ОДИННАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

443070, г. Самара, ул. Аэродромная, 11А, тел. 273-36-45

www.11aas.arbitr.ru, e-mail: info@11aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

апелляционной инстанции по проверке законности и

обоснованности решения арбитражного суда,

не вступившего в законную силу

Дело № А49-4796/2021

г. Самара

15 декабря 2021 г.

резолютивная часть постановления объявлена 09 декабря 2021 года

полный текст постановления изготовлен 15 декабря 2021 года

 

 Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе 

председательствующего судьи Дегтярева Д.А.,

судей Коршиковой Е.В., Митиной Е.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании 09 декабря 2021 года в зале № 6 помещения суда апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Инвест-Евро-Пенза» на решение Арбитражного суда Пензенской области от 08.10.2021 по делу № А49-4796/2021 (судья Алексина Г.В.),

по иску общества с ограниченной ответственностью «Инвест-Евро-Пенза», Строителей

проспект, д. 1В, Пенза г., Пензенская область, 440066 (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Дом мебели», Строителей 

<

...>, Пенза г., Пензенская область, 440066 (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

о взыскании,

при участии в судебном заседании:

от истца – представитель ФИО2 по доверенности от 28.12.2020;

от ответчика  -  представитель ФИО3 по доверенности от 05.07.2021,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Инвест-Евро-Пенза» обратилось в Арбитражный суд Пензенской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Дом мебели» о взыскании задолженности по договору аренды помещения №2-89-133,4 от 28.10.2019 г. в сумме 4 456 218 руб. 64 коп., в том числе задолженность по фиксированной части арендной платы в размере 1 499 027 руб. 40 коп. за период с апреля 2020 г. по 15.02.2021 г., по оплате платы за обслуживание в размере 499 917 руб. 80 коп. за период с мая 2020 г. по 15.02.2021 г., маркетинговые платежи в размере 2 84 921 руб. 91 коп. за период с апреля 2020 г. по 15.02.2021 г., плата за переменную часть в размере 121 395 руб. 54 коп. за период с июня 2020 г. по 15.02.2021 г., по оплате за сверхнормативный сброс сточных вод в сети канализации в размере 11 601 руб. 17 коп. за период с мая 2020 г. по 15.02.2021 г., плата за удаление ТБО в размере 10 187 руб. 31 коп. за период с мая 2020 г. по 15.02.2021 г. и неустойка в размере 2 229 167 руб. 52 коп. за период с 06.04.2020 г. по 31.03.2021 г.

Решением Арбитражного суда Пензенской области от 08.10.2021г., принятым по настоящему делу, исковые требования удовлетворены частично, с ответчика в пользу истца взыскано 533 510 руб. 24 коп., в том числе: задолженность в сумме 521 545 руб. 65 коп., пени в сумме 11 964 руб. 59 коп. за период с 06.07.2020 г. по 31.03.2021 г. и пени с 01.04.2021 г. по день фактического исполнения обязательств по оплате, а также расходы по оплате госпошлины в сумме 5 421 руб., в остальной части иска отказано.

Не согласившись с принятым решением истец обратился с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение, принять по делу новый судебный акт.

По мнению заявителя арбитражный суд необоснованно сослался на отказ истца в заключении дополнительного соглашения с ответчиком об уменьшении арендной платы, суд не принял во внимание неправомерный и необоснованный отказ ответчика от подписания дополнительного соглашения с учетом ФЗ № 98-ФЗ и Обзора судебной практики, что односторонний необоснованный отказ ответчика от подписания дополнительного соглашения с учетом ФЗ № 98-ФЗ и Обзора судебной практики, не дает право ответчику расторгнуть договор аренды 28.09.2020г., в связи с отсутствием одностороннего отказа от исполнения обязательств по договору.

Также суд необоснованно пришел к выводу, что истец не предоставил доказательства использования ответчиком в период ограничительных мер арендуемого помещения, незаконный расчет уменьшенной арендной платы до даты 28.09.2021г.

Заявитель не согласен с автоматическим применением моратория на неустойку руководствуясь только п.З Требований утвержденных Постановлением Правительства РФ от 03.04.2020г. № 439, без применения п.1 ст. 19 Федерального закона от 01.04.2020г. № 98-ФЗ ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций», предусматривающего ясное и однозначное пояснение по отсрочке уплаты арендной платы только на основании обращения арендатора в течение 30 дней со дня обращения, в соответствии с требованиями к условиям и срокам такой отсрочки установленный Правительством Российской Федерации.

Определением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.11.21г. апелляционная жалоба истца принята к производству, судебное заседание по рассмотрению жалобы назначено на 09.12.21г.

Информация о принятии апелляционной жалобы к производству, движении дела, о времени и месте судебного заседания размещена арбитражным судом на официальном сайте Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет по адресу: www.11aas.arbitr.ru в соответствии с порядком, установленным ст. 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (АПК РФ).

В судебное заседание явились представители истца и ответчика.

Истец поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе.

Ответчик просил отказать в удовлетворении жалобы и оставить без изменения решение суда первой инстанции.

К апелляционной жалобы истца в электронном виде приложены заявки ответчика от 24.04.20г., 01.05.20г., 25.05.20г. Согласно ч. 2 ст. 268 АПК РФ дополнительные доказательства принимаются арбитражным судом апелляционной инстанции, если лицо, участвующее в деле, обосновало невозможность их представления в суд первой инстанции по причинам, не зависящим от него, в том числе в случае, если судом первой инстанции было отклонено ходатайство об истребовании доказательств, и суд признает эти причины уважительными.

Арбитражный суд апелляционной инстанции не установил наличие у заявителя уважительных причин невозможности представления доказательств.

При таких обстоятельствах на основании ч. 2 ст. 268 АПК РФ ходатайство о приобщении приведенных выше документов, приложенных к апелляционной жалобе, подлежит отклонению, указанные документы не подлежат приобщению к материалам дела, а также оценке судом апелляционной инстанции.

Дополнительные доказательства поданы заявителем в электронном виде, в связи с чем в соответствии с пунктом 10 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 26.12.2017 N 57 "О некоторых вопросах применения законодательства, регулирующего использование документов в электронном виде в деятельности судов общей юрисдикции и арбитражных судов" возврат этих документов на бумажном носителе не производится.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверяется в соответствии со статьями 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела и доводы апелляционной жалобы, отзыва, заслушав в судебном заседании представителей сторон, проверив в соответствии со статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правомерность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, соответствие выводов, содержащихся в судебном акте, установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены/изменения судебного акта арбитражного суда первой инстанции, исходя из следующего.

Как следует из материалов дела и установлено арбитражным судом первой инстанции, 28.10.2019 г. между ООО «Инвест-Евро-Пенза» (арендодатель) и ООО «Дом Мебели» (арендатор) был заключен договор аренды помещения № 2-89-113,4, согласно которому арендодатель обязуется предоставить, а арендатор обязуется принять за плату во временное владение и пользование на срок аренды нежилые помещения, с номером: 89, общей площадью 113,4 кв.м. на 2 этаже торгового центра, расположенного по адресу: Пензенская область, г. Пенза, Октябрьский район, проспект Строителей 1В («Помещение»), Помещение обозначено в плане-схеме, являющейся приложением № 1 к настоящему договору. 

Согласно п. 3.1 договора арендная плата состоит из постоянной и переменной частей. Постоянная часть арендной платы состоит из фиксированной арендной платы; платы за обслуживание; маркетинговых платежей (п. 3.1.1-3.1.1.3 договора).

Арендатор обязуется в течение 5 (пяти) дней с момента подписания договора перечислить на расчетный счет арендодателя обеспечительный платеж в размере 339 999,80 рублей, без учета НДС, что соответствует сумме постоянной части арендной платы за 2 месяца аренды. Размер обеспечительного платежа автоматически увеличивается в соответствии с увеличением фиксированной арендной ставки, ставки платы за обслуживание и ставки маркетинговых платежей. Обеспечительный платеж увеличивается на сумму НДС по действующей налоговой ставке в момент его перечисления арендатором арендодателю (п. 3.9 договора). Обеспечительный платеж находится у арендодателя в течение всего срока аренды в качестве обеспечения обязательств арендатора по настоящему договору, при этом проценты или иное вознаграждение за пользование суммой обеспечительного платежа в пользу арендатора не начисляются (п. 3.9.1 договора). 

Арендатор обязуется не позднее 5 (пяти) дней с даты подписания договора перечислить на расчетный счет арендодателя в качестве авансового платежа постоянную 7 часть арендной платы, а также аванс платы за коммунальные услуги за 1 (один) месяц аренды (п. 3.10 договора). Порядок и сроки осуществления платежей: Постоянная часть арендной платы и аванс платы за коммунальные услуги подлежат оплате арендатором ежемесячно до даты платежа, включительно, без получения счета от арендодателя, путем перечисления на соответствующий счет арендодателя. Иные платежи, не перечисленные в п. 3.11.1 договора, включая доплату суммы обеспечительного платежа, должны быть оплачены арендатором в течение 5 (пяти) дней со дня получения от арендодателя соответствующего счета на оплату (п. 3.11.1, п. 3.11.2 договора). 

Арендодатель обязуется передать, а арендатор обязуется принять помещение по акту приема-передачи в порядке и сроки установленные договором. Срок аренды помещения начинается в дату подписания акта приема-передачи и истекает через 3 года («Срок аренды»). 

Арендованное помещение передано арендатору в пользование по акту приема-передачи от 28.10.2019 года.

Пунктом 10.1 договора предусмотрено, что в случае нарушения арендатором сроков внесения любых платежей по договору, в том числе арендной платы, иных платежей, во исполнение обеспечительного платежа до установленного договором уровня, арендатор по требованию арендодателя уплачивает арендодателю неустойку в размере 0,5 % (ноль целых пять десятых процента) от суммы задолженности за каждый день просрочки.

Обязательства по оплате арендных платежей по договору аренды № 2-89-113,4 от 28.10.2019 г. ответчиком исполнялись ненадлежащим образом, в связи с чем, истцом в адрес ответчика была направлена претензия № 1006 от 29.09.2020 г. с требованием оплаты задолженности по арендной плате, претензия оставлена ответчиком без удовлетворения.

В обоснование заявленного иска истец сослался на то, что в период с апреля 2020 года по 15.02.2021 г. ответчик не исполнил обязанность по своевременному внесению арендной платы.

Ответчик, возражая против удовлетворения иска, в отзыве на иск указал, что с апреля 2020 года до сентября 2020 года ООО «Дом мебели» неоднократно обращалось к истцу с предложением об уменьшении арендной платы. Однако соглашения по данному вопросу сторонами достигнуто не было. ООО «Дом мебели», ссылаясь на положения ст. 19 Федерального закона от 01.04.2020 №98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций», сложившуюся эпидемиологическую ситуацию, вызванную вспышкой новой коронавирусной инфекции, введенный в связи с этим постановлением Губернатора Пензенской области от 16.03.2020 №27 режим повышенной готовности, а также невозможность использовать арендуемую площадь по назначению, направило в адрес арендодателя уведомление о расторжении договора аренды в одностороннем порядке. В ответ на поступившее от ответчика обращение ООО «Инвест-Евро-Пенза» письмом № 1005 от 28.09.2020 г. запросило у ответчика сведения об основных видах деятельности и о включении ответчика в реестр субъектов малого предпринимательства. Однако акт приема-передачи и соглашение о расторжении договора истец не подписал, не предоставил ответчику допуск в арендуемое помещение для вывоза принадлежащего ответчику имущества. Ранее, 03.09.2020 г. истец, руководствуясь п. 5.1.4. договора аренды, приостановил деятельность арендатора в арендуемом помещении (запретил доступ арендатору в арендуемое помещение до погашения задолженности по договору аренды). Ответчик считает, что договор аренды нежилого помещения № 2-89-113,4 от 28.10.2019 г. был расторгнут им 28 сентября 2020 года в связи с односторонним отказом от договора. Ответчик указывает, что он не имел возможности 28 сентября 2020 года освободить помещение истца, поскольку истец с 03.09.2020 г. запретил доступ арендатору в арендуемое помещение до погашения задолженности по договору аренды, что было зафиксировано актом. Ответчик неоднократно обращался к истцу с требованием предоставить доступ в помещение с целью вывоза своего имущества, однако доступ в помещение был предоставлен истцом ответчику только 14.11.2020 г. В период с 14 по 16 ноября 2020 г. ответчик вывез принадлежащее ему имущество и освободил помещение, что было зафиксировано в акте от 14.11.2020 г. Ответчик считает необоснованным предъявление требований за период с мая 2020 года по 12 июля 2020 года о взыскании платы за переменную часть, за сверхнормативный сброс сточных вод в сети канализации, за удаление ТБО, поскольку Постановлением Губернатора Пензенской области от 16.03.2020 № 27 «О введении режима повышенной готовности на территории Пензенской области» (с последующими изменениями) с 28 марта 2020 года по 10 июля 2020 года деятельность торговых центров по продаже непродовольственной группы товаров была приостановлена. В связи с чем, арендуемое помещение не использовалось ООО «Дом мебели» в полном объеме в соответствии с зарегистрированным видом деятельности и целями, предусмотренными договором. Невозможность пользоваться арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения встречных обязанностей по текущему содержанию арендованного имущества (плата за ТБО, сверхнормативный сброс, коммунальные услуги). Ответчик считает, что арендная плата, предусмотренная договором, за период с апреля по 28 сентября 2020 года, подлежит уменьшению на основании п. 5 «Обзора по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) № 2» (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 30.04.2020). Арендная плата за период с 29 сентября 2020 года взысканию не подлежит в связи с расторжением ответчиком договора аренды в одностороннем порядке 28 сентября 2020 года. Также ответчик просил уменьшить размер неустойки, предъявленной истцом, на основании ст. 333 ГК РФ (т. 1 л.д. 92-94). Истец с позицией ответчика не согласился.

 Изучив материалы дела и позиции сторон, арбитражный суд пришел к выводу о частичном удовлетворении исковых требований по следующим основаниям.

Нежилые помещения, составляющие предмет договора аренды, предоставлены ответчику для организации магазина по розничной продаже корпусной мебели под брендом «Сурская мебель» (ОКВЭД 47.59 «Торговля розничной мебелью, осветительными приборами и прочими бытовыми изделиями в специализированных магазинах»). 

Постановлением Губернатора Пензенской области от 16.03.2020 №27 «О введении режима повышенной готовности на территории Пензенской области» на территории Пензенской области с 16.03.2020 г. введен режим повышенной готовности, последовательно продленный по 30.09.2021 г. Указанным постановлением от 16.03.2020 №27 на территории Пензенской области (в редакции постановлений от 25.03.2020, от 27.03.2020, от 11.07.2020): - с 25.03.2020 приостановлена деятельность, в том числе, развлекательных и досуговых заведений; - с 26.03.2020 временно приостановлено проведение досуговых, развлекательных, зрелищных, культурных, физкультурных, спортивных, выставочных, просветительских, рекламных и иных подобных мероприятий с очным присутствием граждан, а также оказание соответствующих услуг, в том числе в парках культуры и отдыха, торгово-развлекательных центрах, на аттракционах и в иных местах массового посещения граждан; запрещено посещение гражданами зданий, строений, сооружений (помещений в них), предназначенных преимущественно для проведения указанных мероприятий (оказания услуг), в том числе развлекательных и досуговых заведений, приостановлена деятельность торговых центров по продаже непродовольственной группы товаров, за исключением детских магазинов, товаров первой необходимости и аптек; - в период с 28 марта 2020 года приостановлена деятельность организаций общественного питания, за исключением обслуживания на вынос и доставки заказов, а также обслуживания граждан на летних верандах, сезонных летних кафе и террасах при стационарных предприятиях общественного питания, придорожных кафе. Указанный запрет действовал по 9 июля 2020 года (в редакции постановления от 10.07.2020 №133). 

Как установлено статьей 19 Федерального закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» (далее по тексту - Закон № 98-ФЗ), в отношении договоров аренды недвижимого имущества, заключенных до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года № 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» (далее по тексту – Закон № 68-ФЗ) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, в течение 30 дней со дня обращения арендатора соответствующего объекта недвижимого имущества арендодатель обязан заключить дополнительное соглашение, предусматривающее отсрочку уплаты арендной платы, предусмотренной в 2020 году. Требования к условиям и срокам такой отсрочки устанавливаются Правительством Российской Федерации. 

Постановлением Правительства Российской Федерации от 03.04.2020 № 439 утверждены Требования к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества (далее - Требования). Согласно пункту 1 Требований они применяются к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы в 2020 году по договорам аренды недвижимого имущества, находящегося, в том числе, в частной собственности, арендаторами по которым являются организации и индивидуальные предприниматели, осуществляющие деятельность в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции. 

Согласно п. 3 Требований, отсрочка предоставляется на срок до 1 октября 2020 г. начиная с даты введения режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации на следующих условиях: а) задолженность по арендной плате подлежит уплате не ранее 1 января 2021 г. и не позднее 1 января 2023 г. поэтапно не чаще одного раза в месяц, равными платежами, размер которых не превышает размера половины ежемесячной арендной платы по договору аренды; б) отсрочка предоставляется на срок действия режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации в размере арендной платы за соответствующий период и в объеме 50 процентов арендной платы за 13 соответствующий период со дня прекращения действия режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации до 1 октября 2020 г.; в) штрафы, проценты за пользование чужими денежными средствами или иные меры ответственности в связи с несоблюдением арендатором порядка и сроков внесения арендной платы (в том числе в случаях, если такие меры предусмотрены договором аренды) в связи с отсрочкой не применяются; г) установление арендодателем дополнительных платежей, подлежащих уплате арендатором в связи с предоставлением отсрочки, не допускается; д) размер арендной платы, в отношении которой предоставляется отсрочка, может быть снижен по соглашению сторон; е) если договором аренды предусматривается включение в арендную плату платежей за пользование арендатором коммунальными услугами и (или) расходов на содержание арендуемого имущества, отсрочка по указанной части арендной платы не предоставляется, за исключением случаев, если в период действия режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации арендодатель освобождается от оплаты таких услуг и (или) несения таких расходов. 

Условия отсрочки, предусмотренные пунктом 3 настоящих требований, применяются к дополнительным соглашениям к договору аренды об отсрочке независимо от даты заключения такого соглашения. Перечень отраслей российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, утвержден постановлением Правительства Российской Федерации от 03.04.2020 № 434 (далее - Перечень). 

В указанный Перечень включена деятельность в сфере - торговля розничная прочими бытовыми изделиями в специализированных магазинах (ОКВЭД 47.5). Эта группа включает в себя: розничную торговлю бытовыми изделиями, такими как текстильные изделия, скобяные изделия, ковры, электроприборы, мебель, в специализированных магазинах («ОК 029-2014 (КДЕС Ред. 2). Общероссийский классификатор видов экономической деятельности», утв. Приказом Росстандарта от 31.01.2014 г. №14-ст). Согласно разъяснениям, содержащимся в Письме Минэкономразвития от 15.04.2020 № Д13и-11577 «Об утвержденном перечне пострадавших отраслей», если в Перечне наиболее пострадавших отраслей указан целиком класс или подкласс для одной из отраслей, это означает, что все входящие в него группировки (группы, подгруппы, виды) также включены в Перечень наиболее пострадавших отраслей.

Вид деятельности ООО «Дом мебели» согласно сведениям из Единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства по коду деятельности 47.59 («Торговля розничная мебелью, осветительными приборами и прочими бытовыми изделиями в специализированных магазинах») подпадает под перечень отраслей российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, утвержденный Постановлением Правительства РФ от 03.04.2020 № 434.

На основании изложенного, арбитражный суд пришел к обоснованному выводу о том, что договор аренды между сторонами заключен до принятия постановления Губернатора Пензенской области от 16.03.2020 №27, в спорный период в арендуемых помещениях ответчик осуществлял деятельность, включенную в Перечень отраслей российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, потому ответчик имеет право на отсрочку уплаты арендной платы в соответствии с пунктом 3 Требований и на уменьшение размера арендной платы, подлежащей уплате в 2020 году.

В соответствии с ч. 4 статьи 19 Федерального закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ (ред. от 08.06.2020) «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» арендатор, являющийся субъектом малого или среднего предпринимательства и осуществляющий деятельность в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, перечень которых утвержден Правительством Российской Федерации, вправе потребовать уменьшения арендной платы на срок до одного года по договору аренды, заключенному до принятия органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года № 68- ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, в отношении зданий, сооружений, нежилых помещений или их частей, используемых в целях осуществления этим арендатором указанной деятельности. 

09 апреля 2020 года по электронной почте ответчик обратился к истцу с предложением об уменьшении размера арендных платежей путем направления проекта дополнительного соглашения к договору аренды, что подтверждается протоколом осмотра доказательств 58 АА 1688746.

В ходе переговоров и переписки по электронной почте ответчиком с представителем ООО «Инвет-Евро-Пенза» 08.07.2020 г., 14.07.2020 г., 12.07.2020 г., 16.07.2020 г. стороны пытались урегулировать вопрос уменьшения размера арендной платы в спорный период, рассматривался вопрос переезда ответчика в помещение меньшей площади, расторжения договора, что подтверждается протоколом осмотра доказательств 58 АА 1688748 (т. 1 л.д. 130-150, т. 2 л.д. 1-21), однако соглашения по вопросу уменьшения размера арендных платежей по договору аренды № 2-89-113,4 от 28.10.2019 г. сторонами достигнуто не было. 

29 июля 2020 года ответчиком по электронной почте было направлено истцу предложение о расторжении договора по соглашению сторон с приложением проекта соглашения о расторжении от 27.07.2020 г., дополнительного соглашения от 01.04.2020 г. об уменьшении арендной платы за период с 01.04.2020 по 15.07.2020 г. (т. 1 л.д. 97-99). В письме № 878 от 05.08.2020 года истец предложил ответчику снижение арендных платежей на период с 01.04.2020 г. по 10.07.2020 г. с фиксированной части аренды – 100 %, с маркетинговой части аренды – 100 %, на период с 11.07.2020 г. по 31.12.2020 г. с фиксированной части аренды – 50 %, с маркетинговой части аренды – 100 %. От расторжения договора по соглашению сторон отказался (т. 1 л.д. 100). 

Согласно п. 5.1.4 договора в случае просрочки оплаты арендатором на 5 (пять) дней арендной платы, любых иных платежей, просрочки в восполнении обеспечительного платежа, либо просрочки в предоставлении арендодателю отчета об объемах продаж, а также в случае невыполнения требований арендодателя по устранению выявленных нарушений, арендодатель вправе приостановить исполнение обязательств по обеспечению помещения коммунальными услугами, в том числе прекратить подачу в помещение электроэнергии и тепла, запретить доступ арендатора в помещение до устранения нарушения. 

При этом, арендная плата подлежит уплате арендатором за данный период  в полном объеме. 03 сентября 2020 года ООО «Инвест-Евро-Пенза» запретило доступ арендатору в арендуемое помещение по договору аренды № 2-89-113,4 от 28.10.2019 г. до погашения задолженности по арендной плате, что подтверждается актом фиксации приостановления коммерческой деятельности арендатора ООО «Дом Мебели» магазина «Сурская мебель» (т. 1 л.д. 101) и сторонами не оспаривается. 

14 сентября 2020 года ответчик направил истцу письмо о расторжении договора аренды с приложением соглашения о расторжении договора, акта приема-передачи к договору, документы были получены истцом 15 сентября 2020 года, что не оспаривается последним и подтверждается отметкой о получении представителем истца на тексте письма (т. 1 л.д. 102-104).

В связи с неподписанием истцом направленного ответчиком соглашения о расторжении договора аренды, 28 сентября 2020 года ООО «Дом мебели» по электронной почте, что подтверждается протоколом осмотра доказательств 58 АА 1688748, и нарочно направило истцу уведомление о расторжении договора в одностороннем порядке в соответствии с Федеральным законом от 01.04.2020 № 98-ФЗ (т. 1 л.д. 105-106). 

В уведомлении ответчик просил истца предоставить ему доступ в помещение для вывоза принадлежащего ему имущества и возврата помещения истцу по акту приема-передачи. После получения уведомления о расторжении договора от 28.09.2020 г. ООО «Инвест-Евро-Пенза» письмом № 1005 от 28.09.2020 г. запросило у ответчика сведения об основных видах деятельности и о включении его в реестр субъектов малого предпринимательства. 

Действий по предоставлению ответчику доступа в помещение для вывоза имущества не предприняло, акт приема-передачи помещения и соглашение о расторжении договора не подписало (т. 1 л.д. 107). 

03 октября 2020 года ответчиком в адрес истца была направлена претензия с указанием на ранее заявленный односторонний отказ от договора аренды помещения № 2- 89-113,4 от 28.10.2019 г. и требованием предоставления возможности вывоза имущества и принятия помещения по акту приема-передачи (т. 1 л.д. 108-110). 

Доступ в помещение был предоставлен истцом ответчику лишь 14 ноября 2020 года. 14 ноября 2020 года сторонами был зафиксирован факт вывоза в период с 14.11.2020 г. по 16.11.2020 г. имущества арендатора ООО «Дом Мебели» отдел «Сурская мебель» по договору аренды помещения № 2-89-113,4 от 28.10.2019 г.

 Как указано в акте от 14 ноября 2020 г., вывоз имущества был осуществлен ответчиком в связи с расторжением договора аренды. 

По смыслу абз. 2 ч. 4 ст. 19 Закона N 98-ФЗ, недостижение соглашения об уменьшении арендной платы влечет за собой следующие правовые последствия - право арендатора на отказ от договора в установленном порядке. 

При таких обстоятельствах арбитражный суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что в связи с недостижением сторонами соглашения об уменьшении размера арендной платы договор 17 аренды помещения № 2-89-113,4 от 28.10.2019 г. был расторгнут ответчиком в одностороннем порядке 28.09.2020 года.

Исходя из акта фиксации вывоза имущества арендатора от 14 ноября 2020 г., имущество было вывезено ответчиком в период с 14.11.2020 г. по 16.11.2020 г.

Из материалов дела судом установлено, что арендодатель уклонялся от приемки арендованного имущества. В связи с чем, арендная плата по договору аренды помещения № 2-89-113,4 от 28.10.2019 г. подлежит взысканию за период с апреля 2020 года до 28.09.2020 года (по дату расторжения договора аренды арендатором). 

Согласно правовой позиции, изложенной в Обзоре по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции 18 (COVID-19) № 2, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30.04.2020 (далее - Обзор COVID-19 № 2) согласно части 1 статьи 19 Закона № 98-ФЗ в отношении договоров аренды недвижимого имущества, заключенных до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21.12.1994 № 68-ФЗ (в редакции Закона № 98-ФЗ) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, в течение 30 дней со дня обращения арендатора соответствующего объекта недвижимого имущества арендодатель обязан заключить дополнительное соглашение, предусматривающее отсрочку уплаты арендной платы, предусмотренной в 2020 году. Если арендатор не внес арендную плату в размере и сроки, установленные договором аренды, а арендодатель знал или не мог не знать об осуществлении арендатором деятельности в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, арендодатель информирует арендатора о наличии у него права на предоставление отсрочки в соответствии с Законом № 98-ФЗ (пункт 3 статьи 307 ГК РФ). 

В отсутствие такого информирования арендодатель считается предоставившим арендатору отсрочку на условиях, установленных пунктом 3 Требований. Аналогичные последствия применяются в случае, если арендодатель необоснованно уклонился от заключения дополнительного соглашения или своим поведением дал арендатору основания полагать, что отсрочка будет предоставлена, либо не выдвигал возражений против выплаты арендатором арендной платы на условиях, установленных пунктом 3 Требований (статья 10, пункт 3 статьи 432 ГК РФ) (вопрос 3 Обзора COVID-19 № 2). 

Право на отсрочку уплаты арендной платы на основании части 1 статьи 19 Закона №98-ФЗ и на условиях, указанных в пункте 3 Требований, имеют организации и индивидуальные предприниматели - арендаторы недвижимого имущества, за исключением жилых помещений, по договорам аренды, заключенным до принятия органом государственной власти соответствующего субъекта Российской Федерации указанного в этой норме решения, которые осуществляют деятельность в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции. Установление наличия иных дополнительных оснований или условий для предоставления отсрочки уплаты арендной платы в силу части 1 статьи 19 Закона № 98-ФЗ, в том числе невозможности пользоваться арендованным имуществом по назначению, в соответствии с положениями указанных правовых норм не требуется.

Вместе с тем, если арендодателем будет доказано, что конкретный арендатор в действительности не пострадал и с очевидностью не пострадает в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, и его требования являются проявлением заведомо недобросовестного поведения (например, в случае использования им объекта аренды вопреки установленным ограничительным мерам), суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения может отказать в защите принадлежащего арендатору права полностью или частично (пункт 2 статьи 10 ГК РФ, пункт 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации») (вопрос 4 Обзора COVID-19 № 2). 

Между тем как верно отметил арбитражный суд, истец доказательств использования ответчиком в указанный период нежилого помещения не представил,  не доказал, что ООО «Дом мебели» в действительности не пострадал и с очевидностью не пострадает в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции. 

Довод апеллянта о том, что ответчик обращался к истцу в целях обеспечения доступа в помещение само по себе не доказывает, что ООО «Дом мебели» в действительности не пострадал и с очевидностью не пострадает в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции.

В соответствии с частью 3 статьи 19 Закона № 98-ФЗ арендатор по договорам аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 г. в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием органом государственной власти субъекта Российской Федерации решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации. Арендная плата подлежит уменьшению с момента, когда наступила указанная невозможность использования имущества независимо от даты заключения дополнительного соглашения об уменьшении размера арендной платы. Кроме того, арендатор вправе в качестве возражения на иск о взыскании арендной платы указать на то, что арендодатель необоснованно уклонялся от заключения дополнительного соглашения об уменьшении арендной платы. В таком случае арендная плата подлежит взысканию в размере, определяемом с учетом требований части 3 статьи 19 Закона № 98-ФЗ, например, размер сниженной арендной платы может определяться с учетом размера, на который обычно снижается арендная плата в сложившейся ситуации (вопрос 5 Обзора COVID-19 № 2). 

Арендодатель, не информировавший арендатора о наличии у него права на предоставление отсрочки в соответствии с Законом № 98-ФЗ, считается предоставившим 20 арендатору отсрочку на условиях, установленных пунктом 3 Требований, независимо от того обращался ли арендатор к арендодателю с заявлением о предоставлении такой отсрочки или не обращался. Если арендатор не мог использовать арендуемое помещение в результате введения режима повышенной готовности, то арендодатель обязан уменьшить арендную плату с момента, когда наступила указанная невозможность использования имущества, независимо от даты обращения арендатора с требованием о таком уменьшении и даты заключения дополнительного соглашения об уменьшении размера арендной платы. 

Письмом от 09.04.2020 года ООО «Дом мебели» обратилось к ООО «Инвест-Евро-Пенза», в котором просило рассмотреть возможность снижения сумм арендной платы в связи с невозможностью использования арендованного имущества по назначению. Поскольку по обращению ответчика об уменьшении арендной платы и предоставлении отсрочки ее оплаты, истец должен был уменьшить размер арендной платы и предоставить отсрочку независимо от даты обращения ответчика с таким требованием, однако стороны не пришли к соглашению о размере сниженной арендной платы, в силу правовой позиции, изложенной в Обзоре COVID-19 № 2, суд счел возможным уменьшить размер постоянной части арендной платы на 50%. 

С учетом изложенного, задолженность ответчика по постоянной части арендной платы по договору аренды помещения № 2-89-113,4 от 28.10.2019 г. за период с апреля 2020 года по 28.09.2020 года составила 538 731 руб. 28 коп. Также, в части арендной платы за период с апреля 2020 года по 28.09.2020 года в общей сумме 538 731 руб. 28 коп. отсрочка считается предоставленной арендодателем арендатору. 

Поскольку режим повышенной готовности на территории Пензенской области до 1 октября 2020 г. не отменен, то обязательство по внесению арендной платы не чаще одного раза в месяц равными платежами, но не более 50% ежемесячной арендой платы, за период с января по 01.10.2021 года (по дату оглашения резолютивной части решения по настоящему делу) в общей сумме 458 997 руб. 57 коп. (из расчета 101 999 руб. 45 коп. / 2 (50% ежемесячной арендой платы) *9 месяцев (с января по сентябрь 2021 года)), на момент рассмотрения настоящего дела наступило (в силу п. 3 Требований возникло с 1 января 2021 года), то указанная сумма задолженности подлежит взысканию с ответчика в пользу истца в полном объеме. В отношении оставшейся суммы задолженности по постоянной части арендной платы за период с апреля 2020 года по 28.09.2020 г. в размере 79 733 руб. 71 коп. (538 731 руб. 28 коп. - 458 997 руб. 57 коп. = 79 733 руб. 71 коп.) по состоянию на дату оглашения резолютивной части решения (01.10.2021 г.) срок оплаты еще не наступил.

Поскольку ответчик доказательств освобождения арендодателя от оплаты таких услуг и несения расходов в материалы дела не представлено, задолженность по переменной части арендной платы по договору аренды помещения № 2-89-113,4 от 28.10.2019 г. за период с мая 2020 года по 28.09.2020 года (по дату расторжения договора ответчиком) в сумме 62 548 руб. 08 коп. подлежала взысканию.

 В связи с просрочкой исполнения обязательств по внесению постоянной и переменной частей арендной платы по договору аренды истец просил взыскать с ответчика договорную неустойку (пени), начисленную в общей сумме 2 229 167 руб. 52 коп. за период с 06.04.2020 г. по 31.03.2021 г. 

В пунктом 10.1 договора стороны предусмотрели, что в случае нарушения арендатором сроков внесения любых платежей по договору, в том числе арендной платы, иных платежей, восполнения обеспечительного платежа до установленного договором уровня, арендатор по требованию арендодателя уплачивает арендодателю неустойку в размере 0,5 % (ноль целых пять десятых процента) от суммы задолженности за каждый день просрочки. 

Поскольку п. 3 Требований предусмотрен мораторий до 1 января 2023 г. на применение мер ответственности в связи с несоблюдением арендатором порядка и сроков внесения арендной платы (в том числе в случаях, если такие меры предусмотрены договором аренды), в отношении уплаты которой предоставлена отсрочка, то неустойка (пени) за период с 06.04.2020 г. по 31.03.2021 г., начисленная на постоянную часть арендной платы, начислению и взысканию не подлежит. 

Ответчиком заявлено ходатайство о снижении размера неустойки на основании ст. 333 ГК РФ. 

Рассмотрев ходатайство, с учетом мнения истца, который против снижения неустойки возражал, арбитражный суд, установив несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства, снизил размер неустойки, подлежащей взысканию.

Согласно расчету суда, сумма подлежащей взысканию с ответчика неустойки за просрочку внесения переменной части арендной платы за период с 06.07.2020 г. по 31.03.2021 г. составляет 11 964 руб. 59 коп., исходя из 0,1 % от суммы задолженности за каждый день просрочки. В остальной части исковые требования о взыскании неустойки оставлены без удовлетворения. 

При этом арбитражный суд принял во внимание высокий процент неустойки, отсутствие каких-либо доказательств наступления негативных последствий у истца, учитывая компенсационный характер неустойки, принцип соразмерности гражданско-правовой ответственности последствиям нарушения обязательства, период нарушения обязательства, учел разъяснения, содержащиеся в постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 года № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств». Возражений относительно правильности судебного акта в части применения судом положений ст.333 ГК РФ апелляционная жалоба истца не содержит.

Довод апеллянта относительно отсутствия обращения арендатора об уменьшении арендной платы не соответствуют фактическим обстоятельствам, обращения установлены судом. Относительно способа доставки уведомлений следует отметить, что  договор аренды предоставляет сторонам возможность электронной переписки, такой способ в процессе взаимоотношений использовали как истец, так и ответчик. Предложения истца по арендной плате от 05.08.20г. были получены ответчиком только 28.09.20г., т.е. после прекращения договора.

В период действия ограничительных мер торговый центр, в котором расположено арендованное помещение, не работал, данное обстоятельство не опровергнуто, следовательно, наличие заявок ответчика на демонтаж выставочных образцов не свидетельствует о том, что ответчик не является пострадавшей стороной. 

Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не доказывают нарушения судом первой инстанции норм материального или процессуального права либо несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела, всем доводам в решении была дана надлежащая правовая оценка.

На основании изложенного суд апелляционной инстанции применительно к обстоятельствам рассматриваемого спора приходит к выводу, что апелляционная жалоба содержит доводы, не опровергающие выводы суда первой инстанции, доводы жалобы опровергаются материалами дела.

Принятое арбитражным судом первой инстанции решение соответствует нормам материального законодательства и учитывает позиции, изложенные в Обзоре по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции 18 (COVID-19) № 2.

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.04.2013 N 16549/12 сформулирована правовая позиция, согласно которой из принципа правовой определенности следует, что решение суда первой инстанции, основанное на полном и всестороннем исследовании обстоятельств дела, не может быть отменено исключительно по мотиву несогласия с оценкой указанных обстоятельств, данной судом первой инстанции. Следовательно, несогласие заявителя жалобы с выводами суда, иная оценка им фактических обстоятельств дела, представленных доказательств и иное толкование положений закона не являются основанием для отмены судебного акта суда первой инстанции.

Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине за подачу апелляционной жалобы в сумме 3000 рублей возлагаются на заявителя.

руководствуясь статьями 110, 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

 

П О С Т А Н О В И Л:

Решение Арбитражного суда Пензенской области от 08.10.2021 по делу № А49-4796/2021 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Арбитражный суд Поволжского округа.

Председательствующий            Д.А. Дегтярев

 

СудьиЕ.В. Коршикова 

 

Е.А. Митина