ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

127994, Москва, ГСП-4, проезд Соломенной cторожки, 12

адрес электронной почты: 9aas.info@arbitr.ru

адрес веб.сайта: http://www.9aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ 09АП-65387/2024

Дело № А40-8010/24

г. Москва

28 октября 2024 года

Резолютивная часть постановления объявлена 24 октября 2024 года 

Постановление изготовлено в полном объеме 28 октября 2024 года 

 

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Е.А. Ким,

судей Е.А. Птанской, А.И. Трубицына,

при ведении протокола судебного заседания секретарем А.Н. Хрущак, 

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

ответчика Департамента городского имущества города Москвы

на решение Арбитражного суда г. Москвы от 22 августа 2024 года по делу № А40- 8010/24,

по иску Общества с ограниченной ответственностью "Виктория" (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>)

к Департаменту городского имущества города Москвы (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>)

об урегулировании разногласий.

при участии в судебном заседании:

от истца: генеральные директор ФИО1 на основании Приказа №2 от 30.07.2020,

от ответчика: ФИО2 по доверенности от 14.12.2023. 

 

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Виктория" обратилось в Арбитражный суд города Москвы с исковым заявлением к Департаменту городского имущества города Москвы об урегулировании разногласий,  возникших при заключении договора №  59-9000  от 04.12.2023 г. купли-продажи недвижимости - нежилого помещения по адресу 105066 г.

Москва, ул. Спартаковская, д. 19, стр. 3 пом. 3/П (подвал: помещение: V, комнаты: 1), общей площадью 160.2 кв. м,, кадастровый номер 77:01:0003013:4027, выразившиеся в определении местонахождения объекта приватизации и в оспаривании достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества изложив:

-п. 1.1. Продавец обязуется передать в собственность Покупателя объект недвижимости (далее - Объект), расположенный по адресу: 105066, город Москва. 2 ул. Спартаковская, д. 19, стр. 3, эт. подвал пом. V ком 1, с кадастровым номером 77:01:0003018:4027, общей площадью 160,2 кв. м, а Покупатель принять и оплатить этот Объект».

-абзац 3 пункта 3.1 Договора изложить в редакции: «Цена Объекта составляет 6805 833 (Шесть миллионов восемьсот пять тысяч восемьсот тридцать три) руб. 00 коп, без учета НДС в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости от 16. 01. 2024 г. № 100124-01 (далее - Отчет), выполненным ООО «Митра Групп», является окончательной, согласованной Сторонами Договора, и изменению не подлежит,»;

-абзац 3 пункта 3,4 Договора изложить в редакции: «Все платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 81 021, 82 (Восемьдесят одна тысяча двадцать один) руб. 82 коп. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга,»; -пункты Договора 5.1, 5,2, 5.3, исключить из его текста, поскольку данные условия Федеральным законом: от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества" не предусмотрены.

-пункт 5.5. договора в следующей редакции: «5.1. Покупатель, не исполнивший или ненадлежащим: образом исполнивший обязательства по Договору, обязан возместить Продавцу убытки.»,

-Исключив из договора п. 5.1., п. 5.2., п., 5.3. договора;

-В связи с исключением п. 5.1, п. 5.2., п. 5.3. договора в редакции ДГИ, изменить нумерацию пунктов договора, а именно: п. 5.5. договора в реакции ДГИ считать п. 5.1., а п. 5.5. считать п. 5.2. соответственно».

Оценив доводы и возражения сторон в совокупности с представленными доказательствами, руководствуясь ст.ст. 8, 10, 11, 12, 307, 309, 310, 421, 424, 445, 446 ГК РФ, Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, руководствуясь ст.ст. 4, 65, 75, 110, 156, 170, 171, 180, 181, 259, 276 АПК РФ Решением от 22 августа 2024 г. суд первой инстанции иск удовлетворил.

Не согласившись с принятым по делу судебным актом, ответчик обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просил указанное решение суда первой инстанции отменить, принять новый судебный акт, в обоснование отмены ссылался на то, что судом необоснованно урегулированы разногласия при заключении договора купли-продажи недвижимости по цене, установленной в заключении судебной оценочной экспертизы, не учтено что ответчик определил стоимость объекта на основании отчета независимой оценки, не учтено что Департамент как собственник объекта вправе самостоятельно устанавливать цену.

Информация о принятии апелляционной жалобы к производству вместе с соответствующим файлом размещена в информационно-телекоммуникационной сети Интернет на сайте www.kad.arbitr.ru в соответствии положениями части 6 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Представитель ответчика доводы апелляционной жалобы поддержал в полном объеме. Считает решение суда незаконным и необоснованным, просит решение суда отменить. 

Представитель истца возражал против удовлетворения апелляционной жалобы по доводам, изложенным в отзыве. Считает решение суда законным и обоснованным, доводы апелляционной жалобы несостоятельными.

Девятый арбитражный апелляционный суд, рассмотрев дело по правилам статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, изучив доводы жалобы, исследовав и оценив представленные доказательства, не находит оснований для отмены или изменения решения Арбитражного суда города Москвы.

Судом установлено, что на основании Договора аренды нежилого фонда, находящегося в собственности города Москвы, №00-00001/17 от 09.01.2017 ООО  «Виктория» (истец), является арендатором нежилого помещения с кадастровым номером 77:01:0003018:4027, расположенного по адресу: 105066, 

<

...>, пом. V, ком. 1, общей площадью 160,2 кв. м.

В соответствии с Федеральным законом от 24.07.2007 года № 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" Общество является субъектом малого предпринимательства и внесено в Реестр субъектов малого и среднего предпринимательства города Москвы.

26.12.2023 г. от ДГИ г. Москвы (вх. № 33-6-1102766/23-(0)-4 от 08. 12. 2023 г.) истец получил в почтовом отделении по месту нахождения юридического лица от Департамента городского имущества города Москвы (ответчик) уведомление о предложении воспользоваться преимущественным правом на приобретение арендуемого имущества Объекта в порядке постановления Правительства Москвы от 08 ноября 2022 г. № 2394-ПП «О среднесрочной программе приватизации государственного имущества города Москвы на 2023-2025 годы», на основании приказа Департамента городского имущества города Москвы от 08 декабря 2022 г. № 460 «Об утверждении Перечня движимого (за исключением финансовых активов) и недвижимого имущества, свободного от вещных прав третьих лиц, находящегося в собственности города Москвы и планируемого к приватизации в 2023 году», в соответствии с распоряжением Департамента городского имущества города Москвы от 29 ноября 2023 г. № 103451 «О приватизации нежилого помещения, расположенного по адресу: 

<

...>/П, общей площадью 160,2 кв. м».

26.12.2023 г. через «Личный кабинет», доступ к которому находится в официальном обращении ДГИ г. Москвы от 08.12.2023 г № 33-6-1102766/23 «О предложении воспользоваться преимущественным правом на приобретение арендуемого имущества» истцу был передан для подписания проект договора купли-продажи недвижимости № 59-9000 от 04.12.2023 г., в котором цена Объекта составляет 20 583 000 руб. 00 коп. в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости от 19 октября 2023 г. № М986-3437-П/2023 (далее - Отчет), выполненным обществом с ограниченной ответственностью «Центр оценки «Аверс», и экспертным заключением от 23 октября 2023 г. № 955/491-23, подготовленным Ассоциацией «Межрегиональный союз оценщиков».

Срок подписания проекта договора купли-продажи 30 календарных дней со дня получения почтового уведомления, которое было получено 26.12.2023 г.

Пункт 1.1. Продавец обязуется передать в собственность Покупателя объект недвижимости (далее - Объект), расположенный по адресу: 

<

...>/П, с кадастровым номером 77:01:0003018:4027, общей площадью 160,2 кв. м, а Покупатель принять и оплатить этот Объект.

В Выписке из ЕГРЮЛ от 15. 01. 2024 г. № ЮЭ9965-24- 3929599 п.7. «Место нахождение и адрес Юридического лица» указано 105066, город Москва, ул., Спартаковская, д. 19, стр. 3, эт. подвал пом. V ком 1.

По мнению истца, не совпадение данных о месте нахождения объекта может привести к проблемам при его эксплуатации и использовании, а в конечном итоге и к признанию договора незаключенным.

Не согласившись с достоверностью, предлагаемой в проекте договора купли-продажи оценкой рыночной стоимости Объекта, истец обратился к независимому оценщику ООО «AMP Консалтинг», который подготовил Отчет об оценке № 100124-01 от 16.01.2024 г., согласно которому по состоянию на 04.10.2023 г. рыночная стоимость Объекта составляет 6 805 833 рублей (без НДС).

16.01.2024 г. истец направил ответчику протокол разногласий к проекту договора № 59-9000 от 04.01.2024 г.,

Так же, истец считает, что п. 5.1. проекта договора купли-продажи, подготовленного Ответчиком, должен быть исключен.

Указанный пункт договора предусматривает установление договорной неустойки за нарушение покупателем сроков оплаты, предусмотренных п. 3.4. договора, в размере 0,5 % от неоплаченной суммы за каждый день просрочки.

Пункт 5.2. проекта договора купли-продажи, предложенного ответчиком, устанавливает штрафные санкции в размере 5% от цены объекта за уклонение от государственной регистрации перехода права собственности и государственной регистрации залога.

Истец указывает на то, что штрафные санкции за такое нарушение условий договора действующим законодательством РФ не предусмотрены и могут быть установлены только по соглашению сторон в силу п. 1 ст. 330 ГК РФ, в связи с чем, возражает против включения указанного условия в договор купли-продажи, поэтому п. 5.2. подлежит исключению.

Пункт 5.3. проекта договора купли-продажи, предложенного ответчиком, предусматривает обязанность Покупателя возместить Продавцу убытки в полной сумме сверх предусмотренных Договором неустоек.

Истец полагает, что ввиду исключения пунктов 5.1. и 5.2. Договора, предусматривающих установление договорной неустойки, и отсутствия в договоре иных неустоек, пункт 5.3. так же должен быть исключен.

Пункт 5.5. истец предлагает оставить в следующей редакции: Покупатель, не исполнивший или ненадлежащим образом исполнивший обязательства по Договору, обязан возместить Продавцу убытки.

Ответчик отказал истцу в заключении договора на условиях Протокола разногласий.

Поскольку при заключении договора купли-продажи спорного недвижимого имущества между сторонами возникли разногласия, которые не были урегулированы сторонами в досудебном порядке, предусмотренном ч. 2 ст. 445 ГК РФ, истец обратился с настоящим иском в суд.

В рамках рассмотрения настоящего дела, судом была назначена и проведена судебная оценочная экспертиза по определению рыночной стоимости вышеуказанного выкупаемого нежилого помещения, проведение которой было поручено экспертам Обществу с ограниченной ответственностью "Лаборатория судебных экспертиз", экспертам ФИО3, ФИО4, ФИО5 и ФИО6.

Согласно заключению эксперта №186-ОЭ от 5 июля 2024 года рыночная стоимость нежилого площадью 160,2 кв.м, с кадастровым номером 77:01:0003013:4027, расположенного по адресу: 

<

...>/П (подвал: помещение V, комнаты 1-11), по состоянию на 04.10.2023г., без учета НДС составляет (округленно) 11 283 000 руб. 00 коп.

Исследовав и оценив представленные доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исходя из предмета и оснований заявленных исковых требований, а также из достаточности и взаимной связи всех доказательств в их совокупности, установив все обстоятельства, входящие в предмет доказывания и имеющие существенное значение для правильного разрешения спора, принимая во внимание конкретные обстоятельства данного дела, руководствуясь положениями действующего законодательства, суд первой инстанции признал исковое заявление обоснованным и подлежащим удовлетворению. 

Апелляционный суд отклоняет доводы апелляционной жалобы на основании следующего. 

Доводы апелляционной жалобы ответчика о том, что цену выкупаемого объекта устанавливает собственник спорного имущества, на основании части 5 статьи 10 Закона об оценочной деятельности в отношении оценки объектов, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, отклоняются апелляционным судом.

В силу статьи 3 Закона N 159-ФЗ отчуждение имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности льготной категории покупателей производится по цене, равной рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Законом N 135-ФЗ.

По смыслу названной статьи цена, по которой имущество подлежит отчуждению публичными органами субъектам малого и среднего предпринимательства, должна соответствовать рыночной стоимости имущества, определенной независимым оценщиком. При этом органы государственной власти и местного самоуправления не вправе изменять величину стоимости предлагаемого к выкупу имущества, которая была установлена оценщиком в соответствующем отчете о рыночной стоимости этого имущества.

Таким образом, Законом N 159-ФЗ предусмотрена обязательность для сторон сделки определенной независимым оценщиком величины стоимости объекта оценки.

Экспертом в полной мере соблюдены базовые принципы судебно-экспертной деятельности - принципы научной обоснованности, полноты, всесторонности и объективности исследований, установленные статьей 8 Федерального закона "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" от 31.05.2001 N 73-ФЗ. При решении поставленной судом стоимостной задачи эксперт продемонстрировал компетентность в разъяснении вопросов, требующих специальных знаний. Экспертом выполнены требования статей 55, 86 АПК РФ и статей 4, 5, 6, 7, 8, 9, 16, 17, 25, 41 Федерального закона "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" от 31.05.2001 N 73-ФЗ, регулирующих организацию и производство судебной экспертизы в Российской Федерации, то есть регулирующих судебно-экспертную деятельность, были применены выработанные процессуальной наукой и общей теорией судебной экспертизы, апробированные судебно-экспертной практикой, рекомендации по производству судебных экспертиз.

Одновременно с этим, экспертом были выполнены требования статьи 3 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" от 29.07.1998 N 135-ФЗ, а также требования Федеральных стандартов оценки, устанавливающих правовые и теоретические основы оценочной деятельности. Вывод в заключении эксперта сформулирован последним на основании надлежащего исследования объекта, необходимого для дачи заключения.

Таким образом, поскольку экспертное заключение является полным, мотивированным и не содержит противоречий, экспертом соблюдены стандарты оценки в части методологии, учтены все ценообразующие факторы, экспертиза проведена компетентным лицом, имеющим значительный стаж экспертной работы, который был предупрежден об уголовной ответственности за заведомо ложное заключение, суд считает достоверной оценку, проведенную в рамках настоящего дела, в связи с чем, полагает возможным рыночную стоимость определить в соответствии с экспертным заключением, выполненным по определению суда.

Исходя из положений частей 2, 3 ст. 9 Закона N 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным ст. 3 этого Закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, и при получении такого заявления уполномоченные органы обязаны обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

В силу названной законодательной нормы дата получения от субъекта малого или среднего предпринимательства заявления о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества является началом исчисления срока, в течение которого уполномоченный орган обязан обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества.

При этом, оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Законом N 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Указанный вывод согласуется с правовой позицией, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ N 7240/12 от 18 октября 2012 года.

На основании изложенного, с учетом представленных в материалы дела доказательств, суд первой инстанции обоснованно посчитал, что исковые требования истца об урегулировании разногласий по договору купли-продажи подлежат удовлетворению по цене, установленной судебной экспертизой.

Заявителем апелляционной жалобы не представлено в материалы дела надлежащих и бесспорных доказательств в обоснование своей позиции, доводы заявителя, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными.

При изложенных обстоятельствах апелляционный суд считает, что выводы суда первой инстанции основаны на полном и всестороннем исследовании материалов дела, при правильном применении норм действующего законодательства.

Оснований для переоценки выводов суда первой инстанции, сделанных при рассмотрении настоящего спора по существу, апелляционным судом не установлено.

Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.

Руководствуясь статьями 176, 266 - 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятый арбитражный апелляционный суд  

 

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 22 августа 2024 года по делу № А40- 8010/24 оставить без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

 

Председательствующий судья                                                         Е.А. Ким 

 

Судьи                                                                                                 Е.А. Птанская

 

                                                                                                            А.И. Трубицын

 

 

 

 

Телефон справочной службы суда – 8 (495) 987-28-00.