АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН

450057, Республика Башкортостан, г. Уфа, ул. Октябрьской революции, 63а, тел. (347) 272-13-89, 

факс (347) 272-27-40, сервис для подачи документов в электронном виде: http://my.arbitr.ru

сайт http://ufa.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А07-23812/16

г. Уфа

18 апреля 2017 года

Резолютивная часть решения объявлена 03.04.2017

Полный текст решения изготовлен 18.04.2017

Арбитражный суд Республики Башкортостан в лице судьи Салиевой Л.В., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Гронь А.С. рассмотрел в судебном заседании дело по иску  общества с ограниченной ответственностью «Восток» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Деловой Центр» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

о взыскании 332 443 руб. 76 коп.

и встречному иску 

общества с ограниченной ответственностью «Деловой Центр» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Восток» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

о взыскании 664 887 руб. 52 коп.,

при участии в судебном заседании представителя общества с ограниченной ответственностью «Восток» – ФИО1 по доверенности от 18.01.2017, представителя общества с ограниченной ответственностью «Деловой Центр» – ФИО2 по доверенности № 19 от 23.01.2017.

Общество с ограниченной ответственностью «Восток» (далее – ООО «Восток», истец)  обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Деловой Центр» (далее – ООО «Деловой Центр», ответчик) о взыскании неосновательного обогащения в сумме 332 443 руб. 76 коп., которое истец связывает с фактом заключения с ответчиком предварительного договора № ПДА-3-308/2014 от 01.11.2014.

Исковое заявление ООО «Восток» принято к производству, дело назначено к рассмотрению в порядке упрощенного производства без вызова сторон в соответствии со статьей 228 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В срок, установленный судом для представления сторонами документов, содержащих объяснения по существу заявленных требований и возражений, от  ООО «Деловой Центр» поступил встречный иск о взыскании с ООО «Восток» неустойки в сумме 664 887 руб. 52 коп., начисленной последнему на основании того же предварительного договора. 

Определением суда от 21.12.2016 встречный иск ООО «Деловой Центр» принят к производству для совместного рассмотрения с первоначальным,  в связи с чем суд, руководствуясь пунктом 4 части 5 статьи 227 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,  перешел к рассмотрению дела по общим правилам искового производства.

Требования основного и встречного исков поддержаны представителями сторон в судебном заседании.

Изучив материалы дела, выслушав представителей сторон, суд УСТАНОВИЛ:

Как следует из материалов дела, между ООО «Деловой Центр» (арендодатель) и ООО «Восток» (арендатор) 01.11.2014 был заключен предварительный договор аренды нежилого помещения № ПДА-3-3-08/2014 (далее - договор, т. 1, л.д. 134-154 – читаемая копия, договор со всеми приложениями – т. 1, л.д. 9-70),  в соответствии с которым стороны приняли на себя обязательство заключить в будущем договор аренды в отношении нежилого помещения № 3-08, расположенного на 3 этаже в здании Торгового центра по адресу: ул. Бакалинская в Кировском районе  г. Уфы, на условиях, согласованных сторонами в предварительном договоре, а так же в приложении № 1 к нему. 

Примерный   текст  договора   аренды   приведен   в   приложении   № 1   к   предварительному договору. При этом существенными условиями, на которых будет заключен договор аренды, стороны определили:

срок аренды - 5 (пять) лет с даты передачи помещения по акту приема-передачи, но не позднее даты начала коммерческой деятельности арендатора в помещении;

арендная   площадь  - для   расчета арендной платы величина арендной   площади, рассчитанная в порядке,  установленном  предварительным договором,  ориентировочно составляет 81,2 кв.м (п.1.1-1.2.2 договора).

В соответствии с п. 1.2.7. договора помещение, передаваемое в аренду, будет использовано арендатором в целях организации фудкорта под торговым наименованием «Fiesta Pizza», а также для административных целей, связанных с ведением коммерческой деятельности.

Согласно п. 2.1. договора арендодатель обязуется завершить строительство Торгового центра надлежащим образом в соответствии с проектной документацией и подготовить его к открытию для посетителей не позднее окончания 2 квартала 2015 года. О дате открытия  Торгового центра для свободного доступа посетителей будет сообщено арендатору в письменной форме  в срок не позднее, чем за 30 календарных дней до наступления такой даты.

Предварительный договор считается заключенным с момента его подписания надлежаще уполномоченными представителями сторон и прекращает свое действие с момента подписания сторонами договора аренды (статья 4), если иное не будет предусмотрено соглашением сторон (п. 11.1. договора).

Порядок определения размера арендной платы согласован сторонами в п. 1.2.3. договора.

В предварительный договор включено условие об оплате арендатором обеспечительного взноса, размер которого составляет 22 242 доллара США (без учета НДС).

Для целей данного договора стороны определили обеспечительный взнос как денежные средства, вносимые арендатором арендодателю и являющиеся средством обеспечения исполнения обязательств арендатора перед арендодателем, в случае  причинения арендатором ущерба имуществу арендодателя и/или нарушения обязательств арендатора по предварительному договору, а также по основному краткосрочному или долгосрочному договору аренды, в том числе, требований «Правил для арендаторов», «Правил обустройства помещения» и/или иных правил, установленных арендодателем в торговом центре (п.п. 1.2.4.1., 3.1.).

Согласно п. 1.2.4.1. арендатор обязался оплатить обеспечительный взнос в сумме 7 414 долларов США в течение 5 банковских дней с даты подписания предварительного договора. Оставшуюся сумму в размере 14 828 долларов США - в течение 5 рабочих дней с момента подписания акта приема-передачи помещения для проведения отделочных работ.

Платежным поручением № 3957 от 08.12.2014 ООО «Восток» перечислило на счет ООО «Деловой Центр» обеспечительный взнос в сумме 332 443 руб. 76 коп. (т. 1, л.д. 8). 

Здесь же следует отметить, что при определении рублёвого эквивалента причитающегося к уплате обеспечительного взноса стороны руководствовались условиями, включенными в п. 1.2.3. договора, согласно которым курс доллара не может быть более 38 рублей за 1  доллар США, в случае если курс доллара на день оплаты превысит 38 рублей за 1 доллар США, оплата будет производиться из расчета 38 рублей за 1 доллар США.

Указывая на то, что строительство Торгового центра к концу 2 квартала 2015 года завершено не было, в течение года с момента заключения предварительного договора основной договор аренды между сторонами заключен не был, в связи с чем он прекратил свое действие, истец обратился в суд с требованием о взыскании с ответчика денежных средств в сумме 332 443 руб. 76 коп., перечисленных последнему в качестве обеспечительного взноса.

Помимо этого ООО «Восток» указало, что 29.09.2016 им в адрес ответчика было направлено письменное уведомление о расторжении договора со ссылкой на его п. 10.2., согласно которому в случае, если просрочка арендодателем срока, предусмотренного п. 2.1. договора, продлится более 12 месяцев, арендатор вправе расторгнуть предварительный договор в одностороннем внесудебном порядке (отказ от договора) до истечения его срока, направив письменное уведомление об этом арендодателю за 5 календарных дней до даты такого расторжения, а арендодатель обязан вернуть арендатору сумму перечисленного обеспечительного взноса (т. 1. л.д. 71-72).

10.10.2016 истцом в адрес ответчика направлена претензия с требованием возвратить сумму обеспечительного взноса (т. 1, л.д. 73-74). Обеспечительный взнос до настоящего времени ответчиком не возвращен.

Заявляя встречный иск ООО «Деловой Центр» указывает на то, что предварительный договор был расторгнут по его инициативе в связи с нарушением истцом срока внесения обеспечительного взноса. 

Так, 30.09.2016 письмом № 277 ООО «Деловой центр» уведомило ООО «Восток» о внесудебном расторжении предварительного договора со ссылкой на п. 10.3. договора, которым предусмотрено, что арендодатель вправе расторгнуть договор в одностороннем внесудебном порядке (отказ от договора) до истечения его срока, направив письменное уведомление об этом арендатору за 5 календарных дней до такого расторжения в случае просрочки оплаты обеспечительного взноса или его доплаты в случае удержаний более чем на 20 календарных дней свыше сроков, установленных договором. В этом случае, арендатор обязан уплатить арендодателю неустойку в размере трехкратной величины обеспечительного взноса.

Ссылаясь на то, что оплата обеспечительного взноса вместо 11.11.2014 была осуществлена ООО «Восток» 08.12.2014 (просрочка в оплате составила 27 дней), ООО «Деловой Центр» в письме № 277 от 30.09.2016 потребовало уплатить предусмотренную предварительным договором неустойку в размере трехкратной величины обеспечительного взноса – 67 272 доллара США (т. 1, л.д. 155-158).

В рамках встречных исковых требований ООО «Деловой Центр» просит взыскать с ООО «Восток» неустойку в сумме  664 887 руб. 52 коп., которая с учетом ранее внесенной ООО «Восток» денежной суммы (332 443 руб. 76 коп.) составляет однократный размер согласованного в предварительном договоре обеспечительного взноса (22 242 доллара США). Расчет ООО «Деловой Центр» следующий: 22 242 - 7 414 = 14 828; 14 828 х 1,18 х 38 = 664 887 руб. 52 коп.

В качестве возражений на исковые требования ООО «Восток» ответчиком также приведены доводы о том, что он неоднократно уведомлял истца о готовности помещений  для проведения в них строительно-монтажных работ и приглашал принять помещения по акту доступа. 

В соответствии с п. 2.2. договора арендодатель обязуется передать арендатору по акту доступа помещение для проведения строительно-монтажных работ (далее – СМР) в срок не позднее,  чем за 2 месяца до даты официального открытия Торгового центра. Дата подписания такого акта является «Датой доступа» арендатора в здание и исходной для исчисления сроков исполнения обязательств арендатора по проведению СМР. При этом арендатор обязан подписать указанный акт в срок не позднее 3 дней с момента его передачи арендатору.

В случае необоснованного отказа и/или уклонения арендатора от подписания акта доступа для проведения СМР, либо неподписания им акта в срок, указанный в п. 2.2., арендодатель вправе подписать указанный акт в одностороннем порядке, а обязательства по передаче помещения для проведения СМР будут считаться выполненными арендодателем надлежащим образом.

В п. 8.3.3. договора закреплена обязанность арендатора по принятию от арендодателя помещения для проведения СМР по акту доступа.

Поскольку ООО «Восток» обязательства по принятию помещений для проведения строительно-монтажных работ (п. 8.3.3.) исполнены не были, данное обстоятельство, по мнению ООО «Деловой Центр», лишает арендатора права отказаться от договора в порядке, предусмотренном п. 10.2. предварительного договора.

Оценив представленные в деле доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд пришел к выводу, что обоснованными следует признать  исковые требования ООО «Восток». 

В соответствии с пунктом 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

В соответствии с положениями статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором (пункт 1). Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность (пункт 2). Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора (пункт 3).

Между сторонами был заключен предварительный договор аренды объекта недвижимого имущества, строительство и ввод в эксплуатацию которого на момент заключения договора не были завершены (строящийся объект).

В то же время, согласно правовой позиции, изложенной в п. 10 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда  Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»,  договор аренды, заключенный лицом, не обладающим в момент его заключения правом собственности на объект аренды (договор аренды будущей вещи), не является недействительным на основании статей 168, 608 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Существенными условиями договора аренды являются условия об объекте сделки (пункт 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации) и размере арендной платы (статья 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Соответственно, предварительный договор аренды нежилого помещения, расположенного в строящемся торговом центре, должен содержать детальное описание (местонахождение, ориентировочная площадь будущего здания или помещения, иные характеристики, свойства недвижимости, определенные, в частности, в соответствии с проектной документацией) будущего объекта недвижимости, подлежащего передаче в ходе исполнения основного договора аренды, позволяющее идентифицировать этот объект, а также указание на размер арендной платы.

Предварительный договор аренды нежилого помещения от 01.11.2014 № ПДА-3-3-08/2014 следует признать соответствующим требованиям закона, как в части формы сделки (единый документ в простой письменной форме), так и в части согласования сторонами существенных условий основного договора.

Объект аренды охарактеризован в терминах и определениях предварительного договора, схематично отображен на поэтажном плане-схеме (приложение № 2 - т. 1, л.д. 61). В статье 3 предварительного договора № ПДА-3-3-08/2014 стороны согласовали порядок определения размера арендной платы. Оснований для вывода о несогласованности сторонами существенных условий будущей арендной сделки не имеется.

В соответствии с пунктом 4 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

Согласно пункту 6 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

ООО «Восток» считает, что исходя из условий предварительного договора, основной договор аренды должен был быть заключен в течение года со дня подписания предварительного договора, поскольку иной срок для заключения основного договора согласован не был.

ООО «Деловой Центр» считает, что срок предварительного договора определялся моментом подписания сторонами основного договора после оформления арендодателем имущественных прав на строящийся объект недвижимости. Так, исходя из условий п. 11.1 предварительного договора, он прекращает свое действие с момента подписания сторонами договора аренды, а в соответствии с 4.1. предварительного договора стороны обязались подписать краткосрочный и долгосрочный договор аренды при оформлении арендодателем имущественных прав на здание.

Суд не может согласиться с позицией ООО «Деловой Центр» в части определения срока действия предварительного договора.

При толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (статья 431 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В п. 2.1. предварительного договора сторонами был определен лишь срок, в течение которого арендодатель обязался завершить строительство Торгового центра и подготовить его к открытию для посетителей  - 2 квартал 2015 года. Заключение основного договора стороны с данной датой напрямую не связывали.

Порядок заключения основного договора аренды определен  сторонами в статье 4 предварительного договора, предусматривающей заключение договоров аренды (краткосрочного и долгосрочного) после оформления арендодателем имущественных прав на здание.

В соответствии с положениями статьи 190 Гражданского кодекса Российской Федерации установленный законом, иными правовыми актами, сделкой или назначаемый судом срок определяется календарной датой или истечением периода времени, который исчисляется годами, месяцами, неделями, днями или часами. Срок может определяться также указанием на событие, которое должно неизбежно наступить.

Из содержания данной нормы следует, что срок может определяться путем указания лишь на то событие, наступление которого не зависит от воли и действий сторон. Если событие не обладает качеством неизбежности наступления, оно не может определять начало (окончание) течения срока, в том числе и окончание срока действия предварительного договора. Невыполнение требования абзаца 2 статьи 190 Гражданского кодекса Российской Федерации о неизбежности наступления события (оформление арендодателем имущественных прав на здание) не позволяет считать срок рассматриваемого предварительного договора согласованным.

Следовательно, срок, в течение которого стороны должны были заключить основной договор аренды, составлял один год с даты подписания предварительного договора – до 01.11.2015. После указанной даты обязательства сторон, вытекающие из данного договора, прекращались в силу правил пункта 6 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации. Доказательства того, что до наступления указанной даты ООО «Деловой Центр» направляло ООО «Восток» предложение заключить основной договор, отсутствуют. Более того, такое предложение не было сделано ООО «Деловой Центр» до настоящего времени. 

Вместо этого, ООО «Деловой Центр» после направления истцом в его адрес 29.09.2016 уведомления № 57 о расторжении предварительного договора, в том числе по электронной почте (т. 2, л.д. 25-27), 30.09.2016 направило в адрес ООО «Восток» встречное уведомление о расторжении договора, мотивированное нарушением последним сроков внесения обеспечительного взноса в 2014 году.

В соответствии с п. 10.3. предварительного договора арендодатель вправе расторгнуть договор в одностороннем внесудебном порядке (отказ от договора) до истечения его срока, направив письменное уведомление об этом арендатору за 5 календарных дней до такого расторжения в случае просрочки оплаты обеспечительного взноса или его доплаты в случае удержаний более чем на 20 календарных дней свыше сроков, установленных договором. 

Однако, поскольку к указанной дате (30.09.2016) обязательства сторон по предварительному договору прекратились, факт направления ответчиком уведомления о расторжении предварительного договора не повлек никаких правовых последствий.

Кроме того, суд соглашается с позицией истца, что исходя из буквального толкования п. 10.3. договора, он предусматривал право одностороннего отказа арендодателя от договора при наступлении указанных в данном пункте обстоятельств в качестве одного из способов прекращения соответствующего нарушения со стороны арендатора, а не в качестве санкции, которой такое нарушение оплачивается. То есть право на отказ от договора могло быть реализовано арендодателем вместо принятия от арендатора просроченного платежа. Между тем, обеспечительный взнос, внесенный ООО «Восток» 08.12.2014 с нарушением предусмотренного договором срока, был принят ответчиком. На нарушение арендатором срока внесения обеспечительного взноса  ООО «Деловой Центр» стало ссылаться только после того, как арендатор заявил требование о его возврате.

Таким образом, поскольку до 01.11.2015 основной договор аренды между сторонами заключен не был, обязательства сторон, основанные на предварительном договоре, прекратились.

С учетом прекращения предварительного договора денежные средства в сумме 332 443 руб. 76 коп. удерживаются ООО «Деловой Центр» без правовых оснований и являются неосновательным обогащением последнего.

В соответствии со статьей 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации, лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение).

В силу данной правовой нормы требования ООО «Восток» о взыскании с ООО «Деловой Центр» неосновательного обогащения в размере 332 443 руб. 76 коп. подлежат удовлетворению.

Доводы ООО «Деловой Центр» о том, что 26.04.2016 в адрес ООО «Восток»  было направлено уведомление № 99 о планируемом на 15.08.2016  открытии  Торгового центра с приложением к нему акта доступа для проведения строительно-монтажных работ (т. 1, л.д. 159-162), а  05.09.2016 письмами № 212, № 213 в его адрес были направлены технические условия на устройство инженерных систем и системы электроснабжения помещения арендатора (т. 1, л.д. 164-166; т. 2, л.д. 1-2), не влияют на существо рассматриваемого спора и не свидетельствуют о нарушении ООО «Восток» принятых на себя обязательств. Кроме того, истец указывает, что письмо № 99 от 26.04.2016, направленное ему по почте, не получил. Но по электронной почте 19.05.2016 им было получено письмо № 98 от 26.04.2016 похожего содержания, но в котором было указано, что вывод на строительно-монтажные работы подрядчиков арендатора планируется в июне 2016 (т. 2, л.д.22-24). 

Направление ответчиком указанных выше писем не свидетельствует о том, что ООО «Деловой центр» надлежащим образом исполнило договорные обязательства. Ответчик не совершил необходимых для заключения основного договора аренды действий, с предложением внести изменения в предварительный договор в части сроков заключения основного договора аренды к истцу не обращался, кроме того, ни одна из сторон не настаивала на заключении основного договора. Из материалов дела уклонение ООО «Восток» от заключения основного договора аренды не усматривается.

При изложенном, основания для удовлетворения встречных исковых требований ООО «Деловой Центр» о взыскания с ООО «Восток» неустойки, как последствий досрочного расторжения предварительного договора по инициативе арендодателя, но по вине арендатора, отсутствуют.

Расходы по госпошлине распределяются между сторонами по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь ст. ст. 110, 167 – 171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования общества с ограниченной ответственностью «Восток» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) удовлетворить.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Деловой Центр» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Восток» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) обеспечительный взнос в сумме 332 443 руб. 76 коп., в возмещение расходов по госпошлине 9 649 руб.

Исполнительный лист выдать после вступления решения суда в законную силу.

В удовлетворении встречных исковых требований общества с ограниченной ответственностью «Деловой Центр» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) о взыскании с общества с ограниченной ответственностью «Восток» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) неустойки в сумме 664 887 руб. 52 коп. отказать.

Решение вступает в законную силу по истечении одного месяца со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в срок, не превышающий месяца со дня вынесения решения (изготовления его в полном объеме). Подача жалоб осуществляется через Арбитражный суд Республики Башкортостан.

Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения апелляционной жалобы можно получить на Интернет-сайте Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда www.18aas.arbitr.ru.

Судья                                          Л.В. Салиева