АРБИТРАЖНЫЙ СУД ОРЕНБУРГСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Краснознаменная, д. 56, г. Оренбург, 460024

http: //www.Orenburg.arbitr.ru/

 

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А47-4093/2023

29 сентября 2023 года

г. Оренбург

                                                        

Резолютивная часть решения объявлена 22 сентября 2023 года.

В полном объеме решение изготовлено 29 сентября 2023 года.

 

Арбитражный суд Оренбургской области в составе судьи         Наяновой Н.С., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению 

администрации муниципального образования Путятинский сельсовет Шарлыкского района Оренбургской области, Оренбургская область, Шарлыкский район, с. Путятино (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Житница», Оренбургская область, Оренбургский район, с. Каменоозерное (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

о расторжении договора аренды земельного участка.

В судебном заседании до перерыва принял участие представитель общества с ограниченной ответственностью «Житница» – ФИО2, действующий на основании доверенности № б/н от 15.05.2023 сроком до 31.12.2023, паспорт, диплом.

Ответчик не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом в соответствии с частью 1 статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

После перерыва лица, участвующие в деле, явку в судебное заседание не обеспечили, извещены надлежащим образом в соответствии с частью 1 статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании объявлялся перерыв с 19.09.2023 по 22.09.2023. Резолютивная часть решения объявлена 22.09.2023.

Информация о времени и месте судебного заседания размещена на официальном сайте суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет», что подтверждается отчетом о публикации судебных актов (пункт 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.02.2011 № 12 «О некоторых вопросах применения Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в редакции Федерального закона от 27.07.2010 № 228-ФЗ «О внесении изменений в Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации»).

Отводов составу суда не заявлено.

 

Администрация муниципального образования Путятинский сельсовет Шарлыкского района Оренбургской области (далее – истец, Администрация) обратилась в Арбитражный суд Оренбургской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Житница» (далее – ответчик, общество, ООО «Житница») с требованием

-о расторжении договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения от 28.03.2022 № 1;

-о расторжении договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения от 28.03.2022 № 2 (л.д. 9-11).

Определением суда от 26.04.2023 исковое заявление принято к производству с назначением даты предварительного судебного заседания, при этом в определении сторонам было указано на возможность перехода в судебное заседание в порядке статьи 137 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (л.д. 1-2).

Определением от 13.06.2023 суд назначил дело к судебному разбирательству в судебном заседании арбитражного суда первой инстанции на 25.07.2023.

Протокольным определением от 25.07.2023 суд отложил судебное разбирательство на 19.09.2023.

В порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании объявлялся перерыв с 19.09.2023 по 22.09.2023.

Представитель ответчика в судебном заседании (до перерыва) против исковых требований возражал.

Истец и ответчик не заявили ходатайства о необходимости предоставления дополнительных доказательств.

При таких обстоятельствах суд рассматривает дело, исходя из совокупности имеющихся в деле доказательств, с учетом положений статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Оценив, в порядке статьей 71, 162 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, представленные доказательства в отдельности, относимость, допустимость и их достоверность, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, суд приходит к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, 28.03.2022 между Администрацией МО Путятинской сельсовет и ООО «Житница» подписаны договоры аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения № 1 и № 2, согласно условиям которых истец передал, а ответчик принял во временное владение и пользование следующие земельные участки с кадастровыми номерами 56:34:0000000:2674 и 56:34:0000000:2782.

1.  Согласно пункту 1.1. договора аренды от 28.03.2022 № 1 (л.д. 22-28) арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в пользование на условиях аренды земельный участок с кадастровым номером 56:34:0000000:2674, площадью 4 781 775 кв. м, местоположение: Оренбургская область, р-н Шарлыкский, земельный участок расположен в северной части кадастрового квартала 56:34:0000000. Участок из состава земель сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства.

Настоящий договор заключается сроком на 49 лет. Срок действия настоящего договора: начало - «28» марта 2022г., окончание - «27» марта 2071г. (пункт 2.1. договора).

В силу пункта 2.2. договор вступает в силу с момента государственной регистрации органом, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество т сделок с ним, его действие распространяется на отношения сторон. Условия настоящего договора применяются к отношениям  возникшим, до государственной регистрации договора, с даты его подписания,

Договор является актом приема передачи земельного участка (пункт 2.3. договора).

В соответствии с пунктом 3.1. договора годовой размер арендной платы в соответствии с пунктом 5.1 статьи 10 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» устанавливается в размере 0,3 процента от кадастровой стоимости земельного участка (36 830 247,35 рублей) и составляет 110 490,74 руб.

Арендная плата по договору вносится арендатором на соответствующий расчетный счет Управления федерального казначейства по Оренбургской области:

Получатель: Наименование получателя платежа: Администрация Путятинского сельсовета (Администрация Путятинского сельсовета) ИНН 

<

***>, КПП 565101001, Единый казначейски счет: 40102810545370000045, Номер счета получателя платежа: 03100643000000015300, ОКТМО 53656432, Наименование банка: ОТДЕЛЕНИЕ ОРЕНБУРГ БАНКА РОССИИ//УФК по Оренбургской области г.Оренбург, БИК 015354008, Наименование платежа: арендная плата КБК 9Г5:111 05025 10 0000 120.

Исполнением обязательства по внесению арендной платы является поступление средств на р/с, указанный в пункте 3.2., и копии платежных поручений, представленных арендатором в администрацию муниципального образования Путятинский сельсовет Шарлыкского района Оренбургской области в течение 5 дней с момента уплаты (пункт 3.2. договора).

В силу пункта 3.3. договора арендную плату, арендатор обязуется вносить равными частями дважды в год: не позднее 15 сентября и 15 ноября текущего года.

Арендодатель имеет право изменить или досрочно расторгнуть настоящий договор во внесудебном порядке (пункт 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации) в случаях:

а)      использования участка или его части не в соответствии с разрешенным использованием, а также не использования (не освоения) участка в течение сроков, установленных настоящим договором;

б)      однократного неисполнения и (или) однократного ненадлежащего исполнения арендатором обязанности по внесению арендной платы в размере и сроки, установленные пунктами 2.3. и 2.5. настоящего договора;

в)      использования участка способами, ухудшающими экологическую обстановку и качественные характеристики;

г)       сдачи в субаренду участка или его части, а также сдачи арендных прав участка в залог при получения письменного отказа арендодателя;

д)      невыполнения арендатором полностью или частично условий договора;

е)       резервирования участка для государственных либо муниципальных нужд. 

В случае изменения или расторжения договора по основаниям указанным в абзаце - е) арендодатель обязан известить арендатора о принятом решении не ранее чем за 3 месяца до изменения либо расторжения договора (пункт 4.1.2. договора).

Согласно пункту 4.4.21. договоров аренды арендатор обязан в соответствии с частью 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьей 6 Федерального закона 21.07.1997 № 122-ФЗ от «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», произвести государственную регистрацию настоящего договора, а также последующих изменений и дополнений к нему в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав, в двухмесячный срок с момента подписания договора, соответствующих изменений и дополнений к нему либо с момента получения соответствующего уведомлении. До момента государственной регистрации стороны не освобождаются от ответственности за неисполнение либо ненадлежащее исполнение обязательств, предусмотренных настоящим договором.

Стороны пришли к соглашению, что споры, возникающие: при. исполнении настоящего договора, подлежат рассмотрению в суде по месту нахождения арендодателя (пункт 7.4. договора).

2.  Согласно пункту 1.1. договора аренды от 28.03.2022 № 2 (л.д. 29-35) арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в пользование на условиях аренды земельный участок с кадастровым номером 56:34:0000000:2782, площадью 10 662 706 кв. м, местоположение: Оренбургская область, р-н Шарлыкский, земельный участок расположен в северо-восточной части кадастрового квартала 56:34:0000000. Участок из состава земель сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства.

Настоящий договор заключается сроком на 49 лет. Срок действия настоящего договора: начало - «28» марта 2022г., окончание - «27» марта 2071г. (пункт 2.1. договора).

В силу пункта 2.2. договор вступает в силу с момента государственной регистрации органом, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество т сделок с ним, его действие распространяется на отношения сторон. Условия настоящего договора применяются к отношениям  возникшим, до государственной регистрации договора, с даты его подписания,

Договор является актом приема передачи земельного участка (пункт 2.3. договора).

В соответствии с пунктом 3.1. договора годовой размер арендной платы в соответствии с пунктом 5.1 статьи 10 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» устанавливается в размере 0,3 процента от кадастровой стоимости земельного участка (73 094 485, 90 руб.) и составляет: 219 283,46 руб.

Арендная плата по договору вносится арендатором на соответствующий расчетный счет Управления федерального казначейства по Оренбургской области:

Получатель: Наименование получателя платежа: Администрация Путятинского сельсовета (Администрация Путятинского сельсовета) ИНН 

<

***>, КПП 565101001, Единый казначейски счет: 40102810545370000045, Номер счета получателя платежа: 03100643000000015300, ОКТМО 53656432, Наименование банка: ОТДЕЛЕНИЕ ОРЕНБУРГ БАНКА РОССИИ//УФК по Оренбургской области г.Оренбург, БИК 015354008, Наименование платежа: арендная плата КБК 9Г5:111 05025 10 0000 120.

Исполнением обязательства по внесению арендной платы является поступление средств на р/с, указанный в пункте 3.2., и копии платежных поручений, представленных арендатором в администрацию муниципального образования Путятинский сельсовет Шарлыкского района Оренбургской области в течение 5 дней с момента уплаты (пункт 3.2. договора).

В силу пункта 3.3. договора арендную плату, арендатор обязуется вносить равными частями дважды в год: не позднее 15 сентября и 15 ноября текущего года.

Арендодатель имеет право изменить или досрочно расторгнуть настоящий договор во внесудебном порядке (пункт 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации) в случаях:

а)      использования участка или его части не в соответствии с разрешенным использованием, а также не использования (не освоения) участка в течение сроков, установленных настоящим договором;

б) однократного неисполнения и (или) однократного ненадлежащего исполнения арендатором обязанности по внесению арендной платы в размере и сроки, установленные пунктами 2.3. и 2.5. настоящего договора;

в) использования участка способами, ухудшающими экологическую обстановку и качественные характеристики;

г) сдачи в субаренду участка или его части, а также сдачи арендных прав участка в залог при получения письменного отказа арендодателя;

д) невыполнения арендатором полностью или частично условий договора;

е) резервирования участка для государственных либо муниципальных нужд. 

В случае изменения или расторжения договора по основаниям указанным в абзаце - е) арендодатель обязан известить арендатора о принятом решении не ранее чем за 3 месяца до изменения либо расторжения договора (пункт 4.1.2. договора).

Согласно пункту 4.4.21. договоров аренды арендатор обязан в соответствии с частью 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьей 6 Федерального закона 21.07.1997 № 122-ФЗ от «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», произвести государственную регистрацию настоящего договора, а также последующих изменений и дополнений к нему в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав, в двухмесячный срок с момента подписания договора, соответствующих изменений и дополнений к нему либо с момента получения соответствующего уведомлении. До момента государственной регистрации стороны не освобождаются от ответственности за неисполнение либо ненадлежащее исполнение обязательств, предусмотренных настоящим договором.

Стороны пришли к соглашению, что споры, возникающие: при. исполнении настоящего договора, подлежат рассмотрению в суде по месту нахождения арендодателя (пункт 7.4. договора).

Истцу вышеуказанные участки принадлежат на праве муниципальной собственности, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 14.12.2016 сделана регистрационная запись № 56-56/017-56/254/2016-1117/1 и 24.01.2018 сделана регистрационная запись № 56:34:0000000:2782-56/001/2018-1.

Согласно уведомлению Межмуниципального отдела по Александровскому, Пономаревскому, Шарлыкскому районам Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области (п. Пономаревка) от 18.07.2022 принято решение об отказе государственной регистрации прав.

В связи вышеуказанными обстоятельствами, 19.01.2023 истец направил в адрес ответчика письмо, в котором заявлял о расторжении договоров аренды № 1 и № 2 земельных участков от 28.03.2022 с приложением:

1.      Соглашение о расторжении договора аренды земельного участка № 1 от 28.03.2022 на 1 л. в 2 экз.;

2.      Соглашение о расторжении договора аренды земельного участка № 2 от 28,03.2022 на 1 л. в 2 экз.;

3.      Акт приема передачи земельного участка с кадастровым номером 56:34:0000000:2674 на 1 л. в 2 экз.;

4.      Акт приема передачи земельного участка с кадастровым номером 56:34:0000000:2782 на 1 л. в 2 экз.

До момента подачи в суд настоящего искового заявления ответ получен не был.

Поскольку ответчик, по мнению истца, обязательства надлежащим образом не исполнил, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском (статья 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статья 12 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (пункт 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В свою очередь, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату) – пункт 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).

По смыслу статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В соответствии с частью 3.1 статьи 70 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими 3 А34-19865/2021 обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных Гражданским кодексом, другими законами или иными правовыми актами (статья 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

На основании пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, другими законами или договором.

Статья 619 Гражданского кодекса Российской Федерации определяет, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В силу пункта 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии – в тридцатидневный срок.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 29 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации). Необходимым условием удовлетворения иска арендодателя о досрочном расторжении договора аренды на основании статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации является установление в ходе судебного разбирательства факта получения арендатором письменного предупреждения арендодателя о необходимости исполнения договорного обязательства.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В соответствии с пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором, при условии, что иное не предусмотрено данным Кодексом, другим Федеральным законом.

В пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

По правилам части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Как следует из материалов дела, Администрация в качестве основания расторжения указала на нарушение арендатором обязанности по своевременной государственной регистрации вышеуказанных договоров.

При этом, в соответствии с пунктом пункт 4.1.2. договоров арендодатель имеет право изменить или досрочно расторгнуть настоящий договор во внесудебном порядке (пункт 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации) в случаях:

а)      использования участка или его части не в соответствии с разрешенным использованием, а также не использования (не освоения) участка в течение сроков, установленных настоящим договором;

б)      однократного неисполнения и (или) однократного ненадлежащего исполнения арендатором обязанности по внесению арендной платы в размере и сроки, установленные пунктами 2.3. и 2.5. настоящего договора;

в)      использования участка способами, ухудшающими экологическую обстановку и качественные характеристики;

г)       сдачи в субаренду участка или его части, а также сдачи арендных прав участка в залог при получения письменного отказа арендодателя;

д)      невыполнения арендатором полностью или частично условий договора,

е)       резервирования участка для государственных либо муниципальных нужд.

Вместе с тем, такого основания как «нарушение обязанности проведения государственной регистрации договора» в качестве существенного, в договоре не предусмотрено.

Как следует из статьи 3 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», государственная регистрация является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества. При этом гражданским законодательством не предусмотрено, что отсутствие надлежащей регистрации, предусмотренной Законом № 218-ФЗ, делает договор аренды недействительным или незаключенным.

В информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» указывается, что из буквального содержания нормы статьи 165 Гражданского кодекса Российской Федерации не следует, что она применяется только в случаях, когда при отсутствии государственной регистрации сделка считается недействительной. Гражданский кодекс не устанавливает каких-либо особых положений для сделок, которые при отсутствии государственной регистрации считаются незаключенными.

Таким образом, требование пункта 3 статьи 165 Гражданского кодекса Российской Федерации носит общий характер, и сторона, заинтересованная в государственной регистрации сделки, вправе предъявить в суд требование о ее регистрации.

Кроме того, согласно уведомлениям межмуниципального отдела Росреестра от 18.07.2022 об отказе государственной регистрации прав (л.д. 13-21), направленным в адрес администрации муниципального образования Путятинский сельсовет Шарлыкского района Оренбургской области, указано, что «на основании статьи 27 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» уведомляем Вас, о том, что в связи с истечением 18.07.2022 приостановления, указанного в направленном Вам уведомлении от 18.04.2022 о приостановлении государственной регистрации прав в отношении объектов недвижимости, расположенных в пределах кадастрового квартала (смежных кадастровых кварталов), и неустранением приведенной(ых) в данном уведомлении причины (причин), препятствующей(их) осуществлению государственной регистрации прав, Вам отказано в государственной регистрации прав».

Причинами отказа являются:

не представлен документ, необходимый для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав (п. 5 ч. 1 ст. 26 Закона) - информационное письмо от администрации Путятинского сельсовета об отсутствии иных заявок помимо ответчика на предоставление земельного участка в порядке, установленном пунктом 5.1 статьи 10 Федерального закона № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» Шарлыкского района

форма и (или) содержание документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации (п. 7 ч. 1 ст. 26 Закона), сделка, подлежащая государственной регистрации или являющаяся основанием для государственной регистрации прав, не содержит установленные федеральным законом или договором ограничения прав сторон такой сделки (п. 17 ч. 1 ст. 26 Закона) - в представленных на регистрацию договорах не указаны обременения в виде ограничений прав на земельный участок, предусмотренные статьями 56, 56.1 Земельного кодекса Российской Федерации. Представленный договор не содержит сведений об имеющихся ограничениях на земельный участок. дополнительные соглашения с указанием существующих обременении также подписываются истцом.

Таким образом, вышеуказанные уведомления были направленным именно в адрес истца, а не ответчика. Без участия истца ответчик самостоятельно получить данные сведения не может, поскольку информационное письмо об отсутствии иных претендентов на земельный участок формируется именно истцом, а также необходимые дополнительные соглашения с указанием существующих обременений также подписываются истцом.

При оценке совокупности вышеуказанных обстоятельств суд также исходит из принципа добросовестности (эстоппель) и правила venire contra factum proprium (никто не может противоречить собственному предыдущему поведению), в соответствии с которыми изменение стороной своей позиции в ущерб контрагенту, который ранее разумно и добросовестно полагался на обратное поведение такой стороны, лишает указанную сторону в рассматриваемом случае права на возражение.

Не представляя запрашиваемые межмуниципальным отделом Росреестра документы, по направленным в адрес администрации уведомлениям, а затем, предъявляя на этом основании «как отсутствие государственной регистрации договоров» исковые требования, в поведении истца прослеживается непоследовательность создающая неопределенность в реализации прав ответчика.

В силу пункта 1 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений, неприкосновенности собственности, свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты. 

В силу пункта 2 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации, граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора. 

При установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно (пункт 3 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации). Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации). 

Исходя из разъяснений, содержащихся в пункте 1 постановления Пленума ВС РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу пункта 5 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное. 

При условии доказанности фактов недобросовестного поведения одной из сторон, исходя из обстоятельств дела и с учетом характера и результатов такого поведения, суд может отказать в защите права, а также защитить интересы добросовестной стороны или третьих лиц (пункт 2 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации). 

В соответствии с пунктом 1 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом). 

В пунктах 29 и 30 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» разъяснено, что если основанием для расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации). Право требовать расторжение договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения.

При разрешении спора суд первой инстанции исходил из того, задолженность на стороне ответчика отсутствует. 

В силу пункта 3.3. договоров арендную плату, арендатор обязуется вносить равными частями дважды в год: не позднее 15 сентября и 15 ноября текущего года.

По договору аренды от 28.03.2022 № 1 в 2022 года произведены следующие платежи:

от 15.09.2022 № 941 в сумме 55 245 руб. 37 коп.;

от 10.11.2022 № 1081 в сумме 55 245 руб. 37 коп.

По договору аренды от 28.03.2022 № 2 в 2022 года произведены следующие платежи:

от 15.09.2022 № 942 в сумме 109 641 руб. 73 коп.;

от 10.11.2022 № 1082 в сумме 109 641 руб. 73 коп.

По договору аренды от 28.03.2022 № 1 в 2023 года произведены следующие платежи:

от 15.09.2023 № 1456 в сумме 55 245 руб. 37 коп.

По договору аренды от 28.03.2022 № 2 в 2023 года произведены следующие платежи:

от 15.09.2023 № 1457 в сумме 109 641 руб. 73 коп.

Таким образом, платежи по спорному договору производятся ответчиком систематически с учетом графика платежей, установленного договором.

Суд также учитывает особенности расторжения долгосрочных договоров аренды земельных участков, установленные пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства»).

Право арендодателя по такому договору заявить требование о расторжении договора не влечет обязанность арбитражного суда в любом случае удовлетворить заявленный иск без учета (исследования) всех обстоятельств конкретного дела. Формальное наличие условий, предусмотренных статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, может быть признано недостаточным правовым основанием для удовлетворения требования арендодателя о расторжении договора.

Учитывая, что расторжение договора, влекущее прекращение правоотношений, является крайней мерой, применяемой к недобросовестному контрагенту, в случае, когда договор аренды земельного участка заключен на длительный срок, подлежат исследованию вопросы, связанные с наличием у ответчика разумного срока для устранения допущенных нарушений, а также соразмерности такого требования арендодателя допущенным контрагентом нарушениям, в целях установления баланса интересов сторон.

Из материалов дела следует, что ответчик фактически не уклоняется от исполнения договора и оплачивает арендную плату.

С учетом того, что расторжение договора, влекущее прекращение правоотношений, является крайней мерой, применяемой к недобросовестному контрагенту в случае, когда все другие средства воздействия исчерпаны, а сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и невыгодным для другой стороны, апелляционный суд полагает необходимым признать избранную истцом меру ответственности (расторжение договора) несоразмерной степени существенности допущенных ответчиком нарушений и балансу интересов сторон.

Материалы дела свидетельствуют, что на момент судебного разбирательства по настоящему делу нарушения условий договоров аренды за пользование земельными участками, вменяемые обществу, не установлены.

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу о наличии заинтересованности со стороны ответчика в сохранении арендных правоотношений, а также об отсутствии оснований для расторжения договоров аренды.

В соответствии с частью 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В соответствии с частью 1 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе состязательности. Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или не совершения ими процессуальных действий (часть 2 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Оценив в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в совокупности доказательства, имеющиеся в материалах дела, пояснения представителя ответчика, суд находит заявленные требования необоснованными и не подлежащими удовлетворению.

В соответствии с частью 2 статьи 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при принятии решения арбитражный суд распределяет судебные расходы.

Истец освобожден от уплаты государственной пошлины (подпункт 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации), в связи с чем, вопрос о взыскании государственной пошлины судом не рассматривается.

Руководствуясь статьями 110, 167, 168, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

в удовлетворении исковых требований администрации муниципального образования Путятинский сельсовет Шарлыкского района Оренбургской области (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) отказать.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через Арбитражный суд Оренбургской области.

Судебные акты, выполненные в форме электронного документа, направляются лицам, участвующим в деле, посредством их размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» не позднее следующего дня после дня их принятия.

По ходатайству указанных лиц копии судебных актов на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства в арбитражный суд заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

 

Судья                                                                                         Н.С. Наянова