АРБИТРАЖНЫЙ СУД  САХАЛИНСКОЙ ОБЛАСТИ

 

Именем  Российской  Федерации

 

Р  Е  Ш  Е  Н  И  Е

Дело № А59-439/2017

г. Южно-Сахалинск

16 мая 2018 года

Резолютивная часть решения суда объявлена 08.05.2018, решение суда в полном объеме изготовлено 16.05.2018.

            Арбитражный суд Сахалинской области в составе судьи Мисилевич П.Б., при ведении  протокола судебного заседания секретарем ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью ИК «Деньги для всех» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, ул. Советская, 113, г.Холмск, Сахалинская область, 694620) к Администрации муниципального образования городской округ «Долинский» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, ул. Комсомольская, 37, г.Долинск, Долинский район, Сахалинская область, 694051) о возмещении 3 640 000 рублей материального ущерба, 500 000 рублей упущенной выгоды, 50 000 рублей расходов на услуги представителя, судебных расходов по оплате государственной пошлины в размере 43 700 рублей,

при участии:

от истца – представителя ФИО2 по доверенности от 01.09.2017,  от ответчика – представителя ФИО3, по доверенности от 10.01.2017, третьи лица – извещены, не явились, 

 

У С Т А Н О В И Л:

Общество с ограниченной ответственностью ИК «Деньги для всех» (далее – истец, ООО ИК «Деньги для всех») обратилось в Арбитражный суд Сахалинской области с исковым заявлением к Администрации муниципального образования городской округ «Долинский» (далее – ответчик, Администрация) о возмещении 3 640 000 рублей материального ущерба, 500 000 рублей упущенной выгоды, 50 000 рублей расходов на услуги представителя, судебных расходов по оплате государственной пошлины в размере 43 700 рублей.

Исковые требования нормативно обоснованы ссылками на положения статей 15, 239, 1064 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ) и мотивированы уклонением ответчика от выкупа нежилого помещения истца в связи со сносом многоквартирного жилого дома.

В порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, суд привлек Финансовое Управление муниципального образования городской округ «Долинский» Сахалинской области Российской Федерации, муниципальное унитарное предприятие «Теплоснабжающая компания» муниципального образования городской округ «Долинский» Сахалинской области, муниципальное унитарное предприятие «Долинский ЖКХ», публичное акционерное общество энергетики и электрификации «Сахалинэнерго», общество с ограниченной ответственностью «Водоканал».

Как следует из материалов дела и установлено судом, 24.10.2014 по договору купли-продажи, заключенному между ФИО4 и ООО ИК «Деньги для всех», истец приобрел нежилое помещение - магазин непродовольственных товаров, расположенное по адресу 

<

...>, на 1- м этаже, помещение 38 (6-9), общей площадью 45,6 кв.м, стоимостью 2 800 000 рублей. Помещение передано по передаточному акту от 24.10.2014. Стоимость помещения оплачена продавцу по расходному кассовому ордеру № 7 от 18.11.2014.

Переход права собственности зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Сахалинской области, о чем выдано свидетельство о государственной регистрации права 65 АБ 210153 от 17.11.2014, в Едином государственной реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесена запись регистрации 65-65-07/006/2014-441.

На основании заключения межведомственной комиссии от 18.12.2014 многоквартирный дом № 32 по ул. Победы, г. Долинск, признан аварийным и подлежащим сносу.

На основании Постановления мэра МО ГО «Долинский» от 19.03.2015 № 23-п внесены изменения и дополнения в муниципальную целевую программу «Переселение граждан, проживающих в муниципальном образовании городской округ «Долинский», из ветхого и аварийного жилищного фонда в 2013-2015 годах», утвержденную постановлением мэра МО ГО «Долинский « от 02.09.2013 № 63-п.

Истец обратился с требованием к мэру МО ГО «Долинский» в связи с принятым решением о сносе многоквартирного жилого дома о предоставлении равноценного нежилого помещения (вх. от 04.12.2015).

В ответ на требование истца письмом от 12.01.2016 № 24-33/16-0 Администрация сообщила, что в случае перевода нежилого помещения в жилое, собственнику будет предоставлено равнозначное жилое помещение во вновь возведенном многоквартирном жилом доме; в случае несогласия с данным предложением – собственнику необходимо провести рыночную оценку стоимости помещения, отсутствие которой не позволяет рассмотреть вопрос о возмещении стоимости помещения; поскольку законодательством не урегулированы отношения для собственников нежилых помещений, находящихся в аварийном доме и подлежащим сносу, исполнить требование в добровольном порядке у Администрации оснований нет.

Истец обратился с жалобой в прокуратуру Сахалинской области, Долинскую городскую прокуратуру, в которой просил обязать Администрацию предоставить по договору социального найма другое благоустроенное жилое помещение не жилого назначения.

Письмом от 30.05.2016 указанное обращение направлено Долинской городской прокуратурой мэру ГО ДО «Долинский» для рассмотрения по существу.

Письмом от 01.06.2016 № 984 Комитет по управлению муниципальной собственностью  сообщил генеральному директору ООО ИК «Деньги для всех» о немедленном освобождении помещения.

Письмом от 17.10.2016 истец направил в адрес мэра МО ГО «Долинский» копию отчета № 466 об оценке рыночной стоимости помещения, проведенной независимым оценочным бюро «Оценка-Проффи» ИП ФИО5, просил рассмотреть вопрос о возмещении убытков либо разрешить вопрос о предоставлении равнозначного нежилого помещения.

Поскольку Администрация не направила в адрес истца мотивированного решения либо отказа в рассмотрении вопроса о предоставлении равнозначного нежилого помещения либо выкупа его у собственника, истец обратился с настоящим иском в суд.

Ответчик с требованиями не согласился, в отзыве на исковое заявление со ссылкой на паспорт сейсмической надежности и безопасности жилого дома от 10.12.2009 и заключение по инженерно-техническому обследовании жилого дома от 10.12.2009, указал, что выводы о состоянии здания, в котором находится объект оценки, указанный в представленном истцом отчете о рыночной стоимости имущества, не соответствует фактическому техническому состоянию, в результате чего его стоимость является завышенной и необходимо назначить оценочную экспертизу. Судебные расходы на оплату услуг представителя полагал несоразмерными к заявленной сумме. При таких обстоятельствах, просил в удовлетворении требований отказать. 

В судебном заседании стороны свои правовые позиции по делу поддержали.

Изучив материалы дела, исследовав и оценив по правилам статьи 71 АПК РФ имеющиеся в материалах дела доказательства, выслушав представителей сторон в судебном заседании, суд приходит к следующему.    

Как следует из статьи 235 ГК РФ, право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом. Принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, когда по основаниям, предусмотренным законом, производится, в частности, отчуждение недвижимого имущества в связи с изъятием участка на основании статьи 239 ГК РФ.

В соответствии с частью 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном АПК РФ, самостоятельно определив способы их судебной защиты соответствующие статье 12 ГК РФ.

В данном случае истец как собственник нежилого помещения ссылается на нормы статьи 32 ЖК РФ, регулирующие сходные правоотношения.

В статье 32 ЖК РФ указано, каким образом обеспечиваются права собственника жилого помещения при изъятии земельного участка для государственных и муниципальных нужд, в частности, в пункте 10 данной статьи предусмотрены последствия признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции для собственников жилых помещений.

Правовые последствия признания жилого многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции для собственников нежилых помещений в многоквартирном жилом доме законодательством не установлены.

Согласно пункту 1 статьи 6 ГК РФ в случаях, когда предусмотренные пунктами 1 и 2 статьи 2 настоящего Кодекса отношения прямо не урегулированы законодательством или соглашением сторон и отсутствует применимый к ним обычай, к таким отношениям, если это не противоречит их существу, применяется гражданское законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона).

С учетом изложенного, в данном случае к рассматриваемым правоотношениям подлежат применению нормы закона, регулирующие сходные правоотношения, в частности нормы ЖК РФ.

В силу статьи 32 ЖК РФ жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. Предоставление возмещения за часть жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника (пункт 1).

Изъятие жилого помещения в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд осуществляется в порядке, установленном для изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд (пункт 2).

Собственнику жилого помещения, подлежащего изъятию, направляется уведомление о принятом решении об изъятии земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд, а также проект соглашения об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд в порядке и в сроки, которые установлены федеральным законодательством (пункт 4).

Собственник жилого помещения, подлежащего изъятию, до заключения соглашения об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд либо вступления в законную силу решения суда о принудительном изъятии такого земельного участка и (или) расположенных на нем объектов недвижимого имущества может владеть, пользоваться и распоряжаться им по своему усмотрению и производить необходимые затраты, обеспечивающие использование жилого помещения в соответствии с его назначением. Собственник несет риск отнесения на него при определении размера возмещения за жилое помещение затрат и убытков, связанных с произведенными в указанный период вложениями, значительно увеличивающими стоимость изымаемого жилого помещения (пункт 5).

В силу пункта 8 этой же статьи по соглашению с собственником жилого помещения ему может быть предоставлено взамен изымаемого жилого помещения другое жилое помещение с зачетом его стоимости при определении размера возмещения за изымаемое жилое помещение.

Как указано в разделе II Обзора судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 29.04.2014, собственник жилого помещения в признанном аварийным и подлежащим сносу многоквартирном доме, если такой дом включен в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, вправе требовать либо выплаты выкупной цены за изымаемое жилое помещение, либо предоставления другого благоустроенного жилого помещения на праве собственности.

По общему правилу, жилищные права собственника жилого помещения в доме, признанном в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу, обеспечиваются в порядке, предусмотренном статьей 32 ЖК РФ, т.е. в случае, когда собственники жилых помещений в таком доме в предоставленный им срок не осуществили его снос или реконструкцию, органом местного самоуправления принимается решение об изъятии земельного участка, на котором расположен указанный аварийный дом, для муниципальных нужд и, соответственно, об изъятии каждого жилого помещения в доме путем выкупа.

Другое жилое помещение взамен изымаемого в таком случае может быть предоставлено собственнику только при наличии соответствующего соглашения, достигнутого с органом местного самоуправления, и только с зачетом его стоимости в выкупную цену (часть 8 статьи 32 ЖК РФ).

Вместе с тем, если жилой дом, признанный аварийным и подлежащим сносу, включен в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, то собственник жилого помещения в таком доме в силу пункта 3 статьи 2, статьи 16 Федерального закона от 21 июля 2007 года № 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» имеет право на предоставление другого жилого помещения либо его выкуп.

При этом собственник жилого помещения имеет право выбора любого из названных способов обеспечения его жилищных прав.

Предоставление собственнику непригодного для проживания жилого помещения другого жилого помещения на праве собственности возможно исключительно при наличии достигнутого об этом соглашения с органом государственной власти или местного самоуправления, принявшим решение о сносе дома.

Кроме того, из содержания положений статьи 32 ЖК РФ и разъяснений, содержащихся в пунктах 20, 22 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 2 июля 2009 года № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации», следует, что у собственника, проживающего в доме, признанном аварийным и подлежащим сносу, жилое помещение может быть либо изъято путем выкупа, либо по соглашению с собственником ему может быть предоставлено другое жилое помещение с зачетом его стоимости в выкупную цену при условии соблюдения предварительной процедуры как по направлению органом местного самоуправления собственникам жилых помещений требования о сносе аварийного дома либо его реконструкции, так и последующему принятию органом местного самоуправления решения об изъятии земельного участка, на котором расположен аварийный дом, и каждого жилого помещения, находящегося в таком доме, если собственники жилых помещений в этом доме не выполнили требование о его сносе или реконструкции.

В рассматриваемом случае истцом выбран способ по выкупу спорного нежилого помещения.

Администрацией требования в части обязательства по выплате рыночной стоимости помещения не оспариваются. Разногласия сторон касаются размера выкупной стоимости спорного нежилого помещения.

Частью 7 статьи 32 ЖК РФ предусмотрен порядок определения цены изымаемого путем выкупа помещения, согласно которой в выкупную цену имущества помимо рыночной стоимости помещения включаются также все убытки, причиненные собственнику помещения его изъятием.

Истцом в размер возмещения за нежилое помещение включена рыночная стоимость помещения, определенная независимым оценщиком, а также убытки (упущенная выгода), причиненные собственнику помещения его изъятием в виде неполученной прибыли в связи с неиспользованием помещения по прямому назначению в результате самовольного приостановления подачи коммунальных услуг в спорное помещение на основании распоряжения ответчика.

Согласно статье 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Обращаясь с иском о взыскании с ответчика убытков, истец должен доказать всю совокупность элементов, необходимых для привлечения ответчика к гражданско-правовой ответственности. При этом в определении размера убытков  должны учитываться только точные данные, которые бесспорно подтверждают факт наличия убытков в заявленной сумме. Не подтвержденные документально расходы не могут быть приняты судом. Наличие обстоятельств, с которыми связана обязанность возмещения причиненного вреда, доказывает лицо, которому это вред причинен.

Пункт 3 статьи 393 ГК РФ устанавливает, что при определении убытков принимаются во внимание цены, существовавшие в том месте, где обязательство должно было быть исполнено, в день добровольного удовлетворения должником требования кредитора, а если требование добровольно удовлетворено не было, - в день предъявления иска. Исходя из обстоятельств, суд может удовлетворить требование о возмещении убытков, принимая во внимание цены, существующие в день вынесения решения.

Противоправным бездействием ответчика в данном случае является несоблюдение требований статьи 32, 239 ЖК РФ о выкупе спорного помещения, в результате чего у истца возникли убытки. Решение об изъятии в соответствующей форме не принималось. В этой связи требование о взыскании стоимости утраченного недвижимого имущества истцом заявлено правомерно.

В качестве доказательства, подтверждающего выкупную цену принадлежащего ему помещения, истец представил отчет № 466 об оценке рыночной стоимости имущества от 14.12.2015, произведенный оценщиком ФИО5 по состоянию на 04.12.2015 (дату обращения к ответчику с требованием о выкупе помещения), согласно которому рыночная стоимость оцениваемого имущества составила 3 640 000 рублей (округленно) (с учетом НДС).

Ответчик, полагая, что оценка рыночной стоимости спорного помещения должна быть произведена по состоянию на 18.12.2014, то есть на дату заключения межведомственной комиссии о признании многоквартирного дома аварийным, в ходе судебного разбирательства заявил о проведении судебной экспертизы по делу по оценке рыночной стоимости спорного имущества. 

Определением от 16.08.2017 по ходатайству ответчика судом назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО «Региональное агентство независимой оценки» ФИО6. На разрешение эксперта поставлен вопрос: «Какова рыночная стоимость нежилого помещения, площадью 45,6 кв.м, ранее расположенного на 1 этаже в многоквартирном жилом доме по адресу: ул. Победы, 32, по состоянию на 19.03.2015, текущее использование «салон – парикмахерская». В распоряжение эксперта представлены следующие документы: свидетельство о государственной регистрации права собственности от 17.11.2014, договор купли-продажи нежилого помещения от 24.10.2014, заключение о признании многоквартирного дома аварийным и подлежащем сносу от 18.12.2014, постановление мэра МО ГО «Долинский» от 19.03.2015, паспорт сейсмической надежности и безопасности жилого дома от 10.12.2009, заключение по инженерно-техническому обследованию жилых домов в г.Долинске Сахалинской области от 10.12.2009.

Истец против назначения экспертизы возражал по следующим основаниям. 

На момент обращения к Администрации с требованием о выкупе помещения и представления оценочной экспертизы, дом еще не был снесен. Администрация отказала в выкупе помещения, собственную оценку помещения не произвела. Экспертизу провести невозможно, поскольку дом снесен и процент аварийности подтвердить невозможно. В случае удовлетворения ходатайства о проведении экспертизы, необходимо назначить строительную экспертизу и поставить на разрешение вопрос о стоимости объект недвижимости без учета процента аварийности, с учетом произведенных улучшений в помещении.  

В соответствии с пунктом 7 Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденного Постановления Правительства РФ от 28.01.2006 № 47, признание помещения жилым помещением, пригодным (непригодным) для проживания граждан, а также многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции осуществляется межведомственной комиссией, создаваемой в этих целях, на основании оценки соответствия указанных помещения и дома установленным в данном Положении требованиям.

Как следует из абзаца 7 пункта 7 указанного Положения, решение о признании помещения жилым помещением, жилого помещения пригодным (непригодным) для проживания граждан, а также многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции принимается органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации или органом местного самоуправления (за исключением жилых помещений жилищного фонда Российской Федерации и многоквартирных домов, находящихся в федеральной собственности). В случае если комиссией проводится оценка жилых помещений жилищного фонда Российской Федерации, а также многоквартирного дома, находящегося в федеральной собственности, решение о признании помещения жилым помещением, жилого помещения пригодным (непригодным) для проживания граждан, а также многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции принимается федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим полномочия собственника в отношении оцениваемого имущества, на основании заключения комиссии, оформленного в порядке, предусмотренном пунктом 47 настоящего Положения.

Учитывая, что изменения в Перечень ветхого и аварийного, а также признанного непригодным для проживания и не подлежащему ремонту и реконструкции жилищного фонда в муниципальном образовании ГО «Долинский» на основании заключения от 18.12.2014 внесены постановлением мэра МО ГО «Долинский» № 23-п от 19.03.2015, суд посчитал обоснованным проведение оценки рыночной стоимости помещения на указанную дату. 

Согласно выводам эксперта, изложенным в экспертном заключении (отчете) № 1306-17 от 19.01.2018, подготовленном ООО «Региональное агентство независимой оценки», рыночная стоимость нежилого спорного помещения по состоянию на 19.03.2015 составила 1 952 379 рублей без НДС.

Проанализировав содержание отчета № 466 об оценке рыночной стоимости имущества от 14.12.2015, подготовленного оценщиком ФИО5, и экспертного заключения № 1306-17 от 19.01.2018, подготовленного ООО «Региональное агентство независимой оценки», суд приходит к выводу о том, что при определении размера возмещения понесенных истцом убытков следует учитывать результаты экспертного заключения № 1306-17 от 19.01.2018 ввиду следующего.

В силу статьи 12 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Статьей 11 указанного Закона определены общие требования к содержанию отчета об оценке. Отчет об оценке не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта, отраженных в отчете.

В соответствии с пунктом 5 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 № 299, при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться, в том числе, следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена.

Согласно пунктам 11, 24 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 № 297, основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком. Оценщик вправе самостоятельно определять необходимость применения тех или иных подходов к оценке и конкретных методов оценки в рамках применения каждого из подходов.

Таким образом, применение всех подходов к оценке не является обязательным. Оценщик (эксперт) вправе ограничиться теми подходами и методами, применение которых оправданно, или возможно для оценки конкретных объектов, имеющихся данных и сформированного назначения оценки (предполагаемого использования результата оценки).

Как следует из Информационного письма Президиума ВАС РФ от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», обязательное привлечение оценщика (обязательное проведение оценки) предусмотрено статьей 8 Закона об оценочной деятельности (в частности, при изъятии имущества для государственных или муниципальных нужд).

В случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 АПК РФ). Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ. 

В соответствии со статьей 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств; никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.

В Отчете об оценке рыночной стоимости имущества № 466 рыночная стоимость помещения определена по состоянию на 04.12.2015, с применением сравнительного и доходного подходов. При проведении оценки оценщиком использованы документы и информация, предоставленные заказчиком: свидетельство о государственной регистрации права 65 АБ 210153 от 17.11.2014, договор купли-продажи нежилого помещения от 24.10.2014, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от 04.12.20107 (том 1, л. д. 50). Оценщиком произведен визуальный осмотр, данные технических документов приняты как достоверные, поэтому контрольные замеры объектов оценки не производились. Строительно-технические характеристики объекта взяты на основании осмотра, данных технической документации и со слов заказчика (том 1, л.д. 63). При этом, как указано в Перечне документов и информации, используемых оценщиком... (том 1, л. д. 50), техническая документация (тех паспорт, кадастровый паспорт), заказчиком не предоставлена.

Итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки согласно заключению эксперта определена с применением затратного, сравнительного и доходного подходов. Оценка проведена на основании свидетельства о государственной регистрации права 65 АБ 210153 от 17.11.2014, технического паспорта многоквартирного жилого дома № 32 по ул. Победы, г. Долинск (в котором расположено оцениваемое помещение), договора купли-продажи нежилого помещения от 24.10.2014, договора № 34/20-10 от 20.10.2014 о текущем ремонте помещения (внутренняя отделка), акта о приемке выполненных работ от 20.01.2015, справки о стоимости выполненных работ и затрат от 20.01.2015, заключения о признании многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу от 18.12.2014, постановлении мэра от 19.03.2015, приложения к постановлению мэра МО ГО «Долинский» от 19.03.2015, паспорта сейсмической надежности и безопасности дома № 32 по ул. Победы от 10.12.2009, заключения по инженерно-техническому обследованию жилых домов г. Долинске от 10.12.2009.

Одним из принципов оценки согласно ФСО № 3 является подтверждение информации, приведенной в отчете об оценке, существенным образом влияющей на стоимость объекта оценки.

Как следует их пояснений истца, спорное помещение использовалось для ведения коммерческой деятельности, в нем был произведен капитальный ремонт, помещение было переоборудовано в салон-парикмахерскую. 

Вместе с тем, затраты, связанные с обустройством салона красоты в спорном помещении, в отчете истца не отражены и документально не подтверждены. В качестве объекта оценки указан магазин непродовольственных товаров.

Из отчета следует, что в качестве документов были использованы: свидетельство о государственной регистрации права 65 АБ 210153 от 17.11.2014, договор купли-продажи нежилого помещения от 24.10.2014, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от 04.12.20107. Оценка произведена при визуальном осмотре, данные технических документов приняты как достоверные, поэтому контрольные замеры объектов оценки  не производились. Строительно-технические характеристики объекта взяты на основании осмотра, данных технической документации и со слов заказчика. При этом, как указано в Перечне документов и информации, используемых оценщиком... (том 1, л. д. 50), техническая документация (тех паспорт, кадастровый паспорт), заказчиком не предоставлена.

При таких обстоятельствах, суд не может рассматривать представленный истцом отчет в качестве допустимого доказательства по делу.

В то же время в отчете по результатам проведенной судебной экспертизы затраты, связанные с обустройством салона красоты в спорном помещении, в рыночную стоимость помещения включены и документально подтверждены. 

В материалы дела представлен договор № 34/20-10 от 20.10.2014, заключенный истцом с ИП ФИО7 на выполнение текущего ремонта помещения на объекте: Административное здание по адресу: пр. Победу-32, г. Долинск, Сахалинская обл. Общая стоимость работ по договору составила 687 299 руб. без НДС. Объем работ приведен в Приложении № 1 к договору и включает (текущий ремонт, внутренняя отделка помещения): общестроительные работы, отделочные работы (потолка, стен, откосов дверных, оконных, пола), установку дверей, сантехнические работы, электромонтажные работы. Работы переданы по акту по форме № КС- 2 от 20.01.2015. Согласно справке по форме № КС - 3 стоимость работ и затрат составила 687 299 руб.

Как отражено в характеристиках объекта оценки, техническое состояние многоквартирного жилого дома, в котором находится нежилое помещение, является ветхим, общий физический износ нежилого помещения составляет 44,4% (неудовлетворительное) (том 4, л.д. 5, л.д. 21).

В заключении эксперта № 1306-17, в отличие от заключения № 466, применен затратный подход, основным принципом которого является принцип замещения, когда осведомленный инвестор, проявляя должную благоразумность, никогда не заплатит за объект недвижимости больше той суммы денег, которую нужно будет потратить на приобретение земельного участка и строительство на нем здания, аналогичного по своим потребительским характеристикам и качеству оцениваемому зданию, в обозримый период без существенных задержек.

Как указано в пунктах 18, 19 ФСО № 1, затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для приобретения, воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний. Затратный подход преимущественно применяется в тех случаях, когда существует достоверная информация, позволяющая определить затраты на приобретение, воспроизводство либо замещение объекта оценки.

Применяя затратный подход, при определении состояния фундаментов, стен, перегородок, перекрытий, крыши и прочих работ оценщиком принято во внимание физическое состояние конструктивных элементов всего здания жилого дома. При определении состояния полов, проемов и отделочных работ – рассматривалось состояние оцениваемого нежилого помещения. При определении состоянии внутренних санитарно-технических и электрических устройств рассматривалось и учитывалось состояние и общедомовых коммуникаций (том 4, л.д. 24).

Кроме того, рыночная стоимость сравнительным и доходным методами рассчитана с учетом поправки на техническое состояние здания, в котором находится объект (том 4, л.д. 28, 31).

Таким образом, рыночная стоимость объекта в отчете, представленном истцом, определена оценщиком без учета признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу в установленном порядке, что не соответствует фактическим обстоятельствам дела.

Проанализировав заключение эксперта № 1306-17 от 19.01.2018, суд установил, что данное экспертное заключение соответствует требованиям статьи 86 АПК РФ, содержит подробное описание проведенного исследования и сделанные в результате его выводы, является мотивированным, ясным и полным, отвечает на поставленные судом вопросы. Информация, приведенная в отчете, документально подтверждена. Каких-либо противоречий в экспертном заключении суд не усматривает. Какие-либо недостатки в заключении эксперта судом не установлены. Оснований сомневаться в достоверности выводов эксперта, предупрежденного судом об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, у суда не имеется.

Довод истца относительного того, что если бы Администрация своевременно предприняла меры по уведомлению о признании дома аварийным и подлежащим сносу, собственник не стал бы обустраивать салон красоты в помещении и не понес бы большие затраты в связи с этим, судом отклоняется.

Как видно из экспертного заключения в размере убытков включены все документально подтвержденные затраты истца, понесенные им в связи переоборудованием магазина салон красоты, в связи с чем оснований считать права истца в данном случае нарушенными не имеется. Напротив, доказательств того, что в рыночной стоимости, определенной в отчете, представленном истцом, учтены затраты на ремонт и переоборудование помещения, не имеется.

Довод истца относительно невозможности проведения экспертизы ввиду того, что дом снесен и процент аварийности подтвердить невозможно, суд находит несостоятельным.

Экспертное исследование в данном случае проведено ретроспективно, что допускается при определении рыночной стоимости объекта недвижимости при наличии соответствующих документов и учитывая конкретные обстоятельства спора. 

         Кроме того, истцом заявлено требование о взыскании упущенной выгоды (неполученной прибыли) в размере 500 000 рублей в связи с самовольным приостановлением подачи коммунальных ресурсов - электроэнергии, воды, тепла и обслуживания дома. 

Расчет упущенной выгоды произведен исходя из 68 дней (с 01.05.2016 по 08.07.2016) и стоимости простоя за один день в размере 7 360 рублей.

Как следует из пункта 4 статьи 393 ГК РФ при определении упущенной выгоды учитываются предпринятые кредитором для ее получения меры и сделанные с этой целью приготовления.

Упущенная выгода представляет собой неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (пункт 2 статьи 15 ГК РФ).

В пункте 14 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» указано, что упущенной выгодой является неполученный доход, на который увеличилась бы имущественная масса лица, право которого нарушено, если бы нарушения не было.

Поскольку упущенная выгода представляет собой неполученный доход, при разрешении споров, связанных с ее возмещением, следует принимать во внимание, что ее расчет, представленный истцом, как правило, является приблизительным и носит вероятностный характер. Это обстоятельство само по себе не может служить основанием для отказа в иске.

При рассмотрении дел о возмещении убытков следует иметь в виду, что положение пункта 4 статьи 393 ГК РФ, согласно которому при определении упущенной выгоды учитываются предпринятые стороной для ее получения меры и сделанные с этой целью приготовления, не означает, что в состав подлежащих возмещению убытков могут входить только расходы на осуществление таких мер и приготовлений.

Согласно постановлению Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 21.05.2013 № 16674/12 лицо, взыскивающее упущенную выгоду, должно доказать, что возможность получения им доходов существовала реально, то есть документально подтвердить совершение им конкретных действий и сделанных с этой целью приготовлений, направленных на извлечение доходов, которые не были получены в связи с допущенным должником нарушением, то есть доказать, что допущенное ответчиком нарушение явилось единственным препятствием, не позволившим ему получить упущенную выгоду.

В нарушение статьи 65 АПК РФ истец не представил в материалы дела доказательств того, какие доходы он реально и достоверно получил бы, если бы не утратил возможность осуществлять свою деятельность при обычных условиях гражданского оборота. 

Единственным доказательством размера упущенной выгоды является ее расчет, ничем не обоснованный и документально не подтвержденный. При этом доказательств того, что прекращение использования помещения повлекло для истца убытки, сопоставимые с указанной предполагаемой суммой прибыли, не представлено.

С учетом указанного, суд не находит оснований для удовлетворения требований о взыскании с ответчика упущенной выгоды в заявленном истцом размере.

Распределяя судебные расходы по делу, суд руководствуется следующим.

Истцом заявлены судебные расходы на оплату услуг представителя в размере 50 000 рублей.

Согласно договору на оказание юридических услуг от 28.11.2015, заключенному истцом с ИП ФИО8, стоимость услуг составляет 50 000 руб.; объем услуг включает: консультацию, сбор документов для составления искового заявления, составление искового заявления, отзыва, жалобы, апелляционной жалобы, представительство в Арбитражном суде Сахалинской области, представительство в апелляционной инстанции, услуги, оказанные до подписания настоящего договора, услуги, оказанные на стадии исполнительного производства (пункт 2.3). 

В силу пунктов 2.4, 2.6 договора оплата производится за фактически выполненные работы, на стадии исполнительного производства дополнительно оплачивается 10% от иска, расчеты между сторонами осуществляются после вынесения судебного акта. Возможна оплата в полном объеме на момент подписания договора.

Согласно части 2 статьи 110 АПК РФ расходы на оплату услуг представителя, понесенные лицом, в пользу которого принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом с другого лица, участвующего в деле, в разумных пределах.

Как разъяснено в пункте 10 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21.01.2016 № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела», лицо, заявляющее о взыскании судебных издержек, должно доказать факт их несения, а также связь между понесенными указанным лицом издержками и делом, рассматриваемым в суде с его участием.

В пункте 13 определено, что разумными следует считать такие расходы на оплату услуг представителя, которые при сравнимых обстоятельствах обычно взимаются за аналогичные услуги. При определении разумности могут учитываться объем заявленных требований, цена иска, сложность дела, объем оказанных представителем услуг, время, необходимое 

Согласно разъяснениям пункта 11 этого же Постановления Пленума, разрешая вопрос о размере сумм, взыскиваемых в возмещение судебных издержек, суд не вправе уменьшать его произвольно, если другая сторона не заявляет возражения и не представляет доказательства чрезмерности взыскиваемых с нее расходов (часть 3 статьи 111 АПК РФ).

Вместе с тем в целях реализации задачи судопроизводства по справедливому публичному судебному разбирательству, обеспечения необходимого баланса процессуальных прав и обязанностей сторон (статьи 2 и 41 АПК РФ) суд вправе уменьшить размер расходов на оплату услуг представителя, если заявленная к взысканию сумма, исходя из имеющихся в деле доказательств, носит явно неразумный (чрезмерный) характер.

Таким образом, при рассмотрении вопроса о взыскании судебных расходов, понесенных стороной, необходимо оценить их разумность, соразмерность делу, а также установить факт документального подтверждения произведенных стороной расходов. Обязанность по доказыванию чрезмерности предъявленных ко взысканию расходов на оплату услуг представителя лежит на лице, к которому предъявлено соответствующее требование.

При этом суд исходит из того, что уменьшение размера судебных расходов не может быть произвольным. Безусловно, критерий разумности является оценочным, однако, чрезмерность предъявленных к возмещению расходов может и должна устанавливаться с учетом представленных суду сведений об обстоятельствах, которые существуют объективно.

Как установлено судом из материалов дела, в подтверждение понесенных расходов представлены квитанция к ПКО от 28.11.2016 на сумму 50 000 руб., а также расходный кассовый ордер от 01.08.2018 на ту же сумму.

Представитель истца ФИО8 подписал претензию от 14.12.2016, исковое заявление, а также принял участие в предварительном судебном заседании – 13.03.2017, в судебном заседании 03.05.2017 (до перерыва).

Исследовав и оценив представленные в дело доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ, приняв во внимание объем и сложность фактически оказанных услуг ИП ФИО8 (подготовку процессуальных документов, участие в судебных заседаниях), суд полагает возможным уменьшить заявленные судебные расходы. По мнению суда, применительно к конкретному спору критерию разумности соответствует возмещение истцу судебных расходов в размере 20 000 рублей.

Учитывая, что исковые требования удовлетворены частично,  суд относит на ответчика понесенные истцом судебные расходы пропорционально размеру удовлетворенных требований в размере 9 431 рубль 78 копеек.

Истцом при подаче иска уплачена государственная пошлина в размере 43 700 руб. (п\п № 397 от 30.11.2016).

В силу статьи 110 АПК РФ, с учетом результатов рассмотрения спора, с ответчика в пользу истца взыскиваются судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 20 608 рублей 44 копейки. В остальной части судебные расходы по уплате государственной пошлины относятся на истца.

При этом, судом отклоняется довод ответчика относительно того, что ответчик освобожден от уплаты государственной пошлины, поскольку в данном случае судом взыскиваются судебные расходы по уплате государственной пошлины, понесенные истцом при подаче иска.

Руководствуясь ст.ст. 167-170, 176 АПК РФ, суд 

 

Р Е Ш И Л:

Исковые требования Общества с ограниченной ответственностью ИК «Деньги для всех» удовлетворить частично.

Взыскать с Администрации муниципального образования городской округ «Долинский» в пользу Общества с ограниченной ответственностью ИК «Деньги для всех» убытки в размере 1 952 379 рублей, судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 20 608 рублей 44 копейки, судебные расходы на оплату услуг представителя в размере  9 431 рубль 78 копеек, а всего 1 982 419 рублей 22 копейки.

В удовлетворении исковых требований в остальной части - отказать.

Решение может быть обжаловано в Пятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с момента изготовления в полном объеме через Арбитражный суд Сахалинской области.

 

Судья                                                                          П.Б. Мисилевич