Арбитражный суд Мурманской области

улица Книповича, дом 20, город Мурманск, 183038

http://www.murmansk.arbitr.ru

 

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А42-9069/2021

город Мурманск

31 января 2022 года

Резолютивная часть решения объявлена 27.01.2022. 

Решение в полном объеме изготовлено 31.01.2022. 

 

Арбитражный суд Мурманской области в составе судьи Кушниренко В.Н.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Недвижимость-Сервис», юридический адрес: ул. Полярные Зори, д. 12, 

<

...>; почтовый адрес: ул. Новосельская, д. 6, оф. 208, 

<

...> (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

к муниципальному казенному учреждению «Новые формы управления», пр.Кольский, д.129/1, 

<

...> (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) 

о расторжении договора на обслуживание многоквартирного дома от 01.06.2016,

при участии в судебном заседании представителей:

истца – ФИО2, доверенность от 20.11.2020 № НС-2020, 

ответчика – ФИО3, доверенность от 27.12.2020 № 01-05/874, ФИО4, доверенность от 27.12.2021 № 01-05/873, 

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Недвижимость-Сервис» (далее – истец, ООО «УК «Недвижимость-Сервис», Общество) обратилось в Арбитражный суд Мурманской области с исковым заявлением к муниципальному казенному учреждению «Новые формы управления» (далее – ответчик, МКУ «НФУ») о расторжении договора на обслуживание многоквартирного дома (далее – МКД) от 01.06.2016.

В обоснование заявленного требования истец указал, что ответчиком нарушены существенные условия договора в части неоплаты задолженности собственниками МКД № 19 по ул. Алексея Генералова в г.Мурманске перед управляющей компанией. Изменение изначальных обстоятельств заключения договора обслуживания многоквартирного дома делает его исполнение со стороны управляющей организации экономически невыгодными, а также ущербным (расходы на содержание спорного МКД управляющей организации значительно превышают получаемую управляющей организацией прибыль от управления спорным МКД).  

Ответчик с заявленным требованием не согласился. В отзыве на исковое заявление указал, что МКУ «НФУ» не допускало нарушений существенных условий договора.   

В судебном заседании представители сторон поддержали позиции, изложенные в исковом заявлении и отзыве на исковое заявление.

Из материалов дела следует, что на основании решения общего собрания собственников помещений (протокол от 24.02.2016) в многоквартирном доме № 19 по ул. Алексея Генералова в г. Мурманске выбран  непосредственный  способ  управления. В качестве обслуживающей организации избрано ООО «УК «Недвижимость-Сервис».

Согласно выписке из реестра муниципального имущества города Мурманска от 15.12.2021 в муниципальной собственности г.Мурманска имеются жилые помещения, расположенные в данном доме.

Полномочия муниципального образования город Мурманск, как собственника жилых помещений, находящихся в многоквартирных домах на территории города, осуществляет МКУ «НФУ».

01.06.2016 между ООО «УК «Недвижимость-Сервис» и муниципальным образованием город Мурманск в лице директора МКУ «НФУ» заключен договор на обслуживание многоквартирного дома № 19 по ул. Алексея  Генералова в г.Мурманске (далее - Договор).

Согласно пункту 2.1. Договора Общество по заданию собственников в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и (или) выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме.

Собственник обязуется своевременно в установленном порядке оплачивать предоставленные ему по Договору услуги (пункт 3.3.1. Договора).

В соответствии с пунктом 4.6. Договора плата за содержание и ремонт вносится в установленные Договором сроки на основании платежных документов, представляемых собственнику управляющей организацией до пятнадцатого числа месяца, следующего за истекшим месяцем.

Пунктом 8.1 Договора срок его действия установлен на 5 лет.

Пунктом 8.3. Договора предусмотрено, что собственники вправе отказаться от исполнения Договора на основании решения общего собрания собственников о выборе иного способа управления либо иной управляющей организации при условии письменного предупреждения об этом управляющей компании за 60 дней.

Согласно пункту 8.4 Договора при отсутствии заявления одной из сторон о прекращении Договора по окончанию срока его действия, такой Договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены настоящим Договором.

Поскольку до момента окончания срока действия Договора (до 31.05.2021) ни одна из сторон не уведомила о намерении его расторгнуть, срок данного Договора пролонгирован еще на 5 лет – до 31.05.2026 включительно.

09.08.2021 Обществом в адрес МКУ «НФУ» направлено уведомление о прекращении Договора с 01.09.2021 в связи с окончанием срока его действия. 

Письмом от 31.08.2021 МКУ «НФУ» указало Обществу на отсутствие оснований для досрочного расторжения Договора, в связи с тем, что срок его действия пролонгирован в соответствии с пунктами 8.3, 8.4 Договора на такой же срок.

Посчитав позицию МКУ «НФУ» необоснованной, истец обратился в суд с заявлением о расторжении Договора.

Заслушав пояснения представителей сторон, исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства, суд приходит к следующему.

Защита гражданских прав осуществляется способами, установленными статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права истца. 

Статья 12 ГК РФ предусматривает, в том числе, такой способ защиты гражданских прав, как прекращение или изменение правоотношения.

Отношения между сторонами данного спора регулируются Гражданским кодексом Российской Федерации, Жилищным кодексом Российской Федерации (далее – ЖК РФ), Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденными Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491. 

В силу пунктов 1, 2 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.

Между истцом (управляющая организация) и ответчиком на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме заключен договор на обслуживание многоквартирного дома.

Ответчик является представителем собственника жилых помещений (квартиры 5, 6, 10, 19, 21), в отношении которых заключен названный договор. 

Статья 161 ЖК РФ предоставляет собственникам помещений в многоквартирном доме право выбрать один из трех названных в ней способов управления жилым домом: непосредственное управление, управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом, управление управляющей организацией. Данная норма не ограничивает возможность сменить ранее избранный способ управления домом на иной из допустимых по закону.

При осуществлении непосредственного управления многоквартирным домом собственниками помещений в данном доме лица, выполняющие работы по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, обеспечивающие холодное и горячее водоснабжение и осуществляющие водоотведение, электроснабжение, газоснабжение (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопление (теплоснабжение, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления), обращение с твердыми коммунальными отходами, несут ответственность перед собственниками помещений в данном доме за выполнение своих обязательств в соответствии с заключенными договорами, а также в соответствии с установленными Правительством Российской Федерации правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, правилами предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах.

В силу пунктов 1, 2 статьи 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами. Одностороннее изменение условий обязательства, связанного с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, или односторонний отказ от исполнения этого обязательства допускается в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В соответствии с пунктом 1 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (пункт 2 статьи 450 ГК РФ).

Лицо, обращающееся в суд с требованием о расторжении договора, обязано доказать наличие перечисленных в указанной норме условий, при которых договор может быть расторгнут по решению суда.

Согласно части 2 статьи 162 ЖК РФ по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья, органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива, лица, указанного в пункте 6 части 2 статьи 153 настоящего Кодекса, либо в случае, предусмотренном частью 14 статьи 161 настоящего Кодекса, застройщика) в течение согласованного срока за плату обязуется выполнять работы и (или) оказывать услуги по управлению многоквартирным домом, оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам или в случаях, предусмотренных статьей 157.2 настоящего Кодекса, обеспечить готовность инженерных систем, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

Частью 8 статьи 162 ЖК РФ предусмотрено, что изменение и (или) расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.

Из системного толкования норм гражданского и жилищного законодательства следует, что договор управления МКД (договор на обслуживание МКД) по своей правовой природе является особым видом договора, в отношении которого действует специальный режим правового регулирования. Такой договор может быть прекращен в одностороннем порядке по инициативе собственников помещений по основаниям, установленным законом, а именно частью 8.1 и 8.2 статьи 162 ЖК РФ, а также в случаях, определенных соглашением сторон.

В соответствии с частью 8.1 статьи 162 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, предусмотренного частями 4 и 13 статьи 161 настоящего Кодекса, по истечении каждого последующего года со дня заключения указанного договора в случае, если до истечения срока действия такого договора общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме принято решение о выборе или об изменении способа управления этим домом.

Согласно части 8.2 статьи 162 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора, и принять решение о выборе иной управляющей организации или об изменении способа управления данным домом.

Из вышеуказанных норм права следует, что собственники помещений в многоквартирном доме вправе в любой момент изменить способ управления, у управляющей организации такое право отсутствует.

Как следует из материалов дела, договор на обслуживание многоквартирного дома от 01.06.2016 является заключенным, не признан прекратившим свое действие.

Обращаясь с исковым требованием о расторжении договора ООО «УК «Недвижимость-Сервис» не доказало наличие обстоятельств, которые дают ему право на одностороннее расторжение договора, в том числе существенное нарушение договора другой стороной.

Ненадлежащее исполнение обязательств по оплате жилищно-коммунальных услуг само по себе не является основанием для расторжения договора на обслуживание дома, не снимает с истца обязанностей по содержанию дома и не является основанием, свидетельствующим о существенном изменении обстоятельств, влекущим расторжение договора. Более того, Общество не лишено права взыскивать задолженность за оказанные услуги в судебном порядке.

Право выбора управляющей компании принадлежит собственникам помещений в многоквартирном доме в силу закона и не может ограничиваться. Заключение договора управления многоквартирным домом (договора обслуживания многоквартирного дома) является производным от реализации собственниками права (посредством проведения общего собрания) по выбору управляющей организации.

Кроме того, в силу части 2 статьи 153 ЖК РФ обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у нанимателя жилого помещения по договору социального найма, нанимателя или арендатора жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда с момента заключения соответствующего договора.

Статьей 155 ЖК РФ регламентируется внесение платы за жилое помещение и коммунальные услуги в зависимости от статуса лица, пользующегося помещением, выбранного способа управления и вида платы.

По смыслу частей 4, 6 и 6.1 статьи 155 ЖК РФ наниматели жилых помещений по договору социального найма и договору найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда в многоквартирном доме вносят плату за содержание и ремонт жилого помещения, а также плату за коммунальные услуги соответствующему исполнителю коммунальных услуг.

Поэтому, если иное не установлено законом, по общему правилу при передаче квартир, находящихся в собственности муниципального образования, гражданам по договору социального найма обязанность по внесению исполнителю коммунальных услуг платы за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме и платы за коммунальные услуги лежит на нанимателе.    

Судом установлено, что жилые помещения, находящиеся в муниципальной собственности и расположенные в спорном МКД, предоставлены по договорам социального найма физическим лицам, что также не оспаривается истцом. Часть договоров социального найма жилого помещения представлена в материалы дела.

Статьей 12 ГК РФ предусмотрены определенные способы защиты гражданских прав.

За невнесение платы за содержание жилых помещений в многоквартирном доме условиями договора предусмотрен такой способ защиты нарушенного права как взыскание неустойки.   

Оценив в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) представленные в материалы дела доказательства в их совокупности и взаимосвязи, установив, что договор на обслуживание многоквартирного дома по своей правовой природе является особым видом договора, в отношении которого действует специальный режим правового регулирования, не установив оснований для прекращения действия договора, суд приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения искового требования. 

В соответствии с частью 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. 

Определением суда от 22.10.2021 истцу предоставлена отсрочка уплаты государственной пошлины. 

Поскольку в удовлетворении иска отказано, государственная пошлина  в сумме 6000 руб. подлежит взысканию с истца в доход федерального бюджета. 

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

в удовлетворении искового заявления общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Недвижимость-Сервис» отказать.   

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Недвижимость-Сервис» в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 6000 рублей.

 

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия.

 

Судья                                                                                    Кушниренко  В. Н.