Д Е В Я Т Ы Й  А Р Б И Т РА Ж Н Ы Й  А П Е Л Л Я Ц И О Н Н Ы Й 

С У Д 

127994, Москва, ГСП-4, проезд Соломенной Сторожки, 12 

адрес веб-сайта: http://9aas.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

№ 09АП-5508/2019

Дело № А40-136013/18

г. Москва

13 марта 2019 года

Резолютивная часть постановления объявлена 05 марта 2019 года 

Постановление изготовлено в полном объеме 13 марта 2019 года 

 

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи В.Р. Валиева,

судей О.Г. Головкиной, Д.В. Пирожкова,

при ведении протокола судебного заседания 

помощником судьи И.М. Албаковым,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

ДЕПАРТАМЕНТ ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ 

на решение Арбитражного суда г. Москвы от 21 декабря 2018 года по делу № А40-136013/18, принятое судьёй ФИО1,

по иску ООО "КЛЕВЕР" (ИНН  

<

***> , ОГРН  

<

***> )

к Департамент городского имущества города Москвы (ИНН7705031674, ОГРН1037739510423 )

об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи  

 

при участии в судебном заседании: 

от истца: ФИО2 (по доверенности от 09.06.2018)

от ответчика: ФИО3 (по доверенности от 29.11.2018) 

 

У С Т А Н О В И Л:

ООО «Клевер» обратилось в Арбитражный суд города Москвы с заявлением к Департаменту городского имущества города Москвы с учетом уточнения об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи недвижимости (нежилого помещения), общей площадью 55,9 кв.м (этаж 1, пом. III) с кадастровым номером 77:01:0006034:3103, расположенного по адресу: 

<

...>, изложив отдельные пункты договора купли-продажи в следующей редакции: 

- пункт 3.1: «Цена Объекта составляет 6 867 204 руб. 00 коп. (шесть миллионов восемьсот шестьдесят семь тысяч двести четыре) рубля 00 коп. в соответствии с заключением эксперта, выполненным ООО «Центр независимой экспертизы собственности», НДС в соответствии с пп. 12 п. 2 ст. 146 Налогового кодекса Российской федерации не начисляется»;

 - пункт 3.4: «Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее 1 месяца с даты заключения Договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до 10 числа каждого месяца и состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 114 453 (сто четырнадцать тысяч четыреста пятьдесят три) рубля 40 коп. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга. Оплата в счет основного долга при последнем платеже соответствует невыплаченному остатку цены Объекта.»; 

- пункт 5.1: «За нарушение сроков оплаты, предусмотренных п. 3.4 Договора, Продавец вправе требовать с Покупателя уплаты неустойки (пени) в размере ключевой ставки Банка России, действовавшей в соответствующие периоды времени.».

 Решением Арбитражного суда города Москвы от 21 декабря 2018 года исковые требования удовлетворены. 

          С решением не согласился ответчик, подал апелляционную жалобу, в которой просит отменить решение суда и урегулировать разногласия по цене, установленной Департаментом городского имущества г.Москвы.

          Ответчик поддержал доводы апелляционной жалобы.

          Истец возражал против доводов апелляционной жалобы ответчика, представил отзыв.

  Исследовав представленные в материалы дела документы в их совокупности, с учетом положений ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, проверив выводы суда первой инстанции, апелляционным судом не усматривается правовых оснований для отмены решения суда первой инстанции.

         Как усматривается из материалов дела, Между Департаментом имущества города Москвы (арендодатель) и ООО «Клевер» (арендатор) заключен договор аренды нежилого фонда, находящегося в собственности города Москвы (по результатам аукциона) от 02.04.2012г. № 01- 00020/12, в соответствии с которым арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду нежилой объект (нежилое помещение, здание, сооружение) общей площадью 55,9 кв.м, расположенный по адресу: г. Москва, ул, Новорогожская, д. 42.

           ООО «Клевер», являясь арендатором спорного нежилого здания, имеющий преимущественное право на приобретение в собственность арендуемого недвижимого имущества в силу соответствия всем критериям, установленным Федеральным законом от 22.07.2008г. № 159-ФЗ, обратилось к Департаменту городского имущества города Москвы с заявлением о возмездном отчуждении недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, из государственной собственности. 

           Департамент городского имущества города Москвы, рассмотрев обращение истца, 20.04.2018г. направил истцу проект договора купли-продажи недвижимости (нежилого помещения), стоимость выкупаемого помещения установлена в размере 7 626 000руб. 00коп. (п. 3.1 договора) в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости от 05.04.2018г. № ДЭПР/23-3-18-07, выполненного ООО «ОЗФ ГРУПП» и положительным экспертным заключением от 06.04.2018г. № 418/18, подготовленным МСНО-НП «ОПЭО».         

            В соответствии с п. 5.1 проекта договора за нарушение сроков оплаты, предусмотренных п. 3.4 договора, продавец вправе требовать с покупателя оплаты неустойки (пени) в размере 1/365 (одной трехсот шестидесяти пятой) двукратной ключевой ставки Центрального банка Российской Федерации от неуплаченной суммы за каждый день просрочки.

            Истец направил ответчику подписанный договор купли-продажи помещений с протоколом разногласий, касающихся п.п. 3.1, 3.4, 5.1 договора, в части указания цены выкупаемого помещения и размера неустойки, и предложением заключить договор купли-продажи на иных условиях.

            Департамент городского имущества города Москвы письмом от 18.05.2018г. № 33-5-173503/17-(0)-6 отказал в заключении договора купли-продажи нежилого помещения по цене, указанной истцом в протоколе разногласий, со ссылкой на то, что форма договора купли-продажи недвижимости предусмотрена нормативно-правовыми  актами, регламентирующими деятельность ответчика, в связи с чем невозможно изменение условий договора, касающихся ответственности сторон.

             В соответствии со ст. 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества

              В соответствии со ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008г. №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в ч. 3 ст. 14 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

            При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что: 1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества; 2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с ч. 4 ст. 4 указанного Федерального закона, а в случае, предусмотренном ч. 2 ст. 9 данного Федерального закона, на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества; 3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности; 4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с ч. 4 ст. 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

             В соответствии с ч. 1 ст. 82 АПК РФ для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле. В случае если назначение экспертизы предписано законом или предусмотрено договором либо необходимо для проверки заявления о фальсификации представленного доказательства либо если необходимо проведение дополнительной или повторной экспертизы, арбитражный суд может назначить экспертизу по своей инициативе.

             В соответствии с заключением эксперта об определении рыночной стоимости нежилых помещений общей площадью 55,9 кв.м (этаж 1, пом. III) с кадастровым номером 77:01:0006034:3103, расположенных по адресу: 

<

...>, от 22.11.2018г. № А40-136013/18-150-896 рыночная стоимость объекта экспертизы по состоянию на 28.12.2017г. составляет 6 867 204руб. 00коп.

            На основании ч. 2 ст. 64, ч. 3 ст. 86 АПК РФ заключения экспертов являются одним из доказательств по делу и оцениваются наряду с другими доказательствами.

            В соответствии со ст. 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

    Довод ответчика, что цену выкупаемого объекта, на основании части 5 статьи 10 Закона об оценочной деятельности в отношении оценки объектов, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, определяет именно собственник спорного имущества, отклоняется судебной коллегией апелляционной инстанции.

    В силу статьи 3 Закона N 159-ФЗ отчуждение имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности льготной категории покупателей производится по цене, равной рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Законом N 135-ФЗ. По смыслу названной статьи цена, по которой имущество подлежит отчуждению публичными органами субъектам малого и среднего предпринимательства, должна соответствовать рыночной стоимости имущества, определенной независимым оценщиком. При этом органы государственной власти и местного самоуправления не вправе изменять величину стоимости предлагаемого к выкупу имущества, которая была установлена оценщиком в соответствующем отчете о рыночной стоимости этого имущества.

  Таким образом, Законом N 159-ФЗ предусмотрена обязательность для сторон сделки определенной независимым оценщиком величины стоимости объекта оценки.

  В силу части 5 статьи 10 Закона N 135-ФЗ в отношении оценки объектов, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, договор на проведение оценки от имени заказчика заключается лицом, уполномоченным собственником на совершение сделок с объектами, если иное не установлено законодательством Российской Федерации.

  В силу статьи 12 Закона N 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

  Учитывая положения Закона N 135-ФЗ и Закона N 159-ФЗ субъектам малого и среднего предпринимательства, реализующим свое преимущественное право на выкуп арендуемых ими помещений, не предоставлено право инициировать проведение оценки имущества, которое является собственностью субъекта РФ, в связи с чем, в данном случае, стоимость испрашиваемого имущества, по которой истец просит заключить договор купли-продажи, не может быть признана установленной в предусмотренном законом порядке.

  В соответствии со статьей 13 Закона N 135-ФЗ в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

 Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

 Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 92 от 30.05.2005 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу.

          Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки.

          В этой связи апелляционная инстанция находит удовлетворение исковых требований соответствующим требованиям закона, имеющимся в деле доказательствам и фактическим обстоятельствам дела.

             Руководствуясь статьями 176, 266 - 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятый арбитражный апелляционный суд

П О С Т А Н О В И Л:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 21 декабря 2018 года по делу № А40-136013/18 оставить без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа. 

 

Председательствующий судья                                   В.Р. Валиев

 

Судьи                                                                             О.Г. Головкина

 

Д.В. Пирожков