АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА

Ленина проспект, д. 32/27, Екатеринбург, 620075  

http://fasuo.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

№ Ф09-4198/17 

Екатеринбург

02 августа 2017 г.

   Дело № А50-20477/2015

 

Резолютивная часть постановления объявлена 31 июля 2017 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 02 августа 2017 г. 

Арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Оденцовой Ю.А.,

судей Соловцова С.Н., Плетневой В.В.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Ахмадиевой А.В., рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу Департамента земельных отношений администрации города Перми (далее – департамент) на определение Арбитражного суда Пермского края от 13.01.2017 по делу № А5020477/2015 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.05.2017 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании, проведённом с использованием систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Пермского края, принял участие представитель Федеральной налоговой службы в лице Управления Федеральной налоговой службы по Пермскому краю (далее – уполномоченный орган) – Морозова Е.А. (доверенность от 20.03.2017).

Департамент представил в Арбитражный суд Уральского округа ходатайство о рассмотрении кассационной жалобы в отсутствие представителя департамента. Ходатайство судом удовлетворено. 

Определением Арбитражного суда Пермского края от 29.07.2016 в отношении общества с ограниченной ответственностью «Проспект» (ИНН 5902193720, ОГРН 1045900074296; далее – общество «Проспект», должник) введена процедура наблюдение, временным управляющим утвержден Рудин Руслан Анатольевич.

Определением Арбитражного суда Пермского края от 03.10.2016 к процедуре банкротства общества «Проспект» применены правила § 7 главы IX Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон о банкротстве).

Департамент обратился в Арбитражный суд Пермского края с заявлением о расторжении договора аренды от 15.08.2014 № 142-14М, заключенного с обществом «Проспект», и обязании должника возвратить земельный участок в месячный срок с момента вступления решения суда в законную силу (с учетом уточнений в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Определением Арбитражного суда Пермского края от 13.01.2017 (судья Копанева Е.А.) в удовлетворении заявления отказано.

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.05.2017 (судьи Чепурченко О.Н., Данилова И.П., Мартемьянов В.И.) определение от 13.01.2017 оставлено без изменения.

В кассационной жалобе департамент просит определение от 13.01.2017 и постановление от 04.05.2017 отменить, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального права. Заявитель считает, что основанием для направления должнику уведомления о расторжении договора аренды от 26.07.2016 явилось то, что должник ненадлежащим образом исполнял обязанности по уплате арендной платы и использовал земельный участок не в соответствии с его целевым назначением, в связи с чем должнику было направлено требование от 01.07.2016 об устранении названных нарушений. Заявитель полагает что, тот факт, что должник является злостным неплательщиком и неоднократно нарушал условия уплаты арендной платы, что подтверждено судебными актами, а также то, что использование земельного участка должником не в соответствии с целевым назначением установлено актом обследования от 26.10.2016, свидетельствуют о наличии оснований для расторжения договора аренды от 26.07.2016. По мнению заявителя, фактическое существование на спорном земельном участке объекта незавершенного строительством вызывает сомнения, акт проверки соблюдения земельного законодательства от 09.12.2015 № 5991 является ненадлежащим доказательством, так как составлен 14.01.2016, не может быть актуальным, фактически подтверждает использование земельного участка не по назначению и опровергает наличие на данном земельном участке объекта незавершенного строительством, а не представление должником действующего разрешения на строительство свидетельствует об отсутствии у должника намерений по освоению земельного участка и завершению строительства, заявитель также ссылается на то, что вывод суда о том, что расторжение договора аренды повлечет для должника прекращение права пользования земельным участком до завершения строительства, является неверным.

Уполномоченный орган в отзыве просит обжалуемые судебные акты оставить без изменения, в удовлетворении кассационной жалобы отказать.

Законность обжалуемых судебных актов проверена арбитражным судом кассационной инстанции в порядке, предусмотренном ст. 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в пределах доводов кассационной жалобы.

Как следует из материалов дела, на основании распоряжения начальника департамента от 25.06.2014 № 1407 между департаментом (арендодатель) и обществом «Проспект» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 15.08.2014 № 142-14М, в соответствии с которым арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду на срок с 26.06.2014 по 25.05.2019 земельный участок, с кадастровым номером 59:01:4311905:75, площадью 4588,89 кв.м., расположенный по адресу: г. Пермь, Мотовилихинский район, ул. Аркадия Гайдара, 12 Б, под незавершенное строительством административное здание со встроенными помещениями торгового назначения и подземной автостоянкой (литера А) (далее – спорный земельный участок).

По акту приема-передачи земельного участка от 26.06.2014 спорный земельный участок передан обществу «Проспект».

Договор аренды от 15.08.2016 № 142-14М зарегистрирован в установленном законном порядке 06.02.2015, что подтверждается соответствующей выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имуществом по состоянию на 24.10.2016.

Департамент 01.07.2016 направил обществу «Проспект» требование № И21-01-09-11362 об устранении нарушений, полученное должником 11.07.2016, в котором указал, что спорный земельный участок используется должником не по назначению, арендатор несвоевременно вносит арендную плату, в связи с чем должнику необходимо устранить данные нарушения в течение 10-ти дней с даты получения письма. 

Департамент 26.07.2016 направил в адрес общества «Проспект» уведомление № 21-01-09-12740, полученное должником 08.08.2016, о досрочном расторжении договора аренды от 15.08.2016 № 142-14М, на основании ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, в связи с неисполнением должником требования об устранении нарушений от 01.07.2016 № И-21-01-09-11362.

Ссылаясь на неустранение должником требований департамента, на введение в отношении должника процедуры банкротства, а также на п. 6.2 договора от 15.08.2014 № 142-14М, согласно которому данный договор подлежит досрочному расторжению в бесспорном и одностороннем порядке, а участок освобождению по требованию арендодателя при неуплате или просрочке арендатором оплаты арендной платы в установленный срок, а также при использовании участка (в целом или частично) не в соответствии с разрешенным использованием, департамент обратился в суд с настоящим заявлением о расторжении договора аренды земельного участка.

Отказывая в удовлетворении заявления, суды по результатам исследования и оценки доказательств пришли к выводам о недоказанности наличия в данном случае всех необходимых условий для расторжения договора от 15.08.2014 № 142-14М, а также о несоответствии требований заявителя принципам добросовестности и разумности.

Выводы судов являются правильными, соответствуют фактическим обстоятельствам дела.

Согласно п. 1, 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, при этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии с п. 4 ст. 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации сторона, которой названным Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором предоставлено право на отказ от договора (исполнения договора), должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных данным Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное. Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа  другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии – в тридцатидневный срок (ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации). 

Положениями ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. 

При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Исследовав и оценив по правилам ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации все имеющиеся в материалах дела доказательства, исходя из конкретных обстоятельств дела, приняв во внимание, что 10.09.2015 в отношении должника было возбуждено настоящее дело о несостоятельности (банкротстве), а 29.07.2016 – введена процедура наблюдения, в связи с чем должник обязан при удовлетворении требований кредиторов исходить из очередности и порядка удовлетворения требований, установленных Законом о банкротстве, а любые действия должника в процедуре банкротства направленные на погашение требований одного кредитора в ущерб или предпочтительно перед требованиями иных кредиторов, в силу ст. 61.1, 61.2, 61.3 Закона о банкротстве, являются основанием для признания таких действий недействительными, следовательно, в данном случае должник фактически не имеет возможности исполнить требования департамента по погашению задолженности по уплате арендной платы во внеочередном порядке без нарушения положений действующего законодательства, прав и законных интересов иных кредиторов должника, а также, учитывая, что требования департамента об оплате задолженности по уплате спорной арендной платы в установленном порядке включены в реестр требований кредиторов должника в рамках дела о банкротстве общества «Проспект» и подлежат удовлетворению в порядке и сроки, предусмотренные положениями Закона о банкротстве, что свидетельствует о недоказанности причинения департаменту ущерба, при котором он в значительной степени лишился бы того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора аренды от 15.08.2014 № 142-14М, суды пришли к правильным выводам о том, что нарушение предусмотренного договором аренды от 15.08.2014 № 142-14М порядка внесения арендных платежей в данном случае не может быть отнесено к существенным нарушениям, а требование департамента о расторжении договора аренды от 15.08.2014 № 142-14М в связи с нарушением условий об оплате, заявленное в суд по истечении более года после возбуждения дела о банкротстве должника, не соотносится с принципами добросовестности и разумности (п. 4 ст. 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Статьей 42 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту; сохранять межевые, геодезические и другие специальные знаки, установленные на земельных участках в соответствии с законодательством; своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами. 

Аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством, а также по иным основаниям и в порядке, установленном этой статьей (п. 1 ст. 46 Земельного кодекса Российской Федерации). 

Согласно подп. 4 п. 2 ст. 46 Земельного кодекса Российской Федерации, аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя, в том числе в случае: неиспользования земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование. 

В пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных ст. 46 Земельного кодекса Российской Федерации и ст. 450 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 9 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. 

Обстоятельства, указанные в ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

В соответствии с ч.1 ст.65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основании своих требований и возражений, при этом в соответствии со ст.9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации лицо, участвующее в деле, несет риск наступления последствий несовершения им соответствующих процессуальных действий.

Руководствуясь вышеназванными правовыми нормами, исследовав и оценив относимость, допустимость, достоверность каждого из представленных в материалы дела доказательств в отдельности, а также достаточность и взаимную связь данных доказательств в их совокупности, исходя из конкретных обстоятельств дела, приняв во внимание, что, в соответствии с актом проверки от 14.01.2016 № 508/11/29-2015 и приложенными к нему схематическим чертежом, обмером границ земельного участка и фототаблицей, подготовленными Отделом государственного земельного надзора Управления федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Пермскому краю по результатам проведения внеплановой выездной проверки соблюдения земельного законодательства с участием представителя главного государственного инспектора Пермского края по использованию и охране земель, на территории спорного земельного участка расположен незавершенный строительством объект, земельный участок используется в соответствии с разрешенным видом использования, нарушений земельного законодательства со стороны должника не выявлено, учитывая, что, согласно кадастровому паспорту объекта незавершенного строительства от 28.11.2011, инвентарный № 8438, степень готовности названного объекта составляет 14 %, а также, исходя из того, что в соответствии со свидетельством о государственной регистрации права 10.12.2011 № 59-БГ 245182, за должником зарегистрировано право собственности на административное здание со встроенными помещениями торгового назначения и подземной автостоянкой, назначение нежилое, площадь застройки 150,3 кв.м., степень готовности 14 %, инв. № 8438, литера А, адрес объекта: Пермский край, г. Пермь, Мотовилихинский район, ул. Аркадия Гайдара, 12 «б» (далее – незавершенный строительством объект), при том, что из сведений, содержащихся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество по состоянию на 25.08.2016, следует, что указанный объект находится в собственности должника и имеет обременение в виде запрещения сделок и запрета на проведение действий по его исключению из государственного реестра, суды пришли к обоснованным выводам о доказанности материалами дела того, что на спорном земельном участке располагается принадлежащий должнику на праве собственности незавершенный строительством объект недвижимости, под который должнику на основании договора аренды от 15.08.2014 № 142-14М был предоставлен спорный земельный участок, который используется должником в соответствии с его разрешенным использованием.

При этом по результатам исследования и оценки доказательств, исходя из конкретных обстоятельств дела, суды обоснованно не приняли в качестве допустимого и надлежащего доказательства акт обследования земельного участка от 26.10.2016, поскольку в данном акте указано, что на спорном земельном участке расположен объект недвижимости, а приложенные к данному акту фотоснимки не представляется возможным идентифицировать, так как они не содержат никаких идентифицирующих сведений, в связи с чем, исходя из названного акта не представляется возможным сделать вывод об отсутствии на спорном земельном участке незавершенного строительством объекта, наличие которого подтверждено другими имеющимися в деле доказательствами, а какие-либо иные доказательства, опровергающие наличие на спорном земельном участке незавершенного строительством объекта и свидетельствующие об ином, не представлены, никаких ходатайств и дополнительных требований по данному поводу не заявлено.

При таких обстоятельствах суды правильно установили, что в материалах дела отсутствуют надлежащие и достаточные доказательства, свидетельствующие о существенном нарушении должником условий разрешенного использования земельного участка с учетом его зонирования.

Помимо изложенного, исследовав и оценив все представленные в материалы дела доказательства, исходя из конкретных обстоятельств дела, приняв во внимание, что на спорном земельном участке расположен принадлежащий должнику на праве собственности незавершенный строительством объект, а вступившим в законную силу решением от 09.07.2015 по делу № А50-5000/2015 суд обязал департамент устранить нарушения в части не выдачи должнику разрешения на строительство объекта и выдать должнику разрешение на строительство незавершенного строительством объекта, а также то, что должник на основании данного судебного акта в установленном порядке обратился за выдачей такого разрешения, и, учитывая, что срок договора аренды от 15.08.2014 № 142-14М не истек (до мая 2019 года), при том, что сроки и этапы строительства объекта незавершенного строительством в названном договоре не закреплены, учитывая, что по п. 1 ст. 39.20, ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации собственник здания, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, суды пришли к правильным выводам о том, что, в силу названных обстоятельств, в данном случае предоставление спорного земельного участка иному лицу, помимо должника, не представляется возможным, в связи с чем расторжение договора аренды от 15.08.2014 № 142-14М не может лишить должника права пользования спорным земельным участком, необходимым для завершения строительства незавершенного строительством объекта.

На основании изложенного, суды правильно установили, что оснований для удовлетворения требований о расторжении договора аренды от 15.08.2014 № 142-14М и о возврате спорного земельного участка в данном случае не имеется, а обращение департамента с требованием о расторжении спорного договора аренды не отвечает принципу добросовестности и разумности, не приведет к восстановлению прав департамента, либо к устранению нарушения его прав.

Таким образом, отказывая в удовлетворении настоящих требований, суды исходили из совокупности установленных по делу обстоятельств и из отсутствия в материалах дела надлежащих и достаточных доказательств, подтверждающих заявленные требования (ст. 9, 65, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Судами правильно установлены фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, им дана надлежащая правовая оценка, верно применены нормы материального права, регулирующие спорные отношения.

Все доводы заявителя, изложенные в кассационной жалобе, судом кассационной инстанции отклоняются, поскольку не свидетельствуют о неправильном применении судами норм права и сводятся лишь к переоценке установленных по делу обстоятельств. При этом заявитель фактически ссылаются не на незаконность обжалуемых судебных актов, а выражает несогласие с произведенной судами оценкой доказательств, просит еще раз пересмотреть данное дело по существу и переоценить имеющиеся в деле доказательства. Суд кассационной инстанции полагает, что все обстоятельства, имеющие существенное значение для дела, судами установлены, все доказательства исследованы и оценены в соответствии с требованиями ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Оснований для переоценки доказательств и сделанных на их основании выводов у суда кассационной инстанции не имеется (ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Нарушений норм материального или процессуального права, являющихся основанием для отмены судебных актов (ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), судом кассационной инстанции не установлено.

С учетом изложенного, обжалуемые судебные акты является законными, отмене не подлежат. Основания для удовлетворения кассационной жалобы отсутствуют.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289, 290 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

П О С Т А Н О В И Л:

определение Арбитражного суда Пермского края от 13.01.2017 по делу № А5020477/2015 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.05.2017 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу Департамента земельных отношений администрации города Перми – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий					                            Ю.А. Оденцова 

Судьи					                          С.Н. Соловцов 

                                                                                            В.В. Плетнева