Арбитражный суд Хабаровского края

г. Хабаровск, ул. Ленина 37, 680030, www.khabarovsk.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

дело № А73-6987/2017

г. Хабаровск

05 сентября 2017 года

Резолютивная часть судебного акта объявлена 05 сентября 2017 г.

Арбитражный суд Хабаровского края в составе

судьи - Букиной Е.А., 

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи – Пац Е.А., 

рассмотрев в судебном заседании дело по иску открытого акционерного общества «Хабаровский коммерческий центр» (ОГРН 1022700914752, ИНН 2721002872; 680030, г. Хабаровск, ул. Ленина, д.41, оф.7)

         к обществу с ограниченной ответственностью  «Жилищная инициатива» (ОГРН 1082721446983, ИНН 2721163502; 680000, г. Хабаровск, ул. Гоголя, д.15)

 об устранении нарушения права собственности, не связанного с лишением владения и взыскании убытков, 

третьи лица – акционерное общество «Центр инновационных технологий города Хабаровска», общество с ограниченной ответственностью «Оружейный двор», ИП Моисеев Павел Михайлович,  ИП Моисеева Полина Михайловна

при участии:

от истца – Амяга А.А., представитель по доверенности,

от ответчика – Климова Е.П., представитель по доверенности,

от АО «Центр инновационных технологий города Хабаровска» - Грачева Е. О (представитель по доверенности),

от ООО «Оружейный двор» - Амяга А.А., представитель по доверенности,

от ИП Моисеева Павла  Михайловича,   ИП Моисеевой Полины Михайловны   – не явились, извещены надлежащим образом в порядке ст.123 АПК РФ,

УСТАНОВИЛ:

ОАО «Хабаровский коммерческий центр» обратилось в суд с иском к ООО «Жилищная инициатива» об обязании устранить препятствия в пользовании земельным участком с кадастровым номером 27:23:00303002:1495, путем демонтажа металлического ограждения и автоматических ворот, об обязании обеспечить беспрепятственный доступ в виде проезда транспортных средств и прохода к служебным помещениям магазина расположенным на общем с многоквартирным домом земельном участке, о взыскании убытков в размере 218 193руб. 55 коп. 

Так же истец просит взыскать  судебные расходы по оплате услуг представителя в размере 45 000 руб. 

Исковое заявление  мотивировано  тем, что истец является арендатором функциональных помещений по адресу г. Хабаровск ул. Ленина, 41 для размещения магазина «Мир приключений». 

Помещения находятся первом этаже МКД.  

Вход в торговые залы осуществляется с ул. Ленина, а в служебные помещения – через двор МКД.  	  

Указанный в исковом заявлении земельный участок является дворовой территорией МКД. 

Ответчик огородил территорию двора металлическим ограждением, создав невозможным подъезд  к служебным помещениям истца, где расположена погрузочно-разгрузочная площадка. 

Действия ответчика создают препятствия в осуществлении  истцом его предпринимательской деятельности, нарушают его право на пользование земельным участком, необходимым для использования арендованного объекта. 

С целью организации подъезда к служебным помещениям с другой стороны двора истец вынужден был заключить договор аренды земельного участка с ООО «Оружейный двор». Внесенная  по данному договору оплата составляет убытки истца.     

В судебном заседании представитель истца уточнил исковые требования - просит обязать ответчика устранить препятствия в пользовании земельным участком с кадастровым номером  27:23:00303002:1495 путем обеспечения беспрепятственного доступа в виде проезда транспортных средств и прохода к служебным помещениям магазина с предоставлением чипа от калитки и ключа – пульта от  металлических ворот после оплаты за их изготовление.

Также просит взыскать убытки  с мая 2016 по июнь 2017г. – 256 193 руб. 55 коп.

  Уточнение принято судом в порядке ст. 49 АПК. 

Уточненные исковые требования  представитель истца поддержал, приведя доводы искового заявления и дополнительные пояснения. 

Представитель ответчика в части требований в отношении ворот и требований имущественного характера иск не признала по основаниям, изложенным в письменном отзыве и дополнительных письменных пояснениях. 

Привела дополнительные возражения по требования о возмещении убытков, указав на ничтожный характер договора аренды.  

В части требований по предоставлению чипа от калитки пояснила, что жильцы не возражают, что бы истец пользовался калиткой.  

Третьим лицом ОАО «ЦИТ» представлены письменные пояснения. По существу спора представитель  третьего лица позицию не  выразила. 

Представитель третьего лица ООО «Оружейный двор» полагает требования подлежащими удовлетворению. 

Третьими лицами  ИП Моисеевыми (субарендаторы) представлены отзывы, согласно которым, они поддерживают позицию истца.  

Заслушав представителей лиц, участвующих в деле, изучив  материалы дела, суд  полагает  иск в части требований имущественного характера подлежащим удовлетворению, в части требований неимущественного характера – не подлежащим удовлетворению  по следующим основаниям.

Исковые требования неимущественного  характера  нормативно обоснованы ст. 304 ГК.

Согласно ст. 304 ГК, собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Таким образом, в предмет доказывания по настоящему спору входит, прежде всего, факт  принадлежности истцу  имущества, дающий право на обращение с иском в порядке ст. 304 ГК. 

Как следует из материалов дела, ОАО «ЦИТ» (арендодатель) и ОАО «ХКЦ» 14.07.2014 г.  заключены договоры аренды объектов нежилого фонда по адресу г. Хабаровск. ул. Ленина, д.41.  

Договор № 183/14 -  в отношении функциональных (встроенных) помещений I (1-21)  для  использования под торговлю.

Договор № 184/14 - в отношении функциональных (встроенных) помещений 0 (1-7)  для  использования под служебное помещение. 

Договоры заключены на срок до 05.10.2028  г. 

Ответчик является управляющей организаций по отношению к МКД по ул. Ленина, 41 в г. Хабаровске, что подтверждается договором управления МКД от 01.12.2008 г. и не оспаривается ответчиком. 

Согласно ч.1 ст. 36 ЖК, собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме. Среди прочего имущества, перечисленного  в данной норме, указан земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.

Ответчиком не оспаривается то обстоятельство, что земельный участок, составляющий придомовую территорию МКД,  огорожен, для  проезда на территорию МКД установлены автоматические ворота.     

В судебном заседании представитель ответчика пояснила суду, что для открытия ворот собственники помещений в МКД пользуются ключами – пультами, а для открытия калитки – чипами.      

Ответчиком не оспаривается то обстоятельство, что истец не имеет возможности проезжать на территорию двора, поскольку собственники помещений в МКД не выразили своего согласия на  пользование истцом придомовой территорией. Более того, они категорически возражают против выдачи истцу ключей. 

В судебном заседании представитель ответчика так же пояснила, что возражения собственников касаются только пользования  воротами, собственники полагают, что истец может заносить свой товар через калитку.  

Поскольку истец арендует помещения для использования под торговлю, то общеизвестным фактом является то обстоятельство, что ему необходим подвоз и выгрузка товара, что в свою очередь, влечет необходимость пользования воротами для подъезда автомобилей.   

Следовательно, факт препятствий в пользовании земельным участком подтвержден в судебном заседании. 

 

Согласно ст. 652 ГК, по договору аренды здания или сооружения арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования такой недвижимостью передаются права на земельный участок, который занят такой недвижимостью и необходим для ее использования.

Если договором не определено передаваемое арендатору право на соответствующий земельный участок, к нему переходит на срок аренды здания или сооружения право пользования земельным участком, который занят зданием или сооружением и необходим для его использования в соответствии с его назначением.

 

   Возражая против иска, ответчик указывает, что данная норма касается только арендаторов зданий и сооружений, а истец является арендатором помещения. 

Президиум ВАС РФ в своем Информационном письме № 53 от 01.06.2000 г. разъяснил судам, что принимая во внимание то, что нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связанным, и то, что в Гражданском кодексе Российской Федерации отсутствуют какие-либо специальные нормы о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений, к таким договорам аренды должны применяться правила пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации.

   Кроме того, согласно ч.1 ст. 6 ГК, в случаях, когда предусмотренные пунктами 1 и 2 статьи 2 настоящего Кодекса отношения прямо не урегулированы законодательством или соглашением сторон и отсутствует применимый к ним обычай, к таким отношениям, если это не противоречит их существу, применяется гражданское законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона).

 Следовательно, ст. 652 ГК применима к аренде помещений по аналогии закона.

На основании изложенного данный довод ответчика отклоняется судом. 

Возражая против иска, ответчик так же указывает, что право на обращение с иском в порядке ст. 304 ГК принадлежит только собственнику имущества, к каковым истец не относится. 

Согласно ст. 305 ГК, права, предусмотренные статьями 301 - 304 настоящего Кодекса, принадлежат также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором. Это лицо имеет право на защиту его владения также против собственника.

 На основании изложенного данный довод ответчика отклоняется судом. 

 Так же ответчик  указывает,  что не является надлежащим ответчиком, поскольку не осуществляет  полномочия собственника по отношению к общему имуществу МКД. 

Собственники помещений в МКД не делегировали ответчику прав на распоряжение общим имуществом и на выдачу ключей.  

Согласно ст.161 ЖК, управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом. 

Надлежащее содержание общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме должно осуществляться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, в том числе в области обеспечения санитарно-эпидемиологического благополучия населения, о техническом регулировании, пожарной безопасности, защите прав потребителей, и должно обеспечивать:

1) соблюдение требований к надежности и безопасности многоквартирного дома;

2) безопасность жизни и здоровья граждан, имущества физических лиц, имущества юридических лиц, государственного и муниципального имущества;

3) доступность пользования помещениями и иным имуществом, входящим в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме;

4) соблюдение прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме, а также иных лиц. 

Кроме того, истцом и ответчиком 15.10.2011 г. заключен договор долевого участия в эксплуатационных расходах пол содержанию  общего имущества здания. 

Согласно условиям данного договора, пользователь обязан возмещать долю эксплуатационных расходов по содержанию общего имущества здания.

В расчете размера оплаты за содержание и ремонт для собственников и арендаторов нежилых помещений в МКД (приложение к договору) учтены расходы на благоустройство и обеспечение санитарного состояния зданий и придомовых территорий – благоустройство и озеленение  придомовой территории, налог на имущество, оплата дворников.  

Т.е. по условиям договора истец обязан к оплате содержания общего имущества МКД, в состав  которого включен и земельный участок.   Указанные платежи истец вносит УК. 

Ответчик ссылается на то обстоятельство, что без решения собственников он не полномочен к выдаче истцу ключей  для открытия ворот. 

Указывает на ч.4 ст. 36 ЖК, согласно которой, по решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц. 

Данную норму ответчик применяет, ссылаясь на то, что собственники помещений в МКД не принимали решения о предоставлении ответчику права пользование земельным участком. 

Между тем, как было указано выше, истец вправе пользоваться земельным участком как арендатор объектов недвижимости,  а так же по тому основанию, что  по договору долевого участия он обязан нести расходы на содержание общего имущества, к которым отнесен и земельный участок. 

Правовая природа договора долевого участия в содержании общего имущества такова, что обязанности по внесению платежей за содержание общего имущества корреспондируется встречное обязательство по предоставлению возможности пользования этим имуществом. 

В данном случае иск правомерно заявлен именно к управляющей организации, как к организации, которая в силу закона обязана принимать меры к надлежащему содержанию общего имущества и  к обеспечению доступности общего имущества для лиц, участвующих в его содержании. Иск заявлен к ООО так же как к стороне договора об участии в содержании общего имущества.        

Доводы ответчика о необходимости обращения с этим иском к жильцам дома отклоняются судом в силу вышеуказанного, а так же в силу положений ст. 44 ЖК. согласно которой, к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся среди прочих принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им. 

Доказательств наличию такого решения ответчиком не представлено. 

Доводы ответчика о необходимости обращения с этим иском к арендодателю так же не принимаются судом. 

В силу положений ст. 305 ГК арендатор вправе требовать защиты своего права,  в том числе и от арендодателя. 

Согласно разъяснениям,  данным в п. 45 Постановления Пленума ВС РФ и ВАС РФ № 10/22 от 29.04.2010 г, в силу статей 304, 305 ГК РФ иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению в случае, если истец докажет, что он является собственником или лицом, владеющим имуществом по основанию, предусмотренному законом или договором, и что действиями ответчика, не связанными с лишением владения, нарушается его право собственности или законное владение.

Такой иск подлежит удовлетворению и в том случае, когда истец докажет, что имеется реальная угроза нарушения его права собственности или законного владения со стороны ответчика.

 

Таким образом, иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения предъявляется к лицу, которое нарушает право. 

ОАО «ЦИТ» права своего арендатора не нарушало. Имущество было передано в аренду без каких-либо ограничений по пользованию им. Препятствия со стороны арендодателя не чинятся.        

На основании  изложенного данный довод ответчика отклоняется судом.          

   Возражая против иска, ответчик так же указывает на то обстоятельство, что фактически торговая деятельность в нежилых помещениях осуществляется не истцом, а ИП Моисеевыми (Моисеевым П.М. и Моисеевой П.М). 

Данное обстоятельство ответчик подтверждает товарными чеками. 

Истец  не возражает против этого, представил договоры субаренды.  

Между тем, данный довод не имеет значения для разрешения настоящего спора. 

Как было указано выше, истец является арендатором помещений, возможность защиты его вещных прав регламентирована ст.304-305 ГК. 

На основании указанных норм суд находит  неимущественные требования истца подлежащими удовлетворению. 

В отношении требований по взысканию убытков. 

Как было указано выше, требования истца о взыскании убытков  обоснованы  заключением  договора аренды земельного участка с ООО «Оружейный двор». Внесенная  по данному договору оплата составляет убытки истца.     

Из выписок из ЕГРЮЛ в отношении истца и ООО «Оружейный двор»  следует, что  генеральным директором обоих предприятий является Моисеев М.И. 

Он же входит в состав учредителей ООО «Оружейный двор». 

Ответчик,  возражая против иска в данной части,  указывает на подозрительный характер договора аренды, ссылаясь на вышеуказанное обстоятельство.

Представитель истца на вопрос суда   пояснил, что Моисеев М.И. является так же акционером ОАО «Хабаровский коммерческий центр». 

 

В судебном заседании представитель ответчика пояснила суду, что расценивает сделку аренды как ничтожную. 

 

Согласно разъяснениям, данным в п. 71 Постановления Пленума ВС РФ  №  25 от 23.06.2015 г., возражение ответчика о том, что требование истца основано на ничтожной сделке, оценивается судом по существу независимо от истечения срока исковой давности для признания этой сделки недействительной.

 

Согласно п.1 ст. 168 ГК, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Согласно п.1 ст. 170 ГК, мнимая, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.

Как было указано выше, Моисеев М.И. является одновременно руководителем обеих сторон договора аренды, входит в состав учредителей обоих предприятий. 

Кроме того, он же сдает в субаренду помещения ИП Моисеевым. 

Таким образом, в данном случае фактически имеет место  сдача имущества в аренду (земельного участка) от «самого себя» к «самому себе». 

При этом не имеет значения то обстоятельство, что истцом представлены платежные поручения  об оплате арендных платежей. 

 

Согласно разъяснениям,  данным в п. 86 Постановления Пленума № 25, следует учитывать, что стороны такой сделки могут также осуществить для вида ее формальное исполнение.

 

Согласно разъяснениям,  данным в п.  79 Постановления Пленума, суд вправе применить последствия недействительности ничтожной сделки (реституцию) по своей инициативе, если это необходимо для защиты публичных интересов, а также в иных предусмотренных законом случаях (пункт 4 статьи 166 ГК РФ).

По смыслу статей 56 ГПК РФ, 65 АПК РФ при решении вопроса о применении по своей инициативе последствий недействительности ничтожной сделки суду следует вынести указанный вопрос на обсуждение сторон.

В мотивировочной части решения должно быть указано, какие публичные интересы подлежат защите, либо содержаться ссылка на специальную норму закона, позволяющую применить названные последствия по инициативе суда.

 В п. 1 Постановления Пленума № 25 указано следующее :    согласно пункту 3 статьи 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. В силу пункта 4 статьи 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу пункта 5 статьи 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

Поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным не только при наличии обоснованного заявления другой стороны, но и по инициативе суда, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения. В этом случае суд при рассмотрении дела выносит на обсуждение обстоятельства, явно свидетельствующие о таком недобросовестном поведении, даже если стороны на них не ссылались (статья 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ), статья 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (пункт 2 статьи 10 ГК РФ), например, признает условие, которому недобросовестно воспрепятствовала или содействовала эта сторона соответственно наступившим или ненаступившим (пункт 3 статьи 157 ГК РФ); указывает, что заявление такой стороны о недействительности сделки не имеет правового значения (пункт 5 статьи 166 ГК РФ).

Суд расценивает заключение договора аренды земельного участка как недобросовестное поведение стороны истца, направленное на необоснованное получение денежных средств, фактической затраты по которым не состоялось. 

В связи с чем, суд расценивает сделку аренды земельного участка как мнимую. 

В силу положений ст. 167 ГК, недействительная сделка не порождает правовых последствий. 

В условиях мнимой сделки права истца не нарушены, а следовательно, восстановлению в порядке ст. 15 ГК не подлежат  (ст. 15 ГК предусматривает возможность возмещения убытков лицу, право которого нарушено). 

В силу положений ч.1 ст.110 АПК, с ответчика в пользу истца подлежат взысканию судебные расходы по оплате государственной пошлины за требования неимущественного характера. 

Истцом так же заявлены к возмещению судебные расходы по оплате услуг представителя в сумме 45 000  руб. 

Данные расходы подтверждены документально – договором на оказание юридических услуг, дополнительным соглашением к нему,  расписками в получении  денежных средств. 

Согласно ч.1 ст.110 АПК, судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

В случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

В п.23 Постановления Пленума ВАС РФ  № 46 от 11.07.2014 г. указано следующее : при частичном удовлетворении требования неимущественного характера, в том числе имеющего денежную оценку (например, требования о присуждении компенсации за нарушение права на исполнение судебного акта в разумный срок), расходы по уплате государственной пошлины в полном объеме взыскиваются с противоположной стороны по делу.

 

В данном случае истцом заявлены требования как имущественного, так и неимущественного характера, в связи с чем,  установить пропорцию невозможно.  

   Поскольку в данном случае иск в части  требований неимущественного характера разрешен в пользу истца, в  части требований имущественного характера – в пользу ответчика, суд находит целесообразным взыскать с ответчика в пользу истца половину от заявленной суммы судебных расходов по оплате услуг представителя.   

Излишне ополченная истцом при подаче иска государственная пошлина подлежит возврату истцу из федерального бюджета на основании ст. 333. 40 НК.  

Руководствуясь ст. 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд  

                                               Р Е Ш И Л : 

Обязать ООО «Жилищная инициатива» (ОГРН 1082721446983, ИНН 2721163502; 680000, г. Хабаровск, ул. Гоголя, д.15)  устранить препятствия ОАО «Хабаровский коммерческий центр» (ОГРН 1022700914752, ИНН 2721002872; 680030, г. Хабаровск, ул. Ленина, д.41, оф.7)  в пользовании земельным участком с кадастровым номером  27:23:00303002:1495 путем обеспечения беспрепятственного доступа в виде проезда транспортных средств и прохода к служебным помещениям магазина с предоставлением чипа от калитки и ключа – пульта от  металлических ворот после оплаты за их изготовление.

В части требований по возмещению убытков отказать. 

Взыскать с ООО «Жилищная инициатива» в пользу ОАО «Хабаровский коммерческий центр» в счет судебных расходов по оплате государственной пошлины  - 6 000 руб., в счет судебных расходов по оплате услуг представителя – 22 500 руб. 

Выдать ОАО «Хабаровский коммерческий центр» справку на возврат из федерального бюджета государственной пошлины в сумме 140 руб., оплаченной платежным поручением № 96 от 24.05.2017 г.     

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия (изготовления его в полном объеме), если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Шестой арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения.

Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через Арбитражный суд Хабаровского края.

 

Судья                                                                     Е.А. Букина.