если последний календарный день является выходным или праздничным днем, то срок оплаты переносится на первый рабочий день следующего месяца».

Взыскано с Департамента имущественных и земельных отношений администрации города Евпатории Республики Крым в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Дочерняя компания «Мегатрейд-Юг» 12 000,00 рублей в возмещение судебных расходов по оплате государственной пошлины.

Постановлением Арбитражного суда Центрального округа от 15.03.2018 решение Арбитражного суда Республики Крым от 27.07.2017 и постановление Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 15.11.2017по делу №А83-9774/2016 отменены и дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Республики Крым.

При новом  рассмотрении дела суд первой инстанции установил.

Общество с ограниченной ответственностью «Дочерняя компания «Мегатрейд-Юг»  обратилось в Арбитражный суд Республики Крым с исковым  заявлением с целью урегулирования разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения, находящейся в муниципальной собственности Евпаторийского городского округа Республики Крым и входящего в состав казны муниципального образования городской округ Евпатория Республики Крым в составе: нежилого помещения №1 с помещениями № 1, 2, 3, 4, 5, 6, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 15а, 16, 16а, 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23, 24, 24а, 25, 26, 27, 28, 29, 29а общей площадью 717,7кв.м, крыльцо №1, крыльцо №2, пандусы, эстакада с парапетом, расположенные на первом этаже лит. А, по адресу: Российская Федерация, 

<

...>. Кадастровый номер: 90:18:010147:583.

Первоначальные исковые требования были заявлены в следующей редакции:

Урегулировать разногласия между Обществом с ограниченной ответственностью «Дочерняя компания «Мегатрейд-Юг» и Департаментом имущественных и земельных отношений администрации города Евпатории Республики Крым, возникшие при заключении договора купли-продажи муниципального нежилого помещения №1 с помещениями № 1, 2, 3, 4, 5, 6, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 15а, 16, 16а, 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23, 24, 24а, 25, 26, 27, 28, 29, 29а общей площадью 717,7кв.м, крыльцо №1, крыльцо №2, пандусы, эстакада с парапетом, расположенные на первом этаже лит. А, по адресу: Российская Федерация, 

<

...>, помещение, кадастровый номер: 90:18:010147:583, изложив п.1.2. Договора в следующей редакции:

«1.2. Согласно отчету №55от 13.12.2016 г. об оценке нежилого помещения, составленного в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности независимым оценщиком  - индивидуальным предпринимателем ФИО6, стоимость нежилого помещения составляет 26 946 607 (двадцать шесть миллионов девятьсот сорок шесть тысяч шестьсот семь) рублей без учета НДС.»

Урегулировать разногласия между Обществом с ограниченной ответственностью «Дочерняя компания «Мегатрейд-Юг» и Департаментом имущественных и земельных отношений администрации города Евпатории Республики Крым, возникшие при заключении договора купли-продажи  муниципального нежилого помещения №1 с помещениями № 1, 2, 3, 4, 5, 6, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 15а, 16, 16а, 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23, 24, 24а, 25, 26, 27, 28, 29, 29а общей площадью 717,7кв.м, крыльцо №1, крыльцо №2, пандусы, эстакада с парапетом, расположенные на первом этаже лит. А, по адресу: Российская Федерация, 

<

...>, помещение, кадастровый номер: 90:18:010147:583, изложив п.2.1.2. Договора в следующей редакции:

«2.1.2. Стоимость нежилого помещения, подлежащая внесению в бюджет города, за вычетом первоначального взноса и произведенных покупателем неотделимых улучшений, составляет 20 280 330 (двадцать миллионов двести восемьдесят тысяч триста тридцать)  рублей, её оплата производится Покупателем в рассрочку, в течение пяти лет с даты подписания настоящего договора, равными долями в сумме  338 005,5 ( триста тридцать восемь тысяч пять) рублей 50 копеек ежемесячно, но не позднее последнего календарного дня месяца. В случае если последний календарный день является выходным или праздничным днем, то срок оплаты переносится на первый рабочий день следующего месяца».

Исковые требования заявлены на основании ст.ст. 445, 446 ГК РФ, Федерального закона от 22.07.2008г. № 159-ФЗ.

В обоснование исковых требований истец ссылался на предоставленное Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" субъектам малого и среднего предпринимательства преимущественное право на приобретение арендуемых помещений по цене, равной его рыночной стоимости, и на неправомерное завышение ответчиком выкупной цены спорного объекта, а в последующем необоснованный отказ ответчика от заключения договора.

Учитывая указанные обстоятельства, Общество ограниченной ответственностью «Дочерняя компания «Мегатрейд-Юг» обратилось в суд с настоящим иском.

Истец в судебное заседание явился, поддерживает заявленный иск.

Ответчик в судебное заседание явился, просит в удовлетворении исковых требований отказать.

Заслушав представителя истца и ответчика, исследовав материалы дела и оценив в совокупности представленные доказательства, суд считает заявленные требования обоснованными и подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Как усматривается из материалов дела, истец является арендатором нежилых помещений №1 с помещениями № 1, 2, 3, 4, 5, 6, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 15а, 16, 16а, 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23, 24, 24а, 25, 26, 27, 28, 29, 29а общей площадью 717,7кв.м, крыльцо №1, крыльцо №2, пандусы, эстакада с парапетом, расположенные на первом этаже лит. А, по адресу: Российская Федерация, 

<

...>, помещение, кадастровый номер: 90:18:010147:583 на основании Договора аренды  №28/16 недвижимого имущества, находящегося в муниципальной собственности городского округа Евпатория от 1 апреля 2016 года, заключенного с  Департаментом имущественных и земельных отношений администрации города Евпатории Республики Крым (Арендодатель).

Арендатором данных объектов истец является более пяти лет.

Постановлением  администрации города Евпатории Республики Крым от 08.11.2016 г. №2909-п  «Об условиях приватизации имущества, находящегося в собственности муниципального образования городской округ Евпатория Республики Крым, арендуемого субъектом малого и среднего предпринимательства обществом с ограниченной ответственностью «Дочерняя компания «Мегатрейд-Юг»»,  предусмотрено осуществление приватизации путем реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества субъектом малого и среднего предпринимательства обществом с ограниченной ответственностью «Дочерняя компания «Мегатрейд-Юг» следующего недвижимого имущества, являющегося собственностью муниципального образования городской округ Евпатория Республики Крым и входящего в состав казны муниципального образования городской округ Евпатория Республики Крым: нежилое помещения №1 с помещениями № 1, 2, 3, 4, 5, 6, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 15а, 16, 16а, 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23, 24, 24а, 25, 26, 27, 28, 29, 29а общей площадью 717,7кв.м, крыльцо №1, крыльцо №2, пандусы, эстакада с парапетом, расположенные на первом этаже лит. А, по адресу: Российская Федерация, 

<

...>. Кадастровый номер: 90:18:010147:583.

В соответствии с п.3 данного постановления в счет оплаты зачтены неотделимые улучшения, произведенные покупателем с согласия арендодателя в размере 3 666 277, 00 (три миллиона шестьсот шестьдесят шесть тысяч двести семьдесят семь) рублей без учета НДС.

Постановлением администрации от 08.11.2016 г. №2909-п также предусмотрена  цена объекта приватизации -  44 738 448,00 (сорок четыре миллиона семьсот тридцать восемь тысяч четыреста сорок восемь) рублей без учета НДС.

Пунктом  6 Постановления Департаменту имущественных и земельных отношений администрации города Евпатории Республики Крым поручено осуществление продажи объекта приватизации и совершение юридически значимых действий, связанных с выполнением условий приватизации, а также поручено в течение десяти дней с даты принятия настоящего постановления направить покупателю копию постановления и проект договора купли-продажи недвижимого имущества.

Письмом  от 15.11.2016 г. №8901 Департамент имущественных и земельных отношений администрации города Евпатории направил в адрес ООО «ДК «Мегатрейд-Юг» предложение о заключении договора купли-продажи нежилого помещения  с проектом  такого договора.

Не согласившись со стоимостью объекта приватизации, 30.11.2016 г. истец обратился с письмом к ответчику о снижении стоимости продажи объекта.

В ответ на обращение Истца от 30.11.2016 г. ответчик в письме от 07.12.2016 г. №9775 сообщил, что вопрос возможного изменения стоимости объекта приватизации, расположенного по адресу: Российская Федерация, 

<

...>, будет повторно рассмотрен комиссией администрации города Евпатории Республики Крым после предоставления экспертизы отчета о стоимости имущества, проведенной в установленном законодательном порядке.

Не согласившись с указанной стоимостью объекта, истец обратился к другому субъекту оценочной деятельности с заявкой об определении стоимости объекта приватизации.

Согласно отчету №55 от 13.12.2016 г. об оценке нежилого помещения, составленного в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности независимым оценщиком  - ИП ФИО6, стоимость нежилого помещения составляет 26 946 607 (двадцать шесть миллионов девятьсот сорок шесть тысяч шестьсот семь) рублей без учета НДС.

На основании отчета об оценке №55 от 13.12.2016 г. истец обратился к ответчику с заявлением от 13.12.2016 г., в котором просил об изменении пунктов 1.2. и 2.1.2. Договора, в части стоимости нежилого помещения, и согласовать предложенный истцом протокол разногласий к данному Договору.

Так, в протоколе разногласий к Договору купли-продажи муниципального нежилого помещения (с условием о рассрочке) от 13 декабря 2016 г. №4/2016 истец просил изложить пункты договора в следующей редакции:

«1.2. Согласно отчету №55от 13.12.2016 г. об оценке нежилого помещения, составленного в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности независимым оценщиком  - индивидуальным предпринимателем ФИО6, стоимость нежилого помещения составляет 26 946 607 (двадцать шесть миллионов девятьсот сорок шесть тысяч шестьсот семь) рублей без учета НДС.»

«2.1.2. Стоимость нежилого помещения, подлежащая внесению в бюджет города, за вычетом первоначального взноса и произведенных покупателем неотделимых улучшений, составляет 20 280 330 (двадцать миллионов двести восемьдесят тысяч триста тридцать)  рублей, её оплата производится Покупателем в рассрочку, в течение пяти лет с даты подписания настоящего договора, равными долями в сумме  338 005,5 ( триста тридцать восемь тысяч пять) рублей 50 копеек ежемесячно, но не позднее последнего календарного дня месяца. В случае если последний календарный день является выходным или праздничным днем, то срок оплаты переносится на первый рабочий день следующего месяца».

Письмом №9934 от 14.12.2016 г.  ответчик сообщил истцу, что отклоняет представленный протокол разногласий и настаивает на подписании договора купли-продажи в редакции ДИЗО Администрации г.Евпатория.

Учитывая, что единственным основанием возникновения между сторонами спора явилась стоимость объекта приватизации, Определением от 22.03.2017 года по делу была назначена судебная экспертиза, проведение которой было поручено эксперту Автономной некоммерческой организации «Институт учета и судебной экспертизы».

На   разрешение экспертов был поставлен следующий вопрос: - Определить рыночную стоимость нежилого помещения № 1 с помещениями № 1,2,3,4,5,6,10,11,12,13,14,15,15а,16,16а,17,18,19,20,21,22,23,24,25,26,27,28,29,29а общей площадью 717,7 кв. м., крыльцо № 1, крыльцо № 2, пандусы, эстакада с парапетом, расположенные на первом этаже лит. А, по адресу: Российская Федерация, 

<

...>, кадастровый номер 90:18:010147:583?

25.05.2017 в адрес суда поступило заключение эксперта.

Стоимость объекта по состоянию  на  24.05.2017 г. была определена экспертом в размере 27 030 000 (двадцать семь миллионов тридцать тысяч) рублей, без учета НДС.

В ходе судебного заседания 13.06.2017 представителем истца было заявлено ходатайство о назначении дополнительной экспертизы по делу. В заявленном ходатайстве представитель истца ссылается на необходимость определения выкупной стоимости имущества по состоянию на 18.07.2016, в то время как  экспертом в заключении рыночная цена выкупаемого имущества рассчитана по состоянию на 24.05.2017.

Определением  от 14 июня 2017 года суд назначил  по делу дополнительную судебную экспертизу, проведение которой  было поручено эксперту АНО «Институт учета и судебной экспертизы» - ФИО5.

Перед экспертом был поставлен вопрос об определении рыночной стоимости объекта приватизации по состоянию на 18.07.2017 г., т.е. на дату определения первоначальной стоимости объекта на которой (стоимости) настаивает ответчик в своем отзыве по сути иска.

12.07.2017 в адрес суда поступило заключение эксперта №116 от 11 июля 2017 года.

Согласно выводов эксперта рыночная стоимость нежилого помещения №1 с помещениями №1, 2, 3, 4, 5, 6, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 15а, 16, 16а, 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23,24,25,26,27,28,29,29а общей площадью 717,7 кв. м., крыльцо № 1, крыльцо № 2, пандусы, эстакада с парапетом, расположенные на первом этаже лит. А, по адресу: Российская Федерация, 

<

...> на дату оценки 18 июля 2016 года составила 27 000 000 (двадцать семь миллионов) рублей, без учета НДС.

В судебном заседании, истец, не изменяя сути исковых требований, руководствуясь при этом заключение эксперта №116 от 11 июля 2017 года,  уточнил исковые требования в части стоимости объекта приватизации и просил суд:

«Урегулировать разногласия между Обществом с ограниченной ответственностью «Дочерняя компания «Мегатрейд-Юг» и Департаментом имущественных и земельных отношений администрации города Евпатории Республики Крым, возникшие при заключении договора купли-продажи муниципального нежилого помещения №1 с помещениями № 1, 2, 3, 4, 5, 6, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 15а, 16, 16а, 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23, 24, 24а, 25, 26, 27, 28, 29, 29а общей площадью 717,7кв.м, крыльцо №1, крыльцо №2, пандусы, эстакада с парапетом, расположенные на первом этаже лит. А, по адресу: Российская Федерация, 

<

...>, помещение, кадастровый номер: 90:18:010147:583, изложив п.1.2. Договора в следующей редакции:«1.2. Согласно Заключения эксперта дополнительной судебной строительно-технической экспертизы №116 от 11 июля  2017 года, составленного в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности сотрудником АНО «Институт учета и судебной экспертизы», судебным экспертом ФИО5, стоимость нежилого помещения составляет 27 000 000 (двадцать семь миллионов) рублей без учета НДС».

Урегулировать разногласия между Обществом с ограниченной ответственностью «Дочерняя компания «Мегатрейд-Юг» и Департаментом имущественных и земельных отношений администрации города Евпатории Республики Крым, возникшие при заключении договора купли-продажи  муниципального нежилого помещения №1 с помещениями № 1, 2, 3, 4, 5, 6, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 15а, 16, 16а, 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23, 24, 24а, 25, 26, 27, 28, 29, 29а общей площадью 717,7кв.м, крыльцо №1, крыльцо №2, пандусы, эстакада с парапетом, расположенные на первом этаже лит. А, по адресу: Российская Федерация, 

<

...>, помещение, кадастровый номер: 90:18:010147:583, изложив п.2.1.2. Договора в следующей редакции:

«2.1.2. Стоимость нежилого помещения, подлежащая внесению в бюджет города, за вычетом первоначального взноса и произведенных покупателем неотделимых улучшений, составляет 20 333 723 (двадцать миллионов триста тридцать три тысячи семьсот двадцать три)  рубля, её оплата производится Покупателем в рассрочку, в течение пяти лет с даты подписания настоящего договора, равными долями в сумме  338 896 ( триста тридцать восемь тысяч восемьсот девяносто шесть) рублей 00 копеек ежемесячно, но не позднее последнего календарного дня месяца. В случае если последний календарный день является выходным или праздничным днем, то срок оплаты переносится на первый рабочий день следующего месяца».

Рассмотрев материалы дела, выслушав пояснения сторон, суд считает обоснованными  исковые требования  ООО «Дочерняя компания «Мегатрейд-Юг» и удовлетворяет их в полном объеме.

При этом, суд руководствуется следующими обстоятельствами правоотношений сторон и нормативными требованиями.

Отменяя судебные акты первой и апелляционной инстанции и направляя дело на новое рассмотрение,   Арбитражный  суда Центрального округа в своем постановлении указал, что при новом рассмотрении дела суд первой инстанции должен  выяснить статус истца относительно возможности применения к нему норм Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства  и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", а также необходимо определить стоимость объекта, подлежащего покупке    субъектом малого предпринимательства на дату обращения в органы местного самоуправления с заявлением о реализации своего преимущественного права на выкуп объекта без процедуры торгов.

Как установлено судом,  и данное обстоятельство не оспаривается ответчиком по делу, истец имеет статус субъекта малого (среднего) предпринимательства и к истцу применимы нормы ФЗ  "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства  и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" в части преимущественного права на приватизацию объекта муниципального имущества без процедуры торгов.

В соответствии со ст.4.1 Федерального закона от 24 июля 2007 г. N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» сведения о юридических лицах и об индивидуальных предпринимателях, отвечающих условиям отнесения к субъектам малого и среднего предпринимательства, установленным статьей 4 настоящего Федерального закона, вносятся в единый реестр субъектов малого и среднего предпринимательства в соответствии с настоящей статьей.

Представитель истца предоставил суду Выписку из Единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства согласно которой ООО «Дочерняя компания «Мегатрейд-Юг» внесено в Единый реестр субъектов малого и среднего предпринимательства по категории: «среднее предприятие».

Статус истца не оспаривается также и ответчиком по делу, а также не оспаривается администрацией города Евпатории -  Главой администрации города Евпатория было принято  Постановление   администрации города Евпатории Республики Крым от 08.11.2016 г. №2909-п  «Об условиях приватизации имущества, находящегося в собственности муниципального образования городской округ Евпатория Республики Крым, арендуемого субъектом малого и среднего предпринимательства обществом с ограниченной ответственностью «Дочерняя компания «Мегатрейд-Юг»».

Указанное  постановление Главы администрации г.Евпатория не отменено, не признано недействительным и в настоящее время имеет юридическую силу.

При принятии данного постановления, органами местного самоуправления проведена проверка статуса заявителя относительно возможности отчуждения истцу муниципального имущества в соответствии с требованиями ФЗ  "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства  и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

По результатам такой проверки, был начат процесс приватизации и замечаний относительно дефектности статуса заявителя (истца по делу) органом приватизации заявлено не было.

По факту обращения в органы местного самоуправления с заявлением о приватизации арендуемого объекта судом установлено следующее.

Истцом представлена в материалы дела заверенная копия Заявления (уточненного) о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого предпринимательства, установленным статьей 4 Федерального закона от 24 июля 2007 г. N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества муниципального образования города Евпатория.

Согласно данного заявления ООО «ДК Мегатрейд-Юг»  просило провести оценку рыночной стоимости арендуемого обществом на основании договора аренды от 01.01.2002 г. муниципального недвижимого имущества по адресу: 

<

...>, в порядке, установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации; Принять решение об условиях приватизации арендуемого обществом с ограниченной ответственностью «Дочерняя компания «Мегатрейд-Юг» на основании договора от 01.01.2002 г.  муниципального недвижимого имущества по адресу: 

<

...>; Направить в  адрес заявителя проект договора купли-продажи арендуемого недвижимого имущества по адресу: 

<

...>.

При этом, указанное  заявление было направлено в адрес ответчика  18 июля 2016 года.

Получение данного заявления ответчик подтверждает и в своих пояснениях  б/н от 18.06.2018 г. указывает, что данное обращение поступало в адрес ДИЗО и ему присвоен №3461/1/01 от 18.07.2016 г.

Стороны подтверждают,  что до подачи уточненного заявления, истец также обращался в органы местного самоуправления за реализацией своего преимущественного права на выкуп арендованного объекта недвижимости и все это время (до 18.07.2016 года) стороны вели переписку по существенным вопросам такого приватизационного процесса – учет неотделимых улучшений, оплата арендной платы, предоставление дополнительных документов и т.п.

После таких действий истец обратился с уточненным заявлением  от 18.07.2016 года.

Суд считает необходимым отметить, что  именно по состоянию на 18 июля 2016 года экспертным  учреждением (ООО «Городской кадастровый центр») была проведена первоначальная   оценка недвижимого имущества подлежащего приватизации и согласно Отчета №0005-07. от 22.07.2016 г. стоимость объекта приватизации определена в размере 44 738 448 рублей.

При первоначальном рассмотрении дела, Определением  от 14 июня 2017 года суд назначил  по делу дополнительную судебную экспертизу, проведение которой  поручил эксперту АНО «Институт учета и судебной экспертизы» - ФИО5.

Перед экспертом был поставлен вопрос об определении рыночной стоимости объекта приватизации по состоянию на 18 июля 2016 г., т.е. на дату определения первоначальной стоимости объекта на которой (стоимости) настаивал ответчик в своем отзыве по сути иска и которую (стоимость) фактически оспаривает истец по делу.

12.07.2017 в адрес суда поступило заключение эксперта №116 от 11 июля 2017 года.

Согласно выводов эксперта рыночная стоимость нежилого помещения №1 с помещениями №1, 2, 3, 4, 5, 6, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 15а, 16, 16а, 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23,24,25,26,27,28,29,29а общей площадью 717,7 кв. м., крыльцо № 1, крыльцо № 2, пандусы, эстакада с парапетом, расположенные на первом этаже лит. А, по адресу: Российская Федерация, 

<

...> на дату оценки 18 июля 2016 года составила 27 000 000 (двадцать семь миллионов) рублей, без учета НДС.

    Суд считает необходимым отметить, что в соответствии с постановлением  Арбитражного суда Центрального округа от 15.03.2018 г. вывод суда апелляционной инстанции о том, что достоверность величины рыночной стоимости может быть проверена только путем экспертизы отчета оценщика, но не путем проведения иной независимой оценки, является необоснованным».

Более того, суд кассационной инстанции указал, что именно проведение  судебной оценочной экспертизы по делу по цене стоимости объекта приватизации является надлежащим и допустимым доказательством доводов сторон по делу.

С учетом результатов дополнительной экспертизы, истцом были  уточнены исковые требования в части определения стоимости выкупаемого объекта.

При этом, в судебном заседании суд предложил сторонам провести дополнительную экспертизу в части определения стоимости объекта приватизации по состоянию на день обращения заявителя (истца) в органы местного самоуправления  с заявлением о выкупе арендованного объекта недвижимости.

Стороны в своих письменных пояснениях отказались от своего права на проведение дополнительной экспертизы по состоянию на 18 июля 2016 года.

Истец мотивировал свой отказ от проведения экспертизы тем обстоятельством, что такая экспертиза уже была проведена судом, в материалах дела имеется Заключение эксперта дополнительной судебной строительно-технической экспертизы №116 от 11 июля 2017 года, составленного в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности сотрудником АНО «Институт учета и судебной экспертизы», судебным экспертом ФИО5 и стоимость объекта определена экспертом именно по состоянию на 18 июля 2016 года в размере 27 000 000 рублей.

При этом, как указывает истец, в материалах дела отсутствуют доказательства нарушений экспертом при проведении дополнительной экспертизы законодательных требований по порядку проведения оценки недвижимого имущества.

В свою очередь, ответчик в своих письменных пояснениях также указал, что нет необходимости в проведении дополнительной  судебной экспертизы по оценке объекта приватизации на дату обращения общества с заявлением о реализации своего преимущественного права на выкуп объекта, т.к. такая экспертиза уже имеется в материалах дела (оценка по состоянию на 18.07.2016 г.).

Ответчик указал, что назначение такой экспертизы при новом рассмотрении дела приведет с судебным затратам и потере времени.

При этом, ответчик указал, что Заключение эксперта дополнительной судебной строительно-технической экспертизы №116 от 11 июля 2017 года, составленного АНО «Институт учета и судебной экспертизы», судебным экспертом ФИО5 не является относимым, допустимым и достоверным доказательством по делу, ввиду его несоответствия требованиям закона об экспертизе, а также закона об оценочной деятельности о чем ранее заявлял департамент в своих пояснениях.

Ответчик просил в иске отказать, в т.ч. по мотивам, изложенным ранее в своих пояснениях.

Суд считает, что рассмотрение данного дела возможно по имеющимся в деле материалам.

Так, суд кассационной инстанции поручил суду первой инстанции при новом рассмотрении дела выяснить стоимость объекта недвижимости подлежащего приватизации на день обращения общества с соответствующим заявлением в органы местного самоуправления.

Суд считает, что Заключение эксперта дополнительной судебной строительно-технической экспертизы №116 от 11 июля 2017 года, составленного АНО «Институт учета и судебной экспертизы», судебным экспертом ФИО5 является допустимым и надлежащим доказательством стоимости объекта по состоянию на 18 июля 2016 года (на дату обращения истца с заявлением о реализации своего преимущественного права).

Доказательств дефектности указанного заключения эксперта ответчик не предоставил.

Более того, ни суд апелляционной, ни суд кассационной инстанции не определили необходимость проверки данного экспертного отчета составленного по результатам проведенной дополнительной экспертизы.

На основании изложенного, суд считает возможным удовлетворить исковые требования истца, при этом, суд руководствуется следующими нормами материального закона и обстоятельствами правоотношений сторон.

В соответствии с Федеральным законом от 21 декабря 2001 г. N 178-ФЗ"О приватизации государственного и муниципального имущества"  под приватизацией государственного и муниципального имущества понимается возмездное отчуждение имущества, находящегося в собственности Российской Федерации , субъектов Российской Федерации, муниципальных образований, в собственность физических и (или) юридических лиц.

В  пункте 5 статьи 3 от 21 декабря 2001 г. N 178-ФЗ"О приватизации государственного и муниципального имущества"   предусмотрено, что особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом.

В свою очередь, Федеральным  законом  от 22.07.2008 № 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации"  предусмотрено (ст.3 данного закона), что субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

1) арендуемое имущество по состоянию на 1 июля 2015 года находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона;

2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона;

5) сведения о субъекте малого и среднего предпринимательства на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества не исключены из единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.

При рассмотрении данного дела судом достоверно установлено (и данное обстоятельство стороны подтверждают и не оспаривают), что  ООО «ДК «Мегатрейд-Юг» отвечает всем условиям, определенным  в статье 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

Таким образом, за истцом, арендующим муниципальное имущество, нормами указанного Закона закреплено преимущественное право на его приобретение из муниципальной собственности по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком.

Возможность реализации преимущественного права на приобретение  арендуемого имущества самим арендатором установлена также  частями 2, 3, 4 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008. N 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

В соответствии с частью 4 статьи 4 Федерального закона N 159-ФЗ в случае согласия субъекта малого или среднего предпринимательства на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества договор купли- продажи арендуемого имущества должен быть заключен в течение тридцати дней со дня получения указанным субъектом предложения о его заключении и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества.

Согласно пункта 2 части 9 этой же статьи субъекты малого и среднего предпринимательства утрачивают преимущественное право на приобретение арендуемого имущества по истечении тридцати дней со дня получения субъектом малого или среднего предпринимательства предложения и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества в случае, если этот договор не подписан субъектом малого или среднего предпринимательства в указанный срок.

В соответствии с пунктом 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с названным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В силу статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

    В силу статьи 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 г. N 9 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", в силу статьи 13 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете независимого оценщика, в том числе в связи с имеющимся иным отчетом об оценке того же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора либо в порядке, предусмотренном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

В  случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82-87 АПК РФ).

В соответствии с частью 1 статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле. В случае если назначение экспертизы предписано законом или предусмотрено договором либо необходимо для проверки заявления о фальсификации представленного доказательства либо если необходимо проведение дополнительной или повторной экспертизы, арбитражный суд может назначить экспертизу по своей инициативе. 

Учитывая, что у сторон имеются  разногласия по определению рыночной стоимости выкупаемого имущества, суд назначал судебную строительно-техническую экспертизу и с учетом дополнительной экспертизы стоимость объекта определена экспертом в размере 27 000 000 (двадцать семь миллионов) рублей. 

На основании части 2 статьи 64, части 3 статьи 86 АПК РФ заключения экспертов являются одним из доказательств по делу и оцениваются наряду с другими доказательствами. 

В соответствии со статьей 71 АПК РФ, арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. 

Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Доказательство признается арбитражным судом достоверным, если в результате его проверки и исследования выясняется, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности. 

Каждое доказательство подлежит оценке  арбитражным судом наряду с другими доказательствами. 

Никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.

Проведение судебной экспертизы должно соответствовать требованиям ст.ст. 82, 83, 86 АПК РФ, в заключении эксперта должны быть отражены все предусмотренные ч. 2 ст. 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации сведения, экспертное заключение должно быть основано на материалах дела, являться ясным и полным.

Оценив,  экспертное заключение дополнительной экспертизы, суд находит его соответствующим требованиям ст. 82, 83, 86 АПК РФ, отражающим все предусмотренные ч. 2 ст. 86 АПК РФ сведения, основанным на материалах дела, и приходит к выводу, об отсутствии оснований не доверять выводам эксперта, поскольку они согласуются с обстоятельствами дела и иными доказательствами по делу, в этой связи данное экспертное заключение, суд считает надлежащим доказательством по делу.  

Согласно ст. 173 АПК РФ, по спору, возникшему при заключении или изменении договора, в резолютивной части решения указывается вывод арбитражного суда по каждому спорному условию договора, а по спору о понуждении заключить договор указываются условия, на которых стороны обязаны заключить договор.  

Удовлетворяя заявленные исковые требования, суд на основании положений законодательства, устанавливающего порядок определения рыночной цены арендуемого имущества, исходит из данных, содержащихся в заключении эксперта, которое было проведено по настоящему делу на основании определения от 14 июня  2017 года.

Стоимость выкупаемого имущества, согласно судебной экспертизе по настоящему делу определена на дату определения первоначальной цены объекта по которой стороны не пришли к согласию, а также по состоянию на день обращения истца в органы местного самоуправления с заявлением о реализации своего преимущественного права. 

Предметом спора является устранение разногласий   по цене объекта. Заявленные сторонами разногласия   подтверждены документально, поэтому для устранения разногласий  требуются специальные знания, то есть требуется применение специальных познаний. 

При изложенных обстоятельствах, суд приходит к выводу о необходимости урегулирования разногласий  сторон, возникших при заключении договора купли- продажи нежилых помещений муниципального нежилого помещения №1 с помещениями № 1, 2, 3, 4, 5, 6, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 15а, 16, 16а, 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23, 24, 24а, 25, 26, 27, 28, 29, 29а общей площадью 717,7кв.м, крыльцо №1, крыльцо №2, пандусы, эстакада с парапетом, расположенные на первом этаже лит. А, по адресу: Российская Федерация, 

<

...>, помещение, кадастровый номер: 90:18:010147:583.

Определением суда от 14 июня 2017 года производство по делу приостановлено, в связи с назначением дополнительной экспертизы.

В соответствии со статьей 106 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к судебным издержкам, связанным с рассмотрением дела в арбитражном суде, относятся денежные суммы, подлежащие выплате экспертам, в связи с рассмотрением дела в арбитражном суде.

В пункте 21 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации "О применении законодательства о государственной пошлине при рассмотрении дел в арбитражных судах" от 11.07.2014 N 46 разъяснено, что законодательством не предусмотрены возврат заявителю уплаченной государственной пошлины из бюджета в случае, если судебный акт принят в его пользу, а также освобождение государственных органов, органов местного самоуправления от процессуальной обязанности по возмещению судебных расходов. В связи с этим, если судебный акт принят не в пользу государственного органа (органа местного самоуправления), должностного лица такого органа, за исключением прокурора, Уполномоченного по правам человека в Российской Федерации, расходы заявителя по уплате государственной пошлины подлежат возмещению соответствующим органом в составе судебных расходов (часть 1 статьи 110 АПК РФ).

Исходя из размера удовлетворенных требований, учитывая, что истцом понесены расходы на оплату за проведение экспертизы, суд возлагает судебные расходы по оплате за экспертизу на ответчика.

Что касается судебных расходов по уплаченной государственной пошлине в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд возлагает судебные расходы на ответчика, однако истец вправе не предъявлять к исполнению.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

1 .Исковые требования удовлетворить.

2.   Урегулировать разногласия между Обществом с ограниченной ответственностью «Дочерняя компания «Мегатрейд-Юг» и Департаментом имущественных и земельных отношений администрации города Евпатории Республики Крым, возникшие при заключении договора купли-продажи муниципального нежилого помещения №1 с помещениями № 1, 2, 3, 4, 5, 6, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 15а, 16, 16а, 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23, 24, 24а, 25, 26, 27, 28, 29, 29а общей площадью 717,7кв.м, крыльцо №1, крыльцо №2, пандусы, эстакада с парапетом, расположенные на первом этаже лит. А, по адресу: Российская Федерация, 

<

...>, помещение, кадастровый номер: 90:18:010147:583, изложив п.1.2. Договора в следующей редакции:

«1.2. Согласно Заключения эксперта дополнительной судебной строительнотехнической экспертизы №116 от 11 июля 2017 года, составленного в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности сотрудником АНО «Институт учета и судебной экспертизы», судебным экспертом ФИО5, стоимость нежилого помещения составляет 27 000 000 (двадцать семь миллионов) рублей без учета НДС».

3.                  Урегулировать разногласия между Обществом с ограниченной ответственностью «Дочерняя компания «Мегатрейд-Юг» и Департаментом имущественных и земельных отношений администрации города Евпатории Республики Крым, возникшие при заключении договора купли-продажи муниципального нежилого помещения №1 с % помещениями № 1, 2, 3, 4, 5, 6, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 15а, 16, 16а, 17, 18, 19, 20,21, 22, 23, у 24, 24а, 25, 26, 27, 28, 29, 29а общей площадью 717,7кв.м, крыльцо №1, крыльцо №2, пандусы, эстакада с парапетом, расположенные на первом этаже лит. А, по адресу: Российская Федерация, 

<

...>, помещение, кадастровый номер: 90:18:010147:583, изложив п.2.1.2. Договора в следующей редакции:

«2.1.2. Стоимость нежилого помещения, подлежащая внесению в бюджет города, за вычетом первоначального взноса и произведенных покупателем неотделимых улучшений, составляет 20 333 723 (двадцать миллионов триста тридцать три тысячи семьсот двадцать три) рубля, её оплата производится Покупателем в рассрочку, в течение пяти лет с даты подписания настоящего договора, равными долями в сумме 338 896 ( триста тридцать восемь тысяч восемьсот девяносто шесть) рублей 00 копеек ежемесячно, но не позднее последнего календарного дня месяца. В случае если последний календарный день является выходным или праздничным днем, то срок оплаты переносится на первый рабочий день следующего месяца».

3.        Взыскать с Департамента имущественных и земельных отношений администрации города Евпатории Республики Крым в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Дочерняя компания «Мегатрейд-Юг» 12 000,00 рублей в возмещение судебных расходов по оплате государственной пошлины, судебные расходы по оплате судебной экспертизы в размере 6000,00 руб.

4.   Решение вступает в законную силу по истечении месяца со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба, а в случае подачи апелляционной жалобы со дня принятия постановления арбитражным судом апелляционной инстанции.

5.   Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Республики Крым в порядке апелляционного производства в Двадцать первый арбитражный апелляционный суд (299011, 

<

...>) в течение месяца со дня принятия решения, а также в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Центрального округа (248001, 

<

...>) в течение двух месяцев со дня принятия (изготовления в полном объёме) постановления судом апелляционной инстанции.

Информация о движении настоящего дела и о принятых судебных актах может быть получена путем использования сервиса «Картотека арбитражных дел» http://kad.arbitr.ru в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».

 

Судья                                                                                                                         И. А. Ищенко