ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65, лит. А

http://13aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело №А21-2076/2022

27 декабря 2022 года

г. Санкт-Петербург

 

Резолютивная часть постановления объявлена 22 декабря 2022 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 27 декабря 2022 года.

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:председательствующего С.В. Изотовой,

судей О.В. Горбатовской, М.А. Ракчеевой,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания И.Ю. Рудько,

рассмотрев в судебном заседании при участии:

от Администрации с использованием системы веб-конференции представителя ФИО1 (доверенность от 18.04.2022),

от Общества представитель не явился,

апелляционные жалобы администрации муниципального образования «Балтийский городской округ», общества с ограниченной ответственностью «Балтийский центр оказания помощи инвалидам» на решение Арбитражного суда Калининградской области от 30.09.2022 по делу № А21-2076/2022 (судья А.В. Брызгалова) по иску:

администрации муниципального образования «Балтийский городской округ» (238520, 

<

...>; ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Балтийский центр оказания помощи инвалидам» (236029, Калининградская обл., Калининград, ул. М. Цветаевой, д. 6; ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>),

о взыскании задолженности и неустойки, расторжении договора аренды, 

установил:

администрация муниципального образования «Балтийский городской округ» (далее – Администрация) обратилась в Арбитражный суд Калининградской области (далее – суд первой инстанции) с уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) исковым заявлением о взыскании с общества с ограниченной ответственностью «Балтийский центр оказания помощи инвалидам» (далее - Общество) в доход бюджета муниципального образования «Балтийский городской округ» Калининградской области 181 034 руб. 32 коп. задолженности по арендной плате за период с 01.07.2021 по 30.06.2022, 64 346 руб. 55 коп. неустойки, начисленной в период с 01.01.2019 по 28.07.2022, расторжении договора аренды земельного участка.

Определением суда первой инстанции от 25.03.2022 исковое заявление принято к рассмотрению в порядке упрощенного производства без вызова сторон в соответствии со статьей 228 АПК РФ.

Определением от 11.05.2022 суд первой инстанции перешел к рассмотрению дела по общим правилам искового производства.

Решением от 30.09.2022 с учетом определения от 03.10.2022 об исправлении опечатки с Общества в доход бюджета муниципального образования «Балтийский городской округ» Калининградской области взысканы 181 034 руб. 32 коп. задолженности, 25 720 руб. неустойки, начисленной в период с 01.01.2019 по 31.03.2022, договор аренды земельного участка расторгнут, в удовлетворении остальной части иска отказано.

Дополнительным решением от 21.10.2022 с Общества в доход бюджета муниципального образования «Балтийский городской округ» Калининградской области взыскано 17 142 руб. неустойки, начисленной в период с 11.04.2022 по 28.07.2022.

Не согласившись с указанным решением, Администрация обратилась с апелляционной жалобой, в которой, ссылаясь на недоказанность имеющих значение для дела обстоятельств, которые суд первой инстанции посчитал установленными, просит изменить решение в части определения подлежащей взысканию неустойки, удовлетворить соответствующее требование в заявленном размере.

В обоснование апелляционной жалобы Администрация указывает, что Общество является платежеспособной организацией, в связи с чем мораторий на возбуждение дел о банкротстве на ответчика не распространяется. 

Общество также обратилось с апелляционной жалобой, в которой, ссылаясь на неполное выяснение судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела, неправильное применение судом первой инстанции норм материального и процессуального права, просит отменить решение в части удовлетворения требования о расторжении договора, принять новый судебный акт. 

Общество полагает, что обжалуемый судебный акт принят в том числе о правах собственников расположенных на спорном участке объектов недвижимости, не привлеченных к участию в деле в качестве третьих лиц.

В возражениях на апелляционную жалобу Общества Администрация  просит оставить решение без изменения,  указывает, что  05.05.2017 на основании постановления администрации муниципального образования городское поселение «Город Балтийск» заключен договор аренды земельного участка сроком до 01.05.2020, сторона договора аренды может заявить требование о расторжении договора при существенном нарушении действующего законодательства,  в судебном заседании ответчик не заявлял ходатайство о привлечении ФИО2 и ФИО3 к участию в деле, договор аренды заключен с Обществом в 2017 году и именно арендатор несет ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение договора.

В судебном заседании представитель Администрации поддержал апелляционную жалобу, против удовлетворения апелляционной жалобы Общества возражал по мотивам, изложенным в отзыве, полагал договор аренды возобновленным на неопределенный срок.

Исследовав материалы дела, заслушав объяснения представителя Администрации, суд апелляционной инстанции установил следующее.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, на основании постановления администрации муниципального образования городское поселение «город Балтийск» от 05.05.2017 № 29305.05.2017 между Администрацией (арендодатель) и Обществом (арендатор) заключен договор № 12 (далее - Договор) аренды земельного участка площадью 4 588 кв. м с кадастровым номером 39:14:010326:7, расположенного по адресу: 

<

...> м юго-западнее жилого дома № 2 по ул. Верхняя морская (далее - Участок), для завершения строительства.

В соответствии с пунктом 2.1 Договора он действует с 05.05.2017 по 01.05.2020.

Порядок и сроки внесения арендной платы установлены разделом 3 Договора.

Арендная плата вносится до десятого числа месяца, следующего за оплачиваемым кварталом; арендная плата за IV квартал текущего года вносится до десятого декабря (пункт 3.1 Договора).

Обязательство арендатора по своевременному и полному внесению арендной платы в соответствии с пунктом 3.6 Договора обеспечено неустойкой в размере 1/150 ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации, действующей на день осуществления расчета, от просроченной суммы за каждый день просрочки.

Неисполнение арендатором обязательства по внесению арендной платы в течение трех месяцев в силу пункта 6.2 Договора является основанием для расторжения Договора.

Ссылаясь на ненадлежащее исполнение арендатором обязательства по внесению арендных платежей, Администрация 22.12.2021 направила Обществу претензию от 17.12.2021 № 6262 с требованием об оплате задолженности и неустойки, предложением о расторжении Договора, а впоследствии обратилась в арбитражный суд с соответствующим иском.

В отсутствие доказательств надлежащего исполнения арендатором обязательства по внесению арендной платы суд первой инстанции удовлетворил исковые требования о взыскании задолженности и неустойки, рассчитанной на дату введения моратория на возбуждение дел о банкротстве; требование о расторжении Договора судом первой инстанции удовлетворено с учетом обстоятельств, установленных вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Калининградской области от 17.09.2021 № А21-3695/2021.

Проверив в пределах, установленных статьей 268 АПК РФ, соответствие выводов, содержащихся в обжалуемом судебном акте, имеющимся в материалах дела доказательствам, правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм материального права и соблюдения норм процессуального права, суд апелляционной инстанции установил следующее.

В силу статьей 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в пункте 38 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» взыскание арендной платы за фактическое использование арендуемого имущества после истечения срока действия договора производится в размере, определенном этим договором.

В соответствии с пунктом 3.2 Договора величина квартальной арендной платы в 2019 году составляет 38 913 руб. 21 коп., в 2020 году – 44 888 руб. 15 коп., в 2021 году - 45 193 руб. 21 коп., в 2022 году – 45 323 руб. 95 коп.

В соответствии с условиями Договора размер подлежащей внесению в период с 01.07.2021 по 30.06.2022 арендной платы составляет 181 034 руб. 32 коп.

Доказательства внесение арендной платы в установленном размере в материалы дела не представлены, в связи с чем суд первой инстанции обоснованно удовлетворил заявленные требований в соответствующей части; доводов относительно удовлетворения требования Администрации о взыскании задолженности апелляционная жалоба Общества не содержит.

Статьей 330 ГК РФ установлено, что в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения, должник обязан уплатить кредитору неустойку - денежную сумму (штраф, пени), которая определенная законом или договором.

В связи с ненадлежащим исполнением обязанности по своевременному внесению арендной платы в период с 01.01.2019 по 30.06.2022 Администрация в соответствии с пунктом 3.6 Договора начислила Обществу неустойку в размере 64 346 руб. 55 коп. по состоянию на 28.07.2022. 

Соответствующее требование судом первой инстанции удовлетворено с учетом моратория на возбуждение дел о банкротстве, введенного постановлением Правительства Российской Федерации от 28.03.2022 № 497 «О введении моратория на возбуждение дел о банкротстве по заявлениям, подаваемым кредиторами»; требование о взыскании неустойки, начисленной в период с 01.04.2022 по 28.07.2022 на задолженность, возникшую до введения такого моратория, оставлено без удовлетворения.

Вопреки доводам апелляционной жалобы Администрации, запрет на применение финансовых санкций за неисполнение денежных обязательств по требованиям, возникшим до введения моратория на возбуждение дел о банкротстве, предусмотренный положениями подпункта 2 пункта 3 статьи 9.1, пункта 1 статьи 63 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» не ставится в зависимость от доказанности факта нахождения ответчика в предбанкротном состоянии. 

Введение Правительством Российской Федерации соответствующего моратория обусловлено серьезным экономическим ущербом, причиненным хозяйствующим субъектам введенными ограничениями, и направлено на недопущение еще большего ухудшения их положения. 

Ввиду того, что в пункте 2 названного постановления Правительства Российской Федерации прямо указаны лица, на которых мораторий не распространяется, а доказательства того, что Общество относится к их числу, в материалы дела не представлены, у суда первой инстанции не имелось оснований для неприменения моратория к ответчику. При таком положении доводы Администрации о том, что Общество является платежеспособной организацией, не имеют правового значения. 

Требование о взыскании неустойки, начисленной на задолженность, возникшую после введения моратория, судом первой инстанции удовлетворено дополнительным решением от 21.10.2022 по настоящему делу.

Помимо имущественных требований Администрацией заявлено требование о расторжении Договора.

Основания и порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду, в том числе для строительства, с 01.03.2015 регулируются главой V.1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ).

Согласно пункту 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее – Закон № 137 ФЗ) в случае если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14-39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

Из материалов дела следует, что Договор заключен на основании заявления Общества о предоставлении Участка в аренду для завершения строительства объектов на срок с 05.05.2017 по 01.05.2020.

Положениями статьи 239.1 ГК РФ предусмотрена продажа объектов незавершенного строительства с публичных торгов в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.

Пунктом 33 статьи 34 Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 171-ФЗ) установлено, что положения статьи 239.1 ГК РФ не распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен до дня вступления в силу этого Федерального закона (01.03.2015). Применение положений статьи 239.1 ГК РФ возможно в случае, если собственником объекта незавершенного строительства для его завершения уже было реализовано право на однократное его предоставление для целей завершения строительства путем заключения без торгов договора аренды после 01.03.2015 на основании пункта 21 статьи 3 Закона №137-ФЗ.

Таким образом, действующим земельным законодательством предусмотрено право собственника объекта незавершенного строительства, правомерно возведенного в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов на земельном участке, предоставленном для его строительства, на заключение (пролонгацию) после 01.03.2015 однократно договора аренды для завершения строительства без торгов на три года при условии, что такой земельный участок после указанной даты не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта. В случае если объект так и не был введен в эксплуатацию по истечении срока такого договора, уполномоченный орган вправе обратиться в суд в порядке статьи 239.1 ГК РФ с заявлением о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов.

Вопреки доводам апелляционной жалобы Общества и доводам Администрации, Договор не подлежит возобновлению на неопределенный срок в порядке, определенном пунктом 2 статьи 621 ГК РФ, и прекращает свое действие в связи с истечением его срока с 02.05.2020.

В связи с чем у суда первой инстанции не имелось оснований для удовлетворения требования в части расторжения договора аренды.

Несостоятелен довод Общества о нарушении обжалуемым решением прав иных собственников недвижимости ввиду следующего.

Как следует из материалов дела, ФИО2 и ФИО3 являются собственниками размещенных на спорном земельном участке объектов незавершенного строительства – административный блок площадью 139,3 кв. м с кадастровым номером 39:14:010326:12, блок рецепции площадью 139,3 кв. м с кадастровым номером 39:14:010326:15 c 27.12.2016 и 05.09.2016 соответственно, следовательно, вправе были самостоятельно обратиться в уполномоченный орган с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду для завершения строительства.

Доказательства обращения названных лиц с таким заявлением, а равно доказательства вступления их в оспариваемый договор в материалах дела отсутствуют.

Руководствуясь статьями 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

постановил:

решение Арбитражного суда Калининградской области от 30.09.2022 по делу № А21-2076/2022 с учетом дополнительного решения от 21.10.2022 в части удовлетворения требования о расторжении договора аренды отменить.

В иске в указанной части отказать.

В остальной обжалуемой части решение оставить без изменения, апелляционную жалобу администрации муниципального образования «Балтийский городской округ» - без удовлетворения.

Взыскать с администрации муниципального образования «Балтийский городской округ» в пользу общества с ограниченной ответственностью «Балтийский центр оказания помощи инвалидам» 3 000 руб. расходов по оплате государственной пошлины.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

С.В. Изотова

Судьи

О.В. Горбатовская

М.А. Ракчеева