ДЕСЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

117997, г. Москва, ул. Садовническая, д. 68/70, стр. 1, www.10aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело № А41-25872/17

28 августа 2017 года

г. Москва

Резолютивная часть постановления объявлена  23 августа 2017 года

Постановление изготовлено в полном объеме  28 августа 2017 года 

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи  Бархатова В.Ю.,

судей Немчиновой М.А., Семушкиной В.Н.,

при ведении протокола судебного заседания ФИО1,

при участии в заседании:

от истца – ФИО2, представитель по доверенности от 10.10.2016;

от ответчика – ФИО3, представитель по доверенности от 01.06.2017,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Общества с ограниченной ответственностью «ЭГЕРА» на решение Арбитражного суда Московской области от 02.06.2017, принятое судьей Уваровым А.О. по делу № А41-25872/17 по иску Администрации Клинского муниципального района Московской области к ООО «ЭГЕРА» о расторжении договора аренды земельного участка от 29.06.2006 № 10002-Z и обязании возвратить земельный участок с кадастровым номером 50:03:0030327:2,

УСТАНОВИЛ:

Администрация Клинского муниципального района Московской области обратилась в Арбитражный суд Московской области с иском к Обществу с ограниченной ответственностью «ЭГЕРА» о расторжении договора аренды земельного участка от 29.06.2006 № 10002-Z и обязании ответчика возвратить переданный в аренду земельный участок с кадастровым номером 50:03:0030327:2 (л.д. 2-5).

Решением Арбитражного суда Московской области 02.06.2017 исковые требования удовлетворены частично. Суд расторг договор аренды земельного участка от 29.06.2006 № 10002-Z. В удовлетворении требований об обязании ответчика возвратить администрации земельный участок кадастровым номером 50:03:0030327:2 отказано (л.д. 53-54).

Не согласившись с решением суда первой инстанции, ответчик подал апелляционную жалобу, в которой просит его отменить в части расторжения договора аренды.

Истец представил отзыв на апелляционную жалобу, в котором просит отказать в удовлетворении апелляционной жалобы. 

Законность и обоснованность решения суда первой инстанции проверены арбитражным апелляционным судом в соответствии со ст.ст. 266, 268 АПК РФ. 

Поскольку ответчик обжалует решение суда первой инстанции лишь в части расторжения договора аренды от 29.06.2006 № 10002-Z, при этом истец, не заявил соответствующих возражений, арбитражный апелляционный суд в силу части 5 статьи 268 АПК РФ проверяет законность и обоснованность решения суда первой инстанции лишь в обжалуемой части.

В судебном заседании представитель ответчика поддержала доводы апелляционной жалобы.

Представитель истца возражала против удовлетворения апелляционной жалобы.

Исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела доказательства, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав объяснения представителей истца и ответчика, арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции.

Как следует из материалов дела, между Министерством имущественных отношений Московской области (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 29.06.2006 № 10002-z сроком действия на 49 лет. 

В соответствии с дополнительным соглашением от 08.04.2009 права и обязанности арендодателя по указанному договору аренды переданы Администрации Клинского муниципального района Московской области.

Обращаясь с настоящим исковым заявлением, Администрация Клинского муниципального района просит расторгнуть договор аренды от 29.06.2006 № 10002-z, поскольку ответчик более двух раз нарушил обязательства по оплате арендной платы, а также использует земельный участок не по целевому назначению. 

Удовлетворяя требования администрации по расторжению спорного договора, суд первой инстанции установил существенное нарушение его условий арендатором в виде невнесения арендной платы более двух сроков подряд.

Исследовав материалы дела, арбитражный апелляционный суд согласен с выводом суда первой инстанции о расторжении договора по мотиву невнесения ответчиком арендной платы более двух сроков подряд. 

В соответствии с пунктом 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплено, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Пунктом 4.3.1 договора аренды от 29.06.2006 № 10002-z предусмотрено, что арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения договора при невнесении арендной платы более чем за шесть месяцев (л.д. 11).

Как следует из материалов дела, решением Арбитражного суда Московской области от 28.10.2016 по делу №А41-57757/16 с ООО «ЭГЕРА» в пользу Администрации Клинского района Московской области взыскана задолженность по оплате арендной платы в сумме 762 381, 34 рубля за период с за период с 3 квартала 2013 года по 2 квартал 2016 года. 

Доказательства исполнения ответчиком указанного решения суда и погашения задолженности в материалах дела отсутствуют.

Арбитражному апелляционному суду такие доказательства также не представлены.

Как пояснила в судебном заседании арбитражного апелляционного суда представитель администрации, за последующий период, после вынесения решения по делу №А41-57757/16 ответчик также не вносил арендную плату.

Таким образом, материалами дела подтверждается то обстоятельство, что арендная плата не уплачена ответчиком в течение длительного времени.

Из материалов дела следует, что Администрацией Клинского муниципального района в адрес ООО «Эгера» направлено Уведомление от 07.02.2017 Исх/914-2-17, в котором администрация сообщила о намерении расторгнуть договор от 29.06.2006 № 10002-z в связи с невнесением арендной платы более шести месяцев подряд (л.д. 19-20).

Однако, несмотря на указанное предупреждение администрации, а также наличие судебного акта о взыскании задолженности по арендой плате, ответчик действий, направленных на погашение задолженности, не свершил.

Доказательств оплаты долга ответчик в материалы дела не представил. 

При указанных обстоятельствах, оценив в соответствии со ст. 71 АПК РФ все имеющиеся в материалах дела доказательства, принимая во внимание отсутствие доказательств уплаты ответчиком арендной платы в течение более шести месяцев, что установлено решением Арбитражного суда Московской области от 28.10.2016 по делу №А41-57757/16, арбитражный апелляционный суд согласен с выводом суда первой инстанции о необходимости расторжения договора от 29.06.2006 № 10002-z.

Доводы ответчика, изложенные в апелляционной жалобе и поддержанные его представителем в судебном заседании арбитражного апелляционного суда, о том, что ответчиком вносилась арендная плата, но в меньшем объеме, отклонены арбитражным апелляционным судом по следующим основаниям.

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно пункту 3.3 договора аренды земельного участка от 29.06.2006 № 10002-z арендная плата за земельный участок должна вноситься арендатором в полном объеме до 15 числа последнего месяца текущего квартала (л.д. 9).

Таким образом, подписав договор аренды в добровольном порядке, ответчик согласился с указанными условиями внесения арендной платы за пользование земельным участком.

Между тем указанные условия договора ответчиком были нарушены.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 29 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.02 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», договор аренды может быть расторгнут в связи с внесением арендной платы не в полном объеме, если данное нарушение суд признает существенным.

Из указанного следует, что для расторжения договора аренды невнесение арендной платы должно быть неоднократным либо длительное время арендная плата должна вноситься не в полном объеме, что причиняет существенный ущерб арендодателю.

Высшим Арбитражным Судом Российской Федерации разъяснено, что требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд (пункт 8 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 05.05.97 № 14; абзац 4 пункта 23 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.05 № 11).

Применительно к рассматриваемой ситуации разумный срок исполнения арендатором денежного обязательства может быть определен путем установления действительной воли сторон.

При рассмотрении требования о расторжении договора аренды по мотиву ненадлежащего исполнения арендатором обязательств по внесению арендной платы суд не вправе пренебрегать основными положениями гражданского законодательства (признание равенства участников гражданских правоотношений, автономии воли последних, свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, а также соблюдение баланса интересов сторон сделки), должен надлежащим образом оценивать доказательства и фактические обстоятельства нарушения арендатором денежного обязательства из соответствующего договора, а также должен установить наличие (отсутствие) предпосылок для достижения сторонами сделки тех материальных результатов, к наступлению которых последние стремились при заключении договора.

Согласно представленному арбитражному апелляционному суду Акту сверки расчетов задолженность ответчика по состоянию на 01.06.2016 составляла 1 165 533, 42 рублей.

Факт длительного неисполнения ответчиком обязанности по внесению арендной платы установлен решением Арбитражного суда Московской области от 28.10.2016 по делу №А41-57757/16, которое не было в установленном законом порядке обжаловано ответчиком и в силу ст. 16 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежит безусловному исполнению.

В заседании арбитражного апелляционного суда представитель администрации пояснила, что общая сумма задолженности в настоящее время составляет более 1 млн. 400 тыс. рублей.

Представитель ответчика также подтвердила наличие задолженности.

Таким образом, судом установлено и подтверждается материалами дела неоднократное, длительное неисполнение ответчиком обязанности по своевременному внесению арендной платы. При этом продолжение договорных отношений существенно нарушает экономические интересы арендодателя (Администрации Клинского муниципального района).

Довод ответчика со ссылкой на постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 17.06.2015 по делу № А41-77821/14 на то обстоятельство, что внесение арендной платы не в полном объеме не является основанием для расторжения спорного договора аренды, отклонена арбитражным апелляционным судом.

Как следует из материалов дела, при рассмотрении дела № А41-77821/14 суд отказал в удовлетворении требований о расторжении договора аренды на том основании, что частичная неуплата арендной платы была обусловлена имеющимися между сторонами разногласиями по размеру арендной платы (применению коэффициента «вид разрешенного использования»), что не может быть приравнено к невнесению арендной платы, определенной пунктом 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Обстоятельства настоящего дела являются иными.

Доказательства, подтверждающие, что неисполнение обязательств по своевременному внесению арендной платы в течение столь длительного периода времени оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств, ни суду первой инстанции, ни арбитражному апелляционному суду не представлены.

Сумма и период задолженности ответчика по арендной плате установлены решением Арбитражного суда Московской области от 28.10.2016 по делу №А41-57757/16.

Доводы ответчика о неполучении им претензии о расторжении договора аренды земельного участка также отклонены арбитражным апелляционным судом.

Как следует из материалов дела, в договоре аренды земельного участка №10002-Z указан юридический адрес арендатора: 141600, 

<

...> км.

Уведомление о расторжении договора аренды земельного участка от 29.06.2006 №10002-Z было направлено Администрацией Клинского муниципального района по указанному адресу.

В материалах дела имеется копия вышеуказанного уведомления, а так же копии квитанции и реестра заказных писем, подтверждающие отправку данного уведомления.

Согласно и. 3 ст. 54 ГК РФ юридическое лицо несет риск последствий неполучения юридически значимых сообщений (статья 165.1), доставленных по адресу, указанному в едином государственном реестре юридических лиц, а также риск отсутствия по указанному адресу своего органа или представителя. Сообщения, доставленные по адресу, указанному в едином государственном реестре юридических лиц, считаются полученными юридическим лицом, даже если оно не находится по указанному адресу.

Довод ответчика о том, что решение суда первой инстанции фактически неисполнимо, поскольку на земельном участке расположены шесть объектов недвижимого имущества, а цель аренды - эксплуатация указанных объектов, также необоснован.

Как следует из материалов дела, решением суда первой инстанции отказано в удовлетворении требований администрации об обязании ответчика возвратить переданный в аренду земельный участок с кадастровым номером 50:03:0030327:2.

Кроме того, расторжение договора аренды не нарушает права истца в отношении принадлежащих ему объектов недвижимого имущества, поскольку истец вправе использовать площадь земельного участка, необходимую для эксплуатации объектов недвижимости.

Таким образом, оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены решения суда первой инстанции не имеется.

Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 02.06.2017 по делу № А41-25872/17 в обжалуемой части оставит без изменения, апелляционную жалобу –без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Московского округа через Арбитражный суд Московской области в двухмесячный срок со дня его принятия.

Председательствующий

В.Ю. Бархатов

Судьи

М.А. Немчинова

 В.Н. Семушкина