АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЦЕНТРАЛЬНОГО ОКРУГА

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

г. Калуга

Дело № А64-9396/2022

 

Резолютивная часть постановления объявлена 25.03.2024.

Постановление изготовлено в полном объеме 29.03.2024.

 

Арбитражный суд Центрального округа в составе 

председательствующего

ФИО1,

судей

ФИО2,

ФИО3,

 

при ведении протокола помощником судьи

 

ФИО4,

при участии в заседании

 

от истца:

 

ФИО5

(доверенность от 15.09.2021),

 

от ответчика:

 

ФИО6

(доверенность от 21.03.2024),

 

от третьего лица:

ФИО7

(доверенность от 09.01.2024),

 

рассмотрев в открытом судебном заседании, проведенном путем использования систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Тамбовской области, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Первая строительная компания» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>; далее – Компания, истец) на решение Арбитражного суда Тамбовской области от 05.05.2023 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.09.2023 по настоящему делу, 

 

У С Т А Н О В И Л:

Компания обратилась в суд с иском об обязании Администрации города Тамбова, (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>; далее – Администрация, ответчик) внести изменения в договор о развитии части застроенной территории от 10.11.2016 № 01-15-103/16 (продлить срок действия договора до 31.12.2028).

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Техком» (ИНН 

<

***>; далее – третье лицо, ООО СЗ «Техком»).

Решением Арбитражного суда Тамбовской области, оставленным без изменения постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда, в удовлетворении иска отказано.

Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, Компания обратилась в Арбитражный суд Центрального округа с кассационной жалобой, в которой указала на наличие не зависящих от воли сторон обстоятельств, которые привели к невозможности исполнения контракта в установленный срок (в частности, на выявление на подлежащей застройке территории и вблизи нее объектов культурного наследия), а также на ненадлежащее исполнении обязательств по договору со стороны Администрации (в частности, на неисполнение обязательств по расселению граждан из жилых домов, признанных аварийными).

Кроме того, Компания обратила внимание на то, что при отказе в удовлетворении иска нарушается баланс интересов сторон, поскольку истцом затрачены значительные суммы на приобретение и передачу в муниципальную собственность помещений, предназначенных для расселения граждан, выселяемых из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, а также на упорядочение охранных зон объектов культурного наследия. При этом Компания в связи с указанными выше обстоятельствами лишилась возможности получить соответствующий земельный участок для возведения на нем объектов и получения прибыли.

Подробно доводы истца изложены в кассационной жалобе и дополнительных пояснениях.

Представитель Компании в судебном заседании поддержала доводы кассационной жалобы. 

Представители Администрации и ООО СЗ «Техком» возражали против доводов кассационной жалобы по основаниям, изложенным в отзывах. 

Как следует из материалов дела и установлено судами, 10.11.2016 Администрация и Компания (застройщик) по результатам проведенного аукциона заключили договор о развитии части застроенной территории № 01-15-103/16, по условиям которого Компания обязалась выполнить обязательства по развитию части застроенной территории в границах улиц Комсомольской, Карла Маркса, Ленинградской, Базарной в г. Тамбове, а Администрация обязалась создать необходимые условия для выполнения обязательств.

В соответствии с п. 3.2.4 Администрация обязана в соответствии с областной адресной программой по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, утвержденной Постановлением Администрации Тамбовской области от 29.04.2013 № 443, произвести расселение и снос жилых домов по ул. Ленинградской, 51, 53, 57, 63, по ул. Комсомольской, 58, расселение жилого дома по ул. Ленинградской, 49 в срок до 30.06.2018.

Согласно п. 3.2.5 договора ответчик после выполнения истцом обязательств, предусмотренных пунктами 3.4.2, 3.4.3, 3.4.4, 3.4.5, 3.4.7, 3.4.8 договора, обязан предоставить ему земельный участок без проведения торгов.

В свою очередь, застройщик обязан:

- в соответствии с требованиями, определенными в статьях 40, 44, 45 Федерального закона от 25.06.2002 № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации», получить задание на сохранение объектов культурного наследия: «Дом жилой» по ул. Ленинградской, 49, лит. Б (п. 3.4.2 договора);

- подготовить и представить на утверждение в уполномоченный орган проект планировки застроенной части территории, включая проект межевания застроенной территории (п. 3.4.3 договора);

- создать либо приобрести за свой счет и далее передать  муниципальную собственность благоустроенные жилые помещения в границах городского округа – город Тамбов для предоставления гражданам, выселяемым из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, договорам найма специализированного жилого помещения, расположенных на застроенной территории в многоквартирных домах по ул. Комсомольской, 74, по ул. Ленинградской 55 в срок до 30.12.2018 (данные о жилых помещениях приведены в таблице) (п. 3.4.5 договора);

- приобрести права на жилые помещения, принадлежащие гражданам на праве собственности в жилых домах, расположенных в границах части застроенной территории по ул. Комсомольской, 74, по ул. Ленинградской 55 в срок до 30.12.2018 в соответствии с гражданским законодательством (п. 3.4.7 договора);

- приобрести права на земельные участки и объекты капитального строительства в соответствии с ч. 6 ст. 46.2 Градостроительного кодекса Российской Федерации, расположенные в границах части застроенной территории и не подлежащие изъятию для муниципальных нужд – жилые дома, нежилые здания и строения по ул. Комсомольской, 58-а, 58, 60, 62, 64, 66, 66-а, 68, 68-а, 70, 72, 76, 78, ул. Комсомольской/Базарной, 80/77, ул. Базарной, 75, 73, 71, 69, 67, ул. Базарной/Ленинградской, 65/65, ул. Ленинградской, 49, 51, 53, 57, 59, 61, 63 в соответствии с земельным и гражданским законодательством (п. 3.4.9 договора);

- осуществить на части застроенной территории в границах улиц Комсомольской, Карла Маркса, Ленинградской, Базарной строительство сетей водоснабжения, водоотведения, теплоснабжения, электроснабжения, газоснабжения к объекту в соответствии с техническими условиями, выданными эксплуатирующими организациями, за счет собственных средств (п. 3.4.13 договора).

В соответствии с п. 5.1 договора срок его действия установлен до 31.12.2020.

В связи с истечением срока действия договора и для завершения всех предусмотренных договором обязательств Компания 24.11.2020 обратилась к Администрации с заявлением о продлении срока его действия.

Поскольку ответчик письмом от 15.12.2020 сообщил об отсутствии оснований для продления срока действия договора, Компания обратилась в суд с рассматриваемым иском.

Рассмотрев спор по существу, суды, руководствуясь статьями 450, 451 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), статьями 46.1, 46.2 и 46.3 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – ГрК РФ), исследовав и оценив имеющуюся в деле совокупность доказательств, пришли к выводу о том, что обстоятельства, на которые ссылается истец, нельзя отнести к существенно изменившимся обстоятельствам, при наличии которых застройщик не заключил бы договор и которые являются основанием изменения порядка и сроков исполнения договора.

В соответствии с ч. 1 - 3 ст. 46.1 ГрК РФ в редакции, действовавшей в спорный период, развитие застроенных территории осуществляется в границах элемента планировочной структуры (квартала, микрорайона) или его части (частей), в границах смежных элементов планировочной структуры или их частей.

Согласно данной статье решение о развитии застроенной территории должно приниматься органом местного самоуправления с учетом заключения компетентных в вопросах градостроительства и архитектуры органов при наличии градостроительного регламента, а также местных нормативов градостроительного проектирования в целях освобождения земельных участков от старых строении и их нового комплексного освоения. 

В соответствии с ч. 1 и 2 ст. 46.2 ГрК РФ по договору о развитии застроенной территории одна сторона обязуется в установленный договором срок своими силами и за свои счет и (или) с привлечением других лиц и (или) средств других лиц выполнить обязательства в соответствии с п. 3 - 6 ч. 3 указанной статьи, а другая сторона (орган местного самоуправления) обязуется создать необходимые условия для выполнения обязательств в соответствии с п. 7 - 9 ч. 3 этой же статьи. Договором могут быть предусмотрены иные обязательства сторон в соответствии с частью 4 настоящей статьи.

В п. 1, 10 и 11 ч. 3 ст. 46.2 ГрК РФ приведены существенные условия договора о развитии застроенной территории.

Одним из ключевых моментов договора является то, что земельный участок, находящийся в границах застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, предоставляется лицу, с которым заключен такой договор, для строительства без проведения торгов. 

При рассмотрении настоящего спора суды исходили из следующего.

В границах развиваемой территории находятся 2 (два) объекта культурного наследия: «жилой дом» по ул. Ленинградской, 49, лит Б (включен в перечень выявленных объектов культурного наследия 08.10.2019) и «дом ФИО8» по ул. Базарная/Комсомольская, д. 77/80 (включен в реестр о постановке на государственную охрану объекта культурного наследия только 21.09.2017; а зоны охраны объекта культурного наследия утверждены 23.01.2020).

За границами развиваемой территории находятся 4 (четыре) объекта культурного наследия, защитные зоны которых распространяются на часть застроенной территории: «городская усадьба купца ФИО9: главный приусадебный дом», «жилой дом» по ул. Ленинградская, д. 58, «общественное здание и синагога», «дом ФИО8» по ул. Ленинградская, д. 41 (проект зон охраны и требования к градостроительным регламентам в границах территорий данных зон утверждены 21.12.2020).

При объявлении аукциона на право заключения договора, при заключении договора и его исполнении Администрация, несмотря на положения п. 3 ч. 8 ст. 46.3 ГрК РФ (в редакции, действовавшей при заключении договора), не сообщала о наличии подобных объектов и о соответствующих ограничениях в использовании развиваемого земельного участка.

Вместе с тем в период действия договора 1 (один) объект культурного наследия в границах развиваемой территории выявлен («дом ФИО8» ул. Базарная/Комсомольская, 77/80) и 1 (один) объект культурного наследия – за ее пределами («общественное здание и синагога»). Остальные объекты культурного наследия выявлены до даты заключения договора и утверждены Постановлением Администрации Тамбовской области от 10.08.1993 № 280.

Таким образом, при должной осмотрительности Компания при заключении договора и его исполнении имела возможность установить зоны охраны объектов культурного наследия с 2017 года. 

В нарушение п. 3.4.3 договора проект планировки части застроенной территории, включая проект межевания части застроенной территории, застройщик представил по истечении срока действия договора.

Согласно заключению Управления градостроительства и архитектуры Тамбовской области получены отрицательные отзывы от граждан на территории, подлежащей развитию (п. 2.4 заключения о результатах общественных обсуждений).

Согласно письму АО «Тамбовские коммунальные системы» от 31.08.2020 свободные мощности в централизованных системах холодного водоснабжения и водоотведения отсутствуют, подключение по указанному адресу не предусмотрено в схемах существующего и планируемого размещения объектов капитального строительства, что делает невозможным исполнение п. 3.4.13 договора.

Предусмотренные п. 3.4.5, 3.4.7 и 3.4.9 договора обязательства по выкупу земельных участков и объектов капитального строительства Компанией не исполнены.

Обязанность застройщика по передаче в муниципальную собственность помещений для предоставления гражданам, выселяемым из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, исполнено не в полной мере. В целях предоставления жилого помещения жителям квартиры № 9 по ул. Ленинградская, д. 55 жилое помещение Администрации не передано.

С учетом изложенного суды указали на то, что приведенные в обоснование иска обстоятельства не могут быть признаны существенным изменением обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора (ст. 451 ГК РФ), поскольку, по сути, относятся к предпринимательским рискам застройщика.

Проверив правильность применения судами норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов судов обстоятельствам дела, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

По смыслу ч. 26 ст. 46.3 ГрК РФ в редакции, действовавшей в спорный период, договор заключается на условиях, указанных в извещении о проведении аукциона, по цене, предложенной победителем аукциона. При заключении договора изменение условий аукциона на основании соглашения сторон такого договора или по требованию одной из его сторон не допускается.

Указанная норма устанавливает невозможность изменения сторонами условий заключаемого по итогам аукциона договора по отношению к аукционным условиям в целях исключения возможности нарушения прав других потенциальных участников аукциона, но не исключает возможность применения статей 450, 451 ГК РФ в процессе исполнения ранее заключенного договора (определения Верховного Суда Российской Федерации от 11.01.2019 № 305-КГ18-22746, от 11.03.2019 № 305-ЭС19-1406). 

Вывод судов о том, что при должной осмотрительности при заключении договора и его исполнении Компания имела возможность установить зоны охраны объектов культурного наследия с 2017 года, суд округа находит необоснованным и противоречащим п. 3.4.2 договора, согласно которому к обязанностям застройщика относится получение задания на сохранение только одного объекта культурного наследия. 

Ссылок на положения действующего законодательства, которые возлагают обязанность по выявлению иных объектов культурного наследия, постановке их на соответствующий учет, а также по установлению зон охраны на Компанию (застройщика), обжалуемые судебные акты также не содержат.

На дату заключения договора о развитии части застроенной территории обстоятельства, связанные с наличием объектов культурного наследия и влияющие на возможность использования соответствующего земельного участка, застройщику известны не были.

Оценка возможности подготовки истцом проекта планировки территории и проекта межевания территории (п. 3.4.3 договора), а также возможности использования спорного земельного участка до установления зон охраны объектов культурного наследия судами не дана.

Из пояснений Компании и представленных в материалы дела доказательств следует, что перечисленные в договоре жилые помещения, расположенные в 

<

...> и 

<

...> приобретены, жилые помещения, необходимые для переселения граждан из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, предоставлены Администрации.

Указания судов на ненадлежащее исполнение застройщиком обязанности по приобретению земельных участков и объектов капитального строительства (п. 3.4.9 договора), невозможность осуществить строительство сетей водоснабжения и водоотведения (п. 3.4.13 договора), а также на результаты общественных обсуждений суд округа находит необоснованными и не соответствующими условиям заключенного сторонами договора.

Перечень обязательств Компании, после исполнения которых Администрация обязана предоставить застройщику земельный участок, указан в п. 3.2.5 договора и не содержит ссылок на п. 3.4.9 и 3.4.13 договора.

Кроме того, установленные ст. 5.1 ГрК правила проведения общественных обсуждений призваны обеспечить каждому заинтересованному лицу возможность выразить свою позицию в отношении предполагаемых градостроительных решений и гласность при их подготовке и принятии, а также учет мнения участников публичных слушаний, в том числе путем предоставления возможности довести до сведения уполномоченного органа свое мнение по соответствующему вопросу, при этом результаты публичных слушаний носят для органов местного самоуправления только рекомендательный характер (определение Судебной коллегии Верховного Суда Российской Федерации от 04.04.2019 № 75-АПА19-4; определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 21.03.2023 № 308-ЭС22-25486).

Правовая оценка доводам Компании о ненадлежащем исполнении договора со стороны Администрации (п. 3.2.4 и 3.4.5 договора) исходя из положений п.п. 1 п. 2 ст. 450 ГК РФ судами не дана.

Ссылки истца на то, что общая сумма затрат застройщика, связанных с исполнением договора (в т.ч. на приобретение жилых помещений для расселения граждан, переселяемых из квартир, предоставленных по договорам социального найма, а также на проведение историко-культурной экспертизы в целях установления охранных зон объектов культурного наследия, не указанных в договоре), превышает 37 млн. руб. и, соответственно, на нарушение баланса интересов сторон при расторжении договора, судами не учтены.

По смыслу ст. 46.1 и 46.2 ГрК РФ в редакции, действовавшей в спорный период, в результате исполнения договора о развитии территории достигаются как цели, преследуемые органом местного самоуправления за счет средств исполнителя (застройщика) по увеличению жилищного фонда, в том числе по сносу аварийных домов, предоставлению благоустроенного жилья гражданам, проживающим в аварийных и подлежащих сносу домах, передаче в муниципальную собственность дополнительного жилья, так и цели, преследуемые застройщиком, по получению земельных участков в границах подлежащей развитию территории для капитального строительства и получению прибыли в результате использования и реализации построенных объектов. 

Поскольку по своей правовой природе существенные условия договора о развитии застроенной территории являются взаимными обязательствами органа местного самоуправления и лица, заключившего договор о развитии застроенной территории с органом местного самоуправления (п. 1 ст. 2, п. 1 ст. 307, п. 1 ст. 307.1 ГК РФ), к отношениям сторон подлежат применению также нормы гражданского законодательства. 

В силу п. 1 и 2 ст. 328 ГК РФ встречным признается исполнение обязательства одной из сторон, которое обусловлено исполнением другой стороной своих обязательств. В случае непредоставления обязанной стороной предусмотренного договором исполнения обязательства либо при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков. 

Специальным законодательством об обязательствах, возникающих из договора о развитии застроенной территории, не предусмотрено возложение на застройщика риска невозможности исполнения обязательств муниципального образования, то есть обязанность исполнять договор без встречного предоставления со стороны муниципального образования, что, по сути, превращало бы предоставление застройщика в дарение. 

Положения градостроительного законодательства и условия заключенного сторонами договора определяют, что развитие застроенной территории осуществляется в целях строительства на территории, в отношении которой органом местного самоуправления принято соответствующее решение (п. 29 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2020) (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 25.11.2020)).

С учетом изложенного выводы судов об отсутствии оснований для продления срока действия договора о развитии части застроенной территории сделаны при неполном выяснении обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения спора, и не соответствуют имеющимся в деле доказательствам.

Поскольку для принятия обоснованного и законного судебного акта по настоящему делу требуется совершение процессуальных действий, установленных для рассмотрения дела в суде первой инстанции, судебные акты подлежат отмене, а дело в соответствии с п. 3 ч. 1 ст. 287 АПК РФ – передаче на новое рассмотрение.

При новом рассмотрении дела суду следует учесть изложенное, с учетом специфики исполнения договора о развитии застроенной территории определить взаимные обязательства Администрации и застройщика, согласованные сроки их выполнения, оценить взаимное влияние этих обязательств (в т.ч. с учетом их несвоевременного исполнения) на возможность исполнения договора в установленный срок, а также распределить между сторонами соответствующие риски, и, правильно применив нормы материального и процессуального права, разрешить спор по существу.

В соответствии с ч. 3 ст. 289 АПК РФ при отмене судебного акта с передачей дела на новое рассмотрение вопрос о распределении судебных расходов разрешается арбитражным судом, вновь рассматривающим дело.

Руководствуясь п. 3 ч. 1 ст. 287, ст. 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд кассационной инстанции 

 

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Тамбовской области от 05.05.2023 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.09.2023 по делу № А64-9396/2022 отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Тамбовской области.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки, предусмотренные ст. 291.1 и 291.2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий

 

ФИО1

Судьи

ФИО2

 

ФИО3