АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А01-3178/2022

г. Краснодар

08 апреля 2024 года

Резолютивная часть постановления объявлена 04 апреля 2024 года.

Постановление в полном объеме изготовлено  08 апреля 2024 года.

 

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе                                  председательствующего Драбо Т.Н., судей Анциферова В.А. и Мещерина А.И.,                                   при участии в судебном заседании от истца – Управления имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Анапа (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) – ФИО1 (доверенность от 26.12.2023), в отсутствие ответчика – общества с ограниченной ответственностью «Вюн-Кон-Сервис»                                (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), надлежаще извещенного о  времени                                   и месте судебного заседания путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет,                       рассмотрев кассационную жалобу Управления имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Анапа  на решение Арбитражного суда Республики Адыгея от 11.10.2023 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от  28.12.2023 по делу № А01-3178/2022,                         установил   следующее.

Управление имущественных отношений администрация муниципального образования город-курорт Анапа (далее – управление) обратилось в арбитражный суд                     с исковым заявлением о взыскании с  общества с ограниченной ответственностью                       «Вюн-Кон-Сервис» (далее – общество) 2 798 221 рубля 40 копеек задолженности                           с  01.04.2019 по 31.12.2021 по договору аренды от 21.03.2005  № 3700001875                                (далее – договор № 3700001875) и 448 311 рублей  17 копеек пени с 03.04.2019                                 по 24.03.2022.

Решением суда от 11.10.2023, оставленным без изменения постановлением                        суда апелляционной инстанции от  28.12.2023,  с общества в пользу управления                      взыскано 43 373 рубля 30 копеек пени с 11.07.2019 по 10.05.2021, в удовлетворении остальной части требований отказано. Судебные акты мотивированы тем, что управление не  представило необходимые и достаточные доказательства, обосновывающие начисление обществу арендных платежей по  договору № 3700001875 с  01.04.2019                       по 31.12.2021 исходя из площади земельного участка  15 015 км. м; документально                          не опровергло завершение обществом строительства и введение в эксплуатацию многоквартирных жилых домов (далее – МКД) на этом земельном участке, а также регистрацию гражданами права собственности на принадлежащие им жилые                       помещения в данных МКД.  Заявленные управлением исковые требования противоречат правовой позиции, изложенной в определениях Верховного Суда Российской Федерации от 11.04.2016 № 305-ЭС16-3443, от 11.11.2016 № 306-ЭС16-15526, от 29.03.2019                                № 301-ЭС9-3454.

В Арбитражный суд Северо-Кавказского округа обратилось управление                   с  кассационной жалобой, в которой просит решение суда и постановление суда апелляционной инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований в полном объеме. По мнению подателя жалобы,  неправомерен вывод судов  относительно площади  арендуемого обществом                      земельного участка и сделан без учета того, что в границах сданных в эксплуатацию МКД земельный участок не сформирован, с соответствующим заявлением о корректировке площади арендуемого земельного участка общество в управление не обращалось, изменения площади земельного участка в Единый государственный реестр                      недвижимости (далее – ЕГРН) не вносились, в связи с чем арендные платежи подлежат начислению исходя из площади земельного участка, составляющей 15 015 кв. м.                          Суд первой инстанции произвел расчет арендной платы, применив недействующую процентную ставку (0,5 % вместо 5%), а суд апелляционной инстанции неправомерно  согласился с судом первой инстанции.

В нарушение статьи 279 Арбитражного процессуального кодекса                           Российской Федерации общество не представило в суд отзыв на кассационную жалобу.

В судебном заседании представитель управления поддержал  доводы                         кассационной  жалобы.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа, изучив материалы дела,                             проверив законность судебных актов, оценив доводы кассационной жалобы,                              выслушав представителя управления,  считает, что кассационная жалоба  не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела, по договору № 3700001875  обществу в аренду  сроком до 09.03.2015 предоставлен земельный участок  общей площадью 7667 кв. м с кадастровым номером  23:37:0102035:0019, расположенный по адресу: 

<

...> микрорайон, для строительства многоярусной стоянки с блоком обслуживания автомобилей. Дополнительным соглашением от 06.11.2007 в договор № 3700001875 внесены изменения, согласно которым земельный участок общей площадью 7667 кв. м                   с кадастровым номером  23:37:0102035:0019, расположенный по адресу: 

<

...>, предоставлен для многоквартирного жилищного строительства                  со встроенными жилыми помещениями.

Дополнительным соглашением от 18.12.2014 к договору № 3700001875                                      до 15 015 кв. м увеличена площадь предоставленного обществу земельного участка и изменен вид его разрешенного использования – для многоквартирного жилищного строительства, для размещения детского дошкольного учреждения, для                       благоустройства; срок договора установлен до 09.03.2025.

Пунктами 3.2 и 4.2.2 договора № 3700001875 на арендатора возложена                  обязанность  вносить арендную плату равными частями до 10 апреля, 10 июля, 10 октября и 10 ноября календарного года. За неисполнение договорных обязательств                             арендатор уплачивает пени в размере 0,3% от суммы платежа за каждый день просрочки (пункт 6.2 договора № 3700001875).

Полагая, что общество не исполнило обязанность по внесению                                        2 798 221 рубля 40 копеек арендной платы с 01.04.2019 по 31.12.2021 и                                          448 311 рублей 17 копеек пени с 03.04.2019 по 24.03.2022, управление направило обществу претензию от 24.01.2022 № 27-05-431/22 с требованием об уплате задолженности и пени.

Ввиду неисполнения обществом требований претензии управление обратилось                    в арбитражный суд за взысканием задолженности и пени.

Суды установили, что согласно выпискам из ЕГРН в границах земельного                          участка с кадастровым номером 23:37:0102035:0019  расположены возведенные обществом объекты недвижимости с кадастровыми номерами 23:37:0102035:5486                      (корпус № 1 жилого комплекса), 23:37:0102035:5794 (корпус № 2 жилого комплекса), 23:37:0102035:6489 (корпус № 3  жилого комплекса), 23:37:0102035:9253 (корпус № 4 жилого комплекса), 23:37:0102035:9626 (трубопровод), 23:37:0102035:9627 (трубопровод).

Согласно Свидетельствам о государственной регистрации права на жилое помещение в возведенных на указанном земельном участке МКД зарегистрированы                      права собственности на жилые помещения: 22.04.2016 (квартира в корпусе № 1), 22.07.2016 (квартира в корпусе № 2), 04.05.2018 (квартира в корпусе № 3),                                  29.12.2020 (квартира в корпусе № 4).

Управление не оспаривает ни факт завершения строительства МКД, ни факт регистрации гражданами прав собственности на жилые помещения в этих МКД.

Данные обстоятельства суды оценили как необходимые и достаточные для                      вывода о том, что площадь земельного участка, необходимая для эксплуатации                    указанных МКД не должна учитываться при определении размера арендной платы, подлежащей внесению обществом по договору № 3700001875.

При постановке данного вывода суды правильно исходили из следующего.

В силу части 2 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ                                 «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» земельный участок, на котором расположены  МКД и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие                               Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в МКД.

Согласно статье 289 Гражданского кодекса Российской Федерации и                                  статье 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений                                 в МКД принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество                                     в МКД, в том числе земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации  и благоустройства данного дома и расположенные на указанном                        участке объекты.

Государственная регистрация возникновения, перехода, прекращения,                  ограничения права на жилое или нежилое помещение в  МКД и обременения такого помещения одновременно является государственной регистрацией возникновения, перехода, прекращения, ограничения неразрывно связанных с ним права общей                     долевой собственности на общее имущество и обременения такого имущества                          (статья 42 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).

Таким образом, право общей долевой собственности на общее имущество                             в МКД, возникающее в силу закона одновременно с государственной регистрацией                    права на помещения в таком доме, не требует отдельного подтверждения его возникновения посредством государственной регистрации.

Как разъяснено в пункте 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации  от 17.11.2011 № 73 (в редакции постановления от 25.01.2013                     № 13)  относительно споров, касающихся земельных участков, переданных в аренду                        для целей строительства МКД, согласно которым собственникам помещений в МКД принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с                       элементами озеленения и благоустройства,     на котором расположен  МКД и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества. С момента                       регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в  МКД соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность                         собственников помещений в МКД, а договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 Гражданского кодекса Российской Федерации независимо                       от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок. Возможные споры между прежним собственником земельного участка (арендодателем) и застройщиком (арендатором) не могут затрагивать права собственников помещений в  МКД  на  соответствующий  земельный  участок.

Суды верно отметили,  что при самостоятельно не сформированном под МКД земельном участке и не проведенном в отношении него государственном                        кадастровом учете после регистрации права собственности на любое из помещений                           в этом МКД договор аренды земельного участка, переданный под строительство МКД                   и других объектов недвижимости, продолжает действовать в отношении части                   земельного участка, необходимой для завершения строительства иных объектов.

Суды установили, что предоставленный обществу земельный участок формировался для многоквартирного жилищного строительства и для размещения детского дошкольного учреждения, и поскольку строительство МКД завершено, а  строительство детского дошкольного учреждения продолжается, то общество обязано вносить арендную плату за ту площадь земельного участка, на которой предполагается размещение детского дошкольного учреждения.

В целях установления площади земельного участка под строительство                           детского дошкольного учреждения суды учли обстоятельства, установленные и отраженные во вступившем в законную силу решении Анапского городского суда                            от 22.09.2014 по делу № 2-2888/2014, в рамках которого рассматривалось                                заявление общества об объединении земельного участка с кадастровым номером 23:37:0102035:0019  и земельного участка с кадастровым номером 23:37:0102035:95 площадью 4 741 кв. м. Объединение земельных участков общество обосновало тем,                      что согласно заключенному с администрацией г. Анапа  договору социального и                      делового партнерства от 22.08.2007 № 1076 общество обязалось построить детское дошкольное учреждение на 200 мест, и именно для строительства детского                       дошкольного учреждения формировался земельный участок с кадастровым                               номером 23:37:0102035:95 площадью 4 741 кв. м.

Во исполнение решения Анапского городского суда от 22.09.2014 по                                     делу № 2-2888/2014 осуществлен кадастровый учет изменений земельного участка с кадастровым номером 23:37:0102035:0019 с включением в него земельного участка площадью 4 741 кв. м.

Учтено судами и представленное в материалы дела составленное по                             результатам судебной строительно-технической экспертизы (по делу Анапского городского суда № 2а-2169/2019) заключение эксперта НП ЭО «КубаньЭкспертиза»                        от 17.02.2020 № 2020/01/02-1, согласно которому при выполнении норм                           проектирования и строительства в границах земельного участка с кадастровым                         номером 23:37:0102035:95 площадью 4 741 кв. м возможно размещение детского дошкольного  учреждения  на 80 мест.

С учетом площади земельного участка для МКД (корпус № 4) и даты государственной регистрации права на жилое помещение в  последнем из                           возведенных на арендуемом обществом земельном участке МКД – 29.12.2020                            (квартира в корпусе № 4) суды правильно заключили, что с 01.04.2019 по 29.12.2020 расчет арендной платы должен быть произведен исходя из площади земельного                             участка 7 309, 5 кв. м, а с 30.12.2020 по 31.12.2021 – исходя из площади  4 741 кв. м.

Документально данные выводы судов управление не опровергло.

Согласно расчету подлежащей внесению обществом по договору № 3700001875 арендной платы, произведенному судом первой инстанции с применением ставки 0,5% (предусмотренной пунктами 1, 2 решения Совета муниципального образования                         город-курорт Анапа от 13.04.2017 № 181 (в редакции решения от 08.07.2021 № 164) в отношении  земельных участков для размещения домов многоэтажной жилой                     застройки, введенных в эксплуатацию до истечения трех лет с даты заключения                       договора аренды земельного участка), суд первой инстанции указал, что обществу надлежало уплатить 959 833 рубля 97 копеек. Однако ввиду внесения обществом                                 1 млн рублей  по платежному поручению от 10.05.2021 № 1150 по                                                договору № 3700001875 основания для взыскания указанной суммы  арендного платежа отсутствуют.

Суд апелляционной инстанции мотивированно согласился с выводом суда                                  первой  инстанции.

По эпизоду взыскания с общества 448 311 рублей  17 копеек пени с 03.04.2019 по 24.03.2022 суды установили, что пунктом 6.2 договора № 3700001875 предусмотрена неустойка 0,3% за ненадлежащее исполнение обществом обязательств по арендной                   плате, подлежащей внесению до 10 апреля, 10 июля, 10 октября и 10 ноября                       календарного года.  Установив, что право для начисления пени за спорный период                            (с 01.04.2019 по 31.12.2021) возникло у управления с 11.07.2019, а также внесение обществом по договору № 3700001875  арендной платы в размере 1 млн рублей  по платежному поручению от 10.05.2021 № 1150 и взыскание с общества по решению                       суда от 28.06.2019 по делу № А32-21065/2019 задолженности с 01.07.2017 по 31.03.2019, пени с 30.09.2017 по 02.04.019, суды признали подлежащей взысканию неустойку в размере 43 373 рублей 30 копеек.

При постановке данного вывода суды руководствовались положениями                            статей 330, 395 Гражданского кодекса Российской Федерации, разъяснениями, содержащимися в пункте 42 постановления Пленума Верховного Суда                                Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых                          положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», пункте 9 постановления Пленума Верховного Суда                        Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых                    положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»,              Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации от 06.07.2016 № 2 (2016), утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации,                              пункте 27 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2019), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 17.07.2019.

Расчет неустойки управление не оспорило, контррасчет не представило.

Применительно к установленным по делу обстоятельствам, представленным                            в материалы дела доказательствам и доводам участвующих в деле лиц суды мотивированно удовлетворили исковые требования управления в части взыскания с общества 43 373 рублей 30 копеек пени с 11.07.2019 по 10.05.2021 и отказали в удовлетворении остальной части требований.

Доводы кассационной жалобы выводы судов не опровергают и направлены на установление обстоятельств, не установленных судами первой и апелляционной инстанций или отвергнутых ими как не подтвержденных доказательствами. Переоценка судом кассационной инстанции доказательств по делу, то есть                                 приведение иных по сравнению со сделанными судами первой и апелляционной инстанций выводов относительно того, какие обстоятельства по делу можно                            считать установленными исходя из иной оценки доказательств, не допускается                             (пункт 32 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации                                        от 30.06.2020 № 13  «О применении Арбитражного процессуального кодекса                       Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде кассационной инстанции»).

Соответствие выводов судов первой и апелляционной инстанций о применении норм права к установленным ими по делу обстоятельствам                                      и имеющимся в деле доказательствам, правильное применение норм материального                               права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии                                  обжалуемых судебных актов в совокупности с учетом доводов, содержащихся                               в кассационной жалобе общества, исключают возможность ее удовлетворения                                            в силу статей 286, 287, 288 Арбитражного процессуального кодекса                                             Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 274, 286 – 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа 

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Адыгея от 11.10.2023 и                                      постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.12.2023                                     по  делу  № А01-3178/2022 оставить без изменения, кассационную жалобу –                                  без  удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации                                           в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке,                                   предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса                                        Российской Федерации.

 

Председательствующий                                                                            Т.Н. Драбо

Судьи                                                                                                           В.А. Анциферов

А.И. Мещерин